氣候調適是企業的必要之舉，不應再有爭議或需要辯證
與會專家強調，各組織已實際面臨氣候變遷的影響，例如生產力下降及資產面臨的脆弱性，因此不應再糾結於「適應措施是否必要」的爭論。當前應將重點放在規劃及擴大解決方案的規模，以保護資產、營運及企業的長期永續經營，而非試圖說服高層領導階層相信氣候風險對企業構成威脅。.
要彌合氣候風險評估與投資之間的鴻溝，就必須將調適措施以財務術語來表達
雖然許多組織都在進行氣候風險評估，但將評估結果轉化為具體行動仍具挑戰性。要爭取投資，必須提出明確的商業案例，透過「避免的損失」、「節能效益」、「碳定價」及「資產價值保護」等指標，量化調適措施的財務價值。此外，將此流程與財務窗口的時程相配合，對於確保解決方案能在適當投資下付諸實行，亦至關重要。 當適應措施的效益能以財務術語明確闡述，並與現有的資本規劃週期相配合時，相關計畫便更有可能獲得投資。.
基於自然的解決方案（NbS）是指與自然系統協同運作並增強其功能，以應對氣候、社會和經濟挑戰的行動。這些方案既包括綠屋頂、雨水花園和透水路面等局部措施，也包括濕地修復、紅樹林復育和城市森林建設等更大規模的干預措施。 NbS 可以帶來多重效益，例如增強應對氣候變遷影響的能力、提升生物多樣性、為人們提供綠色空間，從而對人們的福祉產生積極影響。在快速城市化和氣候風險交織的亞太地區，NbS 對於保障未來資產的可持續性，同時帶來積極的環境和社會效益至關重要。.
實體資產產業高度依賴穩定、運作良好的自然系統來提供清潔水源和調節氣候。隨著氣候變遷的影響日益頻繁和強烈，這種依賴性轉化為實質風險：洪水、山崩、乾旱、熱壓力和生態系統退化，這些都會直接降低資產的性能和價值。.
| 在東協，基於自然的解決方案越來越被認為是一種經濟有效的應對氣候變遷的措施，既能減緩氣候變化，又能適應氣候變遷。. |
在場地層面，城市基於自然的解決方案（NbS）可以帶來可衡量的效益。綠色屋頂和垂直綠化牆透過隔熱保溫和緩解城市熱島效應來降低能源需求。雨水花園和生物滯留池改善了雨水管理，降低了洪水風險並減少了維護成本。例如，曼谷的人工濕地和屋頂農場已被證明可減少高達851噸的徑流，同時降低地表溫度數度。這些措施不僅可以降低營運成本，還可以幫助建築項目滿足日益嚴格的建築規範和環境、社會及公司治理（ESG）要求，從而獲得綠色融資。.
除了單一資產之外，景觀尺度的基於自然的解決方案（NbS）對於長期韌性至關重要，亞太地區已有不少成功案例。例如，越南和菲律賓沿海地區紅樹林的恢復，既能提供天然的防洪屏障，也能支持當地居民的生計。同樣，馬尼拉灣週邊濕地的恢復所帶來的防洪效益，價值超過年度投資成本的30倍。這些生態系統層面的干預措施保護了整個流域和城市區域，間接地維護了亞太地區實體資產的價值和永續性。.
重要的是，來自實體資產市場的證據表明，基於自然的解決方案（NbS）整合能夠帶來切實的財務收益。擁有卓越綠色環保資質和自然環境優勢的建築，其租金和售價通常可獲得5-10%的溢價，入住率更高，且更能抵禦保險成本上漲的影響。在氣候風險威脅到缺乏韌性的房產可能淪為擱淺資產的地區，NbS正逐漸成為一種防禦策略和競爭優勢的驅動力。.
要開始整合基於區塊鏈的解決方案，資產所有者應該採取分階段、務實的做法：
基於自然的解決方案不再是可有可無的附加功能；它們對於亞太地區房地產的韌性、績效和長期獲利能力至關重要。從小型現場設計到景觀層面的生態修復，基於自然的解決方案提供了一種經濟高效的途徑，使房地產投資組合與氣候變遷、監管變革和投資者預期保持一致。現在採取行動的房地產所有者不僅可以抵禦日益嚴峻的氣候風險，還能在建構自然友善、面向未來的經濟體系中佔據領先地位。.
