思想領導

Office occupiers across Asia Pacific have entered a new phase of workplace transformation as office attendance stabilises, AI adoption accelerates, and companies increasingly prioritise premium office space. CBRE’s 2026 Asia Pacific Office Occupier Survey finds that half the respondents expect their office space to expand over the next three years.
 
The survey provides insights from more than 650 corporate real estate executives in the region on their workplace priorities and strategies, growth plans and AI adoption.

主要研究結果包括：

• 85% 有...% 的投資者預期，未來五年內將增加生活類投資。.
• 投資者越來越青睞那些穩定、能產生收益且具防禦性的「生活型」資產。近期市場波動已促使 一半 受訪者中，有較多比例表示更偏好穩定且能產生收益的資產，然而只有 17% 預期在未來一至三年內，「已穩定營運的收購案」將成為最可能的交易結構，這反映出日本境外符合機構級標準的物業供應有限。由此產生的供需失衡，加上開發環境充滿挑戰，正促使資本轉向其他進入市場的途徑，其中 73% 正積極考慮重新定位或變更用途的策略。.
• 澳洲／紐西蘭 和 日本 在潛在投資市場方面，該市場的排名明顯領先於其他亞太地區市場，這反映出日本的機構級規模與澳洲的住房供應不足共同支撐了其成長潛力。.
• 市場透明度不足仍是投資的一項限制。買賣雙方之間的定價差距是首要的投資挑戰，這一點已被 44% 受訪者中，其次是開發可行性（29%). 交易資料有限且透明度不一致，使得投資者更難為資產定價及配置資本。.

資料中心已成為亞太地區基礎設施投資的核心支柱。.

在人工智慧應用、雲端擴張、企業數位轉型以及數位主權倡議的推動下，該產業持續吸引大量資本投入。與此同時，電力、土地及開發能力方面的限制，正重塑投資者、營運商及開發商識別並把握成長機會的方式。.

隨著數位基礎設施領域的競爭日益白熱化，在亞太地區的許多市場中，獲取可靠市場情報與穩健的投資基準的管道仍相當有限。理解那些影響績效、風險及長期價值創造的關鍵因素，如今比以往任何時候都更加重要。.

最新一版的《2026年亞太地區數據中心投資現況》針對正在重塑該地區數據中心產業的趨勢進行了全面分析，其洞察範圍涵蓋14個關鍵市場。.

下載這份報告，以深入了解：

• 亞太地區各數據中心市場的資本流向
• 哪些地點正嶄露頭角，成為該地區下一個數位基礎設施樞紐？
• 影響投資決策與市場表現的主要驅動因素
• 將決定未來成長與價值創造機會的趨勢

重點總結

• 生活型房地產正逐漸成為主流：在亞太地區，機構資金正日益湧入共居、BTR、學生宿舍及長者住宅等領域。.
• 仍具備顯著的成長空間：亞太地區佔全球人口的約 60%，但在 2025 年僅吸引到全球住宅領域資本的 12%，凸顯出巨大的配置差距。.
• 需求持續超過供應：該地區各主要市場正面臨專業管理租賃住宅短缺的問題，為投資者創造了長期投資機會。.
• 各市場正浮現獨特的發展契機：該報告特別指出，新加坡的共居市場、澳洲的「租住型住宅」（BTR）、香港的學生宿舍，以及印度快速擴張的「學生公寓」（PBSA）領域，均具備強勁的成長潛力。.
• 營運專業能力正逐漸成為關鍵的差異化因素：投資者越來越多地將資本與在地合作夥伴關係、平台策略及營運能力相結合，藉此擴大規模並提升績效。.

主要心得

• 優質辦公空間的需求強勁，加上新辦公大樓供應有限，導致租賃市場呈現兩極化現象。儘管優質辦公大樓的出租率持續保持穩健，租金亦持續增長，但品質較低的辦公大樓在吸引及留住租戶方面則面臨更大的挑戰
• 根據第一太平戴維斯彙編的數據，2026年第二季中央商業區（CBD）甲級辦公大樓的空置率連續第三個季度下降，環比（QoQ）下降1.0個百分點（ppt），降至5.6%。 這是自2022年第三季空置率為5.2%以來，所錄得的最低水平。.
• 由於空置率持續處於緊俏狀態（特別是頂級辦公大樓），加上未來供應量有限，業主在開價及續約租金方面均維持強硬立場。 這導致本季度中央商業區（CBD）甲級辦公大樓的平均租金較上季進一步上漲 2.8%，達到每平方英尺 S$10.42。.
• 除非政治經濟情勢出現顯著惡化，否則鑑於當前的供應限制，即使辦公樓需求僅有微幅增長，也可能帶動租金出現遠超預期的強勁增長。 因此，我們將 2026 年的租金增長預測由 3%–5% 上修至 5%，並預期 2027 年將進一步按年（YoY）增長 5%–7%。.

