思想領導

Cushman & Wakefield 最近發佈了 “Office of the Future Revisited”（未來辦公空間再探）報告，從全球角度分析了辦公空間的需求和使用正在發生的變化。報告中提出了三個現實：

1.辦公空間的需求正在加速增長；;

2.混合動力將會持續發展；以及

3.辦公室的角色已經改變。.

亞太地區幅員廣大且文化多元，雖然上述三項現實對亞太地區來說都是真實的，但我們也看到這些現實在不同市場之間的細微差異。.

• 亞太地區辦公室需求持續領先全球
• 然而，當考慮到向混合型工作方式的轉變時，本區域在某程度上落後了。
• 由於不斷成長的年輕員工所帶來的壓力日益增加，因此需要提供更完善的變革管理。
• 由於不同市場之間存在細微差異，因此解決方案和方法也需要因地而異。
• 企業雇主現在就應該開始測試和試行，以滿足目前和未來勞動力的需求

本報告原刊登於 https://www.cushmanwakefield.com/en/insights/apac-office-of-the-future-revisited

• 與大流行病相關的邊境管制、中國大陸的零滯留政策、全球航運成本上升以及能源價格上漲，都將在 2022 年繼續對東南亞供應鏈造成壓力，而且很可能在 2022 年之後。.
• 隨著佔用者透過加強供應鏈的應變能力，並尋求在「適時」與「適當」庫存模式之間取得平衡，對現代化倉庫的新需求將大幅成長。.
• 製造商將生產從中國大陸遷移到鄰近市場的多個基地，而東盟經濟體將成為明顯的贏家。.
• 隨著 RCEP 和其他自由貿易協定的生效，東南亞市場與其主要貿易夥伴之間的關稅將大幅下降，這將有利於出口增長，並增加其在全球供應鏈中的角色和重要性，從而刺激更多的房地產需求。該地區電子商務產業的持續增長也將繼續推動倉庫需求。.
• 除了住戶需求興旺外，東南亞製造業與物流房地產的投資也將加速，已開發市場的機會可能著重於發展機構級物流股，以搭上當地消費市場成長的順風車，以及東南亞在全球價值鏈中日益重要的地位。.

本報告原刊登於 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-ViewPoint–Prolonged-Supply-Chain-Disruption-to-Accelerate-Southeast-Asian-Logistics-Re

重新發現九龍西》概述了香港西部即將開展的發展區和基建項目，並為佔用者和投資者尋找商機。.

大嶼山「明日世界」及「北區都會」兩個大型項目，預期將為九龍站、長沙灣及新界新發展區一帶的不同寫字樓羣鋪路。因此，未來五年將有 29% 的甲級寫字樓面積位於九龍西，預計總供應量將由 2022 年 3 月的 600 萬平方呎增至 2026 年的 900 萬平方呎。.

本報告原刊登於 https://www.colliers.com/en-hk/research/colliers-radar-rediscovering-kowloon-west

粵港澳大灣區（GBA）近年發展迅速，特別是在基建及交通網絡方面。中央政府頒佈的《大灣區發展規劃綱要》顯示了中國政府對改善整個區域資金流動的承諾，這將惠及香港，特別是辦公室市場。.

根據萊坊的內部數據、業主訪問，以及租戶和代理從業員提供的資料，生物醫藥、家族辦公室、TMT和新興及高增長的中國企業是四個新的潛在中國內地來港企業。.

在這份報告中，萊坊指出九龍區有三個新興辦公室樞紐，有較大潛力受惠於GBA的發展。.

• 啟德發展樞紐 - 啟德透過城際直通火車與東部大區的城市緊密連接；;
• 長沙灣 - 荔枝角 - 長沙灣及荔枝角地區即將有顯著的新辦公室供應，將使該區成為西九龍最大的辦公室樞紐之一；;
• CBD1.5- 高鐵站 - 由於發展規模龐大、位置優越及定位獨特，西九龍文娛藝術區連同高鐵上蓋項目，將成為香港重要的新興辦公室樞紐。.

展望未來，廣州灣仔將繼續凝聚發展成為世界級城市羣的動力，萊坊預期中國企業的租賃需求將隨著邊境重開而回升，並持續上升。.

本報告原刊登於 https://www.knightfrank.com/research/report-library/greater-bay-area-development-report-june-2022-9110.aspx

由於大流行病導致許多公司在現有的工作場所模式中加入更多的遠端工作，以創造一種混合工作方式，因此佔用人現在必須強化他們的工作場所，以提供遠端工作所無法提供的無縫和引人入勝的體驗。這不再是「很好的條件」，而是必須具備的條件！

世邦魏理仕相信，創造人們工作的場所，必須建基於瞭解混合世界中工作性質的變化、促使人們聚集在一起的動機，以及對如何創造真正重要的體驗的深刻理解。.

