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重點摘要

0. 近年來，住宅市場一直是亞太地區最具韌性的房地產領域

• 那是一段 這是唯一一個在 COVID-19 大流行期間及全球升息週期中，投資額均呈現增長的領域，分別為 51% 和 18%, ，分別為。.
• 租金漲幅也始終高於通膨率與利率, ，在維持實質收入的同時，確保其與融資成本之間的利差保持正值。.
• 這些特質綜合起來，進一步鞏固了亞太地區的生活方式作為一種 在多元化房地產投資組合中，進行具吸引力且以收益為導向的資產配置.

1. 結構性需求已不再是區隔因素，執行力才是

• 亞太地區的人口結構變化，尤其是 家庭規模縮小、單人家庭增加、持續的都市化以及跨境流動, ，正導致住房需求增加，並加劇了購屋負擔壓力。.
• 這一切正與以下情況同步發展： 持續的住房短缺及高昂的購屋門檻, ，進一步促使需求轉向租賃方案。.
• 政府政策已成為推動經濟成長的關鍵動力, ，一方面透過移民與勞動力流動來提振需求，另一方面則藉由規劃與法規改革，為機構式租賃住宅營造更有利的環境。.
• 在政策支持下的人口增長與持續的住房供應相結合，進一步鞏固了 需求透明度, 支援 高入住率 並為……創造有利條件 可持續的租金增長與長期收入韌性.
• 人口結構的利好因素與政策改革支撐著需求並擴大可投資範圍，但 超額報酬將越來越取決於投資者如何進入市場、運作資產以及擴大規模.

2. 亞太地區並無單一的生活策略

• 儘管亞太地區的居住投資機會日益擴大，但這並非一個同質性的資產類別。每個市場子領域都走著不同的制度化發展路徑，因而提供 各異的風險報酬特徵與進場策略.
• 在 日本, 直接收購已穩健營運的多戶住宅資產 鑒於市場的現況，這仍是最優策略 穩固的深度與流動性.
• 澳洲的 PBSA 及共居產業 融合了 從零開始的開發與改建機會.
• 在 新加坡, 進入該市場的策略 共居產業 主要圍繞著 現有資產的適應性再利用與改建.
• 香港 PBSA 很可能是 亞太地區最具轉換導向的房地產市場, ，這主要歸因於政策改革。.
• 韓國’的房地產市場正處於 制度化的初期階段, ，為投資者創造機會，使其能在市場全面發展之前，建立營運能力與採購網絡。.

3. 營運能力與規模正逐漸成為創造超額報酬的核心來源

• 收益管理、產品定位、積極的資產管理及在地專業知識 正日益成為推動績效的關鍵因素。.
• 區域性平台 可提升採購效率、標準化設計與採購流程、優化定價與營運，並開闢多種資本循環利用與退出途徑。.

APREA 日本不動產投資信託論壇的重點摘要

• 市場基本面的改善以及資本市場措施的擴展，正為擴大投資者參與、提升市場流動性，以及強化日本不動產投資信託（REIT）產業的長期競爭力創造了契機。.

• 主動式資產管理、投資組合優化及卓越營運正日益成為創造價值的重要來源，投資者除了重視穩定收益外，也愈發重視成長潛力。.

• 隨著可投資範圍不斷擴大，私募不動產投資信託（REITs）持續擴大規模並獲得機構投資者的支持；與此同時，在物流、住宅、醫療保健、數據中心及社會基礎設施等另類領域，投資機會正逐漸浮現。.

• 日本房地產市場的結構性變革，加上業界各利益相關方之間更緊密的合作，以及持續的產品創新，正為上市與非上市不動產投資信託（REITs）奠定基礎，使其邁向下一階段的可持續成長。.

在整個亞太地區，住宅領域的供應日益受到其他資產類別變動的影響。飯店資產減值、辦公大樓老化、服務式公寓供過於求，以及有針對性的監管改革，正重塑市場運作模式。從零開始的開發項目在特定情況下仍行得通，但往往已非主要的進場途徑。.

APREA 馬來西亞會議匯聚了業界領袖與專家，共同探討塑造馬來西亞實物資產市場的機遇。主要討論焦點包括：工業、物流及數據中心資產日益增長的吸引力；ESG 及氣候韌性在價值創造中的重要性；以及吸引外資投入半導體、可再生能源和教育等領域的策略。.

主要亮點：

• ESG 已成為長期資產價值的核心驅動力，其中氣候韌性、技術整合與營運卓越，正日益影響投資表現、資產競爭力及機構資本配置。.
• 馬來西亞的工業地產正逐步轉型為關鍵的數位基礎設施，其中由人工智慧驅動的需求、電力供應、連通性以及具備前瞻性的設計，已成為資產篩選與長期價值創造的關鍵因素。.
• 要吸引跨境資本，必須兼具透明的監管機制、強大的在地合作夥伴關係、穩健的市場基本面，以及能提升流動性與投資者信心的政策支持。.