注目の洞察

自然に基づく解決策（NbS）とは、気候、社会、経済的課題に対処するために、自然のシステムに働きかけ、強化する行動である。NbSには、屋上緑化、レインガーデン、透水性舗装のような現場での対策から、湿地再生、マングローブの再生、都市林のような大規模な介入まで含まれる。NbSは、気候変動の影響に対する回復力の向上、生物多様 性の強化、人々に緑地を提供するなど、さまざまな便益を もたらし、幸福にプラスの影響を与える。急速な都市化と気候変動リスクが集中するアジア太平洋地域では、NbSは、環境と社会にプラスの成果をもたらすと同時に、実物資産を将来にわたって保全するために不可欠である。.

不動産セクターは、きれいな水や気候の調節のために、安定的に機能する自然システムに深く依存している。気候変動の影響が頻度と強度を増すにつれて、この依存性は、洪水、地滑り、干ばつ、熱ストレス、生態系の劣化といった、資産のパフォーマンスと価値を直接的に低下させる重大なリスクに転化する。.

現場レベルでは、都市のNbSは測定可能な利益をもたらす。屋上緑化や壁面緑化は、建物を断熱し、都市のヒートアイランド現象を緩和することで、エネルギー需要を削減する。レインガーデンやバイオスウェールは、雨水管理を改善し、洪水リスクを低減し、維持管理コストを削減する。例えば、バンコクの湿地帯や屋上農園は、地表の気温を数度下げると同時に、流出水を最大85%削減することが実証されている。このような対策は、運用コストを削減するだけでなく、厳格化する建築基準やESGの要件を満たし、グリーンファイナンスへのアクセスを可能にする。.

個々の資産だけでなく、ランドスケープ・スケールのNbSも長期的なレジリエンス（回復力）にとって極めて重要であり、すでに地域全体でいくつかの優れた事例が見られる。ベトナムとフィリピンでは、海岸線に沿ってマングローブを復元することで、自然の洪水防御を実現すると同時に、地元の生活を支えている。同様に、マニラ湾周辺の湿地帯の再生は、年間投資コストの30倍以上の価値を持つ洪水防御を実現している。このような生態系レベルの介入は、流域や都市地域全体を保護し、間接的にAPAC地域全体の実物資産の価値と存続可能性を守っている。.

重要なことは、NbSの統合が具体的な財務的プラス面を生み出すという、不動産市場からの証拠である。強力なグリーン・クレデンシャルと自然へのアクセスを持つビルは、常に5-10%の賃貸・売買プレミアム、より高い入居率、保険コスト上昇に対するより高い耐性を要求する。気候変動リスクによって、耐震性のない不動産が座礁資産と化す恐れのあるこの地域では、NbSは防御戦略であると同時に競争優位の推進力として台頭してきている。.

NbSの統合を開始するには、資産所有者は段階的かつ実践的なアプローチをとるべきである：

1. ビジネスケースの構築 - サイト固有の気候・自然関連リスクを評価し、業務節約、資産価値向上、資金調達の機会を定量化する。.
2. 部門を超えたチームの参加 - ビジネスケースの初期段階から、財務、エンジニアリング、オペレーションを含む組織全体からの賛同を得ることで、実現可能性を最大化する。.
3. 好奇心を持って小さく始める - モジュール式レインガーデン、垂直緑化、屋上緑化など、現場でのソリューションを試験的に導入する。このような低コストの介入策は、コンセプトを実証し、規模拡大の機運を高める。.
4. インパクトのためのコラボレーション - 政府、NGO、学術機関と提携し、プロジェクトを共同設計し、技術的専門知識を利用し、規制上のインセンティブに合わせる。.
5. 複数の利益を生み出すデザイン - 限られた都市空間の中で、冷房、洪水管理、生物多様性、コミュニティ価値を提供する多機能NbSを優先する。.
6. 成功を測る - NbSプロジェクトの価値を完全に把握するためには、定性的・定量的ツールの両方を活用し、従来の指標を超えて成功を測定する準備が必要である。. 

