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无论发生什么，房地产投资者都需要具有创新精神和适应能力，制定与这些结构性变化相适应的投资策略。.

新冠疫情已将世界推入有史以来最动荡的时期之一。黄金价格屡创新高，股市波动剧烈，全球各国政府债券收益率依然低迷。然而，即便在这样的背景下，我们预测房地产投资仍将保持吸引力，这得益于其波动性低于其他资产类别、长期直接投资带来的丰厚回报历史，以及至关重要的——在全球601万亿只债券收益率低于11万亿，超过1万亿只债券收益率为负的情况下，房地产投资依然能够创造收益。.

对于服务业而言，国内辅助人员队伍的壮大将带动办公空间需求的增长。制造业、仓储业和服务业的本地化就业增长也将提升对其他类型房地产（包括住宅和医疗保健地产）的需求。此外，国际房地产投资也将迎来间接机遇。作为本地化程度提高的替代方案，跨境房地产投资能够提供全球多元化投资机会，并为实现收入目标提供更多选择。.

民族主义和贸易战的兴起早已初露端倪，而疫情导致的商业活动中断和海外旅行受限，只会加速这一趋势。这引发了关于“回流”（将海外业务迁回国内）、“在岸化”（将供应链转移到国内）和“近岸化”（将业务转移到离家更近的地方）的讨论。某些类型的房地产市场也将因此蓬勃发展。物流行业面临着额外的用工需求，这转化为更为强劲的投资需求。.

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这为《财富报告》的读者带来了诸多机遇，例如全球人口结构向着更长寿、更健康生活趋势发展所带来的投资潜力（我们在第10页的深度访谈中对此进行了详细探讨），以及具有前瞻性的房地产投资者和房东如何利用人们对能够提升生产力的“健康”办公空间的需求获利（我们在第76页对此进行了讨论）。与此同时，“回馈社会”对于超高净值人士群体而言也日益重要，我们在第86页介绍了三位杰出的慈善家，他们的善举惠及了众多不同的事业。.

作为《财富报告》的核心支柱之一，我们独有的财富规模模型（详见第18页）显示，全球财富持续增长，尤其是在亚洲经济中心。私人资本的增长正对全球房地产市场产生显著影响。.

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疫情对主要零售市场造成了严重冲击，租金波动幅度从雅加达的-41.61万亿至广州的+2.61万亿不等。在雅加达，由于严格的社交隔离措施和商场营业时间限制，业主面临租金减免的压力，许多业主将租金削减了一半。在中国，零售客流量有所恢复，广州和上海的租金分别上涨了2.61万亿和0.51万亿，而北京和深圳的租金则分别下降了2.81万亿和1.51万亿。越南零售市场表现出韧性，2020年第四季度商品和服务零售总额环比增长5.61万亿。胡志明市和河内的租金分别上涨了2.11万亿和0.11万亿。. 

物流市场展现出极强的韧性，并将继续成为该地区关注的焦点，租赁市场波动幅度从上海的-0.41万亿吨到新加坡的+7.31万亿吨不等。疫情加速了零售业向线上转型，物流资产成为主要受益者。在新加坡，大多数仓库已满负荷运转，传统厂房空间也出现了一些溢出需求。在中国，受国内消费和电子商务增长的推动，对现代化物流设施的需求正在迅速扩张。北京（+0.71万亿吨）、上海（-0.41万亿吨）、深圳（+2.41万亿吨）和广州（+3.01万亿吨）均已进入早期上涨阶段。.

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受经济疲软及传统淡季影响，香港岛甲级写字楼租赁需求在12月依然疲软，但专业服务行业——尤其是金融和法律服务行业——在中央商务区的高端写字楼中承租了办公空间，为整体市场注入了活力。 两家中国内地金融机构——东莞银行和方源资本——租赁了国际金融中心二期的一整层，该楼层此前由野村控股占据。 医疗企业也在核心区扩大了业务版图。一家医疗中心租下了皇后大道中9号的整层顶楼，以满足日益增长的医疗保健和健康需求。 鉴于经济形势疲软，部分租户退租了更多办公空间。鉴于港岛区当前高达7.81%的空置率，我们预计部分业主将放宽态度，更愿意进行协商。.

