ソート・リーダーシップ

金利の上昇により、買い手は不動産を取引する際の関連コストに注意を払うようになっている。国際的な買い手にとって、これらのコストは管轄地域によって大きく異なる可能性がある。不動産価格に対する割合で表すと、中国の都市では10%以下からシンガポールでは35%まで幅がある。.

競争が激化する市場において、シンガポール政府は外国人が住宅用不動産を購入する際の追加購入者印紙税（ABSD）を30%に据え置いた。.

他の地域と比較すると、北米の都市の所有コストは、不動産の購入、保有、売却コストのかなりの割合を占めている。これらの費用の大部分は、固定資産税と住宅保険である。.

本レポートは https://www.savills.com/research_articles/255800/339112-0

過去5年間で、世界で最も広くフォローされている不動産指数であるFTSE EPRA/Nareit先進国指数におけるアジアのシェアは、2017年の25.0%から2022年末には21.0%に減少しました。この動きは主に米国REITの成長によるもので、上場企業ユニバース内の勢力バランスは北米にさらにシフトしており、指数に占める北米のシェアは2017年の57.1%から2022年には64.0%に増加しました。.

米国REIT市場の成長は、経済構造の変化と株式投資家からの旺盛な需要を背景に、幅広いオルタナティブ不動産セクターの台頭によって牽引されてきました。FTSE EPRA/Nareit先進国指数の米国部分におけるこれらのオルタナティブREITのシェアは、2007年の34.0%から、2017年には47.5%、そして2022年には55.0%へと増加しました。.

米国上場 REIT 市場の成長は非常に顕著であるため、FTSE などの指数構成会社は、グローバル指数が「米国およびその他」として見られるようになり、投資家にとっての有用性が低下するのを避けるために、米国構成要素の規模を制限する上限付き指数を導入しました。.

なぜアジアは米国のオルタナティブREITの成長に追いつけないのか、と疑問に思う人もいるかもしれません。実際、アジアのオルタナティブREITユニバースは米国よりも速いペースで成長しています。世界のREIT指数におけるアジアのウェイトは、2017年の27.1%から2022年には21.0%に減少しましたが、アジアのオルタナティブREITのウェイトは、世界の指数における2.3%から3.8%に増加しました。アジアのREITユニバースに限って見ると、オルタナティブREITのウェイトは2017年の8.5%から2022年には18.2%へと、114.7%という驚異的な増加を見せています。.

CenterSquare Investment Managementのアジア太平洋地域責任者兼シニアパートナーであるヨアヒム・ケールが執筆したこの論文は、米国とアジアにおけるオルタナティブREITの拡大の背景にあるセクターを時系列で調査し、アジアのオルタナティブREITにとってどのセクターが最も大きな成長の可能性を秘めているかを探り、今後もこの成長を持続させるための追加的な措置を提案しています。.

国際コンテナ輸送の増加に伴い、ロジスティクス不動産に対するニーズも高まっています。本レポートでは、CBREが定評のある18の港と新興の港を取り上げ、その機能や他の港とのつながり、また近隣の工業用不動産市場に与える影響について考察しています。.

主な調査結果:

• 海上輸送は増加の一途をたどっており、世界の商品貿易量の80%以上は海上輸送であり、その半分以上は海上コンテナ輸送である。.
• 電子商取引の売上や、サプライチェーンの混乱に備えるための在庫の増加も、工業・物流施設、特に港湾への交通の便が良い施設への需要に拍車をかけている。.
• 輸送コストは、ロジスティクス費用の45%から70%を占めるのに対し、賃料のような固定施設費用では3%から6%を占める。.
• インフレの持続、金利上昇、地政学的緊張、パンデミック関連の混乱など、現在進行中のリスクにより、企業はサプライチェーン戦略や立地の再評価を迫られている。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2022-global-seaport-review

不動産投資家は、2022年初頭とはまったく異なる投資環境に直面して2023年を迎える。昨年の今頃、多くの不動産市場はまだ高値圏にあった。2021年には、COVID-19に関連した低迷から立ち直り、潜在需要と特に活況を呈した産業市場を背景に、2008年の世界金融危機（GFC）前以来の力強いリターンを達成していた。しかし、2022年に入ると、そのような経済的な需 要の逼迫とロシア・ウクライナ戦争に関連する外生的な供給ショックが相まって、インフレは過去数十年で なかった水準にまで高まった。.

