思想領導

主要趨勢

• 租賃活動勢頭減弱
• 入住率依然很高。
• 第三方物流與電子商務推動需求
• 太平洋市場支撐著租金成長
• 投資興趣依然穩固
• 部分市場報酬率溫和擴張

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-industrial-and-logistics-trends-q3-2022

主要趨勢

• 零售銷售成長放緩
• 通貨膨脹和經濟衰退擔憂抑制了消費。
• 租賃活動略有復甦
• 奢侈品牌變得更加活躍
• 新冠疫情對中國大陸需求沒有影響
• 零售商仍將保持謹慎

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-retail-trends-q3-2022

主要趨勢

• 經濟成長放緩和通膨壓力對租賃活動構成壓力
• 中國大陸市場溫和復甦，但其他市場持平或走弱。
• 金融、科技和共享辦公室仍然是主要的需求驅動因素。
• 建築和裝修成本上漲導致新供應延遲
• 遷往優質住所仍是最受歡迎的策略
• 隨著經濟擔憂加劇，租戶預計將繼續保持成本謹慎態度。

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-office-trends-q3-2022

• 亞太區靈活辦公空間市場於 2022 年繼續呈現審慎增長，截至 9 月，區內靈活辦公空間總體量達 7,600 萬平方呎，較 2021 年按年增長 6%，較大疫情前增長 15%。.
• 截至 9 月，亞太地區靈活辦公空間約佔辦公樓總存量的 4%，佔甲級辦公樓總存量的 3%。在甲級市場中，印度和新加坡的靈活辦公空間滲透率最高，而大多數北亞市場僅僅低於 2%。.
• 科技公司和商業服務公司仍然是彈性辦公空間的主要使用者。金融、生命科學和消費性產品公司對靈活辦公空間的興趣也與日俱增。.
• 2023 年將持續塑造彈性辦公室景觀的趨勢包括

1. 彈性空間營運商提供隨選會員服務，以迎合因混合式工作方式普及而造成的工作人員較為分散的情況
2. 用戶對客製化企業解決方案和統包解決方案的需求日益增加，以降低不斷上升的裝修成本和資本支出限制
3. 採用輕資產策略，靈活空間經營者與業主利用管理合約建立夥伴關係

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/briefs/h2-2022-asia-pacific-flexible-office-market-deliberate-growth-continues

在全球大流行病發生近三年後，零售業經歷了可以想像得到的最大壓力考驗之一，但一流的房地產仍然保持穩健，甚至在某些市場更茁壯成長。.

Cushman & Wakefield 的旗艦報告 Main Streets Across the World (全球主要街道) 追蹤 92 個城市的頂尖零售區，並按黃金地段的租金價值列出最昂貴的零售區。此年度報告將持續至 2019 年，今年的報告是自此之後的首份報告，可讓您深入瞭解大流行前後的比較表現。.

租金成長亮點

• 全球主要零售地點的租金在大流行期間平均下跌 13%，但目前已回升至僅低於大流行前的 6%。.
• 美洲是最有彈性的地區，這主要歸功於美國，目前平均租金較大疫情前的水平高出 15%。.
• 在亞太地區，受國際邊境關閉影響，黃金地段的旅遊業受到抑制，租金平均下跌 17%。.

全球排名

• 紐約的上第五大道（Upper Fifth Avenue）排名上升一位，成為全球最昂貴的零售地點。.
• 香港已滑落至第二位，尖沙咀超越銅鑼灣成為香港最昂貴的地區。.
• 米蘭的 Via Montenapoleone 上升了兩位，排名第三，倫敦的 New Bond Street 和巴黎的 The Avenues des Champs Elysees 擠進前五名。.

本季度，萊坊數據中心報告聚焦亞太地區的增長市場。市場分析包括大阪、墨爾本、雅加達、馬尼拉、河內、台北，以及印度城市海德拉巴、新德里和欽奈。.

前幾個季度全球主要數據中心市場的數據中心供應量增長軌跡，現在也反映在該地區的二線城市。在強勁的需求基本面和數據中心設施本地化趨勢的支持下，報告的亞太地區市場的總供應量（已啟用、在建和已承諾容量）已從五年前的略低於 700 兆瓦增長到目前的超過 3,000 兆瓦。僅在 2022 年的前三季，就新增了約 600 兆瓦的產能。.

