思想領導

新冠疫情引發的封鎖措施揭露了全球收益型物業的脆弱性。由此，市場呈現兩極化的局面：更具韌性的優質資產持續保值，而次級資產的價值則不斷縮水。為了應對這一局面，我們看到該地區正在大力推動資產轉型，使其適應不斷變化的市場環境。.

影響本世紀資產大再利用的五大需求驅動因素包括拉動因素和推動因素。.

本文原載於 https://www.knightfrank.com/

精彩片段

1. 破產事務上訴法院 NCLAT 在其最近的具有里程碑意義的裁決中，摧毀了清算順序中擔保債權人之間債權人優先順序的概念。.

2.與《公司法》下的清算不同，《破產法》下的清算順序取決於擔保債權人的選擇，即在法典之外強制執行或將財產移交給清算財產。.

3.擔保債權人選擇放棄其擔保權益時，擔保債權人之間的細分分類無關緊要。.

4.這樣的清算順序也可能改善異議擔保金融債權人在處置階段的地位。.

由於中國在新冠疫情中“率先進入並率先退出”，因此對國內外投資者的吸引力日益增強。為此，我們的研究、估值和資本市場團隊於2020年底聯合開展了一項投資者意向和資本化率預期調查，收集了來自中國大陸及國際大型商業房地產投資者的寶貴回饋。.

調查結果顯示，投資人對中國一線城市表現出濃厚的興趣，特別關注北京和上海的辦公大樓資產，以及商務園區。受中國疫情後經濟快速復甦的推動，投資人對零售資產的興趣也保持相對穩定。不出所料，大多數受訪者也對一線城市及其周邊衛星城的物流和資料中心表現出濃厚的興趣。在主要的二線城市中，杭州——中國新興的科技之都和浙江省省會——成為首選，其次是成都。.

就資本化率預期而言，2021年北京和上海中央商務區辦公室的資本化率可能仍將保持在較低水平，介於3.91TP/3T至4.61TP/3T之間。相較之下，深圳和二線城市的辦公大樓資本化率預計將略有上升。零售投資方面，上海、廣州和主要二線城市的資本化率預計將保持相對穩定，而北京和深圳的資本化率可能會上升。此外，預計中國所有主要城市的商務園區物業資本化率將保持穩定，而大多數受訪者預計一線城市及其周邊地區的物流設施和資料中心的資本化率將進一步下降。.

• 租戶諮詢和現場考察數量持續增長，但與前兩個月相比增速放緩。.
• 彈性辦公空間需求保持穩定，大多數受訪者表示他們沒有發現任何重大變化。.
• 受訪者表示租金面臨更大的下行壓力，而大多數主要市場的激勵措施預計將會增加。.
• 在連續兩個月保持樂觀之後，租賃市場情緒略有惡化，再次轉為負面。房東實力也減弱。.

去年對新加坡和馬來西亞的商業房地產來說是艱難的一年。但隨著2020年底交易量創下歷史新高，以及新冠疫苗的快速推廣，前景一片光明。.