不動産投資の先行きがこれほど不透明になったのはGFC以来であり、この新たな環境は投資家に多くの課題を突きつけている：投資家が直面するリスクを再評価し、適切な引受を行うために一時停止しているため、全体的なディール活動は急減している。投資家が直面するリスクを再評価し、適切な引き受けを行うために一時停止しているため、ディール活動全体が急減している。センチメントが低迷していることは明らかだが、このように活動レベルが一時停止しているため、プライシングの証拠が乏しい。利回りの低下という追い風がなければ、オフィス市場にとっては構造的な転換点にある入居者市場のファンダメンタルズによってリターンが左右されることになる。市場や物件タイプにかかわらず、賃貸料の伸び、稼働率、経費が収益に与える相互作用を理解することが鍵となるだろう。これらの要因は、ますます複雑化する投資環境において、資産パフォーマンスを左右するインプットのほんの一部に過ぎない。投資家にとって、利回りやリーシング・プロファイル、さらには気候変動などのより恒常的なリスクへのエクスポージャーなど、増え続ける要素にリスクとパフォーマンスを帰属させる能力は、ますます重要になるだろう。.

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2021年を通じて見られたデータセンター・スペースのパンデミック後の活況は、経済全体が逆風に見舞われ、世界最大市場のいくつかで資源問題が発生したにもかかわらず、2022年も続いた。ハイパースケールのテナントは、二次市場や新興市場に特に関心を寄せながら、各地域で絶え間ない拡大を続けた。コロケーション・プロバイダーとデベロッパーは、電力と土地の両方について、より高い可用性とより低い価格を追い風に、これに追随した。.

2023年世界データセンター市場比較」は、本レポートの前版で概説したすべての要素を見直し、さらに地域ごとに解説を加えたものである。前回と同様、世界各地のデータセンター市場を13のカテゴリー別に評価し、総合トップと各カテゴリーのトップパフォーマーを決定しています。本レポートの第4版では、データセンター・コミュニティの皆様に、データセンター業界が世界各地でどのように急速に変化し、拡大しているかをより深くご理解いただけるものと期待しています。.

中国政府は、ゼロコロナ政策と厳格なマクロプルーデンス措置の重圧の下で経済を両立させるという課題を抱えながらも、同国のREIT市場に対するビジョンの実施に揺るぎない姿勢を保っている。2022年は、進行中の進化における新たな節目となり、8月に中国初の賃貸物件REITが上場し、同国の不動産セクターの資金調達チャネルが深化した。.

強力な規制当局の支援、質の高い資産基盤、そして1兆4千億米ドル規模の中国株式市場における高配当銘柄への投資家からの旺盛な需要は、このセクターの堅調なバリュエーションを支え続けるでしょう。進歩は明白であり、2023年にはさらに多くのC-REITの上場が期待されます。C-REITの進化における聖杯であり、最後のフロンティアとも言える従来型商業用不動産の上場は現実味を帯びつつあり、これに続く上場の波は間違いなく巨大な投資機会となるでしょう。.

多くの国がインフレ対策として利上げを続ける中、世界の他の地域では景気後退への懸念が高まっており、アジア太平洋地域の投資家はより慎重な姿勢を見せ、2023年には買い越し意向が弱まっている。. 

CBREが実施した「2023年アジア太平洋地域投資家意向調査」は、同地域全体の500人以上の投資家からの見解をまとめたもので、資金調達活動は引き続き堅調であるものの、利回りの伸びが鈍化し、利上げのペースも緩やかになるとの見通しから、大半の投資家が2023年上半期は様子見の姿勢をとる意向であることが明らかになった。.

その他の主な調査結果は以下の通りです：

• アジアを拠点とする機関投資家の不動産への投資比率は、世界の同業他社に比べて概ね低い水準にある。これらの回答者は、今後12カ月間で不動産への投資比率は現状維持か、あるいは増加する見込みであると述べている。.
• 2023年は、投資家が価格の乖離を利益に変え、経営難に陥った企業の投資機会を模索するにつれ、機会主義的な戦略が勢いを増すだろう。.
• 産業用・物流用不動産は依然として最も人気のある資産クラスである一方、住宅用不動産（特に多世帯住宅や賃貸専用物件）への関心が最も大きく高まった。コア投資家にとっては、オフィス物件が依然として最も人気のある物件タイプである。.
• 医療関連不動産はデータセンターを抜いて最も人気のある代替セクターとなったものの、アジア太平洋地域におけるこの資産クラスの投資対象は依然として限られている。.
• 東京は4年連続で海外投資のトップ都市としての地位を維持し、シンガポールとホーチミン市が続いた。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-investor-intentions-survey-2023

インドは長い間、計り知れない可能性を秘めた国として認識されてきたが、官僚主義やお役所仕事に阻まれることが多かった。しかし近年、インドの経済成長は他の主要国を大きく引き離し、称賛に値する進歩を遂げている。その一因となったのは、政府主導の協調的な改革と、特に外資にとってよりビジネス・フレンドリーな環境を形成した、セクターに焦点を当てたイニシアティブである。.

