ソート・リーダーシップ

物流セクターへの関心はこの半年間持続しており、開発案件も取引案件も堅調に推移している。とはいえ、市場は転換期を迎えているようで、以前はタイトだった需給バランスがすでに緩み始めているとの懸念もある。.

東京圏と大阪圏の空室率は全体として緩やかな水準を維持しているものの、平均賃料はこの半年で縮小した。また、一部の既存施設では空室が目立ち、いくつかの新規開発物件ではプレ・リーシングの動きが鈍い。.

実際、今後数年間は両サブマーケットで新規供給が相次ぐと予想されており、テナント獲得競争が激化し、空室率の上昇や賃料の改定につながる可能性が高い。一方、構造的要因も物流セクターの信頼性に影響を与えそうだ。人手不足の継続は物流企業の人件費を上昇させ、建設コストと金利の上昇は一部の投資家に開発用地と当面の物流施設の取得を再考させている。.

とはいえ、このセクターのファンダメンタルズは依然として強固であり、eコマース業界の力強い成長ポテンシャルにより、テナント需要は持続すると思われる。従って、物流市場は今後も全体的に明るい見通しが続くだろう。.

本レポートは https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/210564-0

Eコマースの普及が緩やかになり、オンライン販売の伸びが正常化する一方で、消費者は実店舗に戻ってきており、アジア太平洋地域の多くの市場で来店者数を伸ばしている。当社の調査によると、アジア太平洋地域の消費者の圧倒的多数は、オムニチャネルと呼ばれる、さまざまな実店舗とデジタルの接点を利用して商品を購入することを依然として選択している。.

本ビューポイントでは、実店舗型小売業への回帰を促す要因を明らかにし、実店舗の運営者がオムニチャネルの世界で存在感を維持するために、どのように適応し、進化していけばよいかを解説する。.

CBREは、実店舗が今後も販売戦略の最前線に位置することは間違いないとしながらも、オムニチャネル・リテールに対応するためには、実店舗の役割の適応と進化が必要だと考えている。この進化により、小売店舗は純粋に取引を行う場所ではなく、包括的な顧客体験を提供する拠点へとシフトしていくでしょう。投資家や地主も、消費者の行動や小売業者の嗜好の変化に合わせて戦略を調整する必要がある。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/viewpoints/optimising-brick-and-mortar-stores-to-serve-omnichannel-retail

CBREは、ミレニアル世代がどのように暮らし、働き、お金を使うかについて、その願望を前面に押し出してから6年近くが経過した。昨年末に実施された私たちの「ライブ・ワーク・ショップ」調査は、Z世代からベビーブーマー世代まで、世界中の2万人以上を対象に行われた。その目的は、彼らが将来どのように生活し、仕事をし、買い物をするのか、そしてその原動力の変化が彼らが利用する不動産にどのような影響を与えるのかを理解することにあった。.

この調査には、インドから約1,500人の回答者が参加し、その結果、不動産入居者、デベロッパー、投資家にとって新鮮な洞察が明らかになった。私たちは、これらのステークホルダーが調査結果を活用することで、情報に基づいた意思決定や戦略を立て、不動産スペースがユーザーの進化するニーズに確実に応えられるようになると考えています。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/local-response/voices-from-india-how-will-people-live-work-and-shop-in-the-future

CBREの「2023年中国投資家意向調査」が2022年11月8日から12月2日にかけて実施されました。この調査には、主に中国を拠点とする投資家207名が参加し、回答者に対して、2023年における購入意欲や希望する不動産戦略、セクター、市場などに関するさまざまな質問を行いました。.

パンデミック関連の不確実性、地政学的緊張、経済成長の鈍化、賃貸ファンダメンタルズの弱体化により、2022年の中国の商業用不動産投資マインドは悪化した。通年の投資額は前年比22%減の2,200億人民元となり、クロスボーダー投資は前年比19%減の490億人民元となった。活発なセクターには、集合住宅、サイエンスパーク、工業工場などがあり、これらは引き続きパブリックREIT市場の発展の恩恵を受けている。.

2023年は景気後退懸念と地政学的緊張の高まりから「買い増し」「売り増し」の意向がともに低下し、短期的な警戒ムードが反映された。ただし、この調査は2022年11月8日から12月2日にかけて実施されたもので、政府がゼロ・コビード政策からの転換を示す10項目のプランを発表する前のものであることに留意する必要がある。CBREは、ゼロ・コビット政策の緩和、「3本の矢」を含む産業支援政策の発表、プラットフォーム経済の推進が投資家心理を後押しし、実際の投資活動が調査結果を上回ることを期待している。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2023-china-investor-intentions-survey

過去10年間、アジア太平洋地域の不動産市場は積極的に拡大した。APREAの「アジア太平洋市場の展望2023」：Onward and Upward』では、Covid、eコマース、金融政策の変化、地政学、新たな優先課題（ESG）をめぐる事業戦略、そして次の課題と機会について、REIT関係者とのセッションを開催した。.

2023年予算案がREITやInvITに与える影響については、すでに十分に説明されている。Resolut Partnersは、この記事を通じて、提案されている変更について、何が、なぜ、そして次に何が起こるのかを簡潔に捉え、主にグローバルな金融投資家にとって有益なものになるよう努めます。.

