市場展望

7月の雇用統計が低調だった（当初はマイナスだったが、わずかにプラスへと上方修正された）ことを受け、8月の雇用者数は16万2,000人増加し、市場予想の5万3,000～8万人の範囲を大幅に上回ったほか、失業率は4.1%で横ばいとなった。 新たに創出された雇用は低賃金のものが多く、依然として教育・医療分野に集中しているとの指摘もあるが、これが
FRBにとっては難しい局面が続くだろう。.

11日に発表される消費者物価指数（CPI）の数値は、注視されることになるだろう。雇用統計に加え、ブレント原油価格が4月30日の高値120.88米ドルから9月4日には94.71米ドルまで下落した後、 、先週の米イラン間の新たな緊張を背景に100米ドル台まで反発した動きを併せて見れば、9月15日～16日のFOMCは、再び利上げと据え置きを巡る真の議論の場となり、単なる
1か月前に市場が落ち着きを見せていた「緩やかな上昇傾向」の状態。.

アジアの不動産証券 — 2026年7月の見通し

7月初旬、アジアの不動産関連証券は、原油価格の下落、米国雇用統計の鈍化、そして好調だったテクノロジー株や半導体株からの資金シフトを背景に、小幅な反発を見せている。下半期に向けたポートフォリオのリバランスも、不動産などこれまで注目されていなかったセクターにとって、テクニカル的な下支えとなる可能性がある。 重要な問題は、原油価格の下落と米国の雇用統計の弱さが、債券市場のセンチメントを転換させ、FRBの次の一手がさらなる引き締めになるかもしれないという懸念を和らげるのに十分かどうかという点だ。中央銀行は依然として経済指標に依存しているが、タカ派的な姿勢が和らぐことが、アジアのREITや不動産株のより持続的な回復に向けた最も明確なきっかけとなるだろう。.

• 日本だ： 待望のフジ・メディアの不動産事業売却は、その規模と価格設定を考慮すれば、ポジティブな材料となるはずだ。日本国債利回りの上昇に伴い、第1四半期以降、デベロッパーやJ-REITの業績は低迷しているが、取引市場は依然として堅調であり、J-REITのバリュエーションはP/NAVの約0.85倍の水準に戻っている。 資産売却や投資口買い戻しは今後も続き、場合によっては加速すると予想される。日銀は7月30日から31日にかけて政策会合を開催するが、6月に短期金利を1%に引き上げたことを踏まえ、今回は現状維持となる見通しであり、さらなる利上げは第4四半期または来年に行われる可能性が高い。.

• オーストラリア 2025年後半に始まった株価の調整局面を経て、利下げ期待がオーストラリア準備銀行（RBA）による3回の利上げへと転換したものの、我々は依然として非常に前向きな見方を維持している。市場コンセンサスは再びタカ派的すぎる可能性があり、住宅市場の軟化や労働市場の減速を背景に、現在は利上げの一時停止がより現実味を帯びてきている。8月の決算、とりわけ2027年の業績見通しは重要となるだろう。 重要な課題は売上高の伸びであり、シドニーおよびブリスベンの小売、工業、CBDオフィスについては楽観的な見方を維持している。住宅部門の収益は依然として圧力を受けているが、2027年の販売数量の低迷はすでに株価に織り込まれているようだ。.

• 香港 不動産関連証券は、これまで市場平均を大きく上回る堅調なパフォーマンスを見せていたものの、過去2か月間で急激な調整局面に入っています。短期的な材料は限られており、中国による対外直接投資への監視強化が住宅需要の重しとなり続けており、すでに新規分譲のペースは鈍化しています。 HIBOR（香港銀行間金利）の低下は追い風となるが、そのためにはFRBによる金融緩和が必要となる可能性が高く、現時点ではそれがベースシナリオとはなっていない。都心部のオフィス賃料や高級小売市場の動向は引き続き改善しており、これらは都心部のオフィスや高級小売セクターにエクスポージャーを持つ不動産オーナーにとって追い風となるだろう。.