重點摘要

0. 近年來，住宅市場一直是亞太地區最具韌性的房地產領域

• 那是一段 這是唯一一個在 COVID-19 大流行期間及全球升息週期中，投資額均呈現增長的領域，分別為 51% 和 18%, ，分別為。.
• 租金漲幅也始終高於通膨率與利率, ，在維持實質收入的同時，確保其與融資成本之間的利差保持正值。.
• 這些特質綜合起來，進一步鞏固了亞太地區的生活方式作為一種 在多元化房地產投資組合中，進行具吸引力且以收益為導向的資產配置.

1. 結構性需求已不再是區隔因素，執行力才是

• 亞太地區的人口結構變化，尤其是 家庭規模縮小、單人家庭增加、持續的都市化以及跨境流動, ，正導致住房需求增加，並加劇了購屋負擔壓力。.
• 這一切正與以下情況同步發展： 持續的住房短缺及高昂的購屋門檻, ，進一步促使需求轉向租賃方案。.
• 政府政策已成為推動經濟成長的關鍵動力, ，一方面透過移民與勞動力流動來提振需求，另一方面則藉由規劃與法規改革，為機構式租賃住宅營造更有利的環境。.
• 在政策支持下的人口增長與持續的住房供應相結合，進一步鞏固了 需求透明度, 支援 高入住率 並為……創造有利條件 可持續的租金增長與長期收入韌性.
• 人口結構的利好因素與政策改革支撐著需求並擴大可投資範圍，但 超額報酬將越來越取決於投資者如何進入市場、運作資產以及擴大規模.

2. 亞太地區並無單一的生活策略

• 儘管亞太地區的居住投資機會日益擴大，但這並非一個同質性的資產類別。每個市場子領域都走著不同的制度化發展路徑，因而提供 各異的風險報酬特徵與進場策略.
• 在 日本, 直接收購已穩健營運的多戶住宅資產 鑒於市場的現況，這仍是最優策略 穩固的深度與流動性.
• 澳洲的 PBSA 及共居產業 融合了 從零開始的開發與改建機會.
• 在 新加坡, 進入該市場的策略 共居產業 主要圍繞著 現有資產的適應性再利用與改建.
• 香港 PBSA 很可能是 亞太地區最具轉換導向的房地產市場, ，這主要歸因於政策改革。.
• 韓國’的房地產市場正處於 制度化的初期階段, ，為投資者創造機會，使其能在市場全面發展之前，建立營運能力與採購網絡。.

3. 營運能力與規模正逐漸成為創造超額報酬的核心來源

• 收益管理、產品定位、積極的資產管理及在地專業知識 正日益成為推動績效的關鍵因素。.
• 區域性平台 可提升採購效率、標準化設計與採購流程、優化定價與營運，並開闢多種資本循環利用與退出途徑。.

APREA 日本不動產投資信託論壇的重點摘要

• 市場基本面的改善以及資本市場措施的擴展，正為擴大投資者參與、提升市場流動性，以及強化日本不動產投資信託（REIT）產業的長期競爭力創造了契機。.

• 主動式資產管理、投資組合優化及卓越營運正日益成為創造價值的重要來源，投資者除了重視穩定收益外，也愈發重視成長潛力。.

• 隨著可投資範圍不斷擴大，私募不動產投資信託（REITs）持續擴大規模並獲得機構投資者的支持；與此同時，在物流、住宅、醫療保健、數據中心及社會基礎設施等另類領域，投資機會正逐漸浮現。.

• 日本房地產市場的結構性變革，加上業界各利益相關方之間更緊密的合作，以及持續的產品創新，正為上市與非上市不動產投資信託（REITs）奠定基礎，使其邁向下一階段的可持續成長。.

在整個亞太地區，住宅領域的供應日益受到其他資產類別變動的影響。飯店資產減值、辦公大樓老化、服務式公寓供過於求，以及有針對性的監管改革，正重塑市場運作模式。從零開始的開發項目在特定情況下仍行得通，但往往已非主要的進場途徑。.