自然をベースとしたソリューションは、もはやオプション的な機能強化ではなく、アジア太平洋地域の不動産資産の回復力、パフォーマンス、長期的な収益性の中核をなすものです。現場での小規模な設計から景観レベルの生態系回復まで、NbSは不動産ポートフォリオを気候変動への対応、規制の変化、投資家の期待に合致させるための費用対効果の高い方法を提供します。今、行動を起こす不動産オーナーは、高まる気候変動リスクから身を守るだけでなく、自然に配慮した未来対応型経済の最前線に立つことができる。.

詳細については、APREAの“アジア太平洋地域のリアルアセットにおけるネイチャー・ベース・ソリューション・プレイブック”「本書は、不動産業界の長期的価値を引き出し、レジリエンスを強化するためにNbSを組み込むためのビジネスケースと戦略的フレームワークについて詳述した包括的なガイドである。.

論文の著者

ハンブルグにあるGARBEのROOTS開発は、ドイツで最も高い木造ハイブリッド高層ビルとして、持続可能な都市デザインの水準を引き上げた。2024年第1四半期にハーフェンシティに完成した19階建てのビルは、プレハブ木材とコンクリートコアを組み合わせ、構造上の安全性、材料効率、二酸化炭素削減のバランスを実現している。複合用途プログラムと自然素材の革新的な使用により、ルートは高密度で低炭素な生活の青写真を提供し、持続可能な建設における木材の役割の高まりを反映している。.

BOMA BEST 2024 ビルディング・レポートは、イノベーション、持続可能性、そして人々が住み、働き、遊ぶためのより良い空間づくりへのコミットメントを原動力とする、商業用不動産セクターの変革と進歩の1年を反映している。.

BOMA BESTは、ビル性能の向上に引き続き注力し、健康、効率性、地域社会の福祉を最優先とするスマートテクノロジーと持続可能な戦略を物件に導入させることに力を注いでいます。本レポートは、ビルとは人が設計し、維持管理し、運営するものであるというシンプルな真実を浮き彫りにしています。.

キャピタランド・インベストメント（CLI）は、サステナビリティが不動産における長期的な価値創造の重要な柱となる中、グリーン資本支出の財務的影響を厳密に評価する独自のRoS（Return on Sustainability）フレームワークを開発した。.

データ主導の意思決定ツールとして設計されたRoSフレームワークは、財務パフォーマンスに影響を与える8つの主要変数（グリーン資本支出（設備投資）、光熱費の節約、炭素コストの削減、賃貸料、リース期間の延長、金利の低下、保険料の削減、資産評価の向上）を評価する。リスクとリターンの両方を定量化することで、このモデルは、持続可能性への取り組みが引き出すことのできる具体的な価値について、アセットマネージャーに全体的な視点を提供する。.

RoSフレームワークは、単なる報告指標にとどまらず、資本配分の羅針盤として機能し、投資、資産レベルの予算、資産強化イニシアチブまたは再開発の費用便益分析に関する意思決定の指針となる。規制基準、投資家の期待、気候変動への耐性が急速に進化している環境において、持続可能な投資に対する財務ケースを評価するための構造化された手法を持つことは、単に慎重であるだけでなく、必要不可欠である。CLIのRoSフレームワークは、環境責任と財務説明責任のギャップを埋め、持続可能性に関する意思決定が、環境上の意図と財務規律に基づいたものであることを保証します。.

世界の不動産セクターは、総排出量の約40%を占め、脱炭素化への圧力が高まっている。 ⁽¹⁾. .2050年のネット・ゼロ目標が間近に迫る中、投資家と資産運用会社は、進化するESG基準に早急に対応しなければ、遅れをとるリスクがある。.

ヨーロッパ規制のリーダーシップと標準化

欧州は厳格な規制フレームワークでESG統合をリードしている。持続可能な活動のためのEU分類法 ⁽²⁾ は、環境的に持続可能な投資に対する明確な分類システムを提供し、グリーン不動産への資本配分を誘導する。さらに、グローバル不動産サステイナビリティ・ベンチマーク（GRESB）もある。 ⁽³⁾-元々はヨーロッパで開発されたものであるが、ESGパフォーマンス測定ツールとして広く受け入れられ、世界中の投資意思決定を形成している。.

