思想領導

2021 年第三季辦公室租金觸底回升

租金和佔用率

• 萊佛士廣場/濱海灣區的優質級寫字樓租金自2019年第四季以來首次出現增長，租金按季上升0.2%至每月每平方呎9.98TP4T。寫字樓租金於 2021 年第三季出現轉機並觸底反彈，原因是該區優質寫字樓的出租率保持相對穩定，按季微跌 0.7 個百分點至 93.6%，較 2021 年第二季錄得的 0.1 個百分點增長略為逆轉。.
• 隨著寫字樓租賃市場出現確實的改善跡象，2021 年第三季的預終止可用面積環比下降 78.9%，從 2021 年第二季估計的 360,000 平方呎下降至 2021 年第三季的約 76,000 平方呎。影子空間的減少在意料之中，因為企業持續追求優質，在租金開始大幅上漲之前，利用難得的機會搶購通常已被完全佔用的優質建築中的優質空間。.

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自 COVID-19 疫情爆發以來，亞太地區物流業表現強勁，原因在於電子商務滲透率加快、全渠道零售的發展，以及採購和庫存地點的供應鏈策略不斷演變。.

隨著物流業的增長勢頭沒有放緩的跡象，世邦魏理仕最近進行了首次亞太區物流業佔用人調查，以確定未來幾年影響該行業的趨勢，並幫助追求長期可持續增長的佔用人和投資者制定策略。.

報告指出佔用人對業務增長前景的樂觀態度；概述佔用人尋求優化其投資組合和營運的適當策略；以及下一代物流設施的概況。本報告還分析了對希望增加亞太地區物流房地產投資的佔用者和投資者的影響和機遇。.

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儘管近年來海外遊客激增帶動入境需求快速成長，但日本的零售與飯店市場仍絕大多數由國內需求帶動。.

因此，雖然入境旅遊業的復甦仍需一段時間，但如果國內需求回復，日本可說是具有快速復甦的潛力。.

世邦魏理仕認為，內需復甦指日可待，被壓抑的需求因消費受抑及政府提供的各種福利及獎勵措施而穩步累積。. 

這種需求很可能會以高端商品和服務消費的形式出現，這種趨勢對日本的零售和酒店業，尤其是高端市場來說是個好兆頭。.

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H 1 2021 年的交易量接近過去五年的六個月平均值

辦公室和工業銷售領導新西蘭市場 1 億元以上的最大銷售額前三名均為辦公室資產

空置土地/開發用地的銷售量有所提升

以新加坡為基地的投資者是最活躍的離岸群組，馬來西亞和澳洲買家的投資比例較小。

投資活動以私人買家為主 52，其次為機構 34 及財團 7，但私人為淨賣家，而機構及財團則為淨買家。

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• 相較於過去三季平均超過 3,500 個單位的推出量，開發商在 2021 年第二季放緩腳步，共推出 2,356 個私人住宅單位。.
• 由於新推出的車型較少，2021 年第二季的新車總銷量較上一季減少 15.1%，至 2,966 台。.
• 第二季二手市場的銷售勢頭持續回升，總轉售量按季上升 19.0% 至 5,483 個單位的歷史新高。.
• 市區重建局 (URA) 的住宅物業價格指數在第二季上升 0.8%，較第一季的 3.3% 季度升幅放緩。這主要是因為有地住宅的價格在第二季以 0.3% 的季度跌幅結束了其短暫的成長，而無地住宅在第二季則以 1.1% 的季度升幅放緩。.
• 第一太平戴維斯的一籃子高端非土地私人住宅項目的平均價格在第二季度也出現了溫和增長，每平方呎按季增長 0.4%，至每平方呎 S$2,434。.
• 除非中國恆大出現嚴重疫情，否則 2021 年的價格預計將按年上漲 5.5%，2022 年再上漲 5%。.

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隨著全球住宅價格上漲，交易量也隨之增加。按投資量計算，多戶家庭的商品住宅交易量上升至最大的行業，佔所有交易量的 28%，在 2021 年上半年首次超越寫字樓。終端用戶住宅也幾乎在房地產市場重新開放後立即恢復到疫情前的交易水平。住宅物業市場的強勁表現說明，家不僅是心靈的歸宿。. 

