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2026 年 4 月 23 日，欽奈：全球領先的獨立房地產顧問萊坊在其具有里程碑意義的第 20 版《2026 年財富報告》中強調，欽奈現佔印度超高淨值（UHNW）人口的 4.8%。這標誌著從 2015 年的 1.3% 上升到 2025 年的 4.8%。在全球範圍內，超高淨值個人 (UHNWI) 人口（3000 萬美元以上）在 2021 年至 2026 年間增加了 162,191 人，相當於每天新增 89 位 UHNWI。這使得全球超高淨值人士總數達到 713,626 人。.

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班加羅爾，2026年4月23日：全球領先的獨立物業顧問公司萊坊今天推出具有里程碑意義的第20版《財富報告》。根據萊坊的《優質國際住宅指數（PIRI）追蹤：100萬美元可購買多少優質物業》（Prime International Residential Index (PIRI) Tracker: How much prime property does USD 1 million buy? ），摩納哥在2025年仍是全球最昂貴的優質住宅城市，100萬美元僅可購買16平方米的優質住宅，其次是香港（23平方米）和日內瓦（28平方米）。.

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今年的《財富報告》揭示了私人資本如何適應分崩離析的地緣政治格局、尋求靈活性、瞄準增值機會，以及如何應對房地產市場的重大變化

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主要心得

  • 由於缺乏新的優質辦公大樓供應，以及現有大樓的強勁出租率，前幾個季度明顯出現的 「優質化 」趨勢似乎已經減弱。.
  • 根據第一太平戴維斯編製的數據，2026 年第一季 CBD 甲級寫字樓的空置率按季下降 0.1 個百分點 (ppt)，至 6.6%。這是連續第二季下降，也是自 2024 年第三季空置率為 6.1% 以來的最低值。.
  • 由於優質寫字樓的供應量有限及空置率偏低，令業主具有強大的持有能力及提高租金要 求。因此，2026 年第一季 CBD 甲級寫字樓平均租金連續第八季上升，每平方呎按季上升 0.6% 至 S$10.02。.
  • 儘管地緣政治局勢依然緊張，但低空置率和低新供應量的環境正在鞏固 CBD 甲級辦公樓的租金。考慮到以上各點，我們上調了 2026 年的租金預測，從 2% 到 3%-5% 的年同比增長範圍。如果能源成本進一步上漲，而業主將這些增幅轉嫁給租戶，則租金總額可能會獲得額外的上漲支持。.
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在持續供不應求、移民人數創新高，以及學生住房、可建可租和共同生活等租賃需求上升的推動下，澳洲的生活領域為機構資本帶來了巨大的機遇。這些動力支持租金成長、高出租率，以及可擴展的投資平台，提供穩定且與通貨膨脹掛鈎的收入來源。與此同時，醫療保健房地產和老齡化相關資產提供了長期、跨十年的需求，鞏固了澳洲對於尋求彈性回報的耐心資本而言，是一個引人注目的市場。.

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伊朗與美國於 4 月 8 日宣佈脆弱的停火協定，雖然協定條款的不確定性以及霍爾木玆海峽航運的持續中斷，仍引發了急劇的風險上漲，但近期仍需謹慎。傳聞中的中國調解角色是一個建設性的發展。若能達成可信的解決方案，恢復石油流動，亞洲風險資產將大幅受惠。另外，美國經濟增長疲弱，部分原因是石油價格上升成為需求稅，這可能促使聯儲局在 2026 年稍後時間採取寬鬆政策，為亞洲股市和貨幣帶來額外的利好因素。.

日本 是近期事件最多的市場。日本央行在 4 月 27-28 日會議上的加息預期是現實的（~50-60% 可能性），雖然我們傾向於在工資數據和衝突解決之前的夏季行動。鑑於投資者熟悉加息週期及實際收入增加，我們預期加息不會對日本房地產投資信託基金（J-REITs）造成重大負面影響。東京寫字樓的基本因素仍然非常緊絀（8% 的租金年增長率，2.2% 的空置率），主要開發商 2026 財政年度 3 月的業績/指引是即將出現的主要催化因素。J-REIT 在第一季表現不佳，可能反映日本機構在財政年度結束時的拋售壓力，而非基本面惡化。.

