ソート・リーダーシップ

この2年間は、パンデミックから気候変動関連事件、社会正義に関わる抗議行動まで、かつてないほどの混乱が続いた。このような世界的な課題の収束は、環境・社会・ガバナンス（ESG）問題への関心を高め、企業不動産（CRE）リーダーの目的と使命にスポットライトを当てた。.

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パンデミックや気候変動に関連した混乱に加え、社会的不公平に対する認識の高まりから、投資家は持続可能性に関連するリスクに対してより強固なアプローチを採用するようになった。.

CBREの2021年グローバル投資家意向調査の回答者のうち60%が、投資戦略の一環としてESG基準を既に採用していると回答しており、米州、欧州・中東・アフリカ、アジア太平洋地域はいずれも、ESG課題への注力が例年より強まっている。.

ESGが企業活動においてより重要な役割を果たすようになった現在、投資家はデューデリジェンスから買収、リースから資産運用に至るまで、不動産ライフサイクルのあらゆる段階にESGへの配慮を組み込むようになっている。.

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中国の第14次5カ年計画（FYP）には、多くの社会経済的目標が含まれている。同計画がさらなる向上を目指しているのは、以下の3つの分野である：

• イノベーション、テクノロジー、そして「新しいインフラ」；;
• 環境の持続可能性、そして；;
• 都市群の開発。.

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オフィスの純吸収量が過去最高を記録、新たなインフラが投資対象に浮上

オフィス

全体の純吸収面積は前四半期比18%増の352,700㎡となり、過去最高を記録した。TMTセクターの大手企業数社が大型案件を竣工させ、新規リース取扱高全体の43%を占めた。CBDとライズでは、総面積283,000㎡のオフィスビルが4棟竣工した。.

小売

2021年第3四半期の新規供給には、10万5,000平方メートルの西岳パラダイスウォークが含まれ、フルリースで稼動した。飲食小売業は引き続き活発で、コーヒー・紅茶ブランドが牽引した。総面積36万9,000平方メートルの6つのプロジェクトが今後6ヵ月間に稼働する予定である。.

ロジスティクス

今期は新たなロジスティクス供給はなかった。需要は引き続きeコマース・プラットフォームやサードパーティー・ロジスティクス（3PL）企業が牽引した。今後6ヶ月の間に2つの新しい物流施設が完成する予定で、総面積は11万7,000平方メートルとなる。.

ビジネスパーク

今期はZ-Park、Fengtai、BDAエリアの3つの新規プロジェクトが市場に引き渡され、総面積は59万4,000平方メートルとなった。TMTが引き続きビジネスパークの需要を牽引し、伝統的なインターネット企業や集積回路企業が最も活発だった。.

投資

2021年第3四半期の投資取引は11件、総額81億人民元で成立した。すべての案件が20億人民元未満、8件が10億人民元未満であったため、総投資額は前四半期比で減少したが、前年同期比では横ばいであった。データセンターなど「新インフラ」関連資産への引き合いが強く、今四半期の投資総額の21%を占めた。.

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写字楼净吸纳量创历史新高，大宗物业投资意愿增强

写字楼市场

净吸纳量延续上行并创下单季历史新高。搬迁扩租态势进一步扩大，tmt持续增长，同时金融及医药行业加速布局。受需求全面回暖的带动，全市租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%，前滩和南西京路最后暖为明显。

零售市场

三个优质项目入市，为市场带来共计43.2万平米的零供售应。租赁需求活跃，餐饮依旧是当前主力需求，占比39%；时尚品类占比24%，其中女装与运动品牌，需求最为亮眼。

物流市场

第三季市未到录得新增供应，季内第三方物流引引领市需求，松江，奉贤与金山分别录得若干第三方物流公司的租界扩定租需求，旺盛的需求致全市空置率持续下降，平均租金稳步上涨。

商务园区市场

旺盛需求持续释放，商务园区写字楼单季净吸纳量达36.5万平方米，仅次于2015年峰值。

投资市场

上海以25ܔ大宗交易共计218.7亿元交易总额继续领跑全国，尽管单季金额环比下降，但年内累计成交金额达678.0亿元，接近去年全水平。

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オフィスの投資額は高水準を維持 純吸収率が新たなベンチマークに

オフィス                                                                                   

2021年第3四半期の純吸収量は、TMTや製薬会社による移転・拡張の波により、歴史的な高水準に達した。強いリーシングモメンタムにより、募集賃料は0.6%、実効賃料は0.8%上昇し、新外灘と南京西路の伸びが牽引した。.

小売

今期は新たに3つのショッピングモールが竣工し、市場に432,000㎡の新規小売スペースが追加された。リース需要の大半を占めたのは飲食小売業で、2021年第3四半期のリース面積全体の39%を占めた。ファッションカテゴリーはリース量の24%を占め、婦人服やスポーツブランドからの需要が大きかった。.

