思想領導

過去兩年，我們經歷了前所未有的動盪——從新冠疫情到氣候相關事件，再到社會正義抗議活動。這些全球性挑戰的交匯，使得人們更加關注環境、社會和治理（ESG）議題，也讓企業房地產（CRE）領導者的目標和使命成為焦點。.

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2020 年是房地產環境、社會和治理 (ESG) 投資的一個分水嶺之年，因為疫情和氣候相關的破壞，以及對社會不平等的日益認識，促使投資者採取更強有力的措施來應對與永續性相關的風險。.

在世邦魏理仕 (CBRE) 2021 年全球投資者意向調查中，60% 名受訪者表示，他們已將 ESG 標準納入其投資策略，美洲、歐洲、中東和非洲以及亞太地區對 ESG 議題的關注度均高於往年。.

如今，ESG 在公司的營運中扮演著越來越重要的角色，投資者正在將 ESG 因素納入房地產生命週期的每個階段，從盡職調查到收購，從租賃到資產管理。.

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中國的「十四五」規劃包含多項社會經濟發展目標。該規劃著眼於進一步改善以下三個領域：

• 創新、技術和「新基礎設施」；;
• 環境永續性，以及；;
• 城市集群發展。.

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寫字樓淨吸納量創歷史新高；新基礎建設成為投資焦點

辦公室

整體淨吸納量環比增加 18% 至 352,700 平方米，創下歷史新高。TMT 公司完成了多宗大規模交易，貢獻了 43% 的新增租務量。四幢新辦公大樓於 CBD 及麗澤落成，提供總樓面面積 283,000 平方米。.

零售

2021 年第三季度的新增供應包括總樓面面積 105,000 平方米的熙悅天地，該項目已全部租出。在咖啡和茶品牌的帶動下，餐飲零售商依然活躍。未來六個月將有六個總樓面面積 369,000 平方米的項目投 入營運。.

物流

本季度市場並無新增物流供應。需求繼續由電子商務平台及第三方物流 (3PL) 公司主導。兩項新物流設施計劃於未來六個月內落成，提供總樓面面積 117,000 平方米。.

商務公園

位於 Z-Park、豐台及 BDA 區域的三個新項目於本季度交付市場，提供總樓面面積 594,000 平方米。TMT 繼續帶動對商務園區的需求，其中以傳統互聯網公司和集成電路公司最為活躍。.

投資

2021 年第三季度共完成 11 宗投資交易，總額達 81 億元人民幣。由於所有交易均低於人民幣 20 億元，其中 8 宗低於人民幣 10 億元，因此投資總額環比下降，而同比則持平。數據中心等 「新基礎設施 」相關資產受到熱烈追捧，佔本季度投資總額的 21%。.

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写字楼净吸纳量创历史新高，大宗物业投资意愿增强

寫樓市場

淨吸納量持續上行並創下單季歷史新高。搬遷擴租态势进一步扩大，tmt持續增長，同時金融及医药行业加速布局。 受需求全面回暖的带动，全市租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%，前滩和南京西路回暖最为明显。

零售市場

三個優質項目入市，為市場帶來總43.2萬平方米的零售供應。租賃需求活躍，餐饮依旧是當前主力需求，佔比39%；時尚品類佔比24%，其中女裝與運動品牌需求最为亮眼。

物流市場

第三季度市場未錄得新增供應，季內第三方物流引領市場需求，松江、奉贤與金山分別錄得若干第三方物流公司的新租擴租需求，旺盛的需求致全市空置率持續下降，平均租金穩步上升。

商務园区市场

旺盛需求持續釋放，商務园区写字楼单季净吸纳量达36.5万平方米，仅次于2015年峰值。

投資市場

上海以25筆大宗交易總額218.7億元交易總額繼續領跑全國，雖然單季金額環比下降，但年内累计成交金額達678.0億元，接近去年全年水平。

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寫字樓投資量持續高漲 淨吸納量設定新基準

辦公室                                                                                   

由於 TMT 和製藥業租戶的搬遷和擴張潮，2021 年第三季度的淨吸納量創下歷史新高。強勁的租賃勢頭確保了要價租金和實際租金分別上漲 0.6% 和 0.8%，其中新外灘和南 京西路的租金增長居首。.