墨爾本、雅加達和大阪目前各自擁有超過半千兆瓦的 IT 供應總量。墨爾本的註冊 IT 供應量為 593MW，NextDC、AirTrunk、Vantage 和 Stack Infrastructure 等當地和區域運營商對此重新產生興趣，這將為現有的實時供應量增加近 450MW。據悉，微軟也計劃在此設立設施。雅加達的超大規模雲端服務供應商（如亞馬遜和微軟）以及各式各樣的本地和國際運營商，都已宣布並規劃了大量的產能，數倍於現有的供應量。大阪持續發展成為日本的另一個資料中心市場，以補足更成熟的東京地區。.

海德拉巴、新德里和欽奈等主要城市也錄得快速成長，各擁有 300MW 至 400MW 的 IT 產能。其中約三分之二的供應量是在過去幾年新增的，計劃或已承諾的總供應量約為 50%。近年來數據中心產業投資的增加，主要是受到政府政策的推動，包括更容易取得信貸以及其他刺激數據中心投資的措施。市場上活躍的廠商包括 CtrlS、Sify Technologies、Nxtra by Airtel 和 Web Werks 等當地公司，AdaniConnex 和 BAM Digital Realty 等合資企業，以及雲端服務供應商。.

在東南亞，台北、馬尼拉和河內持續受到超大型 CSP 和資料中心投資者日益濃厚的興趣。AWS 於今年宣布在馬尼拉和河內設立當地專區，並正在逐步推出，而這家全球公司也於 2022 年 10 月在台北推出當地專區。目前這些市場的主要參與者主要包括當地的電信公司，以及少數的區域合資企業，例如菲律賓的 STT-Globe 和越南的 NTT-VNPT。.

整體而言，亞太地區增長市場的數據中心活動仍保持強勁的擴張勢頭，反映出各個地區需求的持續彈性。.

本報告原刊登於 https://app.dcbyte.com/knight-frank-data-centres-report/Q3-2022/

在這篇文章中，我們將探討一個新興的基礎建設子集，它正引起全球私募基金和養老基金越來越多的興趣 - 教育基礎建設或「EduInfra」。EduInfra 是指用於提供教育等社會服務的基礎設施、建築物和土地。.

EduInfra 對尋求穩定收益的國際年金投資者具有吸引力。與其他類似資產類別相比，該行業的優勢在於其不與 GDP 掛鉤，且具有相當大的資本升值潛力，可抵禦經濟衰退。該行業的入市資本增值率為 10 - 11%，租金增值率為 3 - 5%。儘管市場擁有顯著的深度，但潛力尚未釋放，因為營運商只是緩慢地邁向輕資產模式。 EduInfra 歸類為基礎建設，可透過投資信託基金（InvITs）達到最佳稅務退出，也可作為吸引機構投資者的成長平台。.

本文原載於 https://resolutpartners.com/2022/11/15/eduinfra-emergence-of-a-new-asset-class/

辦公樓：2022 年第三季度，宏觀經濟逆轉及通脹壓力拖累辦公樓租賃活動，淨吸納量環比下降 11%，至 1,010 萬平方呎。金融業仍是租賃需求的主要動力，科技及聯合辦公平台的租賃活動亦見活躍。租金環比上升 0.4%，同比上升 1.1%。.

零售業：由於全球經濟衰退的恐懼持續影響消費者信心，零售業銷售增長放緩。然而，隨著與大流行病相關的限制進一步放寬，整個地區的空置率下降。租金按年下跌 1.8%，但按季上升 0.3%。.

物流：2022 年第三季度，亞洲各地的租賃活動有所放緩，中國大陸、韓國和印度等市場的需求疲弱。由於供應進一 步減少，太平洋地區的租賃量較去年同期疲弱。2022 年第三季度租金增長 1.4%，增速略低於前兩個季度。.