澳洲 澳洲央行(RBA)面臨分歧(上次決議為 5:4)，若供應帶動通貨膨脹造成需求毀滅，澳洲央行可能不需要如預期般大幅收緊政策。Stockland 和 Mirvac 的住宅股價格有多年折讓，若宏觀數據疲弱，則可能大幅重估。Goodman Group 預期會上調全年指引；Scentre Group 的指引看似保守，但可能帶來正面驚喜。.

新加坡和香港 儘管衝突帶來風險，但兩者均以穩健的基本營運趨勢進入報告季節。新加坡住宅市場表現強勁；新加坡房地產投資信託基金（S-REIT）的數據中心類股仍顯得異常，儘管基本因素強勁且收益率吸引，但相對於美國同業（DCREIT +2.4% vs. Digital Realty +22.4%YTD），其表現仍大幅落後。新加坡金管局預計將允許新元升值以管理通脹，從而控制國內利率。香港方面，第一季成交量按年上升 46%，至 23,300 個單位，但若地緣政治氣氛惡化，庫存過剩及擠迫的推售管道將帶來需求空洞的風險。大型發展商（新鴻基按年升46%，按年升111%）已經艱苦經營；風險回報在目前水平較難吸引投資者。.

近期主要催化因素： 日本央行 MPM（4 月 27-28 日）、日本 CPI（4 月 24 日）、澳洲央行決策（5 月，待定）、主要開發商盈餘

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以下是近期 APREA 新加坡會議的主要要點，在此次會議上，業界領袖和專家探討了房地產的市場趨勢、資金流向和新興機會。儘管討論中承認了近期的不確定性，但總的情緒集中在為下一階段的增長定位。這些重點抓住了目前影響整個地區投資策略的核心主題。.

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亞太地區數據中心市場概覽

亞太地區持續大幅成長，在 2025 年間增加了約 1,557MW 的營運容量。同期，開發管道也增加了 5,033 兆瓦。儘管營運存量大幅增加，但空置率卻從 2024 年下半年的 12.4% 下降至 2025 年下半年的 10.9%，反映出亞太地區對數位基礎設施的強勁需求。.

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印度的彈性空間市場經歷了印度商業房地產史上最巨大的轉變之一。從 2017 年僅佔 220 萬平方英尺交易量的利基類別，到 2025 年已擴展至 1860 萬平方英尺，八年間增長了 8.4 倍，年均複合增長率達 30%，遠遠超過同期增長率為 9% 的辦公樓市場。這種結構性的優異表現反映出從全球性企業到早期創業公司的佔用者對工作空間的構想、消費和簽約方式出現了根本性的調整。.

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市場概覽
伊朗爆發衝突，為亞洲房地產市場帶來新一層的不確定性，而主要的傳導渠道是油價上漲及其對整個地區的通脹預期和央行政策的影響。儘管美國似乎有意限制衝突，但股市疲弱及債券孳息率上升，可能促使特朗普政府尋求早日解決方案，此動態可能限制風險資產的下行空間。.

日本
在日本，日本房地產投資信託基金（J-REITs）的表現相對較佳，隨著金融機構的財政年度終了拋售壓力減緩，這也是一個吸引人的入市點。開發商持續提供強勁的獲利，儘管淨資產價值折讓已大致結束，但歷史先例及五月強勁的業績前景顯示，現在退出還為時尚早。.

澳洲
儘管基本因素穩健且管理層對需求充滿信心，但加息恐懼仍拖累住宅類投資。嘉民集團仍是主要觀察對象，預期年中會上調指引及公佈數據中心租賃消息。五月聯邦大選可能令房屋供應政策成為焦點，對 Stockland 及 Mirvac 來說是中期利好。.

新加坡和香港
在住宅需求復甦的支持下，新加坡的開發商在過去一年的表現顯著優於證券投資信託基金（SREITs），國浩房地產（GuocoLand）在週末推出的強勁表現就說明了這一點，儘管該行業的評級已大幅重估。在香港，發展商在衝突前曾達到多年高點，其後有所修正；由於發展商的利潤轉移，房地產投資信託基金可能提供短期的防禦性。寬鬆的貨幣條件及中國「十五」規劃的政策支持前景，包括可能將房地產投資信託基金納入「股票通」，為香港提供建設性的中期背景。.

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