思想領導

世邦魏理仕（CBRE）的《2023年中國投資者意向調查》於2022年11月8日至2022年12月2日期間進行。 共有207位主要以中國為基地的投資者參與了本次調查，調查內容涵蓋受訪者對2023年的購置意願，以及偏好的房地產策略、板塊和市場等各類問題。.

2022年，疫情相關的不確定性、地緣政治緊張局勢、經濟增長放緩以及租賃基本面疲弱，共同抑制了中國商業地產的投資信心。 全年投資總額年減22%，降至2,200億人民幣；跨境投資則年減19%，降至490億人民幣。 活躍的板塊包括多戶住宅、科技園區及工業廠房，這些領域持續受惠於公共REIT市場的發展。.

受訪者「增加購買」與「增加出售」的意願在 2023 年均有所下降，主因是對經濟衰退的擔憂以及日益升高的地緣政治緊張局勢，這反映出短期內的謹慎情緒。 然而，需特別指出的是，本次調查於2022年11月8日至12月2日期間進行，時間點早於政府公布標誌著「清零政策」轉向的十點計劃之前。 世邦魏理仕預期，隨著「清零」政策的放寬、包括「三支箭」在內的產業扶持政策推出，以及平台經濟的推動，將提振投資者信心，確保實際投資活動的表現超越調查結果。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-china-investor-intentions-survey

過去十年，亞太房地產市場經歷了迅猛擴張。亞太房地產協會（APREA）在其《2023年亞太市場展望：向前邁進》報告中，與房地產投資信託基金（REIT）的利益相關者舉行了一場研討會，探討了他們在新冠疫情、電子商務、貨幣政策變化、地緣政治以及新的優先事項（ESG）等背景下的業務戰略，以及他們面臨的下一階段挑戰和機遇。.

關於《2023年預算案》對房地產投資信託（REITs）及基礎設施投資信託（InvITs）的影響，相關論述已相當充分。透過本文，Resolut Partners 試圖簡明扼要地闡述擬議變革的內容、原因及後續發展，並主要針對全球金融投資者提供相關資訊。.

重點總結：

• 從債務本金償還中獲得的分配款，現可能被視為「其他收入」而課稅——這與國際標準不符
• 透過贖回單位所獲得的債務償還款項不被視為「收入」，而是用於減少取得成本——InvIT／REIT 法規不允許贖回單位
• 由於多數投資信託基金（InvIT）的分配結構將透過償還債務進行的分配納入考量，這對內部報酬率（IRR）產生重大影響
• 政策變動與政策模糊性可能阻礙房地產投資信託（REITs）／基礎設施投資信託（InvITs）的發展，而這些投資工具此前幾乎被視為「債券替代品」‘

利率上升促使買家在進行房地產交易時，更為關注相關成本。對於國際買家而言，這些成本在不同司法管轄區之間可能存在顯著差異。若以房價百分比計算，其範圍從中國城市的不到10%到新加坡的35%不等。.

在競爭日益激烈的市場中，新加坡政府將外國買家購買任何住宅物業所須繳納的額外買家印花稅（ABSD）維持在 30% 的水平。.

與其他地區相比，北美城市的房產持有成本在購房、持有及售房總成本中佔有相當大的比重。這些成本主要由年度房產稅和房屋保險費構成。.

本報告原刊登於 https://www.savills.com/research_articles/255800/339112-0

過去五年，亞洲在FTSE EPRA/Nareit已開發市場指數（全球最受關注的房地產指數）的份額從2017年的25.0%下降到2022年底的21.0%。這項變更主要歸因於美國房地產投資信託基金（REITs）的成長，進一步將上市房地產投資信託基金的權力平衡轉移到北美，北美在該指數中的份額從2017年的57.1%上升到2022年的64.0%。.

美國房地產投資信託基金（REITs）領域的成長主要得益於經濟結構轉型和股權投資者強勁需求催生的眾多另類房地產板塊。這些另類板塊在富時EPRA/Nareit已開發市場指數美國部分的佔比從2007年的34.0%上升至2017年的47.5%，並在2022年達到55.0%。.

美國上市 REIT 領域的成長非常顯著，以至於像 FTSE 這樣的指數編制者推出了上限指數，限制美國成分股的規模，以避免全球指數越來越被視為‘美國及其他’，從而降低其對投資者的實用性。.

有人可能會問：為什麼亞洲另類房地產投資信託基金（REITs）的成長速度未能跟上美國的成長步伐？事實上，亞洲另類REITs的成長速度甚至超過了美國。儘管亞洲在全球REIT指數中的權重有所下降——從2017年的27.11萬億至2022年的21.01萬億至2022年——但亞洲另類REITs的權重卻從全球指數的2.31萬億至3.8 ...

本文由 CenterSquare Investment Management 亞太區主管兼高級合夥人 Joachim Kehr 撰寫，探討了美國和亞洲另類 REIT 隨著時間的推移而擴張背後的行業，並探索了哪些行業為亞洲另類 REIT 提供了最大的增長潛力，提出了維持這種增長的進一步措施。.

隨著國際集裝箱運輸量的增加，對物流地產的需求也隨之上升——特別是在海港市場。在本報告中，世邦魏理仕（CBRE）針對 18 個成熟及新興海港進行分析，以了解這些港口的能力及其與其他港口的連結，並探討它們如何影響周邊的工業地產市場。.