欲了解更多信息，請查看APREA的“亞太地區房地產自然解決方案實踐指南”一份全面的指南，詳細介紹了將 NbS 嵌入到房地產行業以釋放長期價值和增強其韌性的商業案例和戰略框架。.
文章作者：
隨著永續發展成為房地產長期價值創造的重要支柱，嘉德置地（CapitaLand Investment，CLI）開發了一套專有的永續發展回報（Return on Sustainability，RoS）框架，以嚴格評估綠色資本支出的財務影響。.
RoS 框架設計為資料驅動的決策工具，可評估影響財務績效的八項關鍵變數：綠色資本支出 (capex)、水電費節省、碳成本降低、租金溢價、租期延長、利率降低、保險費降低，以及資產估值提升。透過量化風險與回報，此模型可讓資產管理者對永續發展計畫所能發掘的有形價值有整體的看法。.
RoS 框架不僅是報告指標，也是資本分配的指南針 - 指導投資決策、資產層級預算、資產增強計畫或重建的成本效益分析。在監管標準、投資者期望和氣候適應力快速發展的環境中，擁有一套結構化的方法來評估永續投資的財務理由不僅是審慎的，更是必要的。CLI 的 RoS 架構縮短了環境責任與財務責任之間的距離，確保永續性決策同時以環境意圖與財務紀律為基礎。.
本文摘自白皮書“永續發展掛鉤保險：獎勵氣候風險適應”由 Link Asset Management、AXA 和 Marsh 共同出版。.
幾十年來，房地產業一直將保險視為開展業務的必要成本——一種防範不可預見風險的保障措施，但很少將其視為創造價值的工具。.
這種模式正在轉變。.
Link Asset Management (Link) 提出如何將房地產氣候適應力措施與保險條款聯繫起來——這種模式不僅提供保護，而且積極獎勵對氣候適應措施的投資。.
透過量化氣候風險並進行有針對性的韌性投資，領展集團（Link）透過其保險經紀公司達信香港（Marsh Hong Kong）獲得了保障。 11.7% 減少 在財產保險保費方面，Link 的表現顯著優於業界平均（約 31 兆至 3 兆美元）。更重要的是，Link 也進行了談判… 額外降低 7.5% 保費 與損失率掛鉤，為繼續投資長期氣候準備工作創造了直接的經濟動力。.
本案例研究不僅關乎一家公司的成功。更重要的是，它突顯了房地產公司和保險公司在調整激勵機制和增強氣候適應能力方面所面臨的根本轉變和即時機會。.
從風險意識到行動中的韌性
極端天氣事件不再是異常現象，而是現實存在的。 2023年9月，香港遭遇超強颱風「莎拉」和破紀錄的暴雨的雙重打擊。, 造成了大範圍的財產損失。房地產行業的常規應對措施是被動的：提交索賠、承擔損失，並準備迎接不可避免的保費上漲。.
林克選擇了不同的方法。. 它沒有將韌性視為成本，而是將其視為投資機會——一種可以量化、優化並最終獲得回報的投資機會。.
Link 將其與保險公司的關係從交易關係重新定義為 風險管理領域的合作:
透過整合風險識別、有針對性的緩解措施和透明的保險公司參與，Link 將韌性從一種防禦措施轉變為一種財務優勢.
韌性架構：氣候調適的六大支柱
建構與韌性掛鉤的保險模式需要結構化的、數據驅動的方法。 Link 的架構由六個相互關聯的支柱組成：
這些支柱中的每一個都融入了Link的韌性關聯保險結構，從而確保可衡量的風險降低、營運穩定性和長期財務節省。.
從韌性到競爭優勢
Link的「韌性優先」策略取得了顯著成效：
Link透過將氣候韌性融入其營運和財務策略，證明了這一點。 氣候調適不僅是一種防禦措施，它更是一種價值驅動力。.
“我們歡迎領展房地產投資信託基金為增強其資產的韌性和可持續性所做的努力，並很高興通過提供有保障的保險能力和條款細則來表達我們的支持。”. 極端天氣和氣候風險對房地產行業來說是切實存在的問題，只有所有利益相關者共同努力才能最好地解決這些問題。.”