GRESBの影響力は欧州にとどまらず、特にアジア太平洋（APAC）地域にも及んでおり、ANREVとの共同調査では、GRESBのスコアが高いほど財務業績が好調であるという相関関係があることが判明した。このことは、APAC全域の投資家やデベロッパーに、サステナビリティ・ベンチマークを資産運用に統合し、ESGの開示とコンプライアンスを強化するよう促している。.

米国市場主導のESG導入

欧州の規制第一主義とは異なり、米国の不動産セクターは市場のインセンティブと投資家の需要によって動いている。インフレ削減法（2022年）は建物の効率化と再生可能エネルギーの導入を促進し、主要都市は厳しい地方政策を導入している。ニューヨーク市の地方法97 ⁽⁴⁾ は、2030年までに建築物の排出量を40%削減することを義務付けており、違反した場合は多額の罰金が科せられる。.

規制を超え、ブラックロックやブルックフィールドなどの大手機関投資家は、ESG原則を不動産ポートフォリオ戦略に組み込んでいる。エネルギー効率の高いスペースにプレミアムを支払うテナントの意欲が高まっていることは、市場が主導する持続可能性へのシフトをさらに浮き彫りにしている。.

アジア先進国市場と新興国市場の多様な戦略

アジアの不動産ESG動向は地域によって異なる。中国は2060年のカーボンニュートラル目標の一環として、大規模で持続可能な都市開発に注力している。日本と韓国は、スマートグリッド技術とAIを活用したエネルギー管理により、効率と排出量の追跡を改善している。.

経済が発展途上にある東南アジアでは、持続可能性への取り組みを加速させるために、国際的な金融支援が重要な役割を果たしている。例えばシンガポールでは、投資家が気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）に資産を合わせることで、グリーン認証ビルが急成長している。 ⁽⁵⁾ および科学的根拠に基づく目標（SBTi） ⁽⁶⁾ 透明性とグローバル・コンプライアンスを向上させるための提言。.

持続可能な不動産へのグローバルシフト

地域差はあるにせよ、不動産におけるESGの統合は世界的な急務となりつつある。投資家、デベロッパー、アセットマネージャーは、持続可能性がますます重視される市場において、物件の競争力を確保しながら、進化する基準をナビゲートしなければならない。.

不動産業界のリーダーたちは、先手を打つために積極的に行動しなければならない：

• エネルギー監査と効率アップグレードの実施
• 建物の改修と再生可能エネルギーの統合に投資する。
• グローバルに認知されたESGベンチマークに資産を合わせる

不動産業界がネット・ゼロの未来に向かう中、持続可能性を受け入れる企業は、長期的な資産価値を守り、市場での地位を強化することができる。地域的なアプローチからグローバルに統合されたESG戦略への転換はすでに始まっている。.

参考文献

1. 1.国際エネルギー機関（IEA）。建築部門のエネルギー消費と排出量。から取得： https://www.iea.org/topics/buildings
2. 欧州委員会(2022).持続可能な活動のためのEU分類法.から取得： https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/tools-and-standards/eu-taxonomy-sustainable-activities_en
3. GRESB.(2023).APACにおけるESGと財務パフォーマンスに関するANREV-GRESB共同研究。から取得： https://www.gresb.com/nl-en/anrev-gresb-on-the-influence-of-esg-performance
4. ニューヨーク市長持続可能性オフィス.(2019).2019年地方法第97号から取得： https://www.nyc.gov/site/sustainablebuildings/ll97.page
5. 気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）。TCFDについて.から取得： https://www.fsb-tcfd.org/about
6. 科学的根拠に基づく目標イニシアティブ（SBTi）。(2023).SBTiについて.から取得： https://sciencebasedtargets.org/about-us

河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー。