CBREは、ミレニアル世代がどのように暮らし、働き、お金を使うかについて、その願望を前面に押し出してから6年近くが経過した。昨年末に実施された私たちの「ライブ・ワーク・ショップ」調査は、Z世代からベビーブーマー世代まで、世界中の2万人以上を対象に行われた。その目的は、彼らが将来どのように生活し、仕事をし、買い物をするのか、そしてその原動力の変化が彼らが利用する不動産にどのような影響を与えるのかを理解することにあった。.
この調査には、インドから約1,500人の回答者が参加し、その結果、不動産入居者、デベロッパー、投資家にとって新鮮な洞察が明らかになった。私たちは、これらのステークホルダーが調査結果を活用することで、情報に基づいた意思決定や戦略を立て、不動産スペースがユーザーの進化するニーズに確実に応えられるようになると考えています。.
CBREの「2023年中国投資家意向調査」が2022年11月8日から12月2日にかけて実施されました。この調査には、主に中国を拠点とする投資家207名が参加し、回答者に対して、2023年における購入意欲や希望する不動産戦略、セクター、市場などに関するさまざまな質問を行いました。.
パンデミック関連の不確実性、地政学的緊張、経済成長の鈍化、賃貸ファンダメンタルズの弱体化により、2022年の中国の商業用不動産投資マインドは悪化した。通年の投資額は前年比22%減の2,200億人民元となり、クロスボーダー投資は前年比19%減の490億人民元となった。活発なセクターには、集合住宅、サイエンスパーク、工業工場などがあり、これらは引き続きパブリックREIT市場の発展の恩恵を受けている。.
2023年は景気後退懸念と地政学的緊張の高まりから「買い増し」「売り増し」の意向がともに低下し、短期的な警戒ムードが反映された。ただし、この調査は2022年11月8日から12月2日にかけて実施されたもので、政府がゼロ・コビード政策からの転換を示す10項目のプランを発表する前のものであることに留意する必要がある。CBREは、ゼロ・コビット政策の緩和、「3本の矢」を含む産業支援政策の発表、プラットフォーム経済の推進が投資家心理を後押しし、実際の投資活動が調査結果を上回ることを期待している。.
本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2023-china-investor-intentions-survey
過去10年間、アジア太平洋地域の不動産市場は積極的に拡大した。APREAの「アジア太平洋市場の展望2023」：Onward and Upward』では、Covid、eコマース、金融政策の変化、地政学、新たな優先課題（ESG）をめぐる事業戦略、そして次の課題と機会について、REIT関係者とのセッションを開催した。.
2023年予算案がREITやInvITに与える影響については、すでに十分に説明されている。Resolut Partnersは、この記事を通じて、提案されている変更について、何が、なぜ、そして次に何が起こるのかを簡潔に捉え、主にグローバルな金融投資家にとって有益なものになるよう努めます。.
重要なポイント:
金利の上昇により、買い手は不動産を取引する際の関連コストに注意を払うようになっている。国際的な買い手にとって、これらのコストは管轄地域によって大きく異なる可能性がある。不動産価格に対する割合で表すと、中国の都市では10%以下からシンガポールでは35%まで幅がある。.
競争が激化する市場において、シンガポール政府は外国人が住宅用不動産を購入する際の追加購入者印紙税（ABSD）を30%に据え置いた。.
他の地域と比較すると、北米の都市の所有コストは、不動産の購入、保有、売却コストのかなりの割合を占めている。これらの費用の大部分は、固定資産税と住宅保険である。.
本レポートは https://www.savills.com/research_articles/255800/339112-0
過去5年間で、世界で最も広くフォローされている不動産指数であるFTSE EPRA/Nareit先進国指数におけるアジアのシェアは、2017年の25.0%から2022年末には21.0%に減少しました。この動きは主に米国REITの成長によるもので、上場企業ユニバース内の勢力バランスは北米にさらにシフトしており、指数に占める北米のシェアは2017年の57.1%から2022年には64.0%に増加しました。.
米国REIT市場の成長は、経済構造の変化と株式投資家からの旺盛な需要を背景に、幅広いオルタナティブ不動産セクターの台頭によって牽引されてきました。FTSE EPRA/Nareit先進国指数の米国部分におけるこれらのオルタナティブREITのシェアは、2007年の34.0%から、2017年には47.5%、そして2022年には55.0%へと増加しました。.
米国上場 REIT 市場の成長は非常に顕著であるため、FTSE などの指数構成会社は、グローバル指数が「米国およびその他」として見られるようになり、投資家にとっての有用性が低下するのを避けるために、米国構成要素の規模を制限する上限付き指数を導入しました。.
