市場展望

繼 7 月非農就業數據表現疲弱（最初為負值，但經修正後轉為微幅正值）之後，8 月非農就業人數增加 162,000 人，遠高於市場共識預期的 53,000 至 80,000 人區間，失業率則維持在 4.1%。 雖然有人可能認為新增職位多屬低薪職位，且仍集中於教育與醫療保健領域，但顯然這為
對聯準會而言，這將是個棘手的局面。.

即將於11日公布的消費者物價指數（CPI）數據將備受矚目。結合就業數據與布蘭特原油價格的波動走勢——該油價自4月30日觸及120.88美元高點後，於9月4日一度跌至94.71美元， 隨後在過去一週因美伊緊張局勢再度升溫而回升至100美元附近，9月15日至16日的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議，再次成為升息與維持現狀之間的真正辯論，而非
市場已於一個月前趨於穩定，呈現「持平且略偏寬鬆」的態勢。.

亞洲房地產證券——2026年7月展望

受惠於油價下跌、美國就業數據走軟，以及投資者從表現強勁的科技股和半導體股中進行部分資金輪動，亞洲房地產證券在7月初出現溫和反彈。下半年伊始的投資組合再平衡，也可能為房地產等被市場忽略的板塊提供技術面支撐。 關鍵問題在於，原油價格走低與美國就業數據疲軟，是否足以扭轉固定收益市場的情緒，並減輕市場對聯準會下一項行動可能進一步收緊貨幣政策的擔憂。各國央行仍將依賴數據決策，但若政策立場轉向較不鷹派，將是推動亞洲房地產投資信託（REITs）及房地產股票實現更持久復甦的最明確催化劑。.

• 日本： 鑒於其規模與定價，富士媒體（Fuji Media）備受期待的房地產業務出售案應能成為一項正面催化劑。自第一季以來，隨著日本政府債券（JGB）殖利率上升，開發商與日本不動產投資信託（J-REIT）表現疲軟，但交易市場仍保持強勁，且日本不動產投資信託的估值已回落至約0.85倍淨資產收益率（P/NAV）。 我們預期資產出售及單位回購將持續進行，甚至可能加速。日本央行將於7月30日至31日召開會議，預計在6月將短期利率調升至1%後維持現狀，而進一步升息的可能性則較高於第四季或明年。.

• 澳洲： 在2025年底股價開始回調後，由於降息預期轉為澳洲儲備銀行（RBA）將升息三次，我們仍持非常樂觀的態度。市場共識可能再次過於鷹派，而隨著房市走軟及勞動市場放緩，目前出現較長暫停期的可能性似乎更高。8月的財報將至關重要，尤其是2027年的業績指引。 關鍵在於營收增長，我們對雪梨和布里斯本的零售、工業及中央商務區（CBD）辦公樓市場持樂觀態度。住宅業務的盈利仍面臨壓力，但估值似乎已反映出2027年交易量將趨弱的預期。.

• 香港： 房地產證券在先前表現強勁、大幅跑贏大盤後，過去兩個月已出現劇烈回調。短期內缺乏催化因素，且中國對境外直接投資的審查日趨嚴格，仍對住宅需求構成壓力，房地產新盤推出速度已然放緩。 香港銀行同業拆息（HIBOR）若能回落將有所助益，但這可能需要聯準會實施寬鬆政策，而這並非當前的基本情境。中環辦公樓租金及高端零售市場趨勢持續改善，這應能支撐持有中環辦公樓及高端零售資產的業主。.

• 新加坡： 我們預期 S-REIT 板塊短期內不會出現重大催化因素。利率雖仍處於低位，但已逐步上升，3 個月期 SORA 已從 4 月的低點 1.01% 升至 1.10%。 整體市場環境仍具支撐，但由於缺乏新的催化因素，加上通盤投資者的輪動買盤有限（他們仍傾向於金融股而非房地產投資信託），S-REIT 仍處於區間震盪狀態。.

區域概覽

• 亞洲房地產證券已從伊朗衝突的大跌中復甦，但仍遠遠偏離年內高點，表現遜於科技/半導體領漲的亞洲股市。
• 這一差距反映了對原油價格上漲導致依賴海灣地區的亞洲經濟體通貨膨脹的擔憂，以及央行進一步收緊政策的前景。
• 亞洲貨幣已回升，但仍低於二月高點；澳元是例外，在澳洲央行加息後創下年度新高。
• 若停火邁向 JCPOA 式的協議，應會推低油價、支撐國庫債券，並推動利率敏感型產業（包括房地產投資信託基金）復甦。每次宣佈霍爾木玆海峽重新開放的訊息，都會造成美元疲弱及國庫券反彈。

日本

• 儘管市場預期日本央行將利率上調 25 個基點至 1%，但日本央行在 4 月的會議上仍維持利率不變。投票結果是 6 比 3 贊成加息，而在之前的會議中只有一人反對；夏季加息的可能性仍然存在，7 月的會議（完整的展望報告）是可能的時機。
• 以短期利率為基礎的實際利率仍為負值；日本央行越早恢復正常化，就越有利於日本房地產投資信託基金（J-REIT）行業，儘管交易市場強勁，該行業的資產淨值仍持續折價。若折讓持續，預期資產出售與回購仍會持續。
• Mitsui Fudosan (8801)、Mitsubishi Estate (8802) 及 Sumitomo Realty (8830) 的全年業績將於 5 月 13 日公布。住友不動產今年的表現優於同業，部分原因可能是其東京辦公室的持股比例較高，目前的 PE 溢價及資產淨值折讓略低於同業；若業績指引令人失望，則有獲利回吐的風險。Elliott持有3.5%；突破5%將顯示更深入的參與。
• 預計五月之後開發商幾乎沒有盈利催化因素。J-REITs 的主要催化因素是可能納入 Topix，並可能在今年秋季決定。一位經紀人估計，納入可能產生約 68 天的買盤影響（假設平均交易價值為 25%），58 隻 J-REITs 中有 47 隻符合市值門檻。

