利率決定方向，而非基本面。該地區的租賃市場表現強勁，供應緊俏，但這兩項因素均未能重塑該產業的估值，而該地區的利率走勢仍受制於油價，進而受制於海灣地區。 8月7日公布的美國非農就業數據（-23,000人，其中103,000人為下修數據，平均時薪年增率為3.2%， 創2021年5月以來最低）使9月升息預期降至42-44%，並將升息風險推遲至10月。核心CPI穩定在2.6%，足以支持維持利率不變。.
日本。. 財報已出爐並綜合彙整。三井不動產第一季業績下滑符合先前指引，本財年大東京地區所有租約續約均以更高租金達成。 東京建物憑藉261億日圓的房地產銷售收益，不僅超越預期，更將業績指引上調至歷史新高；但住宅業務營業利潤下滑83.2%，這削弱了「公寓不受利率上升影響」的論點。 東京五中央區的開價租金增幅已從2025年12月的+5.5%加速至+11.4%（年增率）。 限制因素在於日本央行將利率維持在1.00%；市場共識預期12月前將升至1.25%，若9月前達成此水準我們亦不感到意外。產經大廈首輪競標價接近1兆日圓，遠高於市場預期的5,000億至8,000億日圓，這與資本化率趨軟的論點相悖。.
澳洲。. 指引才是全年財報中的風險所在，而非實際業績。Stockland 和 Mirvac 已針對住宅業務進行修正，其 EV/EBITDA 已回升至略高於 2022 年低點的水平，但避險比率高於 2022 年，且現有債務成本已處於高位，因此我們預期情況不會出現顯著惡化。.
香港。. 中端住宅市場受終端用戶需求支撐，而豪宅市場則持續承壓。 資本回報是當前主軸：Wharf REIC 將派息比率調升至 90%，該股收盤上漲 13.7%；Link 已承諾將出售所得用於股份回購；我們亦已致函 Fortune REIT，敦促其將 Stars of Kovan 的出售所得以相同方式處理。.
新加坡。. 這並非重大事件，CICT於8月12日發布的報告已是最後一份重要報告。Paragon的3.9%進場收益率，相較於Asia Square Tower 2的3.0%，將使2025財年預估每單位分派額（DPU）提升至2.1%。.