• シンガポール S-REITセクターについては、短期的に大きな材料は出ないと予想しています。金利は依然として低水準にあるものの、徐々に上昇しており、3ヶ月物SORAは4月の安値である1.01%から1.10%まで上昇しました。 全体的な環境は依然として好材料に恵まれているものの、新たな材料の欠如や、REITよりも金融セクターを好む一般投資家によるローテーション買いが限定的であることから、S-REITは依然としてレンジ相場にとどまっている。.

地域概要

• アジアのRE証券はイラン紛争の反落から回復しているが、年初来高値からは大きく離れており、ハイテク・半導体主導のアジア株式全体を下回っている。
• このギャップは、原油価格の上昇が湾岸依存のアジア経済全体のインフレに影響することへの懸念と、中央銀行のさらなる引き締めの見通しを反映している。
• アジア通貨は回復したが、2月の高値を下回った。豪ドルは例外で、RBAの利上げ後に年初来高値を更新した。
• 停戦がJCPOAスタイルの合意に向けて進展すれば、原油価格を押し下げ、国債を支え、REITを含む金利敏感セクターの回復を促すはずだ。ホルムズ海峡の再開を示唆する発表があるたびに、米ドル安と国債上昇が起きている。

日本

• 日銀は4月会合で、1%への25bpsの利上げを市場が予想したにもかかわらず、利上げを据え置いた。利上げ賛成は6対3で、前回会合での反対はわずか1人だった。夏の利上げの可能性は依然として高く、7月会合（展望リポート全文）がその可能性が高い。
• 短期金利に基づく実質金利は依然としてマイナスであり、日銀の正常化が早ければ早いほど、堅調な取引市場にもかかわらず基準価額のディスカウントが続くJ-REITセクターにとっては好都合である。ディスカウントが続けば、資産の売却と買い戻しの継続が予想される。
• 三井不動産(8801)、三菱地所(8802)、住友不動産(8830)の通期決算は5月13日に予定されている。住友不動産は、同業他社に比べて東京のオフィスエクスポー ジャーが高いこともあり、年初来でアウトパフォームしている。エリオットは3.5%を保有している。
• 5月以降、デベロッパーから期待される収益カタリストはほとんどない。J-REITにとって大きなカタリストはTOPIXへの組み入れの可能性で、今秋にも決定される可能性がある。あるブローカーは、J-REIT58銘柄のうち47銘柄が時価総額の基準を満たし、TOPIXへの組み入れによって約68日間の買いインパクト（平均売買代金25%と仮定）が生まれると試算している。

オーストラリア

• A-REITは、RBAが2月、3月、5月に利上げを実施し、2025年の利下げ幅をすべて巻き戻したため、2025年後半から激しい売り圧力にさらされている。
• A-REITの負債コストの大半が固定化され、金利エクスポージャーがヘッジされているため、収益への影響は2022-23年比で抑制されるはずである。
• RBAは現在、イラン戦争による潜在的な需要の混乱を考慮し、輸入インフレ率が短期的に上昇したとしても、一時停止する可能性が高い。豪ドル高もインフレ相場の上昇に寄与する。A-REITは歴史的に金利ピーク後にアウトパフォームしている。
• 5月12日の連邦予算が目先の重要なカタリストとなる。政府は既存物件のネガティブギアリングを撤廃するが、新築物件のネガティブギアリングは維持すると予想される。

シンガポール＆香港

• 画期的な取引が行われている：カザナとテマセクはマリーナ・ワンを約57億SGD（約3,030坪）で売り出し中で、ケッペル・リートがMBFCタワー3に支払った約3,268坪をわずかに下回っている。買い手はキャピタランドと香港ランド（HKL）と噂されている。
• キャピタランドが買収すれば、HKLがSCPREFに資産を注入した際の価格設定が検証されることになり、広くオフィスのバリュエーションにとって良い兆候となる。キャピタランドは、マリーナベイの資産を同様の評価額で売却したばかりのCICTにとって、買収による収益増が見込めないため、第三者ファンドを設立する必要がある可能性が高い。
• シンガポール政府は5月8日、EC特有のクーリング措置（保有期間の延長、後払い制度の廃止）を発表した。デベロッパーへの短期的な影響は限定的だが、S-REITに対してアウトパフォー マンスしているシンガポールのデベロッパーにとって、中部地域以外の住宅価格を対象とした広範な措置が実施されるリスクは依然として懸念事項である。.

