思想領導

房地產投資者在2023年面臨的投資環境，與2022年初時截然不同。去年此時，許多房地產市場仍處於鼎盛時期。 2021年，這些市場交出了自2008年全球金融危機（GFC）以來最強勁的回報，在積壓需求及特別蓬勃的工業市場支撐下，從與新冠疫情相關的疲軟中強勢反彈。 然而，隨著2022年進展，這股積壓的經濟需求，加上俄烏戰爭引發的外生性供應衝擊，將通膨推升至數十年未見的高點。.

自全球金融危機以來，房地產投資的前景從未如此充滿不確定性，而這新環境也為投資者帶來諸多挑戰：隨著投資者暫停腳步以重新評估所面臨的風險並進行適當的盡職調查，整體交易活動已大幅下滑。 雖然市場情緒低迷顯而易見，但交易活動的停滯意味著價格參考依據匱乏；正因如此，從多種數據類型與來源進行交叉驗證將至關重要。 在缺乏收益率壓縮這股順風的推動下，回報將更多地取決於租戶市場的基本面——而對辦公樓市場而言，其正處於結構性的轉折點。理解租金增長、空置率及開支在各市場與物業類型中對實際收入的相互作用，將是關鍵所在。 在日益複雜的投資環境中，這些因素僅是驅動資產表現的眾多考量因素中的一小部分。對於投資者而言，能夠將風險與表現歸因於日益增多的因素（如收益率與租賃狀況），以及評估氣候變遷等長期風險的曝險程度，將變得愈發重要。.

閱讀完整報告

儘管整體經濟面臨逆風，且全球部分主要市場面臨資源挑戰，但2021年全年在資料中心領域所見的疫情後活動熱潮，在2022年仍持續延燒。超大規模租戶持續在各區域進行無止盡的擴張，並特別關注二線及新興市場。 受電力與土地供應更為充裕且價格更低廉的驅動，機房託管服務供應商與開發商亦相繼跟進。.

《2023年全球資料中心市場比較報告》回顧了本報告前一版所概述的所有因素，並針對各區域進行了進一步的分析。 與過往各版次相同，我們針對全球各地的資料中心市場，依13個不同類別進行評估，以釐清整體排名最前端的市場，以及各類別中的表現佼佼者。透過本報告的第四版，我們期望能協助資料中心業界人士更深入地理解，該產業如何在全球範圍內迅速變革與擴張。.

儘管中國政府在推行「零新冠」政策和嚴格的宏觀審慎措施的同時，面臨著維持經濟穩定發展的諸多挑戰，但它始終堅定不移地推進其對國內房地產投資信託基金（REITs）市場的願景。 2022年，隨著中國首批租賃型房地產投資信託基金於8月上市，這項持續發展進程又邁上了一個新的里程碑，進一步拓展了中國房地產產業的融資管道。.

強有力的監管支持、優質的資產基礎以及中國12兆美元股市投資者對高股息股票的強勁需求，將繼續支撐該行業的高估值。進展顯而易見，我們可以預期2023年將有更多中國房地產投資信託基金（C-REITs）上市。將傳統商業地產納入C-REITs範疇──這可以說是C-REITs發展歷程中的終極目標和最終目標──正逐步成為現實，隨之而來的上市浪潮無疑將帶來巨大的投資機會。.

隨著許多經濟體持續升息以應對通膨，加上全球其他地區對經濟衰退的擔憂日益加劇，亞太地區的投資者已變得更加謹慎，2023年的淨買入意願亦隨之趨緩。. 

世邦魏理仕（CBRE）的《2023年亞太區投資者意向調查》匯集了該地區逾500位投資者的見解，結果顯示，儘管募資活動依然活躍，但多數投資者預期收益率擴張將趨緩且升息幅度較為溫和，因此打算在2023年上半年採取觀望態度。.