投資：高利率繼續損害亞太區主要市場的投資，導致商業房地產投資額按年下跌 20% 至 123 億美元。收購主要由房地產基金、房地產公司、房地產投資信託基金及機構集團所推動。跨境投資按年減少 1.0% 至 $80 億美元。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q3-2022

電子商務在過去五年快速成長，自大流行病後更加速擴張。儘管電子商務滲透率在限制解除後從大流行病的高點回落，世邦魏理仕預期亞太地區未來的增長將繼續超越世界其他地區。在世邦魏理仕指出的六大電子商務驅動因素中，亞太地區在其中三項擁有明顯優勢：城市人口增長、數位錢包的採用以及充滿活力的電子商務生態系統。.

隨著零售產業持續朝全方位通路演進，實體商店的角色與功能也將隨之改變。零售商和業主需要重新塑造自己，為零售業的演進和全方位渠道的興起做好準備。.

電子商務的成長也帶動了強勁的工業與物流地產需求，儘管供應管道不太可能滿足未來的需求。我們建議物流業者探索按需求興建的發展項目，並投資於最新的倉庫技術。. 

本報告的主要重點包括

• 世邦魏理仕預測到 2026 年，亞太地區的電子商務滲透率將成長至 35%。然而，電子商務的滲透率會因不同的產品類別而有所不同。.
• 預計到 2026 年，韓國、中國大陸、印尼、澳洲和台灣將成為亞太地區滲透率最高的五大電子商務市場。.
• 儘管實體商店仍然不可或缺，但全方位通路的興起正促使許多傳統的實體零售商考慮新的形式和地點。.
• 在未來五年內，將有 1 億至 1.3 億平方公尺的新增專用樓面。
• 電子商務物流空間將需要支持亞太地區的線上銷售增長。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/Asia-Pacific-Report-Omnichannel-Retail-and-its-Impact-on-Asia-Pacific-Real-Estate-October-2022

隨著全球經濟在後疫情時代持續探索發展道路，房地產投資領域出現了一個新的熱門詞彙——「新經濟資產」。雖然這個術語源於數位與網路技術的興起，但在通膨飆升與利率上調的背景下，新經濟資產已展現出極其重要的意義。.

那麼，新經濟究竟有何新意？其關鍵動力在於數位技術的整合，這股力量正徹底改造傳統經濟的服務與產品，催生創新的分銷管道，並激發了與科技及科學大趨勢緊密結合的新興高成長產業。 數位轉型正日益塑造我們的生活、工作與娛樂方式，而支撐這股巨變趨勢的房地產業，預計將迎來為期數年的上升週期。.

乘著數位浪潮

隨著新技術的興起，產業的演變絕非新鮮事。縱觀歷史，創新始終加速著「創造性破壞」的進程，並重新定義全球經濟；而在數位時代，行動技術與電子商務的崛起更是其核心。儘管這場變革在疫情爆發前便已展開，但社交距離措施所帶來的影響卻十分顯著。 疫情期間維持聯繫的需求，加速了數位化的採用。各行各業的企業被迫採用通訊與行動技術，並轉型為以科技為基礎的服務。.

這場轉型促使了更貼合數位環境需求的資產類別崛起。從行動通訊基地台、資料中心，到讓線上生活成為可能的物流樞紐，「房地產是經濟的根基」這句名言，在新的數位時代依然成立。 這是一條簡單卻極具說服力的關聯：宏大趨勢需要房地產，而科技規模越大，所需基礎設施就越多。數位顛覆的影響將被放大，其餘波將持續迴盪至疫情之後，並推動科技投資水準結構性提升。.

亞太地區仍具備絕佳優勢，足以乘勢駕馭數位浪潮。該地區不僅已是零售電商領域中遙遙領先的最大市場，更擁有全球超過半數的人口，其中1990年後出生的「數位原住民」人數超過6.01億——這些數位原住民將推動數位技術的普及。 根據麥肯錫的一項調查，在疫情期間，亞太地區消費者對數位技術的採用進程比全球平均水平提前了四年，而企業的採用進程則領先了十年，為全球之最。.