——由一家保險公司匿名報價
接下來會發生什麼事？
房地產行業正處於十字路口。日益加劇的氣候風險將繼續挑戰傳統的保險模式，但是 Link的韌性掛鉤保險結構提供了一個可複製的藍圖 對於其他資產所有者而言。.
從被動保險轉向主動風險管理的轉變已經開始—誰會效仿？
在投資者、監管機構和利害關係人對切實有效的氣候行動日益增長的期望推動下，解決範圍3排放問題在房地產領域變得愈發重要。世界綠建築委員會的數據顯示，建築排放約佔全球能源相關碳排放量的39%。其中，約11%是隱含碳排放，即材料和施工過程中產生的碳排放。隨著建築營運效率的不斷提升和電網脫碳進程的推進，隱含碳排放佔總排放量的比例日益增大。香港置地長期以來致力於提升能源效率並持續投資於現有資產，其範圍3排放量佔總排放量的近90%。作為開發商和業主，優先推進供應鏈中隱含碳的計量、監測和減排措施至關重要。.
香港置地對範圍3減排的承諾
我們近期以科學為依據，為達成1.5°C溫控目標，力求2030年將範圍3溫室氣體排放的碳強度降低221噸3噸。作為第一個在香港開發客製化隱含碳評估工具的開發商，香港置地採用基於供應商的方法來估算排放量，並提供精細的評估數據。香港置地將這些工具整合到專案設計、招標和施工的各個環節。公司積極與產業夥伴合作，制定採購指南標準，尤其專注於五種關鍵建築材料：水泥、混凝土、帷幕牆、鋼筋和結構鋼。.
上海新發展案例分享
香港置地集團的西岸中心項目是集團迄今最大的單筆投資，總投資額達14兆美元（1.4兆美元），位於上海徐匯海濱，佔地約110萬平方米，是一座優質綜合用途物業。西岸中心計畫體現了香港置地集團在隱含碳管理方面積極主動的策略性舉措。專案團隊運用集團自主研發的隱含碳評估工具，系統性地測量了該專案相關的隱含碳排放強度。團隊嚴格審查建築材料，並透過有針對性的優化措施，積極尋求降低隱含碳排放的機會。透過應用詳細的方案設計分析和結構材料優化技術，該專案已實現了顯著的減排效果。具體而言，這些最佳化策略使結構鋼材的碳排放量減少了161噸，混凝土的碳排放量減少了71噸。.
中國西岸中心
香港地標建築改造案例分享
香港置地「明日中環」計畫計劃在三年內投資超過100兆美元，透過擴建和升級其地標零售物業組合來實現這一目標。該計畫設定了一個雄心勃勃的目標，即至少減少751噸建築垃圾（以重量計）進入堆填區。在啟動翻新工程之前，我們進行了全面的翻新前審計，系統地評估和分析了拆除活動可能產生的廢棄物。此審計清晰、量化地概述了預期產生的廢棄物，並確定了可操作的回收、再利用和循環利用材料的機會，從而指導承建商最大限度地提高資源回收率和循環利用率。.
我們確定了15種主要建築材料和產品，包括混凝土、玻璃、木材、金屬等，優先考慮對其進行再利用、循環回收和減少填埋。透過融入循環經濟原則，該計畫減少了對新原材料的需求，降低了廢物處理量，並顯著降低了與材料提取、製造、運輸和處置相關的隱含碳排放。.
香港置地廣場
結論
從西岸專案客製化的隱含碳評估工具和結構設計優化，到明日中環專案的全面翻新前審核和循環材料再利用策略，香港置地透過一系列有針對性的舉措和戰略行動，展現了其在減少隱含碳排放方面積極主動的決心。我們將繼續朝著2030年永續發展目標邁出重要步伐。.
全球房地產產業面臨越來越大的脫碳壓力，其排放量佔全球總排放量的近40%。 (1). 隨著2050年淨零排放目標的快速臨近，投資者和資產管理公司必須緊急調整自身以適應不斷發展的ESG標準，否則就有落後的風險。.
