思想領導

整體吸納淨額在連續八個季度錄得負數後反彈至正值

商業活動、寫字樓租賃需求及租金的復甦，令 2021 年第三季的空置率表現進一步改善。整體淨吸納量回升至 70,900 平方呎，為 2019 年第三季以來首季錄得正數，令整體空置率降至 10.4%。租金修正持續放緩，整體租金每季微跌 0.3%，相較於第二季每季下跌 1.6%。.

閱讀最新的第三季寫字樓報告，了解該行業的表現，以及對業主和佔用人的建議。.

本文原載於 https://www.colliers.com/

亞太地區市場的投資活動強勁，為年底的強勁表現奠定基礎。.

由於流動資金充裕及限制放寬，投資者的興趣大增，支持亞太地產市場的強勁活動，為年底的強勁表現奠定基礎。.

亞太地區趨勢與報告重點：

• 澳洲 和 紐西蘭 隨著主要城市從長期的限制中走出來，投資者的樂觀情緒和商業信心重燃，尤其是辦公室市場。.
• 香港 由於經濟反彈有助於提振投資者的興趣，交易量錄得 20% 的季度成長。.
• 投資活動 中國 在中國主要市場的資產類別中，有超過 20 宗總值約人民幣 272 億元（42 億美元）的交易完成。.
• 新加坡‘零售業領導第三季的投資活動，總交易金額達 75 億新加坡元（55 億美元）。.
• 韓國‘受首爾辦公樓投資需求飆升的帶動，本季度辦公樓市場表現活躍。.
• 辦公樓、多戶住宅和物流業在 日本 在 REITs 價格回升至 COVID-19 前水平的情況下，持續吸引投資人的強勁需求。.

下載以下報告，瞭解更多專家對亞太地區投資者的建議。聯絡人 唐俊 和 John Marasco 了解更多亞太資本市場的主要趨勢和機遇。.

本文原載於 https://www.colliers.com/en-in/

市場走軟的趨勢持續

疫苗的快速推廣、企業獲利的增長，以及供應的緊俏，應能為市場帶來亟需的喘息空間。.

• 本季度，市場氣氛持續低迷，對市中心五區（C5W）的寫字樓租金及空置率造成壓力。.
• C5W地區A級辦公大樓市場的平均租金較上季（QoQ）下跌2.2%，較去年同期（YoY）下跌8.2%，目前為每月每坪34,370日圓。.
• 2021年第三季，C5W地區甲級寫字樓的平均空置率較上一季上升0.8個百分點，較去年同期上升1.8個百分點，達到2.51%。.
• 大型B級辦公大樓的平均租金降至每月每坪26,106日圓，較前一季下降2.51%，較去年同期下降8.41%。.
• B級市場的平均空置率較上季下降0.5個百分點，較去年同期下降2.3個百分點，降至3.31%（第三季）。.
• 隨著疫苗接種的快速推進、企業獲利的強勁增長，以及供應短缺將持續至2023年，市場情緒應會開始趨於穩定，甚至有所好轉。.
• 交通不便及老舊辦公大樓的表現不佳，仍持續拖累整體辦公樓市場。與此同時，租戶對交通便利及新建辦公大樓的偏好依然不變。.

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租金下跌趨勢持續

儘管租金走弱，但空置率正緩慢回升。.

• 本季度，東京23區（23W）的租金較上季（QoQ）下跌0.91%，較去年同期（YoY）下跌3.61%，至每平方公尺3,929日圓。.
• 本季度，中央五區（C5W）的中端市場平均租金微幅下跌，目前為每平方公尺4,661日圓，較上季下跌0.21%，較去年同期下跌3.61%。.
• C5W 溢價已微幅上升至 17.9%，較 2021 年第二季上升 0.3 個百分點。.
• 在 C5W 地區，本季度面積介於 15 至 30 平方公尺的單位平均租金再度下滑。然而，面積介於 30 至 45 平方公尺的單位租金則略有上升。.
• 23W的平均入住率上升0.2個百分點，達到95.6%。C5W的增幅與此相仿，上升0.2個百分點，達到94.5%。.
• C5W 的人口呈現下降趨勢，這主要是因為年輕家庭似乎更偏好較大的單位。.

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復甦仍遙遙無期

在整體市場趨於穩定的情況下，中環地區出現了一些租賃活動的跡象，而餐飲業再次成為業主的首選領域。.

• 第三季市場整體相對穩定，零售業氣氛低迷，而餐飲業則仍是少數的亮點。.
• 外出用餐或「美食之旅」已成為當地人的「新式假期」，並為各價位的餐飲業帶來支持。.
• 核心地段的租賃活動整體仍顯平淡，唯獨中環地區因持續受惠於當地高端需求，表現依然亮眼。.
• 黃金地段店舖及大型購物中心兩大板塊的租金均已趨於穩定，並分別錄得0.41%及1.21%的季季增長率。.

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租賃市場整體持續下滑

九龍區的租金跌幅較為溫和，隨著去年年底大幅調整租金後，空置率正逐步被消化。. 

