ソート・リーダーシップ

中国政府は、ゼロコロナ政策と厳格なマクロプルーデンス措置の重圧の下で経済を両立させるという課題を抱えながらも、同国のREIT市場に対するビジョンの実施に揺るぎない姿勢を保っている。2022年は、進行中の進化における新たな節目となり、8月に中国初の賃貸物件REITが上場し、同国の不動産セクターの資金調達チャネルが深化した。.

強力な規制当局の支援、質の高い資産基盤、そして1兆4千億米ドル規模の中国株式市場における高配当銘柄への投資家からの旺盛な需要は、このセクターの堅調なバリュエーションを支え続けるでしょう。進歩は明白であり、2023年にはさらに多くのC-REITの上場が期待されます。C-REITの進化における聖杯であり、最後のフロンティアとも言える従来型商業用不動産の上場は現実味を帯びつつあり、これに続く上場の波は間違いなく巨大な投資機会となるでしょう。.

多くの国がインフレ対策として利上げを続ける中、世界の他の地域では景気後退への懸念が高まっており、アジア太平洋地域の投資家はより慎重な姿勢を見せ、2023年には買い越し意向が弱まっている。. 

CBREが実施した「2023年アジア太平洋地域投資家意向調査」は、同地域全体の500人以上の投資家からの見解をまとめたもので、資金調達活動は引き続き堅調であるものの、利回りの伸びが鈍化し、利上げのペースも緩やかになるとの見通しから、大半の投資家が2023年上半期は様子見の姿勢をとる意向であることが明らかになった。.

その他の主な調査結果は以下の通りです：

• アジアを拠点とする機関投資家の不動産への投資比率は、世界の同業他社に比べて概ね低い水準にある。これらの回答者は、今後12カ月間で不動産への投資比率は現状維持か、あるいは増加する見込みであると述べている。.
• 2023年は、投資家が価格の乖離を利益に変え、経営難に陥った企業の投資機会を模索するにつれ、機会主義的な戦略が勢いを増すだろう。.
• 産業用・物流用不動産は依然として最も人気のある資産クラスである一方、住宅用不動産（特に多世帯住宅や賃貸専用物件）への関心が最も大きく高まった。コア投資家にとっては、オフィス物件が依然として最も人気のある物件タイプである。.
• 医療関連不動産はデータセンターを抜いて最も人気のある代替セクターとなったものの、アジア太平洋地域におけるこの資産クラスの投資対象は依然として限られている。.
• 東京は4年連続で海外投資のトップ都市としての地位を維持し、シンガポールとホーチミン市が続いた。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-investor-intentions-survey-2023

インドは長い間、計り知れない可能性を秘めた国として認識されてきたが、官僚主義やお役所仕事に阻まれることが多かった。しかし近年、インドの経済成長は他の主要国を大きく引き離し、称賛に値する進歩を遂げている。その一因となったのは、政府主導の協調的な改革と、特に外資にとってよりビジネス・フレンドリーな環境を形成した、セクターに焦点を当てたイニシアティブである。.

今日、インドは新時代に突入し、世界最大の若者人口1 と世界第2位の労働力人口2 を擁する有望な国となっている。投資家は、このような構造的進歩の主要な受益者、特にオフィス・ビジネスパークセクターからの持続的リターンを期待することができる。.

本レポートは https://www.capitaland.com/en/about-capitaland/newsroom/inside/2023/January/Riding_the_Growth_Impetus_A_Focus_on_Indias_Office_and_Business_Park_Sector.html

CBREの『2022-23年版 グローバル内装工事コストガイド』は、世界中の内装工事価格に関する業界で最も包括的な分析です。今年の版では、働き方の世界的な変化に加え、パンデミック、気候変動、経済の不確実性の高まりによって生じている課題に焦点を当てています。.

職場における行動様式の世界的な変化により、オフィスの建設に対する考え方も新たなものへと変化しています。 企業はハイブリッドワークモデルを導入しており、従業員には柔軟なスペース、チームスペース、イベントスペースが融合した環境が求められています。同様に、多くの企業がカーボンニュートラル目標を設定し、不動産のサステナビリティ戦略を省エネにとどまらず、脱炭素化や環境・社会・ガバナンス（ESG）基準にまで拡大しています。.

