思想領導

亞太地區優質辦公室租金指數季度降幅為 0.3%，年度降幅為 3.1%，儘管亞太地區許多地區的個案有所回升，但仍延續了我們自 2021 年年初以來看到的減速趨勢。.

整體空置率維持不變，因為部分市場的租用率改善被其他市場的負淨吸納率所抵銷。在 2021 年的最後一段時間，優質寫字樓的租金應會持續穩定。因此，與一至兩個季度前相比，佔用人更具前瞻性，並能夠就其人數和辦公室需求的軌跡制定一些增長計劃。我們審慎樂觀地認為，明年初租金下降速度將繼續放緩。.

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• 2021 年第三季度商業房地產投資總額為 192 億港元，環比下降 311TP3。然而，2021 年第二季的總額因一筆非常大的交易而有所傾斜。.
• 工業樓宇仍然炙手可熱，本季度有總值 79 億港元的工業資產轉手，為各行業之冠。2021 年第三季完成的十大交易中，有五宗涉及工業物業。.
• 在此期間，辦公樓的需求較為強勁。雖然沒有簽訂整幢交易，但在 CBD 和分散地點均有多個辦公樓層成交。寫字樓資本值環比上升 0.3%，是自 2018 年第三季以來的首次季度增長。.
• 除了鄰近地區街頭商店的交易外，本季度在傳統零售區也出現了幾筆搶眼的銷售。.
• 本地投資者在 2021 年第三季變得更加活躍，佔投資額的 32%，為所有買家類別中最高。.

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• 貿易環境持續強化。高昂的貨運成本意味著貿易商希望利用更多的倉庫空間來保護利潤。.
• 中國大陸持續的電力短缺突顯出口增長疲弱的風險，短期內可能拖累物流需求。.
• 儘管 2021 年第三季的租賃需求依然強勁，但空間供應減少導致租賃量較上一季下滑。.
• 零售及餐飲相關業者帶動需求，而科技及電信業者也在尋找辦公空間。.
• 隨著基本面的改善，零售商預計在未來幾個月會更積極地爭取零售和倉庫空間。.
• 2021 年第三季度，倉庫空置率進一步下降，為租金的穩定增長奠定了基礎。.
• 在未來 6-12 個月內，由於可用空間將維持更長的時間，預期租金將進一步增長。.

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• 政府推出消費優惠券，帶動 8 月份零售業增長強勁，扭轉年初以來按月增長放緩的趨勢。.
• 本季度的租賃氣氛有所改善，需求主要來自休閒服、運動用品及餐飲零售商。.
• 中區有多個大型零售業者承租，租期和用途各異。.
• 多份短期租約到期，確保 2021 年第三季整體空置率上揚。.
• 本季度高街商鋪和購物中心的租金均保持平穩。.
• 雖然預期未來幾個月租金將穩步上揚，但要等到奢侈品和其他高級零售商恢復沿高檔街道擴張時，租金才會大幅上揚。.
• 如果跨境旅遊在明年初恢復正常，2022 年的租金增長將更為強勁。.

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• 2021 年第三季度的淨吸納量為-119,000 平方呎，這是自 2019 年年中開始的本輪市場下行週期以來，連續第八個季度出現負淨吸納量。這次下行週期是本市歷史上最長、最深的一次。.
• 然而，得益於新租賃量的上升，負淨吸納量的幅度較前幾個季度有所緩和。.
• 本季整體空置率上升，灣仔／銅鑼灣及港島東的壓力較為顯著。九龍東的空置率下降，大中環的空置率則維持穩定。.
• 雖然租賃需求仍然有限，但來自各行各業的租賃需求卻相當廣泛。大多數新租約涉及搬遷，也有幾個縮減規模的租約。中資企業仍相對冷清。.
• 較強的租賃動力確保了 2021 年第三季度的租金跌幅有所緩和，全市五個主要次級市場中有三個的租金環比跌幅小於 1%。預計未來 12 個月租金將進一步下滑。.

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整體吸納淨額在連續八個季度錄得負數後反彈至正值

商業活動、寫字樓租賃需求及租金的復甦，令 2021 年第三季的空置率表現進一步改善。整體淨吸納量回升至 70,900 平方呎，為 2019 年第三季以來首季錄得正數，令整體空置率降至 10.4%。租金修正持續放緩，整體租金每季微跌 0.3%，相較於第二季每季下跌 1.6%。.