• 2021年第三季，甲級寫字樓租金下跌1.51%（按季比較），相較於2021年第二季的2.61%（按季比較）跌幅。.
• 中央商務區的辦公樓市場雖與其他市場同樣面臨逆風，但儘管如此，我們仍觀察到部分精選的擴張需求，以及來自內地金融機構和新進行業租戶的新租約簽訂。.
• 在充滿不確定性的環境下，服務式辦公室備受青睞，我們觀察到核心商業區的大型營運商對此類空間的需求有所增加。.
• 九龍區的租金跌幅較為溫和，空置率正逐步被消化，特別是在尖沙咀及九龍東。.
• 第三季空置率持續攀升至9.31%，其中北角及九龍西等地區的寫字樓受影響程度較其他地區更為嚴重。.
• 核心地段的即將推出物業已開始出現初步預訂。.
• 隨著中環租金相較於市場其他地區的溢價幅度縮小，非核心區的租金可能隨之面臨壓力。展望未來，在前景不明且供應量偏高的時期，未來12至24個月的發展將很大程度上取決於中國企業的需求。.

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投資者仍積極參與

物流租賃活動在第三季重現生機，營運商為盡量減少業務中斷而選擇續約，而有擴張需求的業者則正在尋求搬遷方案。.

• 隨著當地貿易及零售業的復甦，許多物流業者為避免業務中斷，紛紛積極續租；而那些有擴張需求的業者則選擇搬遷。. 
• 2021年第三季，整體及現代化倉儲租金分別持續回升2.11%和2.51%，而整體及現代化倉儲空置率則相較於上季分別降至3.21%和2.61%， 此前在上一季曾出現小幅飆升。.
• 第三季的投資氣氛持續回暖，共完成17宗交易金額超過1億至4億1,000萬港元的重大交易，總值逾73億港元。  雖然投資基金對高回報物流物業仍感興趣，但我們注意到物流營運商（最終自用）及發展商（作重建用途）的參與度有所增加。.
• 隨著本地及全球供應鏈預期將持續復甦，短期物流需求似乎能維持穩定。 然而，未來兩年預計將有總計700萬平方英尺的新建倉儲空間投入使用，目前預租情況寥寥無幾，這將在2022年及2023年這些空間正式投入市場時，對市場的韌性構成考驗。. 
• 今年迄今為止，市場對倉儲資產的投資信心強勁，已推升價格並壓低收益率。隨著「振興政策 2.0」再延長三年，我們預期工業投資將更聚焦於具再開發潛力的老舊工業廠房。.

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• 根據貿工部 (MTI) 的 2021 年第二季經濟調查，新加坡經濟在 2021 年第二季按年 (y-o-y) 成長 14.7%。經季節性調整後，2021 年第二季新加坡經濟實際收縮 1.8%，而 2021 年第一季則錄得 3.3%。.
• 製造業繼續帶動新加坡經濟復甦，半導體製造商和電子公司的分包商從全球晶片短缺中獲益。精密工程和電子產業分別錄得 24.3% 和 18.3% 的按年增長。運輸工程和化學產業分別錄得 29.6% 和 20.1% 的年成長率，但這些數字卻被運輸工程和化學產業的顯著成長所掩蓋，儘管這主要是由於 2020 年的低基數效應所致。.

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• 2021年第三季**，非有地私宅（不包括行政共管公寓（EC））價格較上一季微升0.5% ，升至159.6，其中「中央地區其他區域」（RCR）的交易量是推動指數上升的主要因素。相較於2021年第一季和第二季，本季的增幅有所放緩，當時指數分別增長了2.5%和1.1%。.
• 2021年第三季*共錄得7,103宗非有地私宅（不包括執行共管公寓）成交，較前一季微幅下降1.41%。 儘管2021年第二季和第三季均包含新加坡處於或重返第二階段（高度警戒）的時期，季度銷售量仍大致維持在7,000單位以上的可觀水平。 尤其與疫情爆發前的2019年*平均約4,162單位的銷售量相比，表現更為亮眼。.

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• 延續房地產市場整體交易氣勢高漲的態勢，第三季投資交易總額達約1,040億新台幣，其中公共部門交易貢獻了497.1億新台幣。此交易量較前一季的1,040億新台幣 （季增），相較於去年同期的48億新元，則呈現58.11%的年增率。.
• 第三季的投資總額主要受四宗政府土地銷售（GLS）地塊的成交所帶動，其中以19.5億新元的Marina View保留地塊（S$）成交價最高，其次是10億新元的Jalan Anak Bukit地塊（S$）。 鑑於近期某些政府土地銷售（GLS）招標出現瘋狂競標，其他渴望土地的開發商可能會將焦點轉向位於不同地點、規模較小且選擇更豐富的土地，例如業主正嘗試集體出售、且地塊規模更為合適的地塊。 隨著飛林公園（Flynn Park）集體出售交易以3.71億新元（即每平方呎1,355新元）成交，鑑於許多業主都渴望集體出售其老舊單位，這可能會在整幢出售市場引發連鎖反應。 因此，價格在10億至14億新元之間、約有600個單位的項目，或許正能找到願意接手的買家。.

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