歐洲：監管領導力和標準化
歐洲憑藉嚴格的監管框架，在ESG（環境、社會和治理）整合方面處於領先地位。歐盟可持續活動分類法 (2) 為環境永續投資提供清晰的分類體系，引導資本配置至綠色房地產。此外，全球房地產永續發展基準（GRESB） (3)ESG（環境、社會和治理）績效衡量工具最初在歐洲開發，如今已成為廣為接受的績效衡量工具，影響全球的投資決策。.
GRESB的影響力已超越歐洲，尤其是在亞太地區。 GRESB與ANREV共同進行的一項研究發現，GRESB評分越高，財務表現越強勁。這促使亞太地區的投資者和開發商將永續發展基準納入資產管理，從而加強ESG資訊揭露和合規性。.
美國：市場驅動的ESG採納
與歐洲以監管為先的模式不同，美國房地產行業受市場激勵和投資者需求驅動。 《2022年通膨抑制法案》旨在促進建築節能和再生能源的採用，而各大城市也紛紛推出了嚴格的地方性政策。例如，紐約市第97號地方法律。 (4) 規定到 2030 年建築物排放量必須減少 40%，不遵守者將受到嚴重的經濟處罰。.
除了監管之外，貝萊德和布魯克菲爾德等大型機構投資者已將ESG原則融入房地產投資組合策略。租戶越來越願意為節能空間支付溢價，這進一步凸顯了市場驅動的向永續發展的轉變。.
亞洲：已開發市場與新興市場採取多角化策略
亞洲房地產行業的ESG趨勢因地區而異。中國正著力推動大規模永續城市發展，以實現其2060年碳中和目標。日本和韓國則利用智慧電網技術和人工智慧驅動的能源管理來提高能源效率並追蹤排放。.
在經濟仍在發展中的東南亞地區，國際金融支持在加速永續發展方面發揮著至關重要的作用。例如，新加坡的綠色認證建築數量迅速成長，投資人正將資產配置得符合氣候相關財務資訊揭露工作小組（TCFD）的要求。 (5) 以及基於科學的目標（SBTi） (6) 提出提高透明度和全球合規性的建議。.
全球邁向永續房地產轉型
儘管存在地域差異，房地產領域的ESG整合正成為全球必然趨勢。投資者、開發商和資產管理公司必須應對不斷變化的標準，同時確保物業在日益注重永續發展的市場中保持競爭力。.
為了保持領先地位，房地產行業的領導者必須積極主動：
隨著房地產行業邁向淨零排放的未來，那些擁抱永續發展的企業將能夠保護長期資產價值並鞏固其市場地位。從區域性方法轉變為全球一體化的ESG策略已經開始－現在正是採取果斷行動的時候。.
參考：
資產的復興和重建不僅僅是對物業五金設施的簡單翻新，它還可以成為提升整個區域可持續性、社區參與度和文化融合度的機會。一位富有遠見的資產管理者還可以藉此機會重塑品牌形象，並透過為訪客帶來全新的體驗來提升其服務價值。.
位於新加坡河畔，位於市中心，克拉碼頭 (CQ) 近期煥然一新，充滿活力，為本地居民和遊客提供豐富多彩的零售和生活體驗。這裡日夜皆宜，歷史韻味與現代設施完美融合，營造出獨特的氛圍。.
鮮為人知的是，建築的重建過程中融入了永續發展理念，這些理念不僅對環境產生了積極影響，而且還提高了社區的健康和舒適度。.
近期翻新工程中約有34%用於提升營運效率及融入永續建築特性。由於這些改進，CQ的綠色建築評級已從新加坡建設局（BCA）頒發的「綠色建築標誌認證」提升至「綠色建築標誌金牌PLUS」。.
現有的天使頂棚升級為先進的乙烯四氟乙烯（ETFE）薄膜，以提高熱舒適性。.
儘管採用自然通風，但由於升級後的天使天篷採用了先進的乙烯-四氟乙烯共聚物（ETFE）膜，遊客仍可在CQ的內部街道上舒適漫步。這些天篷優化了日光引入，同時減少了70%的太陽輻射熱量。此外，還安裝了新型全方位風扇，透過蒸發式霧化冷卻將環境溫度降低約2°C，與標準風扇相比，能耗降低約50%。 CQ的物業管理系統也得到了提升，包括對建築冷水機組進行升級，使其係統能源效率達到0.60kW/RT。.