今日、インドは新時代に突入し、世界最大の若者人口1 と世界第2位の労働力人口2 を擁する有望な国となっている。投資家は、このような構造的進歩の主要な受益者、特にオフィス・ビジネスパークセクターからの持続的リターンを期待することができる。.

本レポートは https://www.capitaland.com/en/about-capitaland/newsroom/inside/2023/January/Riding_the_Growth_Impetus_A_Focus_on_Indias_Office_and_Business_Park_Sector.html

CBREの『2022-23年版 グローバル内装工事コストガイド』は、世界中の内装工事価格に関する業界で最も包括的な分析です。今年の版では、働き方の世界的な変化に加え、パンデミック、気候変動、経済の不確実性の高まりによって生じている課題に焦点を当てています。.

職場における行動様式の世界的な変化により、オフィスの建設に対する考え方も新たなものへと変化しています。 企業はハイブリッドワークモデルを導入しており、従業員には柔軟なスペース、チームスペース、イベントスペースが融合した環境が求められています。同様に、多くの企業がカーボンニュートラル目標を設定し、不動産のサステナビリティ戦略を省エネにとどまらず、脱炭素化や環境・社会・ガバナンス（ESG）基準にまで拡大しています。.

しかし、こうした変化に伴い、課題も生じています。新型コロナウイルスの影響が依然として残っていることやウクライナでの戦争により、経済やサプライチェーンに不確実性が生じており、インフレの中で予算が圧迫され、調達リードタイムが長期化するなど、内装市場にも影響を及ぼしています。.

CBREは2013年、大規模内装工事プロジェクトの計画立案や投資判断を支援するベンチマークツールとして、「内装工事コストガイド」を発表しました。今年のコストガイドでは、戦略的パートナーからの情報を活用し、これまで以上に質の高いデータを盛り込んでいます。.

2022-23年版ガイドでは、APAC、EMEA、北米、ラテンアメリカ各地域のデータに基づき、世界の市場動向について解説しています。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/books/global-office-fit-out-cost-guide-2022-2023

2020年時点で、中国には推定1億5000万人が賃貸住宅に住んでいたものの、同国の集合住宅の普及率は依然として非常に低く、21％未満にとどまっている。 しかし、中国の人口構造の変化、住宅消費需要のシフト、そして政府による包括的な政策支援により、2030年までに集合住宅の賃貸戸数は1,200万戸以上に増加すると予想される。.

CBREは、このセクターの堅調な賃貸市場の基盤、ならびに資産の流動性と拡張性における潜在力を踏まえ、今後10年間で多世帯住宅が中国において最も魅力的な商業用不動産投資資産クラスの一つとして台頭すると見込んでいます。.

中国の多世帯向け住宅のターゲットユーザーの約4分の3が広東省、上海市、北京市、浙江省、江蘇省に集中しているため、投資家は国内の3大沿岸都市圏にあるこれらの主要市場をターゲットとすることが推奨されます。また、立地選定にあたっては、公共交通機関へのアクセスや職場までの通勤時間も考慮すべきです。 中国における多世帯向け賃貸マンションへの主な投資手法としては、既存物件の取得・改修、新規開発、プラットフォームとの提携などが挙げられる。.

手頃な価格の住宅は、政策面と市場面の双方の特徴を兼ね備えています。C-REITが提供する出口戦略、非住宅用物件の賃貸住宅への転用に関する規制当局の承認、そして有利な税制や融資政策は、この分野に独自の投資上の優位性をもたらすでしょう。.

運用面において、CBREは投資家に対し、一括調達、リースおよび運営システムのデジタル化、フロアプランの再配置、付加価値サービスといった積極的な運用施策を通じて、投資収益率の向上を図るよう推奨しています。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/investing-in-china-multifamily-real-estate