なぜアジアは米国のオルタナティブREITの成長に追いつけないのか、と疑問に思う人もいるかもしれません。実際、アジアのオルタナティブREITユニバースは米国よりも速いペースで成長しています。世界のREIT指数におけるアジアのウェイトは、2017年の27.1%から2022年には21.0%に減少しましたが、アジアのオルタナティブREITのウェイトは、世界の指数における2.3%から3.8%に増加しました。アジアのREITユニバースに限って見ると、オルタナティブREITのウェイトは2017年の8.5%から2022年には18.2%へと、114.7%という驚異的な増加を見せています。.
CenterSquare Investment Managementのアジア太平洋地域責任者兼シニアパートナーであるヨアヒム・ケールが執筆したこの論文は、米国とアジアにおけるオルタナティブREITの拡大の背景にあるセクターを時系列で調査し、アジアのオルタナティブREITにとってどのセクターが最も大きな成長の可能性を秘めているかを探り、今後もこの成長を持続させるための追加的な措置を提案しています。.
国際コンテナ輸送の増加に伴い、ロジスティクス不動産に対するニーズも高まっています。本レポートでは、CBREが定評のある18の港と新興の港を取り上げ、その機能や他の港とのつながり、また近隣の工業用不動産市場に与える影響について考察しています。.
主な調査結果:
本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2022-global-seaport-review
不動産投資家は、2022年初頭とはまったく異なる投資環境に直面して2023年を迎える。昨年の今頃、多くの不動産市場はまだ高値圏にあった。2021年には、COVID-19に関連した低迷から立ち直り、潜在需要と特に活況を呈した産業市場を背景に、2008年の世界金融危機（GFC）前以来の力強いリターンを達成していた。しかし、2022年に入ると、そのような経済的な需 要の逼迫とロシア・ウクライナ戦争に関連する外生的な供給ショックが相まって、インフレは過去数十年で なかった水準にまで高まった。.
不動産投資の先行きがこれほど不透明になったのはGFC以来であり、この新たな環境は投資家に多くの課題を突きつけている：投資家が直面するリスクを再評価し、適切な引受を行うために一時停止しているため、全体的なディール活動は急減している。投資家が直面するリスクを再評価し、適切な引き受けを行うために一時停止しているため、ディール活動全体が急減している。センチメントが低迷していることは明らかだが、このように活動レベルが一時停止しているため、プライシングの証拠が乏しい。利回りの低下という追い風がなければ、オフィス市場にとっては構造的な転換点にある入居者市場のファンダメンタルズによってリターンが左右されることになる。市場や物件タイプにかかわらず、賃貸料の伸び、稼働率、経費が収益に与える相互作用を理解することが鍵となるだろう。これらの要因は、ますます複雑化する投資環境において、資産パフォーマンスを左右するインプットのほんの一部に過ぎない。投資家にとって、利回りやリーシング・プロファイル、さらには気候変動などのより恒常的なリスクへのエクスポージャーなど、増え続ける要素にリスクとパフォーマンスを帰属させる能力は、ますます重要になるだろう。.
2021年を通じて見られたデータセンター・スペースのパンデミック後の活況は、経済全体が逆風に見舞われ、世界最大市場のいくつかで資源問題が発生したにもかかわらず、2022年も続いた。ハイパースケールのテナントは、二次市場や新興市場に特に関心を寄せながら、各地域で絶え間ない拡大を続けた。コロケーション・プロバイダーとデベロッパーは、電力と土地の両方について、より高い可用性とより低い価格を追い風に、これに追随した。.
2023年世界データセンター市場比較」は、本レポートの前版で概説したすべての要素を見直し、さらに地域ごとに解説を加えたものである。前回と同様、世界各地のデータセンター市場を13のカテゴリー別に評価し、総合トップと各カテゴリーのトップパフォーマーを決定しています。本レポートの第4版では、データセンター・コミュニティの皆様に、データセンター業界が世界各地でどのように急速に変化し、拡大しているかをより深くご理解いただけるものと期待しています。.
中国政府は、ゼロコロナ政策と厳格なマクロプルーデンス措置の重圧の下で経済を両立させるという課題を抱えながらも、同国のREIT市場に対するビジョンの実施に揺るぎない姿勢を保っている。2022年は、進行中の進化における新たな節目となり、8月に中国初の賃貸物件REITが上場し、同国の不動産セクターの資金調達チャネルが深化した。.
強力な規制当局の支援、質の高い資産基盤、そして1兆4千億米ドル規模の中国株式市場における高配当銘柄への投資家からの旺盛な需要は、このセクターの堅調なバリュエーションを支え続けるでしょう。進歩は明白であり、2023年にはさらに多くのC-REITの上場が期待されます。C-REITの進化における聖杯であり、最後のフロンティアとも言える従来型商業用不動産の上場は現実味を帯びつつあり、これに続く上場の波は間違いなく巨大な投資機会となるでしょう。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
