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請參閱以下的再平衡結果（生效日期為 2026年6月22日 開始交易）的：

  • GPR/APREA 可投資 100 指數
  • GPR/APREA 可投資型房地產投資信託基金 100 指數
  • GPR/APREA 綜合指數
  • GPR/APREA 綜合房地產投資信託指數（以星號標示）

GPR/APREA 可投資 100 指數

內容

中國大灣區人工智慧運算科技有限公司
中國深圳投資有限公司
日本Global One 房地產投資信託
日本和平房地產股份有限公司.

免責聲明

澳大利亞Ingenia Communities Group
日本日本物流基金
PHLSM Prime Holdings
TWN金多姆發展有限公司


GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數

內容

日本日本酒店及住宅投資公司.
KOR韓國不動產投資信託股份有限公司
KOR樂天房地產信託基金

免責聲明

澳大利亞Abacus 儲存王
SGPCDL飯店信託

GPR/APEA 綜合指數

內容

香港朗廷酒店投資有限公司

免責聲明

中國中國農產品交易所有限公司
IDNPT PP (Persero) Tbk
KOR東元開發有限公司
THA未來城市租賃權房地產投資信託 *
THA普斯卡控股有限公司
TWN山源有限公司
TWNWe & Win 發展有限公司
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孟買，2026年5月31日： 孟買市（隸屬孟買市政公司管轄的區域）記錄到 2026年5月共有12,315宗物業登記，按年增長7%。這是十多年來該月份的最高紀錄，, 這個 顯示終端用戶的需求持續不減。州政府財政部徵收了超過 105.1億盧比 (Cr) 2026年5月的印花稅收入，, 根據 Knight Frank India 分析的馬哈拉施特拉邦登記與印花稅局數據。.

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主要心得

  • 2026年第一季的上市車款數量趨於平緩，較前一季（QoQ）減少近30.0%，降至1,844輛。這導致新車銷量較前一季（QoQ）下降31.5%，降至2,013輛。.
  • 2026年第一季，二手房銷售量較前一季下滑9.61%，至3,400戶。這可能歸因於新屋交屋量減少、利率走勢不明朗，以及購屋者轉向新屋市場。.
  • 非有地住宅總銷售量出現下滑，新加坡公民及新加坡永久居民（PR）的交易量均錄得雙位數跌幅。另一方面，外國買家的購屋量則出現反彈，按季增長7.21%，達89戶。.
  • 就第一太平戴維斯（Savills）的豪華無地權私人住宅項目組合而言，2026年第一季的價格較前一季微升0.21%，至每平方呎1,426,400新元。.
  • 該島嶼的大部分地區已在 2024–2025 年間經歷過價格重置。因此，下次全面性的價格重新基準化可能還需一至兩年時間才會發生。因此，我們維持對 2026 年私人住宅價格將上漲約 3% 的預測

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正如本報告2025年版所闡述，所謂的「加速成長」已不再是描述這個充滿活力且快速演變的全球市場最貼切的詞彙。 更精確的描述應為「受控增長」。全球各國政府正重新制定規則，以確保新資料中心的開發不會對現有資源（尤其是電力網）造成過重負擔，並解決與產業擴張相關的疑慮。.

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全球資料中心市場仍以雲端和企業應用為主導，截至 2025 年，人工智慧在總工作負載中的占比不到 15%。由於目前大部分人工智慧需求都集中在美國，亞太地區的占比則更為有限。.

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隨著供應鏈多元化、數位化以及人工智慧驅動的需求重塑該地區的資本流動，東南亞的實物資產市場持續展現出極具吸引力的投資機會。 投資者正日益瞄準物流、工業資產、數據中心及酒店業等高增長領域，而越南、馬來西亞、印尼和菲律賓則因製造業擴張、旅遊業復甦及數位基礎設施投資，逐漸成為主要受惠者。 即便在地緣政治不確定性與借貸成本攀升的背景下，強韌的國內需求、基礎建設發展，以及對穩定長期收益的追求，正進一步鞏固東南亞作為全球資本吸引地的地位。.

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  • 在政策支持、資產類別不斷擴大、機構級資產管理和價值創造日益受到重視的推動下，中國的商業房地產投資信託基金市場正進入一個新的發展階段。.
  • 多層次的房地產投資信託基金生態系統正在形成，機構和私人房地產投資信託基金在資金回收、營運提升和收益資產成熟方面扮演重要角色。.
  • 中國的房地產投資格局正經歷結構性重置，國內資本、選擇性部署策略以及以房地產投資信託基金為基礎的退出途徑日益成為市場復甦和長期復甦的核心。.
  • 在技術應用、不斷演變的消費者行為和向更清潔的能源基礎設施轉變的支持下，數據中心、可再生能源和以體驗為主導的零售等高增長行業正在重塑中國的房地產市場。.
  • C-REIT 的生態系統正朝著更具營運驅動力和機構規模的模式演進，而不良資產、都市更新和專業資產管理等方面的機會也不斷浮現。. 
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APREA Investor Compass 特邀 Jericho P. Go（RL Commercial REIT Inc.）

亮點：

  • 真實的資產，真實的人：RL Commercial REIT Inc. (RCR) 總裁兼執行長 Jericho P. Go
  • 趨勢觀察：政治穩定與結構性需求將成為日本下一個房地產週期的動力
  • ESG 熱點：以自然為基礎的解決方案如何為亞太地區的真實資產提供未來保障