重要なポイント:

• 債務元本の返済から生じる分配金は、「その他の所得」として課税される可能性がある。
• 投資口の償還による負債返済からの分配金は「所得」として扱われず、取得原価を減少させる - InvIT / REIT規則は投資口の償還を認めていない。
• ほとんどのInvITの分配構造が負債返済による分配を織り込んでいたため、IRRに大きな影響を与えた。
• 変化や政策の曖昧さが、「債券のプロキシ」と見なされていたREIT/InvITの成長を阻害する可能性がある。‘

金利の上昇により、買い手は不動産を取引する際の関連コストに注意を払うようになっている。国際的な買い手にとって、これらのコストは管轄地域によって大きく異なる可能性がある。不動産価格に対する割合で表すと、中国の都市では10%以下からシンガポールでは35%まで幅がある。.

競争が激化する市場において、シンガポール政府は外国人が住宅用不動産を購入する際の追加購入者印紙税（ABSD）を30%に据え置いた。.

他の地域と比較すると、北米の都市の所有コストは、不動産の購入、保有、売却コストのかなりの割合を占めている。これらの費用の大部分は、固定資産税と住宅保険である。.

本レポートは https://www.savills.com/research_articles/255800/339112-0

過去5年間で、世界で最も広くフォローされている不動産指数であるFTSE EPRA/Nareit先進国指数におけるアジアのシェアは、2017年の25.0%から2022年末には21.0%に減少しました。この動きは主に米国REITの成長によるもので、上場企業ユニバース内の勢力バランスは北米にさらにシフトしており、指数に占める北米のシェアは2017年の57.1%から2022年には64.0%に増加しました。.

米国REIT市場の成長は、経済構造の変化と株式投資家からの旺盛な需要を背景に、幅広いオルタナティブ不動産セクターの台頭によって牽引されてきました。FTSE EPRA/Nareit先進国指数の米国部分におけるこれらのオルタナティブREITのシェアは、2007年の34.0%から、2017年には47.5%、そして2022年には55.0%へと増加しました。.

米国上場 REIT 市場の成長は非常に顕著であるため、FTSE などの指数構成会社は、グローバル指数が「米国およびその他」として見られるようになり、投資家にとっての有用性が低下するのを避けるために、米国構成要素の規模を制限する上限付き指数を導入しました。.

なぜアジアは米国のオルタナティブREITの成長に追いつけないのか、と疑問に思う人もいるかもしれません。実際、アジアのオルタナティブREITユニバースは米国よりも速いペースで成長しています。世界のREIT指数におけるアジアのウェイトは、2017年の27.1%から2022年には21.0%に減少しましたが、アジアのオルタナティブREITのウェイトは、世界の指数における2.3%から3.8%に増加しました。アジアのREITユニバースに限って見ると、オルタナティブREITのウェイトは2017年の8.5%から2022年には18.2%へと、114.7%という驚異的な増加を見せています。.

CenterSquare Investment Managementのアジア太平洋地域責任者兼シニアパートナーであるヨアヒム・ケールが執筆したこの論文は、米国とアジアにおけるオルタナティブREITの拡大の背景にあるセクターを時系列で調査し、アジアのオルタナティブREITにとってどのセクターが最も大きな成長の可能性を秘めているかを探り、今後もこの成長を持続させるための追加的な措置を提案しています。.

国際コンテナ輸送の増加に伴い、ロジスティクス不動産に対するニーズも高まっています。本レポートでは、CBREが定評のある18の港と新興の港を取り上げ、その機能や他の港とのつながり、また近隣の工業用不動産市場に与える影響について考察しています。.

主な調査結果:

• 海上輸送は増加の一途をたどっており、世界の商品貿易量の80%以上は海上輸送であり、その半分以上は海上コンテナ輸送である。.
• 電子商取引の売上や、サプライチェーンの混乱に備えるための在庫の増加も、工業・物流施設、特に港湾への交通の便が良い施設への需要に拍車をかけている。.
• 輸送コストは、ロジスティクス費用の45%から70%を占めるのに対し、賃料のような固定施設費用では3%から6%を占める。.
• インフレの持続、金利上昇、地政学的緊張、パンデミック関連の混乱など、現在進行中のリスクにより、企業はサプライチェーン戦略や立地の再評価を迫られている。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2022-global-seaport-review

不動産投資家は、2022年初頭とはまったく異なる投資環境に直面して2023年を迎える。昨年の今頃、多くの不動産市場はまだ高値圏にあった。2021年には、COVID-19に関連した低迷から立ち直り、潜在需要と特に活況を呈した産業市場を背景に、2008年の世界金融危機（GFC）前以来の力強いリターンを達成していた。しかし、2022年に入ると、そのような経済的な需 要の逼迫とロシア・ウクライナ戦争に関連する外生的な供給ショックが相まって、インフレは過去数十年で なかった水準にまで高まった。.

不動産投資の先行きがこれほど不透明になったのはGFC以来であり、この新たな環境は投資家に多くの課題を突きつけている：投資家が直面するリスクを再評価し、適切な引受を行うために一時停止しているため、全体的なディール活動は急減している。投資家が直面するリスクを再評価し、適切な引き受けを行うために一時停止しているため、ディール活動全体が急減している。センチメントが低迷していることは明らかだが、このように活動レベルが一時停止しているため、プライシングの証拠が乏しい。利回りの低下という追い風がなければ、オフィス市場にとっては構造的な転換点にある入居者市場のファンダメンタルズによってリターンが左右されることになる。市場や物件タイプにかかわらず、賃貸料の伸び、稼働率、経費が収益に与える相互作用を理解することが鍵となるだろう。これらの要因は、ますます複雑化する投資環境において、資産パフォーマンスを左右するインプットのほんの一部に過ぎない。投資家にとって、利回りやリーシング・プロファイル、さらには気候変動などのより恒常的なリスクへのエクスポージャーなど、増え続ける要素にリスクとパフォーマンスを帰属させる能力は、ますます重要になるだろう。.

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