WI.Plat 技術能夠利用物聯網感測器識別管道洩漏。.
在改造過程中，團隊藉此機會發現了其他需要進行的整改工作，包括檢測管道洩漏以防止漏水和財產損失。但由於歷史建築下方地下管線網絡龐大，這項工作十分複雜棘手。凱德集團永續發展X挑戰賽的創新成果WI.Plat發揮了關鍵作用。這項來自韓國的高精度聲學物聯網感測器技術，結合機器學習演算法，能夠辨識出原本難以定位的地下管線洩漏點。.
由葉耀聰和tobyato創作的壁畫作品，位於B座倉庫前
許多造訪克拉碼頭的遊客可能不了解其豐富的文化和歷史遺產，包括它作為重要的轉運區和貿易通道的過往歷史。當時，來自「通崗」和「拖船」（歷史上的貨船）的貨物會沿著河岸由人工卸貨。七座倉庫經過修復，保留了原有的貨倉結構，煥然一新。傳統的斜屋頂得以重建，並加裝了玻璃天窗，引入自然光。倉庫外牆上繪有當地藝術家葉耀宗和tobyato創作的壁畫，靈感來自克拉碼頭作為潮州聚居地的歷史。里德橋的橋台增設了兼作座椅的升級台階，以此致敬這座橋作為公共空間的歷史角色。此外，一條新的無障礙坡道也與之相得益彰，坡道的木材取自最後兩艘拖船的回收木材。此外，該區域內策略性地設置了文物展板和銅板，講述了新加坡河和克拉碼頭地區的迷人歷史，為遊客探索該地區豐富的歷史遺產提供了教育元素。.
克拉碼頭也增添了許多現代化的精彩商品和全新的零售概念。 Fairprice Finest Clarke Quay 與新加坡本土合作夥伴攜手，提供精選商品；其美食廣場提供「自選食材，我們烹飪」服務，以及融合當地風味的特色雞尾酒。 Swee Lee Clarke Quay 則坐落於一個約 60% 的改造倉庫內，打造了一個集體驗式社區空間和寵物友善設施於一體的場所。.
隨著實體資產加速採用 ESG，識別合適的技術仍是一項複雜的挑戰。ESG工具必須與公司的投資組合、投資策略和數據成熟度相匹配。在 APREA 新加坡會議上，業界專家強調需要靈活、價值導向的解決方案。.
SC Capital Partners 是一家私募股權房地產公司，在亞太地區管理著 60 多項不同類型的資產，對於 SC Capital Partners 這類公司而言，ESG 策略的敏捷性和務實性至關重要。與長期投資的傳統開發商不同，SC Capital Partner 採用機會主義的投資策略，持有期不一，資產可能會因應市場動態而提前撤資。SC Capital Partners 董事兼可持續發展主管 Miak Ou 表示，這種多變性使得成本高昂的僵化數位工具變得不切實際。.
“Ou 表示：「技術必須符合公司的 ESG 成熟度、投資組合策略和資料準備。「適用於長期核心資產的技術，不一定適用於持有期短且不可預測的機會性投資」。”
企業應優先採用價值驅動型系統，而非趨勢。例如，SC Capital Partners 目前使用結構化的 Excel 系統 (與顧問共同開發)，因為它靈活、具成本效益，而且與目前的工作流程整合良好。該公司並未投資專屬工具，而是與營運商的現有數位平台整合，以降低實施風險並加速採用。.
優勢不在於工具本身，而在於衡量、分析和應用資料的能力，以做出更好的投資決策。Ou 指出，雖然數位工具能提升租戶與賓客的體驗，但智慧型建築技術在共同生活、學生住宿與自助式倉儲等領域的影響力尤其顯著，因為這些技術能提升營運效率。在酒店業，行動預辦登機和智慧型客房控制等創新技術，將個人化放在優先地位，而非完全自動化。.