ロジスティクス

2021年第3四半期には、新規の物流施設供給はなかった。3PLは引き続きリース需要を独占し、松江、奉賢、金山では新規リースと拡張が着実に記録された。旺盛な需要と大半のサブマーケットでの限られた空室により、空室率は低下し、賃料は上昇した。.

ビジネスパーク

旺盛な退去活動により、正味吸収面積は365,000平方メートルに増加し、年初来（前年同期比）の数字は2015年に記録した記録をわずかに下回る水準となった。.

投資

上海は引き続き国内で最も活気のある投資市場であり、2021年第3四半期に合計218.7億人民元に相当する25件の一括案件を登録した。投資額は前四半期比で減速したものの、前年同期比では678億人民元に達し、昨年通年の総額をわずかに下回った。.

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アジア太平洋地域のプライムオフィス賃貸インデックスは、前四半期比で0.3%減少し、前年同期比では3.1%減少した。.

空室率は全体的に横ばいで推移しているが、これは一部の市場における取得率の改善が、他の市場におけるマイナスの純吸収によって相殺されているためである。2021年の最終段階では、プライムオフィスの賃料は引き続き安定するものと思われる。そのため、1～2四半期前と比較すると、テナントはより前向きになっており、従業員数やオフィス需要の動向について、ある程度の成長計画を立てることができるようになっている。私たちは、賃料の下落率が来年初頭に向けて減速していくことを慎重に楽観視しています。.

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• 2021年第3四半期の商業用不動産投資総額は1兆4千億香港ドル（約192億香港ドル）で、前四半期比3兆1千億香港ドルの減少となりました。しかし、2021年第2四半期の総額は、1件の非常に大規模な取引の影響を受けています。.
• 工業用ビルへの需要は依然として高く、今四半期の工業用資産の取引額は79億香港ドル（1兆4千億香港ドル）に達し、これは全セクター中最大の額です。2021年第3四半期に成立した10件の大型取引のうち5件は工業用不動産でした。.
• この期間、オフィス物件の需要は堅調に推移しました。エンブロック取引は成立しませんでしたが、CBDと分散型オフィスビルの両方で複数のオフィスフロアの取引が行われました。オフィスの資産価値は前四半期比0.3%上昇し、2018年第3四半期以来の四半期成長となりました。.
• 近隣地域の路面店の取引に加え、この四半期には伝統的な小売地区でも目立った売上がいくつか見られました。.
• 2021年第3四半期には地元投資家の活動が活発化し、投資額は32%に達し、すべての購入者カテゴリーの中で最高となりました。.

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• 貿易環境は引き続き好調です。貨物輸送コストの高騰により、貿易業者は利益確保のため、より多くの倉庫スペースを活用しようとしています。.
• 中国本土で続く電力不足は輸出の伸びが鈍化するリスクを浮き彫りにしており、短期的には物流需要を圧迫する可能性がある。.
• 2021年第3四半期は賃貸需要が堅調に推移しましたが、利用可能なスペースが減少したため、前四半期と比較して賃貸量は減少しました。.
• 小売業や飲食業関連の入居者が需要を牽引した一方、テクノロジー企業や通信企業もスペースを求めていることが観察された。.
• 今後数か月で基盤が改善するにつれ、小売業者は小売スペースと倉庫スペースの確保にさらに積極的になると予想されます。.
• 倉庫空室率のさらなる低下が、2021年第3四半期の賃料の着実な上昇を支えました。.
• 空室状況が長期間にわたって維持されることから、今後 6 ～ 12 か月で賃料がさらに上昇すると予想されます。.

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• 政府による消費クーポン導入が8月の小売売上高の力強い伸びを支え、年初から続いていた前年比成長率の鈍化傾向を反転させた。.
• 賃貸市場の雰囲気は四半期を通じて改善し、カジュアルウェア、スポーツ用品、食品・飲料の小売店による需要の牽引が見られました。.
• セントラルでは、さまざまな小売業がさまざまなリース期間と目的で複数の大規模な契約を締結しました。.
• いくつかの短期リース契約が終了したため、2021年第3四半期の全体的な空室率はわずかに上昇しました。.
• 繁華街の店舗とショッピングセンターの賃料は四半期を通じて安定していた。.
• 今後数カ月間は賃料は着実に上昇すると予想されるが、高級品やその他のプレミアム小売店が繁華街沿いで拡張を再開するまでは、急激な上昇は期待できない。.
• 来年初めまでに国境を越えた旅行が正常化すれば、2022年には賃料のさらなる上昇が実現するだろう。.

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