しかし、こうした変化に伴い、課題も生じています。新型コロナウイルスの影響が依然として残っていることやウクライナでの戦争により、経済やサプライチェーンに不確実性が生じており、インフレの中で予算が圧迫され、調達リードタイムが長期化するなど、内装市場にも影響を及ぼしています。.

CBREは2013年、大規模内装工事プロジェクトの計画立案や投資判断を支援するベンチマークツールとして、「内装工事コストガイド」を発表しました。今年のコストガイドでは、戦略的パートナーからの情報を活用し、これまで以上に質の高いデータを盛り込んでいます。.

2022-23年版ガイドでは、APAC、EMEA、北米、ラテンアメリカ各地域のデータに基づき、世界の市場動向について解説しています。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/books/global-office-fit-out-cost-guide-2022-2023

2020年時点で、中国には推定1億5000万人が賃貸住宅に住んでいたものの、同国の集合住宅の普及率は依然として非常に低く、21％未満にとどまっている。 しかし、中国の人口構造の変化、住宅消費需要のシフト、そして政府による包括的な政策支援により、2030年までに集合住宅の賃貸戸数は1,200万戸以上に増加すると予想される。.

CBREは、このセクターの堅調な賃貸市場の基盤、ならびに資産の流動性と拡張性における潜在力を踏まえ、今後10年間で多世帯住宅が中国において最も魅力的な商業用不動産投資資産クラスの一つとして台頭すると見込んでいます。.

中国の多世帯向け住宅のターゲットユーザーの約4分の3が広東省、上海市、北京市、浙江省、江蘇省に集中しているため、投資家は国内の3大沿岸都市圏にあるこれらの主要市場をターゲットとすることが推奨されます。また、立地選定にあたっては、公共交通機関へのアクセスや職場までの通勤時間も考慮すべきです。 中国における多世帯向け賃貸マンションへの主な投資手法としては、既存物件の取得・改修、新規開発、プラットフォームとの提携などが挙げられる。.

手頃な価格の住宅は、政策面と市場面の双方の特徴を兼ね備えています。C-REITが提供する出口戦略、非住宅用物件の賃貸住宅への転用に関する規制当局の承認、そして有利な税制や融資政策は、この分野に独自の投資上の優位性をもたらすでしょう。.

運用面において、CBREは投資家に対し、一括調達、リースおよび運営システムのデジタル化、フロアプランの再配置、付加価値サービスといった積極的な運用施策を通じて、投資収益率の向上を図るよう推奨しています。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/investing-in-china-multifamily-real-estate

2022年12月7日、中国政府はCOVID-19のゼロ容認政策からの転換を示す10項目の計画を発表した。この措置が発表されたのは、中国の短期的な経済指標が弱まり続け、特に地方政府が深刻な財政逼迫に陥っていたためである。.

小売業と観光業が政策緩和の主な受益者となる。CBREは、パンデミック関連政策が緩和されて以降の他のアジア太平洋市場の実績を踏まえ、一等地の小売スペースに対する需要の高まりと、感染症が徐々に沈静化し人口がCOVID-19政策のある生活に適応するにつれてショッピングモールの賃料が底を打つことに支えられ、小売業の拡大が早ければ2023年第2四半期にも回復すると予想している。.

オフィス市場については、パンデミック規制の緩和により、現地視察の増加が見込まれる。景気回復に伴い入居者の事業見通しが明るくなるにつれ、オフィス需要の回復が3～6ヵ月後に見込まれる。.

経済のファンダメンタルズの改善により、2023年の商業用不動産投資量は増加するとみられ、その牽引役は引き続き国内機関であろう。5年物ローン・プライムレート（LPR）は歴史的な低水準の4.3%にとどまっており、安価な貸出コストはクロスボーダー投資家に対する中国の相対的なアピールを強めるだろう。.

CBREは、長期的なコア投資家には、上海と北京のトロフィーオフィス資産とともに、ティアI都市周辺のビルト・トゥ・レントの集合住宅、ビジネスパーク、工業団地に注目することを推奨している。オポチュニスティック・インベスターには、ディストレスト・アセットをターゲットにすることをお勧めする。中国本土の再開は、香港特別行政区、日本、タイの小売セクターやホテルセクター、オーストラリアの学生寮や住宅セクターにもいずれ恩恵をもたらすだろう。.