2021 年上半年，全球房地產投資發生了重大變化，多戶住宅領域超越辦公室領域，成為全球最大的領域，這是自 2007 年有記錄以來首次出現這種情況（若考慮到交易額超過 150 萬台幣）。2021 年前六個月，住宅投資額為 $1,360 億美元，比 2020 年同期高出 35%，比辦公樓交易量高出 4.1%。增長的動力來自全球對住宅行業強勁基本面的關注。許多地區的合適住宅仍然嚴重供不應求，尤其無法滿足遷入市中心的年輕人的需求。.

在終端用戶住宅市場中，許多地區的交易量增加是由多種因素共同推動的。從爭奪空間到在家工作的轉變，全球許多買家認為他們目前的住宅不適合他們。在創紀錄的低利率和政府對房地產市場的支持下，買家在有能力的情況下立即選擇遷往新的物業。在本文分析的 15 個城市中，有 80% 的地點的成交量超過 2019 年的數字。. 

由於價格上漲擠壓了首次置業者的購買力，同時也提升了現有業主的購買力，因此有相當數量的成交物業是由抵押房屋業主購買的。約有 45% 的英國新買家擱置 2020 年的購房計劃，因為 Covid-19 遭受了房價上漲和個人財務緊縮的雙重打擊。2021 年 6 月，澳洲首次購屋貸款人數下降至 8 個月以來的最低水平，為 13,869 人，但 6 月所有自住業主的房屋貸款人數也有所下降，因為澳洲正在對抗新一波的 Covid-19 風潮。. 

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電動車能否改變汽車世界？

電動車 (EV) 正逐步融入我們的交通運輸結構。根據國際能源署 (IEA) 的資料，目前全球已有超過 1,000 萬輛電動車上路；預計到 2030 年將超過 1.25 億輛。從 2010 年到 2020 年，電池的成本已大幅下降至原價的近十分之一，到 2030 年可能會再降低一半，這只會加速電動車的普及。.

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提供價格合理且有趣的工作空間對於確保城市處於科技和創意產業的前沿至關重要，從而吸引國內外人才。.

長期以來，價格低廉的城市邊緣辦公室一直有助於促進經濟成長和創造就業機會，為創業者和創意人士在創業初期提供空間。然而，隨著近年來全球大多數主要城市辦公成本的飆升，許多新創公司邁向「置業階梯」的第一步如今已不復存在。新冠疫情也使居家辦公在許多地區成為常態，這意味著新創公司、創意人士和創業者需要激勵措施才能重返城市。.

這不僅是企業尋找經濟適用辦公空間的問題：世界各地的城市都受益於新創公司、藝術機構和社會企業租戶為曾經破敗不堪、無人問津的地區帶來的活力和活力。然而，隨著開發商、投資者和高薪租戶被這些租戶所創造的活力所吸引，他們往往會先被不斷上漲的租金擠出去。. 

成功吸引並留住創意人才的城市通常擁有較低的辦公成本。例如，柏林憑藉其低廉的租金（儘管租金快速上漲，但柏林的平均租金仍比倫敦或紐約低301萬億歐元）、濃厚的創意氛圍以及對本地藝術家的支持體係而蓬勃發展。創意產業目前佔柏林經濟總量的101兆歐元，自2009年以來創造了約6.7萬個就業機會。.  

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2020年，全球房地產總值達到$326.5兆美元，較2019年成長5%億美元，創歷史新高。其中，住宅地產是成長的主要驅動力，住宅地產是迄今為止最大的房地產板塊，佔全球房地產總值的79%億美元。其價值在2020年成長了8%億美元，達到約$258.5兆美元。.

房地產是世界上最重要的財富儲存形式，其價值超過全球所有股票和債券的總和，幾乎是全球GDP的四倍。相較之下，迄今為止開採的所有黃金的總價值僅為12.1兆英鎊，而全球房地產的價值卻高達413兆英鎊。.

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租戶諮詢量沒有變化，但隨著 COVID-19 防控措施的重新實施，現場參觀次數有所下降，尤其是在澳洲、東南亞和日本。.

對彈性辦公空間的需求持續下降，但對傳統辦公空間的需求卻增加。.  

本月租金有所上漲，主要受中國大陸、新加坡和印度的市場推動。在此期間，政府加強激勵力度的壓力增大，尤其是在中國大陸和印度。.

大多數市場的情緒增強或保持穩定，其中中國大陸和印度表現最強勁。.

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