ソート・リーダーシップ

• 不動産市場における取引の全般的な好調なペースを受け、第3四半期の投資取引は75億シンガポールドルに達し、そのうち497.1億シンガポールドルは公共部門の取引によるものでした。この取引額は、前四半期の54億シンガポールドルから前四半期比387.1億シンガポールドル増加し、前年同期の48億シンガポールドルから581.1億シンガポールドル増加しました。.
• 第3四半期の投資額の大部分は、政府土地販売（GLS）による4件の用地売却によって牽引されました。マリーナビュー保護区が15億サウジ・トンで落札され、次いでジャラン・アナク・ブキット区画が10億サウジ・トンで落札されました。最近のGLS入札では激しい入札が行われており、土地を渇望する他の開発業者は、所有者が共同売却を試みている、より魅力的な価格帯の土地など、様々な立地にある小規模区画が提供する多様性に焦点を移す可能性があります。フリンパークの共同売却取引が1サウジ・トンで3億7,100万サウジ、または1平方フィートあたり1,355サウジ・トンで成立したことで、多くの所有者が老朽化したユニットの共同売却に熱心であることを考えると、これはエンブロック市場に波及効果をもたらす可能性があります。そのため、1サウジ・トンで6億サウジ・トン以下の約600ユニットのプロジェクトには、購入希望者が見つかるかもしれません。.

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CBREリサーチは最近、オーストラリア証券取引所（ASX200/NZX50）に上場する40社のバランスシート上の土地と建物を分析しました。その結果、オーストラリアとニュージーランドの素材、ヘルスケア、通信、運輸、製造業といったセクターにおいて、1兆4千億豪ドル（約1兆4千億豪ドル）をはるかに超える資本を解放し、より高い収益機会に再投資できる可能性があることが明らかになりました。.

上場・非上場を問わず、不動産ファンドからの長期賃貸物件への需要は堅調です。市場価値の上昇を捉え、未活用資産を処分し、他の事業戦略のための資金調達を行うといったメリットは、上場企業がオーナー向け不動産の売却を狙う理由のほんの一部に過ぎません。太平洋地域だけでも、オーナー向け不動産の売却は既に定着しており、過去5年間で約1兆4千億豪ドルが既に実現しています。.

2015年以降、特に工業用不動産セクターにおいて、すべての商業用資産タイプで利回りの大幅な低下が明らかになっていることから、オーストラリアとニュージーランドの企業が価値を引き出すために不動産占有戦略を見直しているため、機会は当初のAU$240億という推定よりもさらに高くなる可能性があります。.

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オーストラリアの住宅価格は過去最高値に達し、ほぼすべての市場で引き続き力強い伸びを示しています。6月までの1年間で、全国の住宅価格の中央値は18.4%上昇し、全国のユニット価格の中央値は8.6%上昇しました。しかしながら、価格と融資の伸びが規制当局の注目を集めている兆候があり、何らかの形のマクロプルーデンス介入が迫っています。当初の規制は、高レバレッジの借り手が対象になる可能性が高いでしょう。APRA（オーストラリア金融規制庁）はすでに、ADI（オーストラリア・デビット・アイ）がローン返済能力を評価する際に使用する最低金利バッファーを、実際のローン金利を2.5ポイント上回る水準から3ポイント上回る水準に引き上げており、オーストラリアの大手銀行は融資基準の一部においてより慎重なアプローチを取り始めています。.

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• 2021年第1四半期と比較して、利回り環境が逼迫する中で、投資家はより高いリスク選好を示している。
• 資産の強化、再配置、リースリスクの負担は、投資家がより高いリターンを達成するために利用する戦略の一部である。
• 物流資産は依然として需要が高く、投資家が質への逃避の需要を捉えようとしているため、一等地にあるグレードAのオフィスには問い合わせが集まっている。
• 物流施設のキャップレートは更なる低下が見られています。一方、オフィスと商業施設のキャップレートはほぼ横ばいです。
• 投資家は、テナントの質、家賃の安定性、賃料上昇の可能性など、収益関連の要因を重視している。
• パンデミックの期間が不透明な中、2022年の投資家にとって最大の懸念は経済見通しだ。金利上昇や高インフレへの懸念は限定的だ。

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不動産セクターのパフォーマンスは常に綿密に監視されていますが、過去12ヶ月間ほど綿密に分析され、報告されたことはかつてありませんでした。COVID-19がまずアジア太平洋地域に、そしてその後世界中に広がり、世界的な景気後退をもたらしたため、投資家とテナントは共に、リスクへのエクスポージャーを制限するだけでなく、成長機会の発掘にも努めました。.