閱讀最新的第三季寫字樓報告，了解該行業的表現，以及對業主和佔用人的建議。.

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亞太地區市場的投資活動強勁，為年底的強勁表現奠定基礎。.

由於流動資金充裕及限制放寬，投資者的興趣大增，支持亞太地產市場的強勁活動，為年底的強勁表現奠定基礎。.

亞太地區趨勢與報告重點：

• 澳洲 和 紐西蘭 隨著主要城市從長期的限制中走出來，投資者的樂觀情緒和商業信心重燃，尤其是辦公室市場。.
• 香港 由於經濟反彈有助於提振投資者的興趣，交易量錄得 20% 的季度成長。.
• 投資活動 中國 在中國主要市場的資產類別中，有超過 20 宗總值約人民幣 272 億元（42 億美元）的交易完成。.
• 新加坡‘零售業領導第三季的投資活動，總交易金額達 75 億新加坡元（55 億美元）。.
• 韓國‘受首爾辦公樓投資需求飆升的帶動，本季度辦公樓市場表現活躍。.
• 辦公樓、多戶住宅和物流業在 日本 在 REITs 價格回升至 COVID-19 前水平的情況下，持續吸引投資人的強勁需求。.

下載以下報告，瞭解更多專家對亞太地區投資者的建議。聯絡人 唐俊 和 John Marasco 了解更多亞太資本市場的主要趨勢和機遇。.

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市場走軟的趨勢持續

疫苗的快速推廣、企業獲利的增長，以及供應的緊俏，應能為市場帶來亟需的喘息空間。.

• 本季度，市場氣氛持續低迷，對市中心五區（C5W）的寫字樓租金及空置率造成壓力。.
• C5W地區A級辦公大樓市場的平均租金較上季（QoQ）下跌2.2%，較去年同期（YoY）下跌8.2%，目前為每月每坪34,370日圓。.
• 2021年第三季，C5W地區甲級寫字樓的平均空置率較上一季上升0.8個百分點，較去年同期上升1.8個百分點，達到2.51%。.
• 大型B級辦公大樓的平均租金降至每月每坪26,106日圓，較前一季下降2.51%，較去年同期下降8.41%。.
• B級市場的平均空置率較上季下降0.5個百分點，較去年同期下降2.3個百分點，降至3.31%（第三季）。.
• 隨著疫苗接種的快速推進、企業獲利的強勁增長，以及供應短缺將持續至2023年，市場情緒應會開始趨於穩定，甚至有所好轉。.
• 交通不便及老舊辦公大樓的表現不佳，仍持續拖累整體辦公樓市場。與此同時，租戶對交通便利及新建辦公大樓的偏好依然不變。.

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租金下跌趨勢持續

儘管租金走弱，但空置率正緩慢回升。.

• 本季度，東京23區（23W）的租金較上季（QoQ）下跌0.91%，較去年同期（YoY）下跌3.61%，至每平方公尺3,929日圓。.
• 本季度，中央五區（C5W）的中端市場平均租金微幅下跌，目前為每平方公尺4,661日圓，較上季下跌0.21%，較去年同期下跌3.61%。.
• C5W 溢價已微幅上升至 17.9%，較 2021 年第二季上升 0.3 個百分點。.
• 在 C5W 地區，本季度面積介於 15 至 30 平方公尺的單位平均租金再度下滑。然而，面積介於 30 至 45 平方公尺的單位租金則略有上升。.
• 23W的平均入住率上升0.2個百分點，達到95.6%。C5W的增幅與此相仿，上升0.2個百分點，達到94.5%。.
• C5W 的人口呈現下降趨勢，這主要是因為年輕家庭似乎更偏好較大的單位。.

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復甦仍遙遙無期

在整體市場趨於穩定的情況下，中環地區出現了一些租賃活動的跡象，而餐飲業再次成為業主的首選領域。.

• 第三季市場整體相對穩定，零售業氣氛低迷，而餐飲業則仍是少數的亮點。.
• 外出用餐或「美食之旅」已成為當地人的「新式假期」，並為各價位的餐飲業帶來支持。.
• 核心地段的租賃活動整體仍顯平淡，唯獨中環地區因持續受惠於當地高端需求，表現依然亮眼。.
• 黃金地段店舖及大型購物中心兩大板塊的租金均已趨於穩定，並分別錄得0.41%及1.21%的季季增長率。.

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