北京のオフィス市場では、今後3年間で約317万平方メートルの新規供給が見込まれており、そのうち最大150万平方メートルが2021年に供給される予定である。供給の急増と世界経済の逆風が続く中、 オフィス空室率は全体的に上昇傾向を続け、賃料水準には下落圧力がかかると予想される。しかし、 長期的には、新規供給の波が収まり、サービス業の拡大・開放や北京自由貿易区の発展による恩恵が徐々に現れるにつれ、関連する金融・ハイテク産業における賃貸需要が再び高まり、北京のオフィス市場にはさらなる発展の機会が訪れると予想される。.
概要
2020年の最終月、世界経済の好転を受け、金融市場はリスクオン・モードに転じました。新型コロナウイルスワクチンの普及見通し、米国の超党派による財政刺激策合意、そしてブレグジット後の英国とEUの貿易協定の締結は、センチメントに必要な刺激を与え、不動産株が好調な状態で取引を終える勢いを維持しました。しかしながら、2020年を通して不動産株は、テクノロジー株や製薬株に支えられた株式市場全体に対して低迷を続けました。不動産サイクルは、歴史的に経済回復よりも遅れて推移するとはいえ、最終的には危機からの脱却へと進むでしょう。しかし、この危機は、この地域の揺るぎない構造的ファンダメンタルズに支えられ、より長期にわたるものとなるでしょう。.
概要w
2020年の最終月、世界経済の好転を受け、金融市場はリスクオン・モードに転じました。新型コロナウイルスワクチンの普及見通し、米国の超党派による財政刺激策合意、そしてブレグジット後の英国とEUの貿易協定の締結は、センチメントに必要な刺激を与え、不動産株が好調な状態で取引を終える勢いを維持しました。しかしながら、2020年を通して不動産株は、テクノロジー株や製薬株に支えられた株式市場全体に対して低迷を続けました。不動産サイクルは、歴史的に経済回復よりも遅れて推移するとはいえ、最終的には危機からの脱却へと進むでしょう。しかし、この危機は、この地域の揺るぎない構造的ファンダメンタルズに支えられ、より長期にわたるものとなるでしょう。.
上場不動産
GPR/APREA上場不動産コンポジット指数は12月に1.6%のリターンを記録し、中国と香港の低迷が不動産セクターの重しとなり、アジア太平洋地域の株式市場とREIT市場の両方を下回りました。アジア太平洋地域の主要銘柄の中で、中国と香港の不動産株は、政策リスクがバリュエーションへの重しとなったため、年間ベースで最大の下落率を記録しました。開発業者に対するいわゆる「3つのレッドライン」規制に加え、中国本土の規制当局は、住宅ローン融資の抑制など、不動産セクターへの銀行融資を制限するための更なる措置を講じており、これは意図せずして住宅購入を抑制することにつながるでしょう。.
REIT
対照的に、GPR/APREAコンポジットREIT指数で追跡されているアジア太平洋地域のREITは、12月に5%以上上昇し、幅広い分野で上昇しました。しかし、それでもアジア太平洋地域のREITは2020年に成長領域に入るには至りませんでした。.
特に、よりリスクの高いセグメントへの回帰により、小売業は12月に6.5%増加しました。年間ベースでは、ホテルREITが最も大きな縮小を記録し、2020年全体で21.1%減少しました。これは、投資家が物流とデジタル資産への安全資産の流入を背景に、同時期に20%以上の利益を記録した産業セクターの好調なパフォーマンスとは対照的です。.
12月の上昇は各国で概ねプラスでしたが、感染再拡大がセンチメントを悪化させたタイは例外でした。タイも同様に感染者数の増加に見舞われたにもかかわらず、J-REITは依然として上昇を維持しました。政府は12月に73.6兆円に上る新たな景気刺激策を発表し、新型コロナウイルス危機による不況からの脱却に向けた決意を示しました。これは、過去2回の景気刺激策で計上された200兆円超の予算に続くものです。.
一方、韓国は、この地域におけるREITの成長を牽引する存在として台頭しています。ESRケイマン・リミテッドは、2020年12月23日にESRケンドール・スクエアREITの韓国総合株価指数（KOSPI）への上場を発表しました。これは、韓国で初めて機関投資家向け優良物流資産に特化したREITの上場となります。.
GPR/APREA指数シリーズの最新の四半期リバランスに伴い、インドとフィリピンの証券取引所への新規上場を含む11のREITが追加されました。また、産業セクターの銘柄数も拡大しました。.
見通し
パンデミックによって弱体化した経済活動を支えるため、金融政策は引き続き緩和的な姿勢を維持すると予想されています。これは歴史的にREITのバリュエーションを押し上げてきました。世界がワクチン接種の拡大を続けるにつれ、この地域の小売・オフィスセクターにはさらなる上昇余地が期待され、国境再開の見通しも高まっています。しかしながら、不確実性に新たな潮流をもたらす変異株の出現は、期待感を抑制する可能性が高いでしょう。これは、ポートフォリオのヘッジとして機能してきた「アンチパンデミック」産業REITの上昇を引き続き後押しするでしょう。.
