思想引领

In this article, we explore an emerging sub-set of infrastructure which is garnering increasing amounts of interest from global private equity and pension funds – Educational Infrastructure or ‘EduInfra’. EduInfra refers to the infrastructure, building and land used to deliver social services like education.

EduInfra is attractive to international annuity investors looking for stabilized yield plays. The sector has an edge over other similar asset classes due to its non-GDP linked and rather recession proof character with significant potential for capital appreciation. It offers a promising 10 – 11% entry cap rate with rental escalations in the region of 3 – 5%. While the market boasts of significant depth, potential has not been unleashed as operators are only slowly moving towards asset light models.  EduInfra’s classification as infrastructure allows for tax optimal exit through InvITs which can also serve as a growth platform attracting institutional investors.

This was originally published in https://resolutpartners.com/2022/11/15/eduinfra-emergence-of-a-new-asset-class/

Office: Macroeconomic headwinds and inflationary pressure weighed on office leasing activity in Q3 2022, pulling down net absorption by 11% q-o-q to 10.1 million sq. ft. NFA. Finance remained the main engine of leasing demand, with activity also seen from tech and co-working platforms. Rents increased by 0.4% q-o-q and 1.1% y-t-d.

Retail: Retail sales growth slowed as global recessionary fears continued to cloud consumer confidence. However, vacancy declined across the region along with the further easing of pandemic-related restrictions. Rents fell 1.8% y-o-y but posted a quarterly gain of 0.3% q-o-q.

Logistics: Leasing activity eased across Asia in Q3 2022, with markets including mainland China, Korea and India recording weaker demand. Leasing volume in the Pacific was weak compared with the same period of last year, owing to a further drop in availability. Rents grew by 1.4% in Q3 2022, a slightly slower rate than in the previous two quarters.

Investment: High interest rates continued to impair investment in major Asia Pacific markets, driving down commercial real estate investment volume by 20% y-o-y to US$27.3 billion. Acquisitions were driven by real estate funds, property companies, REITs, and institutional groups. Cross-border investment fell 1.0% y-o-y to US$8.0 billion.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q3-2022

过去五年，电子商务发展迅猛，疫情爆发后更是加速扩张。尽管疫情限制措施解除后，电子商务渗透率已从疫情高峰回落，但世邦魏理仕预计，亚太地区未来的增长速度仍将超过世界其他地区。在世邦魏理仕确定的六大电子商务驱动因素中，亚太地区在三项方面拥有显著优势：城市人口增长、数字钱包普及以及充满活力的电子商务生态系统。.

随着零售业不断向全渠道模式发展，实体店的角色和功能也将随之改变。零售商和业主需要进行自我革新，以应对零售业的变革和全渠道模式的兴起。.

电子商务的蓬勃发展也带动了工业和物流地产的强劲需求，但供应渠道不太可能满足未来的需求。建议物流企业考虑定制开发项目，并投资最新的仓储技术。. 

本报告的主要亮点包括：

• 世邦魏理仕预测，到2026年，亚太地区的电子商务渗透率将增长至35%。然而，不同产品类别的电子商务渗透率会有所不同。.
• 预计到 2026 年，韩国、中国大陆、印度尼西亚、澳大利亚和台湾将成为亚太地区电子商务渗透率最高的五个市场。.
• 虽然实体店仍然至关重要，但全渠道的兴起正促使许多传统的实体零售商考虑新的业态和选址。.
• 未来五年内，将新增1亿至1.3亿平方米的专用土地。
• 亚太地区在线销售的增长需要电子商务物流空间的支持。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/Asia-Pacific-Report-Omnichannel-Retail-and-its-Impact-on-Asia-Pacific-Real-Estate-October-2022

随着全球经济在后疫情时代继续探索发展路径，房地产投资领域出现了一个新的热门词汇——新经济资产。虽然这个术语起源于数字和互联网技术的兴起，但在通货膨胀飙升和利率不断上涨的背景下，新经济资产的重要性已显著提升。.

那么，新经济究竟有何新颖之处？其关键动力在于数字技术的融合，这正在彻底改变传统经济的服务和产品，催生创新的分销渠道，并催生与科技发展大趋势紧密相连的新兴高增长产业。数字化转型正日益影响着我们的生活、工作和娱乐方式，而支撑这一大趋势的房地产行业也即将迎来多年的上升周期。.

乘上数字浪潮

随着新技术的兴起，产业也在不断演变，这绝非新鲜事。纵观历史，创新加速了创造性破坏，重塑了全球经济，而移动技术和电子商务的兴起则处于数字时代的核心地位。尽管这种转变在疫情爆发前就已经开始，但社交隔离的影响尤为显著。疫情期间保持联系的需求加速了数字化转型。各行各业的公司都被迫采用通信和移动技术，并转向技术赋能型服务。.