九龙 12 月份，九龙的租赁活动持续放缓。 新租约交易量较上月下降20%。大部分租赁活动集中在九龙东，月租金低于每平方英尺$25港元。尽管大多数行业都深受新冠疫情影响，但物流业依然表现强劲，成为此次疫情中的赢家之一。 一些物流公司利用市场低迷的这一黄金机会，扩大了业务规模，并升级了工作环境和办公地点。 近期一个引人注目的例子是物流巨头DHL的搬迁。该公司搬离了Megabox，在观塘的顶级甲级写字楼国际贸易大厦租下91,015平方英尺的空间，这使其成为2020年迄今为止市场上的最大新租约。在审视其办公需求后，DHL 决定调整工作模式，采用敏捷办公方式，以实现办公空间的优化。 受疫情及经济不确定性影响，租户在九龙地区仍将对成本敏感，并寻求高性价比的选项。鉴于传统节日临近且新冠疫情形势持续不稳，我们预计租赁需求将保持疲软，当前低迷的租赁成交量至少将持续至农历新年。.

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在本期（2021年1月刊）中，我们将带您了解本地商业房地产市场的最新动态，并展望该行业在2021年的发展前景。.

  • 尽管预计今年将逐步恢复办公室办公，但办公楼市场可能无法立即恢复到疫情前的繁荣景象，因为不确定的全球商业环境在短期至中期内仍可能继续影响企业的扩张决策。 不过，随着美国新政府推行较不保护主义的政策，办公楼市场有望受益于IT-BPM行业的预期增长。.
  • 这种新型新冠变异毒株再次引发了人们的担忧，并进一步延缓了国际旅行的恢复。随着该国在主要城市和旅游目的地延长了更为严格的社区隔离措施，这也被认为会抑制国内旅游，从而使旅游业的前景更加不明朗。.
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2020 年第四季度是一个关键的季度，因为与前几个季度相比，这一季度的租赁指标趋势良好，标志着复苏势头。在 COVID 颠覆工作场所玩法的变革时代，租赁趋势和占用者战略正在经历快速转变，并将对市场活动产生影响。尽管 COVID 的情况在不断变化，占用者也在继续评估他们的房地产投资组合并规划他们的空间需求，但几乎所有城市的市场活动水平都有所提高，扩张驱动的需求也在某种程度上卷土重来。 今年最后一个季度，孟买、浦那、德里 NCR、艾哈迈达巴德和加尔各答因扩张和整合而出现了更多新的租赁活动。这预示着 2021 年的租赁势头良好，随着疫苗的引入和工作场所的逐步回归，各城市的租赁势头可能会得到广泛的发展，从而为市场活动提供急需的推动力。. 

在本报告中，我们分析了印度写字楼市场在第四季度以及 2020 年全年的表现。.  

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尽管与今年其他季度相比，第四季度的写字楼租赁活动总体较为清淡，但其水平与2019年第四季度大致相当。.

• 办公空间的需求主要来自两类租户：一类是因旧楼即将进行改造而需要搬迁的租户，另一类则是办公租赁合同即将到期的租户。.

• 鉴于疫情带来的不确定性，租户们仍在采取观望态度，希望先明确未来办公模式的发展趋势，再决定未来的办公空间需求。.

• 第四季度，办公楼市场出现了多家科技公司达成的规模较大的租赁交易。预计这些公司将继续扩大在新加坡的业务布局，因为新加坡政治稳定、地理位置优越且经济基本面强劲，被它们视为极具吸引力的基地。.

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如今，可持续发展和环境、社会及公司治理（ESG）议题比以往任何时候都更加受到全球各利益相关方的关注，包括员工、客户、供应商、社区、投资者和监管机构。部分受新冠疫情影响，人们更加关注员工健康与安全、供应链韧性以及企业文化，同时也日益担忧气候变化对企业声誉及其价值创造的影响。.