利回りを求める投資家は不動産資産への関心をさらに強める一方、より高いリターンを約束するファンドはリスク曲線の上位へと押し上げられることになるだろう
「低金利が長期化する」。世界金融危機後の経済サイクルのほぼ全期間を通じて、金利見通しは下方修正され続けてきたか、あるいは金利上昇への期待は遥か先へと先送りされてきた。新型コロナウイルスの影響により、システムに注入された巨額の流動性を考慮すれば「もし」という大きな条件付きではあるが、インフレが抑制されれば、その「先」はさらに遠のくことになるだろう。.
これは不動産業界にとってどのような意味を持つのでしょうか？Preqinの 代替案の未来 民間不動産運用資産（AUM）は、2020年の1兆4,000億1,050万から、2025年には1兆4,000億1,240万に拡大すると予測されている（図1）。 これは、オルタナティブ資産全体の運用資産残高（AUM）に対する当社の年平均成長率（CAGR）予測である9.81％を下回るものの、不動産AUMの年間3.41％の成長率は、小売およびオフィスという2大資産クラスにおいて需要の不透明な時期が予想される市場環境という文脈で捉えるべきである。.
オフィス賃料の下落が続く中、テナントはより良い移転の選択肢を求め、当月のリース市場は活況を呈した。しかし、地主はテナント確保のため、アプローチをさらに軟化させ、より現実的なリース条件の交渉姿勢を採用したため、大半のテナントはリース契約を更新する傾向にあった。その結果、グレードAオフィスの新規取得は、特にCBDエリアにおいて、当月は異例の低水準となった。.
厳しい経済環境の中,
オフィス賃料の下落が続く中、テナントはより良い移転の選択肢を求め、当月のリース市場は活況を呈した。しかし、地主はテナント確保のため、アプローチをさらに軟化させ、より現実的なリース条件の交渉姿勢を採用したため、大半のテナントはリース契約を更新する傾向にあった。その結果、グレードAオフィスの新規取得は、特にCBDエリアにおいて、当月は異例の低水準となった。.
厳しい経済環境の中、テナントにとってコスト競争力は依然として喫緊の課題である。そのため、2021年に向けても分散化の傾向が続くと予想される。また、コロナウイルスによる不況の影響を大きく受けた中小企業を中心に、柔軟な賃貸オプションを積極的に検討する企業が増えるため、コワーキングスペースに対する需要も高まると予想される。.
タイが新型コロナウイルス感染症（COVID-19）対策として非常事態宣言を発令してから、1か月以上が経過した。 世界的なパンデミックによりタイ経済は深刻な打撃を受け、タイ中央銀行は2020年のGDP成長率見通しを、従来の2.81％から5.31％のマイナスへと下方修正せざるを得なくなった。 現在、これまでにない大規模な「職場実験」の一環として、様々な組織がこの危機にどう対応しているか、その多様な姿が見て取れる。一部の企業では…
タイが新型コロナウイルス感染症（COVID-19）対策として非常事態宣言を発令してから、1か月以上が経過した。 この世界的なパンデミックはタイ経済に深刻な打撃を与え、タイ中央銀行は2020年のGDP成長率見通しを、従来の2.81％から5.31％のマイナスへと下方修正せざるを得なくなった。 現在、これまでにない大規模な「職場実験」の一環として、様々な組織が危機にどう対応しているか、その多様な姿が見て取れる。.
一部の企業では、従業員をオフィス出勤と在宅勤務の間でローテーションさせるなど、勤務形態を柔軟に調整しています。また、全従業員を在宅勤務に切り替えている企業もあります。 これは、組織と従業員の働き方に劇的な影響を与えました。特に、職場環境の変化に対して比較的抵抗感が強かった国においては、その影響は顕著です。また、COVID-19がオフィス不動産市場に及ぼす長期的な影響について、多くの疑問や見解が飛び交っており、中にはオフィスの終焉を断言するような過激な意見さえ見られます。.
ナイトフランクおよびピープルスペース・タイランドでは、以下の動向が、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響を受けてワークプレイスのあり方を形作るものと考えています。 COVID-19によって、オフィスが完全に一変したり、消滅したりすることはおそらくないでしょう。パンデミックは、これまでの市場動向の一部に対してより厳しい検証や変化をもたらすものの、その最も大きな影響は、主要なオフィス市場参加者の多くにおいてすでに進行していたトレンドを後押しし、加速させることにあると考えられます。.