主要發現：

• 海運持續成長——全球商品貿易總量的80%以上是透過海運運輸，其中超過一半是透過海運貨櫃運輸——這帶動了對港口周邊物流空間的強勁需求。.
• 電子商務銷售以及為防範供應鏈中斷而增加庫存，也正帶動對工業及物流地產的需求——尤其是那些與海港交通便利的物業。.
• 運輸成本是選址時的首要考量因素，佔物流支出的45%至70%，而租金等固定設施成本則佔31%至61%。.
• 持續存在的風險——包括通膨居高不下、利率上升、地緣政治緊張局勢以及與疫情相關的干擾——正促使企業重新評估供應鏈策略與據點佈局。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/2022-global-seaport-review

房地產投資者在2023年面臨的投資環境，與2022年初時截然不同。去年此時，許多房地產市場仍處於鼎盛時期。 2021年，這些市場交出了自2008年全球金融危機（GFC）以來最強勁的回報，在積壓需求及特別蓬勃的工業市場支撐下，從與新冠疫情相關的疲軟中強勢反彈。 然而，隨著2022年進展，這股積壓的經濟需求，加上俄烏戰爭引發的外生性供應衝擊，將通膨推升至數十年未見的高點。.

自全球金融危機以來，房地產投資的前景從未如此充滿不確定性，而這新環境也為投資者帶來諸多挑戰：隨著投資者暫停腳步以重新評估所面臨的風險並進行適當的盡職調查，整體交易活動已大幅下滑。 雖然市場情緒低迷顯而易見，但交易活動的停滯意味著價格參考依據匱乏；正因如此，從多種數據類型與來源進行交叉驗證將至關重要。 在缺乏收益率壓縮這股順風的推動下，回報將更多地取決於租戶市場的基本面——而對辦公樓市場而言，其正處於結構性的轉折點。理解租金增長、空置率及開支在各市場與物業類型中對實際收入的相互作用，將是關鍵所在。 在日益複雜的投資環境中，這些因素僅是驅動資產表現的眾多考量因素中的一小部分。對於投資者而言，能夠將風險與表現歸因於日益增多的因素（如收益率與租賃狀況），以及評估氣候變遷等長期風險的曝險程度，將變得愈發重要。.

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儘管整體經濟面臨逆風，且全球部分主要市場面臨資源挑戰，但2021年全年在資料中心領域所見的疫情後活動熱潮，在2022年仍持續延燒。超大規模租戶持續在各區域進行無止盡的擴張，並特別關注二線及新興市場。 受電力與土地供應更為充裕且價格更低廉的驅動，機房託管服務供應商與開發商亦相繼跟進。.

《2023年全球資料中心市場比較報告》回顧了本報告前一版所概述的所有因素，並針對各區域進行了進一步的分析。 與過往各版次相同，我們針對全球各地的資料中心市場，依13個不同類別進行評估，以釐清整體排名最前端的市場，以及各類別中的表現佼佼者。透過本報告的第四版，我們期望能協助資料中心業界人士更深入地理解，該產業如何在全球範圍內迅速變革與擴張。.

儘管中國政府在推行「零新冠」政策和嚴格的宏觀審慎措施的同時，面臨著維持經濟穩定發展的諸多挑戰，但它始終堅定不移地推進其對國內房地產投資信託基金（REITs）市場的願景。 2022年，隨著中國首批租賃型房地產投資信託基金於8月上市，這項持續發展進程又邁上了一個新的里程碑，進一步拓展了中國房地產產業的融資管道。.

強有力的監管支持、優質的資產基礎以及中國12兆美元股市投資者對高股息股票的強勁需求，將繼續支撐該行業的高估值。進展顯而易見，我們可以預期2023年將有更多中國房地產投資信託基金（C-REITs）上市。將傳統商業地產納入C-REITs範疇──這可以說是C-REITs發展歷程中的終極目標和最終目標──正逐步成為現實，隨之而來的上市浪潮無疑將帶來巨大的投資機會。.

隨著許多經濟體持續升息以應對通膨，加上全球其他地區對經濟衰退的擔憂日益加劇，亞太地區的投資者已變得更加謹慎，2023年的淨買入意願亦隨之趨緩。. 

世邦魏理仕（CBRE）的《2023年亞太區投資者意向調查》匯集了該地區逾500位投資者的見解，結果顯示，儘管募資活動依然活躍，但多數投資者預期收益率擴張將趨緩且升息幅度較為溫和，因此打算在2023年上半年採取觀望態度。.

其他主要發現包括：

• 亞洲機構投資者的房地產配置比例，大多低於全球同業。這些受訪者表示，未來12個月內，其房地產配置比例將維持不變或有所增加。.
• 隨著投資者尋求利用價格失衡並發掘困境投資機會，機會主義策略將在2023年勢頭增強。.
• 工業及物流地產仍是投資者最青睞的資產類別，而住宅地產（尤其是多戶住宅及專為出租而建的物業）則錄得投資興趣的最大增幅。在核心投資者眼中，辦公樓仍是首選的物業類型。.
• 儘管醫療相關地產已超越數據中心，成為最受歡迎的替代性投資領域，但亞太地區此類資產的可投資範圍仍相當有限。.
• 東京連續第四年蟬聯跨境投資首選城市，新加坡與胡志明市則分列其後。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-investor-intentions-survey-2023