4月8日に発表されたイランと米国の脆弱な停戦は、急激なリスクオンの上昇を引き起こしたが、合意された条件に対する不確実性と、ホルムズ海峡の海運への継続的な混乱は、当面の警戒を必要とする。中国が仲介役を務めると噂されているが、これは建設的な進展である。原油の流れを回復させる信頼できる解決策は、アジアのリスク資産に不釣り合いな恩恵をもたらすだろう。これとは別に、原油高が需要税として作用していることもあり、米国の成長鈍化は2026年後半にFRBの緩和を促す可能性があり、アジア株式と通貨にはさらなる追い風となる。.

日本 は、最も短期的なイベントが多い市場である。日銀は4月27-28日の会合で利上げに踏み切ると予想し ているが（～50-60%の確率）、賃金データと対立の解消を待たずに利上げが夏 に実施される可能性が高い。投資家は利上げサイクルに慣れ親しんでおり、実質所得も上昇していることから、利上げがJ-REITをマイナスに評価するとは考えていない。東京オフィスのファンダメンタルズは引き続き極めてタイトであり（前年比賃料上昇率8%、空室率2.2%）、大手デベロッパーの2026年3月期決算・ガイダンスが今後の重要なカタリストとなる。第1四半期のJ-REITのアンダーパフォ ーマンスは、ファンダメンタルズの悪化というよりは、日本の機関投資家による年度末の売り圧力を反映している可能性が高い。.

オーストラリア は、RBA（中央銀行準備制度理事会） が分裂しており（前回の決定は5対4）、供給主導のインフ レが需要破壊を生み出せば、懸念されているほど積極的な引き締 めは必要ないかもしれない。住宅に特化したストックランドとミルバックは数年来のディスカウントで取引されているが、マクロデータが軟化すれば急反騰の可能性がある。グッドマン・グループは通期ガイダンスを上方修正すると予想される。.

シンガポール＆香港 いずれも堅調な営業基調で決算期を迎えているが、紛争はリスクとなる。シンガポールのレジデンシャルは底堅く推移しているが、S-REIT のデータセンター関連銘柄は、強力なファンダメンタルズと魅力的な利回りにもかかわらず、米国の同業他社（DCREIT +2.4%対Digital Realty +22.4%）に対して大幅なアンダーパフォームとなり、特筆すべき異常事態となっている。MASはインフレを管理するためにSGDの上昇を許容し、国内金利を抑制すると予想される。香港では、第1四半期の取引戸数が前年同期比46%増の23,300戸となったが、在庫過多と発売パイプラインの混雑により、地政学的なセンチメントが悪化すれば、需要のエアポケットリスクが生じる。大型デベロッパー（SHKは前年同期比+46%、前 年同期比+111%）の株価は大きく上昇した。.

目先の主要カタリスト 日銀金融政策決定会合（4/27-28）、日本CPI（4/24）、RBA決定会合（5月、TBC）、主要デベロッパー決算

クッシュマン＆ウェイクフィールドの東南アジア・アウトルック2026は、シンガポールの不動産市場に焦点を当て、シンガポール、マレーシア、インドネシア、タイ、ベトナム、フィリピンの経済・不動産動向を調査したもので、今回で第4版となる。.

世界貿易の不確実性にもかかわらず、東南アジアは依然として世界で最も急成長している地域のひとつであり、2025年には4.8%拡大し、2026年には4.3%拡大すると予測されている。.

底堅い国内消費、インフレの緩和、緩やかな金利が引き続き地域の成長を支えている。サプライチェーンの多様化、都市化の進展、持続的な海外直接投資といった構造的な要因が、東南アジアの長期的な不動産ポテンシャルを高めている。.

このような地域的背景の中で、シンガポールは東南アジアで最も透明性が高く、制度が整備された不動産市場であり、そのセーフヘイブンとしての地位、安定した通貨、グローバルな接続性から恩恵を受けている。.