商業用不動産セクター間でパフォーマンスに差が見られるのと同様に、小売セクター内でもパフォーマンスに差が見られます。本レポートでは、地域全体の都市における（超）優良な小売街といった小売業の上位層に焦点を当て、セクター内のその他の関連側面についても考察します。.

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資本市場

経済回復が勢いを増す中、シンガポールの2021年第3四半期の不動産投資予備額は前期比3.31兆3千万ドル増加し、1TP4兆73億1,700万ドルとなった。.

オフィス

2021年第3四半期には、デルタ変異株の流行により安全管理措置が再強化されました。不安定な状況にもかかわらず、2021年第3四半期にはいくつかの明るい兆候が見られました。.

ビジネスパーク

ビジネスパーク市場の賃貸実績は 2 つの層に分かれており、賃貸需要はシティ・フリンジ・サブマーケットに集中している一方、島のその他のサブマーケットのスペース需要は低調なままです。.

小売り

小売市場の回復の勢いは、再締め付け措置によって引き続き阻害された。在宅勤務措置と旅行需要の低迷の影響を受けたサブマーケットには、繰り返し圧力がかかった。.

居住の

2021年7月末から8月中旬にかけて規制が強化されたにもかかわらず、市場心理は冷え込みませんでした。2021年1月から8月までの新築住宅販売戸数は9,265戸で、2020年の実績の92.8%に相当します。.

産業

入居率の改善と堅調な賃貸活動を背景に、家主の賃料見通しは上昇しました。入居者の活動は、サードパーティ・ロジスティクス、食品保管、電子機器で構成されています。.

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香港行政長官のキャリー・ラム氏は本日（2021年10月6日）、任期最後の施政方針演説を行いました。演説では、香港の長期的な住宅・土地不足問題の解決に向けた青写真の詳細に加え、深圳および粤港澳大湾区との将来的な経済統合を促進する計画が示されました。今年の演説には、商業用不動産に関する直接的な取り組みは含まれていませんでした。.

主要なハイライトと不動産市場への影響についてはレポートをダウンロードしてください。.

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‒ アジア太平洋地域の政府と業界関係者は、旅行・観光産業の復興に向けて政策とパートナーシップを継続して実施しています。. 

‒ COVID-19ワクチンの展開により、旅行に対する信頼が回復し、一部の市場では旅行制限が段階的に緩和されつつありますが、状況は依然として非常に不透明です。. 

‒ パンデミック発生後の非常に厳しい12か月を経て、ワクチンの展開と経済回復への期待を背景に、ホテルに対する投資家の感情はここ数カ月で改善しています。. 

‒ 2021年第2四半期のアジア太平洋地域におけるホテル取引額は1兆4,230億米ドルに達し、前四半期比5兆1,130億米ドルの減少となりました。当四半期の売上高の大部分は、日本、中国本土、韓国、オーストラリアで占められました。.

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投資 

大規模オフィス取引が実現に近づく（9月27日 – BT）
ビジネス・タイムズによると、香港を拠点とするプライベート・エクイティ・不動産ファンド運用会社であるガウ・キャピタル・パートナーズは、既存の約206,200平方フィートの非公開不動産（NLA）について、トゥエンティ・アンソンのデューデリジェンスを約1平方フィートあたり2,900トンで実施している。これに基づくと、取引額は約1平方フィートあたり4トン、6億シンガポールドルとなる。JPモルガンはヌービーン・リアル・エステートと提携し、ワン・ジョージ・ストリートの独占デューデリジェンスを実施すると報じられている。価格が1平方フィートあたり2,900トンだと仮定すると、総額は1平方フィートあたり4トン、12億9,000万シンガポールドルとなる。一方、ケッペル・ロード11番地にあるABIプラザの取引も準備されていると言われている。. 

ワンノースのスリム・バラックス・ライズの2つのサイトは、それぞれ10件の入札で予想を上回りました（9月29日 – BT、ZB、9月30日 – ST）
都市再開発局（URA）は9月28日、スリム・バラックス・ライズの1階建て住宅兼商業用地2件の入札を締め切りました。85,648平方フィート（約85,648平方メートル）のA区画は、最高入札額3億2,010万シンガポールドル（約1トン4千円）、1平方フィート当たり1,245.7シンガポールドル（約1トン4千円）で落札されました。最高入札者はEL Developmentでした。一方、63,901平方フィート（約63,901平方メートル）のB区画は、Gao Xiuhuaが1億6,240万シンガポールドル（約1トン4千円）、1平方フィート当たり1,210.1シンガポールドル（約1トン4千円）で落札しました。.