多元化的投資機會

這讓幾個替代性領域展現出嶄新面貌，使投資者意識到此類資產所蘊含的潛力。 隨著健康危機的爆發，醫療保健與生命科學領域嶄露頭角；而串流內容的需求則吸引資金投入電影製作工作室的開發。儘管新經濟房地產是當前的主要焦點，但它不僅僅關乎科技。其核心在於掌握那些正於亞太地區乃至全球掀起波瀾的底層趨勢。.

該地區的居住產業便是最佳例證，它正處於這類變革的最前沿。急速的都市化、人口高齡化以及遠距工作，正推動著新興的居住產業——從多戶住宅到共居及輔助生活——邁向主流，並吸引大量機構資金湧入。 隨著越來越多人湧入城市，對相關基礎建設的建設需求也創造了一系列長期投資機會。在當前「新常態」下，我們正面臨低成長、高通膨的環境，基礎建設因其具備提供高、穩定且與通膨掛鉤回報的潛力，成為理想的逆週期投資標的。.

此類產業的韌性在上市不動產投資信託（REITs）中顯而易見。根據 GPR/APREA REIT 綜合指數追蹤的數據，醫療、工業及住宅類 REITs 在過去三年期間持續維持正的年化報酬率，而辦公、飯店及零售類 REITs 則呈現虧損。 值得注意的是，工業REITs的市值在疫情期間上漲了逾50%，儘管近期出現回調，但仍較疫情前的高點高出30%以上。.

重新平衡與未雨綢繆

這套新的房地產世界秩序也為投資策略帶來了變革。新經濟的一項重要特徵，在於數位領導者的崛起以及價值鏈之間的相互依存關係，這造就了顯著的網路效應。這意味著，對投資者而言，迅速實現規模化對於在該領域奪取大量市場份額至關重要。.

為了把握新局勢所帶來的機遇，投資者必須加快執行步伐。這意味著需要迅速建立實力。 在整個地區，房地產業者已進行重組並積極推動併購，以求擴張並維持競爭力；透過整合資產與基金管理部門，已建立起端到端的平台，能從房地產開發、培育，直至注入公開市場載體。 在已開發市場中，擁有新經濟資產穩定投資組合的房地產投資信託基金（REITs），現已成為大型併購交易的目標。.

當前的經濟環境促使投資者亟需重新調整投資組合，並為未來做好準備。 新經濟領域正處於重大人口結構與經濟變遷，以及科技趨勢的交匯點。這些變革在該地區持續發生，而傳統房地產類別顯然未能充分滿足其需求。若再納入氣候變遷的考量，將為新經濟資產的概念增添新的維度，進而拓展更多可能性。.

在利率上升及通膨壓力急遽攀升的環境下，要維持實質報酬率，關鍵在於識別那些結構性供應不足、且具備正確長期需求基本面、進而能產生正向租金回報率的產業。 從各方面來看，新經濟房地產正是符合這些條件的強勁主題。這些令人信服的基本面，正發生在一個最終可能容納全球半數以上特大城市的地區，預示著在那些對確保其未來至關重要的資產中，將存在巨大的投資機會。.

Sigrid Zialcita

首席执行官
亞太房地產協會

Sigrid Zialcita

首席执行官
亞太房地產協會

Sigrid 是亚太不动产协会（APREA）的首席执行官。她常驻新加坡，负责监督协会在亚太地区的战略方向、计划和运营。在她的领导下，亚太不动产协会重新定位为专注于房地产和基础设施的领先行业组织。

在加入 APREA 之前，她於 2010 年至 2018 年間擔任高瓊（Cushman & Wakefield，簡稱 C&W）亞太區研究與諮詢服務董事總經理，負責研究、思想領導力、策略制定及客戶管理。.

作為全球經濟、公共政策及房地產議題的公認專家，西格麗德經常受邀在業界活動中發表演說。她對商用及住宅房地產市場的評論，亦定期刊載於《華爾街日報》、《金融時報》、《彭博社》、《紐約時報》及路透社等眾多國際媒體。 此外，她亦曾多次現身於CNBC、彭博電視、CNN、美國國家公共廣播電台及亞洲新聞台等財經電視網與廣播節目中。.