接下来 ESG网络研讨会 2020年10月，由DFIN（Donnelley Financial Solutions）、新加坡交易所监管公司（SGX RegCo）和行业领袖联合举办的活动上，DFIN公司治理服务总监John Truzzolino与城市发展有限公司（CDL）首席可持续发展官Esther An继续展开对话。Esther积极倡导绿色建筑和可持续发展，她于2008年牵头发布了新加坡首份采用GRI标准的可持续发展报告。如今，CDL已跻身2020年全球100家最具可持续发展能力企业榜单，成为顶尖房地产公司之一。.

观看完整采访，了解更多关于 CDL 的可持续发展历程，并听取 Esther 对企业在后疫情时代如何提高应对气候变化的准备度、改善投资者沟通以及创建有助于决策的信息披露的建议。.

点击此处观看采访

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概述

年初，受全球经济复苏预期提振，全球资本市场出现上涨；投资者也对美国总统拜登的就职以及新政府可能带来的政策逆转表示欢迎。然而，1月底金融市场出现疲软，最终表现不一，原因是新冠病毒变种的出现以及疫苗接种的延迟引发了市场谨慎情绪。该地区的房地产股未能延续去年11月开始的涨势。不过，在日本和新加坡上市的股票逆势上涨。.

上市房地产

新年伊始，GPR/APREA上市房地产综合指数下跌，表现逊于亚太地区的股票和房地产投资信托基金（REIT）市场。亚太地区各大交易所普遍下跌，新兴市场受冲击尤为严重。不断攀升的感染病例令经济复苏前景蒙上阴影，东南亚主要新兴市场股市承压，各国政府也纷纷恢复更严格的防控措施。香港当局也实施了该市首次封城，以应对新一波疫情。与此同时，中国货币政策官员意外放缓流动性注入，令投资者感到担忧，这表明随着中国疫情后经济复苏步入正轨，货币政策趋于紧缩。.

房地产投资信托基金

2021年首月，亚太地区房地产投资信托基金（REITs）小幅下跌0.31万亿卢比，主要受澳大利亚REITs拖累，后者1月份下跌41万亿卢比。然而，日本和新加坡的REITs逆势上涨，这得益于其办公楼和工业地产上市的强劲表现。据报道，随着Lazada及其母公司阿里巴巴，以及TikTok母公司字节跳动等中国科技巨头在新加坡扩大办公楼规模，新加坡办公楼REITs有望抓住中国科技巨头在该地区扩张的机遇。.

由加拿大资产管理公司Brookfield Asset Management Inc.支持的Brookfield India Real Estate Trust计划在印度进行首次公开募股（IPO），拟募集至多1000万美元（约合1000000万美元），预计将于2月上市。Brookfield的REIT是近两年内推出的第三只REIT，表明该投资产品在印度的接受度正在不断提高。近年来，印度一直在调整相关规定，以吸引更多REIT进行IPO，从而增强REIT对投资者和开发商的吸引力。.

据报纸报道，黑石集团也计划将其物流投资组合在澳大利亚证券交易所上市。新成立的Milestone Logistics拥有遍布澳大利亚主要城市的45项资产，如果IPO成功，预计将筹集超过14万亿澳元。.

前景

亚太地区房地产投资信托基金（REITs）今年有望迎来更广泛的复苏，持续的全球经济复苏和低利率环境对该资产类别构成利好。然而，各行业的复苏步伐仍将不均衡。受益于长期结构性趋势，工业REITs在疫情肆虐的这一年中已成为避险资产。随着新冠病毒变异毒株的日益流行，工业REITs有望重振该行业的需求，而我们注意到，该行业在疫情高峰期表现优异，因此这一趋势可能会持续下去。办公REITs的命运将因地域而异，那些投资于亚太科技中心的REITs可能会表现更佳。酒店和零售行业的复苏可能更为复杂，但疫苗的乐观情绪提振了市场信心，并可能使这些行业的投资者受益于资金向周期性股票的轮动。与此同时，疫情走向和全球经济复苏轨迹的不确定性可能会在短期内加剧市场波动，并继续成为影响市场情绪的重要因素。然而，随着疫苗研发的不断进展和部署前景的日益明朗，有理由相信 2021 年的风险偏向上行。.

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