本週，Yardi匯聚了該地區一些最傑出的經濟專家，共同解讀數據，挖掘趨勢。以下是五大洞見，可幫助您指導2021年及以後的投資決策…

1. 兩個市場都在波動 牛津經濟研究院預測新加坡GDP將反彈至7.11兆英鎊，馬來西亞將反彈至5.41兆英鎊。新加坡預計在第二季恢復到新冠疫情前的水平，馬來西亞則可能在第四季。但牛津經濟研究院亞洲首席經濟學家西恩·芬納警告說，“經濟成長復甦取決於公共衛生狀況”，並且與各國遏制新冠疫情的努力息息相關。芬納強調，疫苗接種是經濟復甦的關鍵。在新加坡，已有近2.41億人接種了第一劑疫苗。到第三季度，新加坡的疫苗接種率將達到8.01億人，進而實現群體免疫。芬納表示，雖然目前只有2.31億馬來西亞人接種了疫苗，但到年底，全國將有7.01億人完成疫苗接種。.
2. 經濟創傷需要時間才能癒合。 芬納在Yardi面向房地產專業人士的演講中表示，兩國經濟的反彈和復甦都將受到「經濟創傷」的影響。她解釋說，企業需要時間來修復資產負債表，勞動市場也需要時間來解決技能錯配問題。新加坡在經歷了GDP的歷史性下滑後，實現了V型復甦。芬納的同事、牛津經濟研究院經濟學家鄭成恩表示：「新加坡的產出損失幾乎已經完全彌補，其GDP目前已接近疫情前的水平。」但這一總體數據掩蓋了各行業的差異。由於對消費性電子產品和藥品的強勁需求，製造業表現「非常出色」。受疫情限制措施重創的服務業將「持續表現不佳」。同時，金融業則持續擴張。芬納補充說，儘管1月份收緊的限制措施不如2020年那樣具有破壞性，但馬來西亞仍然陷入了衰退，並且「對經濟的服務業造成了沉重打擊」。馬來西亞的基礎設施項目是一大亮點，預計短期和長期項目都將對經濟產生「強大的乘數效應」。.
3. 去年亞太地區的投資金額創下歷史新高 2020年可謂是惡夢般的一年，亞太地區的投資額年減了191兆美元，但第四季卻創下了歷史新高。 「人們都在為最後的衝刺積蓄資金，」Real Capital Analytics亞太區董事總經理David Green-Morgan表示，「交易源源不絕。」這使得2020年的投資額回升至1500億美元，達到了可觀的水平。然而，新加坡是2020年亞太地區房地產市場表現最疲軟的市場之一，交易額比去年同期下降了601兆美元。 Green-Morgan補充道，馬來西亞的情況也好不到哪裡去，交易額下降了561兆美元。.
4. 房地產市場的表現不僅與新冠疫情有關。 格林-摩根表示，在新冠疫情爆發前，新加坡是該地區最活躍的商業房地產市場之一。這個城市國家在2018年和2019年排名第六，但去年下滑至第11名。^第 在Real Capital Analytics的排名中，新加坡的銷售額年減了731兆令吉（$32億令吉）。同時，吉隆坡甚至未能躋身前20名。 Green-Morgan表示，新加坡的下滑並非新冠疫情造成的，而是自然衰退的結果，疫情只是「加速並加劇了這一趨勢」。新加坡在2019年創下了’歷史新高“，因此”2020年想要超越這一成績注定會很艱難“。新冠疫情延續了馬來西亞商業地產活動原本就呈現下滑的趨勢。是什麼導致了這種下滑？ Green-Morgan表示，最顯著的因素是政治環境的持續波動造成了不確定性，其次是資本轉向越南等更遠的地方。他表示，馬來西亞政府正在尋求出台政策以便利資本流動，這將起到「巨大的推動作用」。.
5. 有大量資金正在尋找交易機會。 Real Capital Analytics預計今年新加坡的房地產市場活動將會成長。 Green-Morgan指出，三星中心（Samsung Hub）的交易就是一個例證。三星中心是一棟30層樓高的分層地契建築，於2005年完工。價格已經攀升，最近的交易價格接近每平方英尺14000美元，Green-Morgan補充道，這對新加坡市場來說是一個「相當重要的里程碑」。儘管面臨挑戰，資金仍持續流入馬來西亞的商業房地產市場。去年最大的一筆交易是收購吉隆坡的一處前空軍基地，該基地由馬來西亞政府和中國國營企業中國鐵路工程總公司合資購得。 「這筆土地交易價值15億美元，但如果一切順利推進，其開發價值將達到360億美元。在東協範圍內，這是一個規模龐大的項目，」Green-Morgan總結道。.

在網路研討會的總結環節，Yardi的Devine指出，兩個市場的前景「既樂觀又充滿挑戰，但仍存在不確定性」。 “過去12個月裡，我們學到的最重要的一點是，確定性是一種相當稀缺的資源。”.

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隨著投資人越來越關注私募資產的風險、績效以及與公開證券的比較，私募資產的透明度要求也日益提高。我們採訪了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元資產類別及私募資產研究主管彼得·謝潑德（Peter Shepard）和全球產品管理及應用研究主管布萊恩·施密德（Brian Schmid）。.

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租戶採用遠距辦公概念

2020年第一季末，由於疫情影響，該國被迫全面封鎖商業活動。 2020年3月，工作場所關閉，員工在最初幾週居家辦公。到2020年5月，隨著封鎖限制的逐步放寬，工作場所開始部分重新開放，但並非所有公司都要求員工返回辦公室。此外，我們仍然看到很大一部分員工居家辦公。 「居家辦公」和「隨時隨地辦公」的趨勢此後日益顯著，企業也對遠距辦公展現開放態度。調查結果顯示，多數企業（60%）預計，未來12-24個月內，其員工中將有約21%至40%在非辦公地點工作。然而，隨著租戶重新審視現有辦公空間的密度規劃，以確保員工安全復工，我們預計該行業將逐步復甦，辦公空間吸收量將在2021年下半年開始顯現回升跡象。我們認為，租戶可能會採用「中心輻射式」模式，為員工提供靈活的辦公地點選擇，讓他們可以在任何地方或客戶附近工作。因此，種種跡象表明，在這種情況下，靈活辦公空間的重要性將日益凸顯。.

退休人口普查是澳洲養老社區營運商每年進行的數據收集工作。它涵蓋受各州《養老社區法》管轄的養老社區，而不是其他形式的老年人居住場所。.
2020 年退休人口普查涵蓋 2020 財年（2019 年 7 月至 2020 年 6 月）。自 2020 年 3 月以來，受新冠疫情影響，澳洲各行各業的企業都受到了政府針對營運、就業和服務提供的限制措施的嚴重衝擊。參與退休人口普查完全出於自願，這意味著每年參與的企業都會有所不同。因此，在與往年數據進行比較時，應考慮這一點。.

如需查看人口普查數據，請點擊下方連結：

這為《財富報告》的讀者帶來了諸多機遇，例如全球人口結構向著更長壽、更健康生活趨勢發展所帶來的投資潛力（我們在第10頁的深度訪談中對此進行了詳細探討），以及具有前瞻性的房地產投資者和房東如何利用人們對能夠提升生產力的「健康」辦公空間的需求獲利（我們在第76頁對此進行了討論）。同時，「回饋社會」對於超高淨值人士群體而言也日益重要，我們在第86頁介紹了三位傑出的慈善家，他們的善舉惠及了許多不同的事業。.

作為《財富報告》的核心支柱之一，我們獨有的財富規模模型（詳見第18頁）顯示，全球財富持續成長，尤其是在亞洲經濟中心。私人資本的成長正對全球房地產市場產生顯著影響。.

疫情對主要零售市場造成了嚴重衝擊，租金波動幅度從雅加達的-41.61兆至廣州的+2.61兆不等。在雅加達，由於嚴格的社交隔離措施和商場營業時間限制，業主面臨租金減免的壓力，許多業主將租金削減了一半。在中國，零售客流量恢復，廣州和上海的租金分別上漲了2.61萬億和0.51萬億，而北京和深圳的租金則分別下降了2.81萬億和1.51萬億。越南零售市場表現出韌性，2020年第四季商品和服務零售總額較上季成長5.61兆。胡志明市和河內的租金分別上漲了2.11兆和0.11兆。. 

物流市場展現出極強的韌性，並將繼續成為該地區的焦點，租賃市場波動幅度從上海的-0.41兆噸到新加坡的+7.31兆噸不等。疫情加速了零售業向線上轉型，物流資產成為主要受益者。在新加坡，大多數倉庫已滿載運轉，傳統廠房空間也出現了一些溢出需求。在中國，受國內消費和電子商務成長的推動，對現代化物流設施的需求正在迅速擴張。北京（+0.71兆噸）、上海（-0.41兆噸）、深圳（+2.41兆噸）和廣州（+3.01兆噸）都已進入早期上漲階段。.