ソート・リーダーシップ

業界のリーダーや専門家が不動産市場の動向、資金の流れ、新たなビジネスチャンスについて議論した先日のAPREAシンガポール会議の主な内容を紹介する。ディスカッションでは、目先の不確実性が認識される一方で、次の成長段階に向けたポジショニングが重視された。これらのハイライトは、現在この地域全体の投資戦略を形成している中核的テーマを捉えたものである。.

キーポイント

• 2025年第4四半期の発売戸数は前四半期比37.2%減の2,632戸、新築住宅販売戸数は前四半期比10.6%減の2,940戸であった。.
• 2四半期連続で増加した後、2025年第4四半期の二次販売台数は前四半期比8.7%減少し、3,759台となった。.
• シンガポール人による非土地付き住宅販売総戸数は前四半期比15.5%減の4,900戸、シンガポール永住権保持者（PR）向け販売は前四半期比1.5%減の929戸と小幅に縮小した。.
• サヴィルズの高級非土地付き民間住宅プロジェクトのバスケットでは、2025年第4四半期の価格は前期比0.5%上昇し、1平方フィート当たりS$2,640となった。.
• 2022年半ばに始まった全島的な価格の大幅なリセッ トに続き、より広範で市場全体的な価格の再引き下げが起こる までには、あと1～2年かかるだろう。2026年には、RCR（Rest of Central Region）およびCCR（Core Central Region）の一部で再価格決定が行われる可能性がある。全体として、2026年の民間住宅価格は約3%上昇すると予想される。.

キーポイント

• 年末の祝祭期間や海外駐在員・留学生の流入鈍化などの季節要因により、2025年第4四半期の全島リース契約高は前四半期比27.4%の大幅減となった。減少幅はセグメントや地域を問わず広範に及んだ。.
• 賃貸活動の低迷と連動して、島全体の非土地付き民間住宅物件の賃料は、賃貸可能な住戸の空室ストックの大きさを反映し、下落圧力にさらされた。.
• 2025年の小幅な前年比プラスが2026年のベースラインとなる。新規竣工戸数は約6,083戸と、2025年の比較的少ない供給戸数とほぼ同水準で堅調に推移すると予想されるため、2026年前半の賃料は、特に空室率が6.5%を下回らなければ、概ね堅調に推移すると思われる。地元住民や永住権保持者のマイホーム完成待ちを中心とした中間賃貸需要が、海外からの移住者の減少による賃貸需要の軟化を相殺する可能性がある。全体として、2026年の土地付きでない民間住宅の賃料はほぼ横ばいと予測される。

キーポイント

• 小売売上高（自動車を除く）は10月、11月ともに増加し、食品・飲料（F&B）売上高は10月に増加に転じた。.
• 2025年下期には状況が改善したものの、2025年上期の需要の軟化が全体的な業績の重荷となり、2025年第4四半期の島全体の小売業の空室率はほぼ横ばいとなった。.
• サヴィルズの商業施設バスケットによると、オーチャードと郊外の両エリアの平均月間賃料は前年比（前期比）で小幅な伸びを記録した。.
• 逼迫した供給パイプラインと持続的な観光回復に支えられ、特にプライム・ショッピング・エリアの稼働率と賃料は、今年1%から2%の緩やかな上昇が見込まれる。郊外型モールについては、プライムモールの空室が低水準で推移しているため、賃料は同程度の上昇が見込まれる。

キーポイント

• 2025年の工場・倉庫スペースのリース契約件数は小幅に増加し、サヴィルズのプライム倉庫・ロジスティクス賃料のバスケットはより高い伸びを記録した。これとは対照的に、複数ユーザー向けの優良工場スペースの賃料の伸びは引き続き緩やかであった。.
• 慎重な投資家心理が持続し、地層工業の売上が重荷となり、2025年の工業投資売上総額の減少につながった。.
• サヴィルズのバスケット内では、残存借地期間が短い工業用資産への旺盛な需要が、30年リースホールドの工業用不動産の価格上昇を加速させた。逆に、フリーホールドおよび60年リースホールドの工業用不動産の価格上昇は鈍化した。.
• ビジネスパーク部門では賃料の伸びがやや強まったが、2025年のハイスペックな工業用スペースでは賃料の伸びが抑えられた。.
• 地域のサプライチェーンは、最近の米国の関税や、近隣諸国でのコスト優位性を求める企業によって、引き続き再構築されている。このような背景から、2026年には一般的な倉庫スペースの賃料の伸びは緩やかになると予想される一方、複数利用可能な工場スペースの賃料は費用対効果の高さから上昇すると予測される。.

キーポイント

• 企業はオフィス立地戦略において「質への逃避」アプローチを採用するようになり、AAAグレードのオフィスは、新規の一流スペースの逼迫したパイプラインに支えられ、吸収され続けた。.
• サヴィルズのデータによると、2025年第4四半期のCBDグレードAオフィスの空室率は、前期比0.3ポイント（ppt）低下し、6.7%となった。通年では、空室率は1.3pts低下し、2024年に記録した1.5ptsの上昇を逆転した。.
• 新規オフィス開発のパイプラインが限られており、空室率が低いことから、CBDグレードAオフィスの平均賃料は7四半期連続で上昇を続け、2025年第4四半期には前期比0.3%増の1平方フィート当たりS$9.96となった。2025年通年のオフィス賃料は1.8%上昇し、2024年の1.1%上昇を上回った。.
• 2026年と2027年については、グレードAのCBD賃料は軒並み上昇すると予想される。Aグレードのオフィススペースは、財務体質の強い大企業やファミリーオフィスによって支配される一方、Aグレード以外のオフィススペースは、時間の経過とともに再開発されるか、より大きなマージンプレッシャーに直面する小規模なサブグループの業種によって構成されるため、空室レベルが上昇することが予想されます。2026年のAグレードオフィス賃料は+2%と予想する。.

キーポイント

• シンガポールの不動産投資売買は2025年最終四半期を終了し、取引総額は$109.7億となった。これは前四半期比3.3%の減少であったが、活動レベルは依然として底堅い。なお、第3四半期のベースはS$113.5億と高水準であった。.
• S-REIT、機関投資家、個人富裕層からの投資活動は、資金調達コストの低下と大半の不動産セグメントにおける堅調なファンダメンタルズに支えられ、引き続き健全であった。加えて、トランプ米大統領による関税の影響は、当初の予想より軽微であった。.
• 2026年の投資販売市場の見通しは、単に金利の動向によって形作られるだけではない。流動的で不安定な地政学的動向は、ますます複雑さを増している。このような状況を踏まえ、2026年の投資売却額予想は2025年の水準と同水準の約1,600億円から3,400億円に据え置く。現物資産のうち、今年パフォーマンスが向上しそうなセクターは、オフィス、小売、再開発の可能性のある不動産などである。.