其他主要發現包括：

• 亞洲機構投資者的房地產配置比例，大多低於全球同業。這些受訪者表示，未來12個月內，其房地產配置比例將維持不變或有所增加。.
• 隨著投資者尋求利用價格失衡並發掘困境投資機會，機會主義策略將在2023年勢頭增強。.
• 工業及物流地產仍是投資者最青睞的資產類別，而住宅地產（尤其是多戶住宅及專為出租而建的物業）則錄得投資興趣的最大增幅。在核心投資者眼中，辦公樓仍是首選的物業類型。.
• 儘管醫療相關地產已超越數據中心，成為最受歡迎的替代性投資領域，但亞太地區此類資產的可投資範圍仍相當有限。.
• 東京連續第四年蟬聯跨境投資首選城市，新加坡與胡志明市則分列其後。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-investor-intentions-survey-2023

印度長期以來一直被公認為一個潛力巨大的國家，但其發展往往受制於官僚主義和繁文縟節。 然而，近年來印度已取得令人讚賞的進展，其經濟增長已超越其他主要國家，這在一定程度上歸功於政府主導的協調改革及針對特定產業的措施，這些舉措塑造了更有利於營商的環境，特別是對外資而言。.

如今，印度已邁入嶄新時代，憑藉全球最大的青年人口¹及全球第二大的勞動力²，這個國家前景可期。投資者可望從這些結構性進步的主要受惠者身上獲得持續回報，特別是在辦公大樓及商務園區領域。.

本報告原刊登於 https://www.capitaland.com/en/about-capitaland/newsroom/inside/2023/January/Riding_the_Growth_Impetus_A_Focus_on_Indias_Office_and_Business_Park_Sector.html

世邦魏理仕（CBRE）的《2022-23年全球裝修成本指南》是業界針對全球裝修定價最全面的分析報告。本年度版本著重探討全球工作模式的變遷，以及因應疫情、氣候變遷與經濟不確定性加劇所面臨的挑戰。.

全球職場行為的轉變，促使人們以嶄新的思維來規劃辦公室的建造。 企業已採用混合辦公模式，人們需要兼具靈活性、團隊協作及活動舉辦功能的空間。同樣地，許多企業已設定淨零碳排放目標，將房地產永續發展策略的範疇從節能擴展至脫碳，並納入環境、社會與治理（ESG）準則。.

然而，這些變革也帶來了諸多挑戰。新冠疫情的餘波與烏克蘭戰爭，導致經濟及供應鏈面臨不確定性，這不僅在通膨環境下壓縮了裝修市場的預算，更造成採購週期大幅延長。.

世邦魏理仕於 2013 年推出《裝修成本指南》，作為支援資本裝修專案規劃與投資的基準參考工具。今年的指南整合了比以往更多的優質數據，並參考了策略夥伴提供的意見。.

《2022-23年指南》深入剖析了全球市場趨勢，並涵蓋亞太、歐洲中東非洲、北美及拉丁美洲等地區的數據。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/books/global-office-fit-out-cost-guide-2022-2023

雖然 2020 年中國估計有 1.5 億人租房居住，但中國多戶家庭租賃公寓的滲透率仍然很低，不足 2%。然而，隨著中國人口結構的演變、住房消費需求的轉變以及政府政策的全面支持，預計到 2030 年，中國多戶家庭租賃公寓的數量將增長至 1200 萬套以上。.

世邦魏理仕相信，該行業強勁的租賃基本面以及資產流動性和可擴展性的潛力，將確保多戶住宅在未來十年內成為中國最具吸引力的商業房地產投資資產類別之一。.

中國約四分之三的目標多戶家庭用戶位於廣東、上海、北京、浙江和江蘇，因此建議投資者以這三大沿海城市群的核心市場為目標。選址時還應考慮公共交通的便利性以及到工作地點的通勤時間。中國多戶家庭租賃公寓的主要投資方式包括收購和翻新現有資產、綠地開發以及平台合作。.

經濟住屋同時具備政策與市場導向的特點。C-REITs 提供的退出渠道；非住宅房屋轉換為出租房屋的監管批准；以及優惠的稅收和信貸政策，都將為該行業帶來獨特的投資優勢。.