澳洲

• A-REITs 自 2025 年底以來一直面臨沉重的拋售壓力，因為澳洲央行在 2 月、3 月和 5 月扭轉方向並加息，解除了 2025 年的所有減息措施；這可能是澳洲央行歷史上最短的加息週期。
• 由於大部分 A-REIT 債務成本已鎖定，且利率風險已對沖，因此與 2022-23 年比較，盈利影響應受到控制
• 鑑於伊朗戰爭可能造成需求中斷，即使輸入通貨膨脹短期上升，澳洲央行現在也可能暫停行動。澳元走強也有助於通脹方面。A 類房地產投資信託基金歷來在利率高峰後表現優異
• 5 月 12 日的聯邦預算案是近期的主要催化因素。政府將取消現有房地產的負資產負擔，但預期會保留新建房地產的負資產負擔，這對住宅房地產投資信託基金而言是淨利好，並可能有利於 BTR 行業。

新加坡和香港

• 一項具有里程碑意義的交易正在進行中：Khazanah 和淡馬錫正在以約 57 億新加坡元（約 3,030 平方英尺）的價格推銷 Marina One，略低於吉寶房地產投資信託基金為 MBFC Tower 3 支付的 3,268 平方英尺。傳聞中的買家是 CapitaLand 和 Hongkong Land (HKL)。
• 如果 CapitaLand 進行收購，將驗證香港置地向 SCPREF 注入資產的定價，並預示寫 字樓估值將普遍向好。嘉德置地很有可能需要成立第三方基金，因為收購不會增加中海集運的收益，中海集運剛以類似的估值出售了濱海灣資產。
• 新加坡政府於 5 月 8 日宣佈針對歐洲共同體的冷卻措施（更長的持有期、取消延遲付款計劃）。近期對開發商的影響有限，但對於表現優於 S-REITs 的新加坡開發商而言，針對中南部以外地區住宅價格採取更廣泛措施的風險仍值得關注。.

伊朗與美國於 4 月 8 日宣佈脆弱的停火協定，雖然協定條款的不確定性以及霍爾木玆海峽航運的持續中斷，仍引發了急劇的風險上漲，但近期仍需謹慎。傳聞中的中國調解角色是一個建設性的發展。若能達成可信的解決方案，恢復石油流動，亞洲風險資產將大幅受惠。另外，美國經濟增長疲弱，部分原因是石油價格上升成為需求稅，這可能促使聯儲局在 2026 年稍後時間採取寬鬆政策，為亞洲股市和貨幣帶來額外的利好因素。.

日本 是近期事件最多的市場。日本央行在 4 月 27-28 日會議上的加息預期是現實的（~50-60% 可能性），雖然我們傾向於在工資數據和衝突解決之前的夏季行動。鑑於投資者熟悉加息週期及實際收入增加，我們預期加息不會對日本房地產投資信託基金（J-REITs）造成重大負面影響。東京寫字樓的基本因素仍然非常緊絀（8% 的租金年增長率，2.2% 的空置率），主要開發商 2026 財政年度 3 月的業績/指引是即將出現的主要催化因素。J-REIT 在第一季表現不佳，可能反映日本機構在財政年度結束時的拋售壓力，而非基本面惡化。.

澳洲 澳洲央行(RBA)面臨分歧(上次決議為 5:4)，若供應帶動通貨膨脹造成需求毀滅，澳洲央行可能不需要如預期般大幅收緊政策。Stockland 和 Mirvac 的住宅股價格有多年折讓，若宏觀數據疲弱，則可能大幅重估。Goodman Group 預期會上調全年指引；Scentre Group 的指引看似保守，但可能帶來正面驚喜。.

新加坡和香港 儘管衝突帶來風險，但兩者均以穩健的基本營運趨勢進入報告季節。新加坡住宅市場表現強勁；新加坡房地產投資信託基金（S-REIT）的數據中心類股仍顯得異常，儘管基本因素強勁且收益率吸引，但相對於美國同業（DCREIT +2.4% vs. Digital Realty +22.4%YTD），其表現仍大幅落後。新加坡金管局預計將允許新元升值以管理通脹，從而控制國內利率。香港方面，第一季成交量按年上升 46%，至 23,300 個單位，但若地緣政治氣氛惡化，庫存過剩及擠迫的推售管道將帶來需求空洞的風險。大型發展商（新鴻基按年升46%，按年升111%）已經艱苦經營；風險回報在目前水平較難吸引投資者。.

近期主要催化因素： 日本央行 MPM（4 月 27-28 日）、日本 CPI（4 月 24 日）、澳洲央行決策（5 月，待定）、主要開發商盈餘

Cushman & Wakefield 的《東南亞展望 2026》現在已經是第四版，探討了新加坡、馬來西亞、印尼、泰國、越南和菲律賓的經濟和房地產趨勢，並聚焦於新加坡的房地產市場。.

儘管全球貿易存在不確定性，東南亞仍是全球成長最快的地區之一，2025 年成長 4.8%，預計 2026 年成長 4.3%。.

穩健的國內消費、通脹放緩及利率下調繼續支持區內增長。結構性驅動因素，包括供應鏈多元化、城市化進程及持續的外國直接投資，均強化了東南亞房地產的長期發展潛力。.

在此區域背景下，新加坡仍是東南亞最透明、最具機構性的房地產市場，受惠於其避險天堂地位、穩定的貨幣和全球連通性。.