本レポートは https://www.cbre.com.cn/en/insights/briefs/China-Brief–China%E2%80%99s-shift-from-zero-covid-to-reopening-seen-as-hugely-beneficial-to-real-estate

• 調査期間中、テナントからの引き合いと現地視察は増加し、主に小売業と産業部門が牽引した。中国本土では、パンデミック（世界的大流行病）関連の厳しい対策により、引き続き活動が抑制された。.
• 景気の先行きが不透明な中、多くのテナントが様子見モードに転じたため、従来型オフィスとフレックスオフィスの両方の需要が冷え込んだ。また、産業部門からの需要も、統合が進むにつれて減少した。.
• 韓国、シンガポール、オーストラリアの賃料見通しが調査期間中にプラスに転じる一方、中国本土のような出遅れた市場でも賃料の下落は緩やかになると予想された。.
• 地域のリース・センチメントは概ね安定している。中国本土は最も低調であったが、最近のCOVIDゼロ政策の緩和に伴い、より前向きな見通しが期待される。市場がテナント有利にさらにシフトしたため、地主の力は引き続き低下した。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/briefs/asia-pacific-market-sentiment-survey-december-2022

CBREは今年初め、Z世代からベビーブーマー世代まで、世界中の20,000人以上を対象に、将来どのように暮らし、働き、買い物をするのか、またそれが不動産にどのような影響を与えるのかを調査しました。この調査には、アジア太平洋地域の回答者約9,000人も含まれている。.

調査結果からは、不動産入居者や投資家の戦略に活用できる新鮮な洞察が明らかになり、不動産が利用者の進化するニーズに確実に応えられるようになった。.

アジア太平洋地域の主な調査結果は以下の通り：

ライブ

• 強い引っ越し願望：32%が引っ越しを希望、都心部が最も人気
• 堅調な住宅購入マインド：転居予定者の66%が賃貸ではなく購入を希望
• 住宅選びの嗜好の変化：66%、価格より安全・衛生を重視                  

仕事

• 人々はより柔軟性を求めている：85%は現在、少なくとも週3日はオフィスで仕事をしている。
• 立地が鍵：75%が市内中心部のオフィスに満足している。
• 職場の質は重要オフィス勤務者の69%が職場の質を重視

ショップ

• ほとんどの消費者はオフラインでの買い物を好む：61%は、オンラインで注文する前に店頭で商品を確認することを好む。
• 個人金融の見通しは明るい：53%が、今後1年間で財務状況が改善すると予想している。
• エシカル・コンシューマリズムの高まり80%は買い物をする際、環境・社会問題をより意識している。

本レポートは https://www.cbre.com/insights/local-response/asia-pacific-live-work-shop-report-2022

キーポイント

• APAC諸国は、特に低コストの労働力が豊富に供給されることから、生産拠点として引き続き上位にランクされている。.
• 2021年と比べて順位を下げた国の多くは、コスト（特に労働力と電力）の上昇とリスク（経済、政治、自然災害）の増大が原因である。こうした国の多くは欧州にあり、ウクライナ戦争がコストとリスク要因に大きな影響を及ぼしている。.
• また、失業率が低下し続けているため、さまざまな国で労働力の確保がさらに難しくなっている。これは、新興アジア太平洋市場の主要生産拠点が労働力プールの拡大から引き続き恩恵を受けているとはいえ、あらゆる地域や経済発展状態の国に影響を及ぼしている。.
• 多くの国（特に欧州）が、資源の効率的利用やグリーンな経済機会の創出など、持続可能性目標の達成能力を向上させ、長期的な経済見通しとリスクプロファイルを強化している。.
• 米国企業は、歴史的なペースで雇用とサプライチェーンを米国に戻している。リショアリング・イニシアチブが発表した報告書によると、米国企業は今年、約35万件の雇用をリショア（米国に戻す）するペースにある。.

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2022年第3四半期の投資動向は、オーストラリア、中国本土、香港特別行政区、台湾、日本、韓国、インド、シンガポール、ニュージーランドの需要促進要因やその他の主要な投資動向に関する詳細かつ最新の洞察を特集している。.

主な傾向

• 予想を上回る金利上昇が企業買収を阻む
• 不動産ファンドや機関投資家の購入が主導
• 物流およびホテル取引の大幅な減少
• 小売ディールの流れが回復
• クロスボーダー取引は前年同期比で増加を続けている
• 資金調達は引き続き堅調
• 投資活動はさらに弱まると予想される

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-investment-trends-q3-2022