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吳偉平於

領導力、紀律與 實物資產的增長

在 APREA 的《實質資產，真實人物》專欄中，我們與那些正在塑造亞太地區實質資產產業未來的領導者進行對談，深入探討推動其組織成長背後的理念、決策與領導原則。 在本期專題中，吳偉平分享了他對從房地產資產轉向營運平台的轉變、PBSA 的發展、人工智慧（AI）所扮演的角色，以及如何建立能夠超越市場週期、具備韌性的企業的見解。.

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“「亞太地區仍是品牌住宅的重要成長引擎，但其下一階段的發展將取決於市場的廣度，,
「其規模遠不及領先者。」”

亞太地區目前是全球第二大成熟的品牌住宅市場，佔全球所有已竣工項目總量的約 23%。儘管該地區持續展現強勁的增長勢頭——預計到 2032 年將再有 187 個項目落成——但其增長模式正在發生變化。 儘管以絕對數值而言規模龐大，但這97%的增長率與美洲持平，且落後於歐洲，最顯著的是落後於中東與非洲——該地區已崛起為業界增長最快的區域。.

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利率決定方向，而非基本面。該地區的租賃市場表現強勁，供應緊俏，但這兩項因素均未能重塑該產業的估值，而該地區的利率走勢仍受制於油價，進而受制於海灣地區。 8月7日公布的美國非農就業數據（-23,000人，其中103,000人為下修數據，平均時薪年增率為3.2%， 創2021年5月以來最低）使9月升息預期降至42-44%，並將升息風險推遲至10月。核心CPI穩定在2.6%，足以支持維持利率不變。.

日本。. 財報已出爐並綜合彙整。三井不動產第一季業績下滑符合先前指引，本財年大東京地區所有租約續約均以更高租金達成。 東京建物憑藉261億日圓的房地產銷售收益，不僅超越預期，更將業績指引上調至歷史新高；但住宅業務營業利潤下滑83.2%，這削弱了「公寓不受利率上升影響」的論點。 東京五中央區的開價租金增幅已從2025年12月的+5.5%加速至+11.4%（年增率）。 限制因素在於日本央行將利率維持在1.00%；市場共識預期12月前將升至1.25%，若9月前達成此水準我們亦不感到意外。產經大廈首輪競標價接近1兆日圓，遠高於市場預期的5,000億至8,000億日圓，這與資本化率趨軟的論點相悖。.

澳洲。. 指引才是全年財報中的風險所在，而非實際業績。Stockland 和 Mirvac 已針對住宅業務進行修正，其 EV/EBITDA 已回升至略高於 2022 年低點的水平，但避險比率高於 2022 年，且現有債務成本已處於高位，因此我們預期情況不會出現顯著惡化。.

香港。. 中端住宅市場受終端用戶需求支撐，而豪宅市場則持續承壓。 資本回報是當前主軸：Wharf REIC 將派息比率調升至 90%，該股收盤上漲 13.7%；Link 已承諾將出售所得用於股份回購；我們亦已致函 Fortune REIT，敦促其將 Stars of Kovan 的出售所得以相同方式處理。.

新加坡。. 這並非重大事件，CICT於8月12日發布的報告已是最後一份重要報告。Paragon的3.9%進場收益率，相較於Asia Square Tower 2的3.0%，將使2025財年預估每單位分派額（DPU）提升至2.1%。.

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過去十年間，在雄心勃勃的政策改革、技術成本下降以及投資者積極參與的推動下，印度的再生能源產業迎來了前所未有的增長。 隨著可再生能源裝機容量迅速擴張，且印度政府目標在2030年前實現500吉瓦的非化石燃料裝機容量，預計該產業在未來十年餘下時間內將需要超過1,900億至2,150億美元的投資。 雖然專案貸款、私募股權、策略性投資及外國直接投資等傳統資金來源在支持這波成長中扮演了關鍵角色，但要維持下一階段的擴張，則需要更高效的資本循環機制。.