这一转型促使更多符合数字化格局需求的资产类别兴起。从移动通信基站和数据中心到支撑线上生活的物流枢纽，“房地产承载着经济”这句老话在新数字时代依然适用。这是一个简单却又令人信服的联系：大趋势需要房地产，科技规模越大，所需的基础设施就越多。数字化颠覆的影响被放大，并将持续到疫情之后，推动技术投资结构性地大幅增长。.

亚太地区依然占据着数字化浪潮的有利地位。作为全球最大的零售电商市场，亚太地区拥有超过全球一半的人口，其中90后出生的人口超过6亿亿，他们是数字原住民，将推动数字技术的普及。麦肯锡的一项调查显示，亚太地区消费者的数字普及速度比疫情前提前了四年，而企业用户的数字普及速度在疫情期间更是跃升了10倍，增幅位居全球之首。.

一系列投资机会

这使得多个另类行业焕发出新的光彩，也让投资者意识到这些资产蕴藏的巨大潜力。医疗保健和生命科学行业在疫情危机后脱颖而出，而对流媒体内容的需求则吸引了资金涌入，用于发展电影制片厂。然而，尽管科技是新经济房地产领域的一大亮点，但它并非仅仅关乎科技本身。更重要的是，它关乎把握正在亚太地区乃至全球范围内涌现的潜在趋势。.

以该地区的居住行业为例，它正处于此类变革的前沿。快速的城市化、人口老龄化和远程办公正在推动新兴的居住行业——从多户住宅到共享居住和辅助生活——走向主流，并吸引大量机构资金。随着越来越多的人涌向城市，对基础设施建设的需求也创造了一系列长期投资机会。在如今我们面临的低增长、高通胀的新常态下，基础设施投资因其能够提供高、稳定且与通胀挂钩的回报，成为理想的反周期投资选择。.

这些行业的韧性在上市房地产市场中得到了充分体现。以GPR/APREA REIT综合指数为代表的医疗保健、工业和住宅房地产投资信托基金（REITs）在过去三年中持续保持正的年化收益率，而办公、酒店和零售行业的REITs则处于亏损状态。值得注意的是，工业REITs的市值在疫情期间增长了超过501万亿卢比，尽管近期有所回调，但仍比疫情前的峰值高出301万亿卢比以上。.

重新平衡和面向未来

这种新的房地产格局也给投资策略带来了变化。新经济的一个重要特征是数字领军企业的涌现和价值链的相互依存，从而产生了显著的网络效应。这意味着，对于投资者而言，迅速扩大规模对于在特定行业中占据较大的市场份额至关重要。.

为了把握新格局带来的机遇，投资者需要快速行动。这意味着他们需要迅速积累实力。在整个区域，房地产企业纷纷进行重组，并通过并购来扩张并保持竞争力，它们整合了资产和基金管理部门，打造了一个端到端的平台，从房地产开发和孵化到最终上市，全程参与。在发达市场拥有稳定新经济资产组合的房地产投资信托基金（REITs）正成为大型交易的目标。.

当前的经济环境促使投资者迫切需要重新平衡投资组合，使其适应未来发展。新兴经济领域正处于人口结构和经济格局重大转变以及技术趋势的交汇点，这些转变正在该地区发生，而传统房地产类型显然未能充分满足这些领域的需求。气候变化问题进一步丰富了新兴经济资产的概念，拓展了其投资可能性。.

在利率上升和通胀压力加剧的环境下，识别那些结构性供应不足但长期需求基本面良好、能够带来正向租金回报的行业，对于维持实际收益至关重要。新经济房地产恰好符合所有这些条件，是一个极具吸引力的投资主题。这些令人瞩目的基本面，发生在一个未来可能拥有全球一半以上特大城市的地区，预示着巨大的投资机遇，而这些资产正是确保该地区未来发展的关键所在。.

西格丽德-齐亚尔西塔

首席执行官
亚太不动产协会

西格丽德-齐亚尔西塔

首席执行官
亚太不动产协会

Sigrid 是亚太不动产协会（APREA）的首席执行官。她常驻新加坡，负责监督协会在亚太地区的战略方向、计划和运营。在她的领导下，亚太不动产协会重新定位为专注于房地产和基础设施的行业贸易集团。.

在加入 APREA 之前，她于 2010 年至 2018 年担任 Cushman & Wakefield (C&W) 亚太研究与咨询服务董事总经理，负责研究、思想领导、战略制定和客户管理。.

西格丽德是全球经济、公共政策和房地产领域的知名专家，经常在行业活动中发表演讲。她对商业和住宅房地产市场的评论也经常出现在众多全球出版物上，包括《华尔街日报》、《金融时报》、《彭博社》、《纽约时报》和路透社。此外，她还多次做客财经频道和广播节目，例如CNBC、彭博社、CNN、美国国家公共广播电台和亚洲新闻台。.