マリーナビューの白い敷地がIOI PropertiesにS$1,508bで授与されました（9月30日 – ST）
マリーナ・ビューの敷地は、IOIプロパティーズ・グループ傘下の一社である単独入札者に、1トン4トン15億800万シンガポールドルで落札されました。これは、1平方フィートあたり1トン4トン1,379ポンド（psf ppr）の土地価格に相当します。この白い敷地には、905戸の個人住宅、延床面積21,528平方フィートの商業スペース、そして540室のホテル客室が建設可能です。.

URAがレントールヒルズロード、ジャラン・テンブスの住宅地の入札を開始（10月1日 – BT、ST）
都市再開発庁（URA）は、2021年下半期の政府土地売却（GLS）プログラムに基づき、レントール・ヒルズ・ロード（区画AおよびB）とジャラン・テンブスの3つの住宅用地を販売開始しました。レントール・ヒルズ・ロード（区画A）とジャラン・テンブスの用地は確定リストに基づき販売開始となり、レントール・ヒルズ・ロード（区画B）の用地は予備リストに基づき申請可能です。レントール・ヒルズ・ロード（区画A）とジャラン・テンブスの用地はそれぞれ595戸と640戸の住宅を、レントール・ヒルズ・ロード（区画B）の用地は265戸の住宅を供給可能です。.

小売り

ターフシティのテナントは2023年末までの18ヶ月の最終延長を認められる（10月1日～ST）
当局は9月30日、ターフシティのテナントに対し、2023年12月31日までの最終18カ月延長が認められたと発表した。シンガポール土地庁（SLA）とURAによると、ターフシティ用地の開発計画が検討されており、土地造成工事は2023年12月31日以降に開始される予定だという。.

現在、この敷地には小売、飲食、スポーツ・レクリエーション事業、保育施設、自動車ショールームなど15のテナントが入居しており、当初のテナント契約期間は昨年12月31日まででした。.

産業

ワーナーメディアがシンガポールに地域拠点を開設（9月25日～ST）
大手メディア企業ワーナーメディアはシンガポールに地域拠点を開設し、アジアでプレミアムプラットフォームHBO Maxを展開します。新オフィスはソラリスの2フロアを占め、広さは約4万平方フィート（約3,600平方メートル）です。.

サヴィルズの報道

URA、テンブス通りのレンター・ヒルズ・ロードに住宅用地を入札開始（10月1日 – ZB）
ザオバオ 2H/2021 GLSプログラムで公開されたLentor Hills RoadとJalan Tembusuの3つの住宅地に関する記事を掲載しました。.

サヴィルズ・シンガポールのエグゼクティブ・ディレクター、アラン・チョン氏は、レンター・ヒルズ・ロード（区画A）の用地には約8件の入札が見込まれる一方、ジャラン・テンブスのより大規模な用地には6件の入札が見込まれると述べた。レンター・ヒルズ・ロード（区画B）の用地が発動された場合、より多くの小規模デベロッパーが入札に参加し、約15件の入札が見込まれると予想している。.

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最新のアジア太平洋不動産価値動向レポート2021年秋版がついに公開されました！本レポートは、アジア太平洋地域全体の不動産資産価値の動向に関する最新の視点と洞察を、資産保有者と投資家に提供することを目的としています。.

レポートからの主なポイント:

• アジア太平洋地域の 22 の市場のうち、69% のセクターが 2021 年下半期に価値が上昇または安定すると予想しています。.
• 高級産業市場では、2021 年下半期に増加が見込まれています。.
• オーストラリアとニュージーランドは、2021 年上半期に価値が上昇または安定しているセクターの割合が最も高くなっています。.

資金は潤沢に残っており、地域の大部分で資金調達コストは過去最低水準かそれに近い水準を維持しているため、資産価値は引き続き上昇すると予想されます。また、ワクチン接種のペースが加速し、地域の入居者市場が活性化するにつれ、資産価値はさらに上昇する可能性があります。.

このレポートが皆様にとって興味深いものとなることを願っております。また、いつものように、ご質問がございましたらいつでも歓迎いたします。.

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