AIは、不動産分野、とりわけクロスボーダー投資において、情報の非対称性を解消し始めており、アジア太平洋地域全体での市場比較、デューデリジェンスの迅速化、投資機会の評価を容易にしている。自動化による初期の効率化効果は、時間の経過とともにその差別化が薄れていく可能性が高く、独自のデータ、市場に関する専門知識、そして運営能力を兼ね備えた企業へと競争優位性がシフトしていくと見られる。.
機関投資家や資産運用会社にとって、より大きな意味合いとしては、AIが資産の選定と資産価値の両方に影響を与える可能性があるという点である。特に、運用コストの削減や市場情報の精度向上が、リターンの向上につながる場合においてその傾向は顕著である。この恩恵を最も享受できるのは、テクノロジーと、強固なガバナンス、人間の判断力、そしてAIの分析結果を効果的に活用できる人材とを組み合わせた企業となるだろう。.
インドの不動産市場は、オフィス賃貸の枠を超えて拡大しており、経済成長、デジタル化、製造業、インフラ投資が、物流施設、データセンター、工業団地、小売施設、住宅資産など幅広い分野において、機関投資家からの持続的な関心を支えている。.
グローバル・キャパビリティ・センター（GCC）からの需要が過去最高水準に達していることが、オフィスへの要件を再定義し、テナントを高品質でテクノロジーを駆使したキャンパスへと誘導するとともに、機関投資家向け物件への需要を後押ししている。.
インドのREIT市場も成熟しつつあり、投資家はガバナンス、資産の質、資本配分をより重視するようになっています。全体として、堅調なテナント需要、国内資本プールの拡大、そして選別的な機関投資が、インドの実物資産市場に対する前向きな長期見通しを引き続き支えています。.
ファミリーオフィスは、個人資産の急速な増加や、国境を越えた投資、共同投資、付加価値創出戦略への意欲の高まりを背景に、グローバル不動産市場においてますます制度化が進み、影響力を強めています。 多くのファミリーオフィスは、従来の「トロフィー資産」に注力するのではなく、安定した収益とポートフォリオの回復力に重点を置き、長期的な人口動態や技術トレンドに支えられたセクター——居住用資産、物流、デジタルインフラ、プライベート・クレジット、オペレーショナル・リアルエステートなど——に資本を配分しています。.
オーストラリアは、透明性の高い不動産市場、経済の安定性、そしてプライベート・クレジットや住宅関連投資における機会により、ますます注目を集めている一方、シンガポールと香港は、ファミリーオフィスの資本にとっての地域ハブとしての役割をさらに強化し続けている。 この傾向は東南アジアで特に顕著であり、同地域ではファミリーオフィスが複数の市場に事業を拡大するとともに、ガバナンス、サステナビリティ、運用ノウハウ、そして長期的な価値創造をより重視するようになっています。.
サプライチェーンの多様化、デジタル化、そしてAIによる需要の拡大が、東南アジア全域の資本流動を再構築する中、同地域の実物資産市場は引き続き魅力的な投資機会を提供しています。 投資家は、物流、産業用資産、データセンター、ホスピタリティといった高成長セクターへの関心を強めており、ベトナム、マレーシア、インドネシア、フィリピンは、製造業の拡大、観光業の回復、デジタルインフラ投資の主要な恩恵を受ける国として浮上しています。 地政学的な不確実性や借入コストの上昇が続く中でも、堅調な内需、インフラ開発、そして安定した長期収益の追求が相まって、東南アジアは世界的な資本にとって魅力的な投資先としての地位を強めている。.
オーストラリアの居住セクターは、持続的な供給不足、記録的な移民、学生寮、賃貸住宅、共同住宅などの賃貸需要の高まりに後押しされ、機関投資家にとって絶好の機会を提供している。こうした動きは、賃貸料の伸び、高い入居率、安定的でインフレに連動した収入源を提供するスケーラブルな投資プラットフォームを支えている。同時に、ヘルスケア不動産や高齢化関連資産には、数十年にわたる長期的な需要があり、オーストラリアは回復力のあるリターンを求める投資家にとって魅力的な市場である。.
日本の次の不動産サイクルは、データセンター、都市型賃貸住宅、エネルギー安全資産、ホテル、近代的ロジスティクスなど、政治的安定、政策の継続性、強力な構造的需要ドライバーに支えられ、魅力的な機会が開かれつつある。.
賃料の上昇、円安、観光業の回復、企業改革も、付加価値、リポジショニング、長期的な収益成長を求める投資家にとって、特に立地が良く、管理不足の資産に魅力的なエントリーポイントを生み出している。.
積極的な運用が可能な投資家にとって、日本は世界で最も確立された中核市場のひとつであり、透明性、流動性、収益回復力、構造的なアップサイドという稀有な組み合わせを提供している。.
中国のREIT市場は、オフィス、ホテル、小売、複合開発などの商業用不動産資産が公的REITの枠組みに組み込まれ、新たな成長局面を迎えている。規制の強化や、より支持的な金利環境は、C-REITの相対的な魅力を向上させ、国内外の投資家にとって魅力的なインカム主導の機会を生み出している。適格資産の裾野が広がり、市場の厚みが増すにつれ、C-REITセクターは長期的に大きな可能性を秘めている。.
2026年、アジア太平洋地域の実物資産は、収益が明確で、供給が制約され、構造的な需要を牽引する市場やセクターへと資本が決定的にシフトし、より選択的ではあるがオポチュニティに富んだ局面を迎える。ファンダメンタルズがリターンを下支えするような好機は、特に日本のオフィスと複合施設、オーストラリアのビルド・トゥ・レントとプライム・リテール、シンガポールの弾力性のあるREITリンク資産、拡大するグローバル・ケイパビリティ・センター（GCC）とデジタル化に支えられたインドのオフィスとデータセンターにおいて、最も魅力的である。.
地域全体では、価格規律と新規供給の抑制が賃貸料の成長に好条件をもたらす一方、技術導入とエネルギー転換がデータセンターとインフラに新たな道を開いている。2026年は、弾力性、成長性、長期的なテーマ性を兼ね備えた資産に資本を投下する好機である。.
アジア太平洋地域の実物資産業界は、金融環境の安定化、供給制約、そして構造的な需要牽引力によって価格決定力と投資家の信頼が回復し、マクロ経済の不確実性の中でも2025年に力強い回復を見せました。地域全体で賃料上昇が再び加速し、REITの人気が回復し、脱炭素化、デジタルインフラ、そして長期的な収益回復力に合致する資産への資金流入が増加しました。市場が2026年を見据える中で、パフォーマンスはセンチメントよりもファンダメンタルズに左右されるようになり、この地域の実物資産はより持続的で規律ある成長局面を迎えるでしょう。.
アジア太平洋地域のREITは、インデックス・パフォーマンスの上昇、主要市場の回復の兆し、ロジスティクス、データセンター、ホテル、ヘルスケアなどのセクターへの関心の高まりにより、新たな勢いを見せている。テクノロジーとAI、ポートフォリオの多様化、ESGへの関心の高まりがREIT戦略を再構築し、欧米の同業他社との格差を縮めている。.
APREA TrendWatchの最新号では、これらのテーマを解き明かし、APACリートが純粋なインカム重視のビークルから、長期的成長、イノベーション、レジリエンスのためのダイナミックなプラットフォームへと進化しつつあることを示す。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