“「ウイルス関連の規制が緩和されれば、抑えられていた需要が一部解放されると予想されますが、これはパンデミックや長期にわたる在宅勤務の経験を経て変化した消費者の嗜好を反映したものであり、各企業はそれぞれ異なる対応を取るでしょう。」”
アジア太平洋地域の不動産市場は比較的堅調に推移し、米中間で第1段階の貿易合意が締結されたことから、我々は2020年を慎重な楽観論を持って迎えました。 しかしその後、新型コロナウイルスの感染拡大が市場を混乱に陥れ、それにより我々のこれまでの予測の多くが狂わされた。今年はパンデミックが支配的な年となり、様々な不動産資産クラスの動向やパフォーマンスは、ウイルスによる影響の度合いに左右されることとなった。 本レポートが指摘するように、地域や物件タイプを問わず、ロックダウンや規制、それに伴う景気低迷の影響を受けてきました。しかし、2021年とそれに伴う回復の可能性を見据えるにあたり、今後の動向を予見させる6つのトレンドをご紹介します：
アジア太平洋地域の不動産市場は比較的堅調に推移し、米中間で第1段階の貿易合意が締結されたことから、我々は2020年を慎重な楽観論を持って迎えました。 しかしその後、新型コロナウイルスの感染拡大が市場を混乱に陥れ、それにより我々のこれまでの予測の多くが狂わされた。今年はパンデミックが支配的な年となり、様々な不動産資産クラスの動向やパフォーマンスは、ウイルスによる影響の度合いに左右されることとなった。 本レポートが指摘するように、地域や物件タイプを問わず、ロックダウンや規制、それに伴う景気低迷の影響を受けてきました。しかし、2021年とそれに伴う回復の可能性を見据えるにあたり、今後の動向を予見させる6つのトレンドをご紹介します：
開発中のワクチンの治験成功によりパンデミック終息への期待が高まり、アジア太平洋地域の不動産株は11月に2ヶ月連続の下落から反転しました。ジョー・バイデン氏の勝利により地政学的環境の安定化への期待が高まる中、世界最大の貿易協定も11月に締結されました。ASEAN諸国、オーストラリア、中国、日本、韓国、ニュージーランドを含むアジア太平洋地域の15カ国が東アジア地域包括的経済連携（RCEP）への参加を表明し、この協定がパンデミック後の復興において果たす重要な役割を浮き彫りにしました。.
開発中のワクチンの治験成功によりパンデミック終息への期待が高まり、アジア太平洋地域の不動産株は11月に2ヶ月連続の下落から反転しました。ジョー・バイデン氏の勝利により地政学的環境の安定化への期待が高まる中、世界最大の貿易協定も11月に締結されました。ASEAN諸国、オーストラリア、中国、日本、韓国、ニュージーランドを含むアジア太平洋地域の15カ国が東アジア地域包括的経済連携（RCEP）への参加を表明し、この協定がパンデミック後の復興において果たす重要な役割を浮き彫りにしました。.
上場不動産
GPR/APREA上場不動産総合指数は11.4%のリターンを上げ、アジア株式市場をアウトパフォームしました。アジアの大部分の地域、特に新興東南アジアの不動産株は上昇しました。タイは内乱の継続にもかかわらず、アジア最大のリターンを記録しました。オーストラリアはビクトリア州でのロックダウン緩和を受けて上昇しました。香港と中国も、世界第2位の経済大国である香港の回復継続を示唆する好調なデータを受け、上昇しました。消費者支出は着実に回復し、10月の工業生産は予想を上回るペースで増加しました。香港の中央銀行は11月、経済の勢いを維持するため、金融システムへの流動性供給を強化しました。.
REIT
GPR/APREAコンポジットREIT指数に連動するアジア太平洋地域のREITは、9.7%上昇して取引を終えました。同様に、この回復はパンデミックの影響を最も受けたセクターが主導しました。.
小売REITが最も高い上昇率を記録し、次いでホスピタリティREITが上昇しました。これは、両セクターともワクチン接種の恩恵を最も受けやすいと見込まれるためです。オフィスREITも、景気敏感株へのローテーションを背景に上昇しました。一方、産業REITは今回の上昇から大きく外れました。.
この地域の大部分の証券取引所において、REIT銘柄は2桁の上昇を記録しました。タイの構成銘柄が上昇を牽引し、同国が60日間の旅行ビザを通じて全ての観光客に国境を再開したことで、小売およびホスピタリティREITが楽観的な見方の高まりから反発しました。オーストラリアでも、ロックダウンの緩和が小売REITの上昇を後押ししました。.
見通し
パンデミック前の高水準への回復には、工業セクター以外の持続的な回復が依然として不可欠です。小売業とホスピタリティセクターはパンデミック前の高水準を回復し続けるものの、完全な正常化への道筋が不透明なため、その道のりは依然として不安定な状況が続くと予想されます。ワクチン試験の進展に対する熱狂は徐々に織り込まれつつありますが、投資家は短期的な見通しに依然として慎重な姿勢を崩していないため、当面は短期的な動向に焦点が当てられるでしょう。それでも、ワクチン関連の楽観的な見方は12月まで続くと予想しています。これまでのところ、リスク資産への回復が広がっていることは、投資家が少なくとも見通しは明るいと考えていることを示しています。現在、政治的な駆け引きによって停滞している米国の景気刺激策と、予想を上回るアジア太平洋地域の第3四半期GDP成長率は、センチメントを牽引する要因となり、依然として市場を支える可能性があります。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
