儘管在美國和歐洲，多戶住宅長期以來一直被視為機構級資產類別，但亞太地區強大的住房所有權文化導致其可投資範圍相對較小。.
日本是唯一的例外，該國龐大、流動性強且具有韌性的多戶住宅市場在過去十年中吸引了國內外投資者的濃厚興趣。.
最近，城市化、住房負擔能力下降和監管變化等因素激發了投資者對亞太地區其他幾個市場（尤其是中國大陸和澳洲）多戶住宅的興趣。.
本觀點探討了亞太地區多戶住宅投資的成長驅動因素；介紹了該地區成熟和不斷發展的多戶住宅市場；並解釋了投資者如何進入這個日益有吸引力的行業。.
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受疫情影響，全球房地產市場持續繁榮，截至2021年6月的一年中，55個國家和地區的房價平均上漲了9.21兆令吉。全球十大已開發經濟體在過去12個月的平均房價漲幅高達121兆令吉，是主要發展中市場（4.71兆令吉）的兩倍。香港房價在第二季的漲幅幾乎是亞洲最高的，較上一季上漲了約21兆令吉。按季度計算，香港房價的漲幅超過了新加坡、中國大陸城市和韓國。.
• 該指數目前正以2005年第一季以來的最快速度上漲。
• 依已開發經濟體及發展中經濟體細分來看，情況則較為複雜，已開發市場的表現明顯優於發展中市場。
• 在追蹤的市場中，有 18 個（33%）市場在截至 2021 年 6 月的一年中價格上漲了 10% 或更多。
• 澳洲房價年增率達到16.4%，創下自2003年以來的最高紀錄。
• 一手房市場購屋情緒強勁，香港住宅價格較去年同期上漲2.613兆美元
人口老化這一大趨勢為世界各地的城市在住房和養老方面帶來了挑戰，香港也不例外。可開發土地甚至可翻新的建築物的匱乏，導致老年人居住選擇有限，尤其對於當今的老年人而言，更令人擔憂。.
因此，市場需要一種能夠滿足老年人群體需求的產品。由於供應有限、需求旺盛且收入穩定，這為投資者、開發商和營運商創造了可觀的興趣，尤其考慮到我們認為養老地產的年收益率可能高達3.251萬億美元，超過住宅和甲級辦公室的回報率。.
欲了解更多信息，請查閱我們的獨家出版物。 ‘長者生活；香港新的投資視野’ 到 #看看可能是什麼, 或聯絡我們的專家。 鄭亥延 (Hannah Jeong), 何猷龍 或者 冬日仁.
13日第 2021年9月，法務部根據《新冠肺炎（臨時措施）（第四號修正案）》公佈了租金豁免框架（RWF）。該框架預計於2021年10月開始實施。.
在2021年第二階段（加強警戒）期間（1）5月16日至6月13日以及（2）7月22日至8月18日，為遏制新冠病毒傳播而實施的安全管理措施對部分企業造成了影響。政府於2021年5月宣布了租金援助計畫（RSS），旨在減輕中小企業以及符合資格的非營利組織所受到的經濟衝擊。援助措施包括兩筆現金補貼－第一筆補貼將於2021年8月6日起發放，第二筆補貼將於2021年10月發放。.
表1：租金補貼計畫支出
*註：合約總租金包含週轉租金、維護費及服務費。實物資助，例如額外廣告或停車優惠，不可抵扣。.
除了根據「租金補貼計畫」（RSS）發放的兩筆款項外，租金減免框架（RWF）還規定，商業房東需向受「住房援助計畫」（P2HA）影響的符合條件的中小企業和非營利組織提供兩週的租金減免。此舉旨在確保政府、房東和符合資格的租戶在「住房援助計畫」實施期間公平分擔租金義務。.
表2：租金豁免架構（RWF）
加上一個月的現金租金補貼和兩週的租金豁免，符合資格的私人商業房地產租戶將總共獲得約1.5個月的租金補貼。相較之下，在兩個P2HA階段，租金補貼總額約為兩個月。.
在 P2HA 期間向租戶提供租金支持的房東，可以從其租金豁免義務中扣除從 5 月 16 日至收到租戶所有證明文件之日期間提供的任何直接金錢援助或租金豁免。.
世邦魏理仕研究觀點
根據《住房融資框架》（RWF）實施的強制性租金豁免旨在為處理租戶的租金義務設定基準。最終，房東和房客都應根據各自的具體情況協商達成雙方都能接受的安排，因為與新冠疫情相關的挑戰並非一次性的，而是一個長期的過程。.
今年的租金補貼和減免政策更公平、更全面。與2020年的租金救濟框架相比，最新的租金救濟框架明確規定房東必須永久免除0.5個月的租金。此外，補貼和減免政策除了基本租金外，還考慮了毛租金、維護費和服務費。.
總體而言，該框架有助於緩解中小企業和非營利組織的現金流壓力，特別是那些在疫情期間受到衝擊最大的零售業企業。.
更多資訊請參考以下連結：
2021年租金豁免架構（mlaw.gov.sg）
受第二階段（加強警戒）影響的企業租金豁免架構（mlaw.gov.sg）
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對房地產的本質以及與此資產類別相關的法律法規問題有深刻的理解，對於掌握任何房地產交易的基本要素都至關重要。 Rajah & Tann Asia 出版的《亞洲房地產行業指南》簡要概述了 Rajah & Tann Asia 業務涵蓋的十個司法管轄區（柬埔寨、中國、印尼、寮國、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國和越南）的房地產行業關鍵資訊。該指南涵蓋的主題包括法律框架、房地產類型、所有權和使用權、稅收以及該地區房地產投資者應注意的重要事項。.
我們希望第二版的這本指南能夠對正在或計劃在該地區進行房地產投資的投資者有所幫助。.
我們強大的實力主要源自於Rajah & Tann亞洲網絡，該網絡在上述十個司法管轄區設有辦事處，並設有專注於日本和南亞的專屬團隊。憑藉在亞洲最廣泛的法律網絡，我們的律師不僅對本國文化、商業慣例和語言有著深刻的理解，而且對他們經常進行跨境交易的其他市場也同樣如此。我們深厚的交易和監管經驗使我們能夠為客戶提供策略性和創造性的諮詢服務，涵蓋從交易架構設計到最終執行和實施的整個過程。.
這使我們在提出和實施既實用又經濟高效的解決方案方面擁有無可比擬的優勢。它為我們的客戶在任何企業房地產事務中提供了「主場優勢」。.
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新冠疫情引發的封鎖措施揭露了全球收益型物業的脆弱性。由此，市場呈現兩極化的局面：更具韌性的優質資產持續保值，而次級資產的價值則不斷縮水。為了應對這一局面，我們看到該地區正在大力推動資產轉型，使其適應不斷變化的市場環境。.
影響本世紀資產大再利用的五大需求驅動因素包括拉動因素和推動因素。.
由於中國在新冠疫情中“率先進入並率先退出”，因此對國內外投資者的吸引力日益增強。為此，我們的研究、估值和資本市場團隊於2020年底聯合開展了一項投資者意向和資本化率預期調查，收集了來自中國大陸及國際大型商業房地產投資者的寶貴回饋。.
調查結果顯示，投資人對中國一線城市表現出濃厚的興趣，特別關注北京和上海的辦公大樓資產，以及商務園區。受中國疫情後經濟快速復甦的推動，投資人對零售資產的興趣也保持相對穩定。不出所料，大多數受訪者也對一線城市及其周邊衛星城的物流和資料中心表現出濃厚的興趣。在主要的二線城市中，杭州——中國新興的科技之都和浙江省省會——成為首選，其次是成都。.
就資本化率預期而言，2021年北京和上海中央商務區辦公室的資本化率可能仍將保持在較低水平，介於3.91TP/3T至4.61TP/3T之間。相較之下，深圳和二線城市的辦公大樓資本化率預計將略有上升。零售投資方面，上海、廣州和主要二線城市的資本化率預計將保持相對穩定，而北京和深圳的資本化率可能會上升。此外，預計中國所有主要城市的商務園區物業資本化率將保持穩定，而大多數受訪者預計一線城市及其周邊地區的物流設施和資料中心的資本化率將進一步下降。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