City Developments Limited (CDL) 可持續發展總監 Esther An 在與會者中強調了建築環境對於實現零碳排放的重要性。她分享了 CDL 如何利用綠色建築和節能技術與實踐，在不影響用戶生產力和舒適度的前提下降低運營成本，並秉承 CDL 於 1995 年建立的 ’Conserving as We Construct ‘理念。她指出，碳稅與電網價格不斷上漲，將要求企業進行更深入、更大的永續整合與創新。她表示，數位工具是改善 ESG 資料整理、分析和報告的關鍵，以滿足監管機構、投資者和金融家不斷提高的期望。.
“An 表示：「應用 AI 來改善企業營運絕對是不費吹灰之力的事。”關鍵在於如何有效部署以達到預期效果？在過去 10 年中，得益於高效節能技術和實踐的有效應用，我們平均每年節省 $3 到 $4 百萬美元。“人工智能驅動的設施管理平台幫助我們通過減少照明、空調以及未充分利用空間的人力部署來優化資源使用。她指出，這種方法延伸至停車場和大型基礎設施，可降低成本並提高營運效率。溫度與電網價格將持續上漲，應用 AI 與技術來改善效能，將是未來企業的關鍵。.
社會支柱：ESG 日益受到重視
治理和環境問題通常是 ESG 討論的重點，而社會支柱（涵蓋多樣性、福祉和社區參與）則較少受到關注。然而，對於以人為本的房地產的需求正在增加，特別是在學生宿舍和老年生活領域。投資者和租戶越來越重視包容性、心理健康和社會影響力。.
吉寶有限公司可持續發展（房地產）主管兼 ESG 策略（基金管理）董事 Tan Szue Hann 表示，房地產領導者必須將社會影響力融入 ESG 策略中，以提升社區福祉。吉寶灣大樓是新加坡第一座淨零耗電量的辦公大樓，其高效的空氣處理、智慧照明、改善的空氣品質和租戶參與，促進了可持續發展和長期出租率，是這一理念的典範。.
“「吉寶不會因為需要就採用新工具或新技術，必須要有一定的效率，同時也要創造一定的價值，」Tan 說。.
建築設計與翻新的永續性
環境責任是 ESG 的關鍵，但真正的影響力需要超越規範。企業必須在法規與綠色認證、減碳和節能改造等主動措施之間取得平衡。.
An 強調，碳捕集與自然解決方案的研究與發展突顯了科技驅動方法的必要性。特別是新加坡，由於炎熱、土地稀缺以及可再生能源選擇有限，因此面臨獨特的永續性挑戰。不斷上升的溫度與冷卻需求需要節能解決方案，例如在空調系統旁增加風扇以改善通風，以及採用具有冷卻與淨化效果的塗料。.
她主張以自然為基礎的解決方案將是未來的發展方向，因為如果不解決自然危機，就無法解決氣候危機。.
Tan 以首爾的 INNO88 大樓為例，將其視為以永續為導向的改造典範。新的城市法規要求拆除三層樓，但我們有意識地決定保留大樓的大部分結構，結果改造保留了 30,000 噸的內含碳量，同時減少了 30% 的運營能耗，每年節省 100 萬新加坡元。升級也提升了大樓的估值，吸引了投資者。.
SC Capital Partners 在其 SC Zeus 平台下的所有數據中心開發項目中應用建築信息模擬 (BIM)，Ou 指出。BIM 對於優化能源使用和減少浪費至關重要，而這兩點對於像數據中心這樣的能源密集型資產都很關鍵。雖然亞洲（包括日本和韓國）採用 BIM 的情況仍不均衡，但該公司已將 BIM 列為基線要求，以便從第一天起就支持更強的 ESG 和營運成果。Tan 引用首爾 INO88 大樓作為可持續發展驅動改造的典範。遺產法規要求拆除三層樓，改造後保留了 40,000 噸內含碳量，能源使用量減少了 30%，每年節省 100 萬新加坡元。升級也提升了大樓的估值，吸引了投資者。.
房地產 ESG 的未來取決於平衡治理、社會影響和可持續性。技術驅動效率和合規性，但真正的價值來自於將數據轉化為行動。隨著產業的發展，ESG 必須走在最前端 - 確保盈利能力、復原能力以及為後代創造一個更健康的地球。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