在營運方面，世邦魏理仕建議投資者透過大宗採購、數位化租賃及營運系統、樓層平面重新配置及增值服務等積極管理措施，提高投資回報。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/investing-in-china-multifamily-real-estate

2022年12月7日，中國政府公布了一項十點計劃，標誌著其新冠疫情「清零」政策出現轉變。這項措施的公布之際，正值中國短期經濟指標持續走弱，地方政府尤其面臨嚴峻的財政壓力。.

零售業和旅遊業預計將成為政策放寬的主要受惠者。 鑒於亞太地區其他市場在放寬疫情相關政策後的表現，世邦魏理仕預期，隨著感染人數逐漸減少，且民眾逐漸適應「與新冠共存」的政策，優質零售空間的需求將上升，加上購物中心租金已觸底，零售商的擴張步伐最快將於2023年第二季開始加速。.

就辦公樓市場而言，隨著疫情限制措施的放寬，實地看樓的次數將會增加。隨著經濟復甦，租戶的業務前景隨之轉好，預計三至六個月後，辦公樓需求將隨之回升。.

隨著經濟基本面改善，2023年的商用不動產投資規模應會有所提升，且投資動能仍將主要來自國內機構。鑑於五年期貸款市場報價利率（LPR）維持在4.31%的歷史低點，較低的借貸成本將增強中國對跨境投資者的相對吸引力。.

世邦魏理仕建議長期核心投資者，應將目光鎖定在一線城市周邊的「建租型」多戶住宅、商務園區及工業園區，以及上海和北京的標誌性辦公物業。 建議機會型投資者鎖定困境資產。中國內地的重啟最終將惠及香港特別行政區、日本及泰國的零售和酒店業，以及澳洲的學生住宿和住宅市場。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.cn/en/insights/briefs/China-Brief–China%E2%80%99s-shift-from-zero-covid-to-reopening-seen-as-hugely-beneficial-to-real-estate

• 在調查期間，租戶諮詢及實地考察活動有所增加，主要受零售及工業領域帶動。中國大陸的市場活動則持續受到嚴格防疫措施的限制。.
• 隨著經濟前景轉趨黯淡，許多租戶轉為觀望態度，導致傳統及彈性辦公空間的需求均趨於冷淡。受訪者觀察到產業整合趨勢加劇，工業用地的需求亦隨之下降。.
• 雖然在調查期間內，韓國、新加坡和澳洲的租金前景趨於樂觀，但中國大陸等落後市場的租金跌幅亦預期將趨緩。.
• 區域租賃市場情緒整體維持穩定。儘管中國內地表現最為疲弱，但隨著近期「清零」政策的放寬，預期前景將趨於樂觀。隨著市場天平進一步向租戶傾斜，業主議價能力持續下降。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/briefs/asia-pacific-market-sentiment-survey-december-2022

今年早些時候，世邦魏理仕開展了一項史無前例的全球調查，訪問了超過2萬名受訪者，涵蓋了從Z世代到嬰兒潮一代的各個年齡段，旨在了解他們未來的生活、工作和購物方式，以及這些變化將如何影響他們的房地產需求。其中，亞太地區的受訪者約有9000人。.

調查結果揭示了新的見解，這些見解可以用來指導房地產租戶和投資者的策略，並確保房地產能夠滿足用戶不斷變化的需求。.

亞太地區的主要調查結果包括：

居住

• 強烈的搬家意願：32% 居民希望搬家，其中市中心區域最受歡迎。
• 強勁的購屋意願：在計劃搬家的人中，有 66% 的人傾向於買房而不是租房子。
• 房屋選擇偏好轉變：66% 表示，健康和安全比價格更重要。                  

工作

• 人們希望有更大的彈性：85% 目前每週至少有三天在辦公室工作。
• 地理位置至關重要：75% 對位於市中心的辦公室感到滿意；55% 在郊區工作的同事也表達了同樣的感受。
• 工作場所品質至關重要：69% 的辦公室工作人員更重視工作場所品質。

店鋪

• 大多數消費者喜歡線下購物：61% 更傾向於在網上訂購前先到實體店查看商品。
• 個人財務前景樂觀：53% 預計未來一年他們的財務狀況將有所改善。
• 道德消費主義正在興起：80% 在購物時更關注環境和社會議題。

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/local-response/asia-pacific-live-work-shop-report-2022