亚太物流及工业市场在强劲的基本面支撑下继续保持强劲表现——尽管有迹象表明，增长正在从投资市场转向租户市场。.

阅读完整报告

零售业被视为印度房地产行业的核心资产类别。目前，该行业正从疫情造成的前所未有的严峻商业环境中复苏。由于两大主要因素——电子商务的迅猛发展和消费者数字化程度的提高，零售商、开发商和投资者在涉足该领域时都采取了谨慎的态度。.

限制措施解除后，购物中心客流量强劲回升。购物中心开发商和零售商的收入和客流量已基本恢复到疫情前水平。.

高纬环球最新发布的零售地产新篇章报告指出：

反弹 零售地产的最新动态
复仇 随着疫情恐慌逐渐消退，一种新的购物文化应运而生。
重塑 零售商和购物中心开发商正在考虑采用数字化、分析和技术集成方案。

要了解更多关于印度房地产零售业发展历程的信息，请阅读报告：《反弹、复仇与重塑》。.

随着边境重新开放和运营业绩恢复到疫情前水平，亚太地区酒店及餐饮市场的信心持续增长。.

复苏主要由国内需求驱动，太平洋和东南亚市场国际游客数量加速增长，这些市场已放宽入境和隔离限制，目前对所有游客开放。世邦魏理仕预测，到2024年，该地区的游客数量将恢复到疫情前水平，酒店业绩也将同期恢复到2019年的水平。.

此外，鉴于酒店的每日定价结构以及在不断变化的经济环境下价格调整的灵活性，酒店可以有效对冲通胀风险。因此，世邦魏理仕预测，投资者对酒店等运营型房地产的需求将会增加，以此作为提升和/或维持投资组合回报的策略。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/2022-asia-pacific-hotels-and-hospitality-a-roadmap-to-recovery

本报告是 Cushman & Wakefield 的“Reset 2022”三部曲的第二部分，汇集了在“在不断变化的环境中解锁战略”网络研讨会上分享的一组机构投资者的观点。.

本报告中的分析借鉴了这些观点，以及在网络研讨会期间进行的现场观众投票和 2022 年 8 月进行的为期约三周的投资者意向调查结果。.

观看网络研讨会回放 阅读网络研讨会摘要

Rising inflation, zero-covid policies in mainland China and ongoing supply chain bottlenecks are just a few of the headwinds that continue to cloud the operating environment for occupiers of commercial real estate in Asia Pacific.

As slowing GDP growth prompts many companies to tighten their belts, CBRE’s recent surveys of office, retail and logistics tenants, along with wide-ranging discussions with corporate clients, have uncovered several common themes in how occupiers are adapting and responding to these challenges.

The seven key trends we expect to influence occupier portfolio strategy and leasing demand over the remainder of the year and into 2023 are as follows:

• A mild global recession
• Continued cautious expansion
• Ongoing flight to quality
• Rising fit-out costs
• A shortage of talent
• Building resilience
• Investing in technology

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/briefs/asia-pacific-occupier-trends—concerns-priorities-and-strategies-ahead

In Colliers Hotel Insights | Q2 2022, we look at:

• RevPAR and ADR performance across Asia Pacific in Q2
• The recovery of Singapore’s hotel market, including an outlook of supply
• The case for investing in hotel assets and recommended strategies for investors

Two quarters into 2022 and what travel in a post-COVID-19 world will be is starting to take shape. Travel restrictions continue to be reduced en-masse across the world, with airline traffic up to 69% of pre-COVID (2019) levels at the end of March 2022. According to the latest forecast by IATA, air traffic is expected to exceed pre-COVID levels by 2024. Driving demand for those seats will be domestic and increasing number of tourists, with the UNWTO forecast that by tourism arrivals would have exceeded 2019 levels by the end of 2023 in certain regions.

Once heralded as the harbinger of doom for business and group travel – it seems the desire to meet in-person has once again triumphed, as leisure (mostly visit, friends and relatives), meetings, and events travel lead the recovery.

However, once again head winds threaten. Whether it’s the ever-present threat of a resurgence of a deadly variant, high inflation, labour bottlenecks and increased cost of living has meant reduced disposable income. Question is, will the desire to travel outweigh the need to save, thereby dampening the recovery, at least in the short-term.

In terms of hotel performance, room occupancies across Asia increased to 48.5%, with ADR improving to US$83.69, a recovery in RevPAR of 12.3%. However, there remains a great divide between the more open Southern countries versus the closed Northern region, with China especially remaining closed for the foreseeable future.

本报告最初发表于 https://www.colliers.com/en-hk/research/2022-q2-hospitality-insights-colliers