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主要心得

  • 本季度全島私人住宅物業（不包括執行共管公寓）共簽訂了22,290份租賃合約，較上一季度的21,203份合約增長了5.1%。.
  • 市區重建局（URA）針對非有地私人物業的租金指數，按季上升了0.4%。.
  • 根據第一太平戴維斯的高端非土地附屬住宅物業指數，平均月租金延續上漲趨勢，較上季上升 1.4%。.
  • 儘管新落成單位數量有限，但已落成的私人住宅物業（不包括執行共管公寓）的整體空置率在2026年第二季上升至6.4%。.
  • 儘管預計新加坡在2026年的經濟增長將優於官方預測的2%至4%，但對住宅租賃市場的帶動作用可能有限。 跨國企業自由現金流走勢參差不齊，可能抑制外派人員的海外調派；另一方面，取消私宅業主遷入建屋發展局（HDB）組屋需等待15個月的規定，則可能降低國內租賃需求。因此，我們維持原有觀點，認為2026年私宅租金將大致持平。.
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在全球數位基礎設施領域，數據中心產業已度過關鍵的一年，這主要得益於持續的雲端遷移與數位化進程，加上人工智慧的普及，這些因素共同推動了對數據中心基礎設施的需求激增。 2025年，全球房地產交易總額（包含單一資產銷售及開發用地收購）達$165億，其中開發用地收購量相較2024年更飆升12.4%，創下迄今為止的最高年度投資總額。 同樣地，高力國際（Knight Frank）針對數據中心的專項評估顯示，全球穩定營運數據中心市場價值達$1.95兆，較2024年增長39.3%。 展望未來，預計 2026 年至 2029 年間將交付 48GW 容量，這將使全球供應量增加 77%。 其中，人工智慧（AI）供應量預計將從8GW擴增至27GW，佔總營運中IT設施的24.5%。.

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重點總結

  • 生活型房地產正逐漸成為主流：在亞太地區，機構資金正日益湧入共居、BTR、學生宿舍及長者住宅等領域。.
  • 仍具備顯著的成長空間：亞太地區佔全球人口的約 60%，但在 2025 年僅吸引到全球住宅領域資本的 12%，凸顯出巨大的配置差距。.
  • 需求持續超過供應：該地區各主要市場正面臨專業管理租賃住宅短缺的問題，為投資者創造了長期投資機會。.
  • 各市場正浮現獨特的發展契機：該報告特別指出，新加坡的共居市場、澳洲的「租住型住宅」（BTR）、香港的學生宿舍，以及印度快速擴張的「學生公寓」（PBSA）領域，均具備強勁的成長潛力。.
  • 營運專業能力正逐漸成為關鍵的差異化因素：投資者越來越多地將資本與在地合作夥伴關係、平台策略及營運能力相結合，藉此擴大規模並提升績效。.
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主要心得

  • 優質辦公空間的需求強勁，加上新辦公大樓供應有限，導致租賃市場呈現兩極化現象。儘管優質辦公大樓的出租率持續保持穩健，租金亦持續增長，但品質較低的辦公大樓在吸引及留住租戶方面則面臨更大的挑戰
  • 根據第一太平戴維斯彙編的數據，2026年第二季中央商業區（CBD）甲級辦公大樓的空置率連續第三個季度下降，環比（QoQ）下降1.0個百分點（ppt），降至5.6%。 這是自2022年第三季空置率為5.2%以來，所錄得的最低水平。.
  • 由於空置率持續處於緊俏狀態（特別是頂級辦公大樓），加上未來供應量有限，業主在開價及續約租金方面均維持強硬立場。 這導致本季度中央商業區（CBD）甲級辦公大樓的平均租金較上季進一步上漲 2.8%，達到每平方英尺 S$10.42。.
  • 除非政治經濟情勢出現顯著惡化，否則鑑於當前的供應限制，即使辦公樓需求僅有微幅增長，也可能帶動租金出現遠超預期的強勁增長。 因此，我們將 2026 年的租金增長預測由 3%–5% 上修至 5%，並預期 2027 年將進一步按年（YoY）增長 5%–7%。.
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隨著經濟成長、數位化、製造業及基礎設施投資的推動，印度房地產市場正逐步拓展至辦公樓租賃以外的領域，機構投資者對物流、數據中心、工業園區、零售及住宅資產的持續關注也因此獲得支撐。.

全球能力中心（GCC）創紀錄的需求正在重塑辦公空間需求，促使租戶轉向高品質且具備科技支援的園區，並進一步強化了對機構級物業的需求。.

印度的房地產投資信託（REIT）市場亦日趨成熟，投資者愈發重視公司治理、資產品質及資本配置。整體而言，穩健的租戶需求、不斷擴大的國內資本池，以及有選擇性的機構投資，持續支撐著印度實物資產市場樂觀的長期前景。.

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