零售

本季度有三個新購物中心交付使用，為市場增加了 432,000 平方米的新零售面積。飲食零售商主導了租賃需求，佔 2021 年第三季度租賃總面積的 39%。時尚品類的租賃量為 24%，主要需求來自於女裝和運動品牌。.

物流

2021 年第三季度沒有新的物流供應投入使用。3PLs 繼續主導租賃需求，松江、奉賢和金山錄得穩定的新租賃和擴建。需求強勁，但大多數次級市場的供應有限，確保整體空置率下降，整體租金上升。.

商務公園

強勁的離場活動推高淨吸納量至 365,000 平方米，使年初至今的數字略低於 2015 年創下的記錄。.

投資

上海仍然是全國最興旺的投資市場，2021 年第三季度共錄得 25 宗整批交易，總金額達人民幣 218.7 億元。儘管投資額環比放緩，但同比數字達到人民幣 678 億元，僅低於去年全年總額。.

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亞太地區優質辦公室租金指數季度降幅為 0.3%，年度降幅為 3.1%，儘管亞太地區許多地區的個案有所回升，但仍延續了我們自 2021 年年初以來看到的減速趨勢。.

整體空置率維持不變，因為部分市場的租用率改善被其他市場的負淨吸納率所抵銷。在 2021 年的最後一段時間，優質寫字樓的租金應會持續穩定。因此，與一至兩個季度前相比，佔用人更具前瞻性，並能夠就其人數和辦公室需求的軌跡制定一些增長計劃。我們審慎樂觀地認為，明年初租金下降速度將繼續放緩。.

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• 2021 年第三季度商業房地產投資總額為 192 億港元，環比下降 311TP3。然而，2021 年第二季的總額因一筆非常大的交易而有所傾斜。.
• 工業樓宇仍然炙手可熱，本季度有總值 79 億港元的工業資產轉手，為各行業之冠。2021 年第三季完成的十大交易中，有五宗涉及工業物業。.
• 在此期間，辦公樓的需求較為強勁。雖然沒有簽訂整幢交易，但在 CBD 和分散地點均有多個辦公樓層成交。寫字樓資本值環比上升 0.3%，是自 2018 年第三季以來的首次季度增長。.
• 除了鄰近地區街頭商店的交易外，本季度在傳統零售區也出現了幾筆搶眼的銷售。.
• 本地投資者在 2021 年第三季變得更加活躍，佔投資額的 32%，為所有買家類別中最高。.

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• 貿易環境持續強化。高昂的貨運成本意味著貿易商希望利用更多的倉庫空間來保護利潤。.
• 中國大陸持續的電力短缺突顯出口增長疲弱的風險，短期內可能拖累物流需求。.
• 儘管 2021 年第三季的租賃需求依然強勁，但空間供應減少導致租賃量較上一季下滑。.
• 零售及餐飲相關業者帶動需求，而科技及電信業者也在尋找辦公空間。.
• 隨著基本面的改善，零售商預計在未來幾個月會更積極地爭取零售和倉庫空間。.
• 2021 年第三季度，倉庫空置率進一步下降，為租金的穩定增長奠定了基礎。.
• 在未來 6-12 個月內，由於可用空間將維持更長的時間，預期租金將進一步增長。.

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• 政府推出消費優惠券，帶動 8 月份零售業增長強勁，扭轉年初以來按月增長放緩的趨勢。.
• 本季度的租賃氣氛有所改善，需求主要來自休閒服、運動用品及餐飲零售商。.
• 中區有多個大型零售業者承租，租期和用途各異。.
• 多份短期租約到期，確保 2021 年第三季整體空置率上揚。.
• 本季度高街商鋪和購物中心的租金均保持平穩。.
• 雖然預期未來幾個月租金將穩步上揚，但要等到奢侈品和其他高級零售商恢復沿高檔街道擴張時，租金才會大幅上揚。.
• 如果跨境旅遊在明年初恢復正常，2022 年的租金增長將更為強勁。.

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