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2026 年第一季開幕時，全球供應鏈受到近期最嚴重的干擾之一。二月下旬，美國和以色列對伊朗發動軍事行動，導致霍爾木玆海峽實際封閉，全球約 20% 的海運石油和液化天然氣經由該海峽轉運，包括 Maersk、CMA CGM 和 Hapag-Lloyd 在內的主要航運公司完全暫停通過該海峽的營運。航運公司被迫更改船隻航線、延遲交貨或暫停營運，導致全球供應鏈速度減慢、成本大幅上升。在此背景下，印度盧比在 2026 財政年度貶值約 9%，達到 1 美元兌 93.88 盧比左右。石油進口國持續的美元需求擴大了經常帳赤字，提高了以美元計價的貨運和設備採購的到岸成本，壓縮了整個物流業的利潤。然而，印度的宏觀經濟基礎仍然穩固。2026 財政年度的實際 GDP 成長預測為 7.6%，表現優於預期，而 RBI 預測 2027 財政年度的成長率為 6.9%，受惠於服務業活動強勁、國內消費暢旺，以及持續的 GST 合理化效益，即使 RBI 指出地緣政治進一步升級所帶來的下行風險。.

在此背景下，主要由製造業及第三方物流（3PL）租戶帶動的工業及倉庫租賃活動持續暢 旺，鞏固了印度作為地區供應鏈多元化樞紐的地位。儘管宏觀經濟環境波動，租戶的租賃活動仍持續加強，2026 年第一季的租賃量達 180 萬平方米（1930 萬平方呎），較去年同期增加 15%。值得注意的是，這是自 2023 年初以來錄得的第二高季度交易量，突顯了租戶持續的信心和強勁的市場動力。.

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區域概覽

  • 亞洲房地產證券已從伊朗衝突的大跌中復甦，但仍遠遠偏離年內高點，表現遜於科技/半導體領漲的亞洲股市。
  • 這一差距反映了對原油價格上漲導致依賴海灣地區的亞洲經濟體通貨膨脹的擔憂，以及央行進一步收緊政策的前景。
  • 亞洲貨幣已回升，但仍低於二月高點；澳元是例外，在澳洲央行加息後創下年度新高。
  • 若停火邁向 JCPOA 式的協議，應會推低油價、支撐國庫債券，並推動利率敏感型產業（包括房地產投資信託基金）復甦。每次宣佈霍爾木玆海峽重新開放的訊息，都會造成美元疲弱及國庫券反彈。

日本

  • 儘管市場預期日本央行將利率上調 25 個基點至 1%，但日本央行在 4 月的會議上仍維持利率不變。投票結果是 6 比 3 贊成加息，而在之前的會議中只有一人反對；夏季加息的可能性仍然存在，7 月的會議（完整的展望報告）是可能的時機。
  • 以短期利率為基礎的實際利率仍為負值；日本央行越早恢復正常化，就越有利於日本房地產投資信託基金（J-REIT）行業，儘管交易市場強勁，該行業的資產淨值仍持續折價。若折讓持續，預期資產出售與回購仍會持續。
  • Mitsui Fudosan (8801)、Mitsubishi Estate (8802) 及 Sumitomo Realty (8830) 的全年業績將於 5 月 13 日公布。住友不動產今年的表現優於同業，部分原因可能是其東京辦公室的持股比例較高，目前的 PE 溢價及資產淨值折讓略低於同業；若業績指引令人失望，則有獲利回吐的風險。Elliott持有3.5%；突破5%將顯示更深入的參與。
  • 預計五月之後開發商幾乎沒有盈利催化因素。J-REITs 的主要催化因素是可能納入 Topix，並可能在今年秋季決定。一位經紀人估計，納入可能產生約 68 天的買盤影響（假設平均交易價值為 25%），58 隻 J-REITs 中有 47 隻符合市值門檻。

澳洲

  • A-REITs 自 2025 年底以來一直面臨沉重的拋售壓力，因為澳洲央行在 2 月、3 月和 5 月扭轉方向並加息，解除了 2025 年的所有減息措施；這可能是澳洲央行歷史上最短的加息週期。
  • 由於大部分 A-REIT 債務成本已鎖定，且利率風險已對沖，因此與 2022-23 年比較，盈利影響應受到控制
  • 鑑於伊朗戰爭可能造成需求中斷，即使輸入通貨膨脹短期上升，澳洲央行現在也可能暫停行動。澳元走強也有助於通脹方面。A 類房地產投資信託基金歷來在利率高峰後表現優異
  • 5 月 12 日的聯邦預算案是近期的主要催化因素。政府將取消現有房地產的負資產負擔，但預期會保留新建房地產的負資產負擔，這對住宅房地產投資信託基金而言是淨利好，並可能有利於 BTR 行業。

新加坡和香港

  • 一項具有里程碑意義的交易正在進行中：Khazanah 和淡馬錫正在以約 57 億新加坡元（約 3,030 平方英尺）的價格推銷 Marina One，略低於吉寶房地產投資信託基金為 MBFC Tower 3 支付的 3,268 平方英尺。傳聞中的買家是 CapitaLand 和 Hongkong Land (HKL)。
  • 如果 CapitaLand 進行收購，將驗證香港置地向 SCPREF 注入資產的定價，並預示寫 字樓估值將普遍向好。嘉德置地很有可能需要成立第三方基金，因為收購不會增加中海集運的收益，中海集運剛以類似的估值出售了濱海灣資產。
  • 新加坡政府於 5 月 8 日宣佈針對歐洲共同體的冷卻措施（更長的持有期、取消延遲付款計劃）。近期對開發商的影響有限，但對於表現優於 S-REITs 的新加坡開發商而言，針對中南部以外地區住宅價格採取更廣泛措施的風險仍值得關注。.
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