本報告透過探討企業如何規劃混合型未來，以及揭露亞洲與西方企業在方法上的一些細微差異，詳細探討這些挑戰。.

它還識別和擴展了世邦魏理仕識別的五種不同類型的工作場所模式，考慮到辦公室的角色和設計可能會根據員工一周在辦公室的時間比例而有所不同。.

本報告原刊登於 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-ViewPoint—Future-of-Office—Its-About-People-But-Place-Matters-Too

• 2021 年下半年，由於租賃量上升，結束了整合階段，靈活運營商回復增長。.
• 由於科技公司和商業服務公司的企業需求增加，預期 2022 年仍會持續穩健成長。金融公司、生命科學和消費性產品公司的興趣也與日俱增。.
• 為了因應佔用者需求的演進，彈性運營商正逐漸提供更多元的空間選擇，在定價模式、中心網路和技術方面都有所改變。.
• 隨著傳統的業主與租客合作模式、管理協議及業主與經營者合作模式的讓步，業主在其物業中提供彈性選項的參與程度越來越高。.

本報告原刊登於 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Report—Asia-Pacific-Flex-Space-Market-Bounces-Back

隨著流感大流行進入第三個年頭，亞太地區大多數市場都採取了與COVID-19共存的政策，因為高疫苗接種率、有效的醫療護理以及較弱變種的出現降低了病毒的嚴重性，並消除了封鎖和其他相關措施的必要性。世邦魏理仕於今年三月至四月期間進行的 2022 年亞太地區佔用人調查結果反映了這一新模式。本報告識別並探討了亞太地區佔用人在後大流行病時代的五大房地產優先事項：

• 彈性上班成為新常態
• 完善工作場所策略與政策
• 提升辦公室健康與永續性
• 協助重返辦公室
• 追求長期的投資組合擴展

報告也強調企業在這段轉型時期需要面對的挑戰。.

• 2021 年下半年，亞太地區四個一級市場（大東京、悉尼、新加坡和香港特別行政區）的新數據中心供應總量達 305 兆瓦。這是世邦魏理仕有記錄以來最高的六個月總供應量。. 
• 2021 年下半年，創紀錄的新供應量將四個亞太地區一級市場的淨吸收量推高至 280 兆瓦以上。超大規模雲供應商仍然是主要的需求動力，許多集團都要求更大的設施規模和多地點部署。.
• 2021 年，亞太地區直接數據中心投資總額達 $48 億美元，較上年增長超過 100%。數據中心運營商完成了多項收購；資本募集依然強勁；更多投資者正在建立營運平台。.  
• 龐大的網際網路使用者人口、穩健的經濟成長、政府對工業 4.0 和 5G 發展的支持，持續推動東南亞新興市場對資料中心發展的興趣，其中印尼和馬來西亞是目前最大的市場。.

在 辦公室 佔用人可專注於 擁有綠色與永續特性的高品質資產 和 建立採用 ESG 議程的路線圖，從綠色建築到能源稽核，再到綠色租賃. .同時，業主可以 投資智慧型綠建築，包括改造舊建築，並透過將永續性納入建築生命週期的每個階段，為新的 ESG 要求做好準備. .在 工業和物流業, 我們認為，最值得關注的趨勢是更加注重 ESG 標準，從以下幾方面可見一斑 67% 的佔用人認為未來物流設施的綠色或永續性特色將更為突出 世邦魏理仕 2021 年亞太區物流業佔用人調查。.

本報告原刊登於 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Real-Estate-Market-Outlook-2022

535 位來自亞太地區的投資者參與了此次調查，調查中向受訪者提出了一系列有關其購買意欲以及 2022 年偏好的房地產策略、行業和市場的問題。對於亞太地區商業房地產的投資情緒仍然正面。一個重要的發現是，投資者仍然認為將環境、社會和管治標準(ESG)納入投資策略中對以下方面至關重要 符合法規要求, 保存未來資產價值、保護環境及提升品牌形象. .因此，ESG 標準持續受到投資人的青睞。方法包括 將 ESG 納入 AEI 和 在評估潛在收購時，諮詢 GRESB 等外部評級機構的意見. .更多的投資者也 利用綠色融資進行 ESG 升級 因為需要額外成本。這些公司包括開發商、REITs 和基金經理。. 

本報告原刊登於 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Investor-Intentions-Survey-2022