未來三年，北京寫字樓市場將有約 317 萬平方米的新增供應，其中 1500 萬平方米將於 2021 年推出。在大量供應和全球經濟持續低迷的影響下，我們預期寫字樓的整體空置率將繼續上升，租金水平將面臨下調壓力、然而，長遠而言，隨著新增供應浪潮的減退，以及服務業擴大開放和北京自貿區發展所帶來的利好逐步實現，我們預期相關金融和高科技行業的租賃需求將重新崛起，北京寫字樓市場將迎來更多發展機遇。.
概述
在 2020 年的最後一個月，有利的全球發展趨勢使金融市場進入風險上漲模式。冠狀病毒疫苗普及的前景、美國兩黨就財政刺激措施達成協議，以及歐盟與英國就脫歐後貿易協議達成協議，均為市場情緒提供必要的刺激，令房地產股持續以正面跡象收市。然而，就 2020 年全年而言，房地產股持續落後於受科技股及製藥股支撐的股市。房地產週期最終會走出危機，儘管歷史上房地產週期會滯後於經濟復甦，但在區內持久的結構性基本因素支持下，房地產週期將會更加長久。.
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在 2020 年的最後一個月，有利的全球發展趨勢使金融市場進入風險上漲模式。冠狀病毒疫苗普及的前景、美國兩黨就財政刺激措施達成協議，以及歐盟與英國就脫歐後貿易協議達成協議，均為市場情緒提供必要的刺激，令房地產股持續以正面跡象收市。然而，就 2020 年全年而言，房地產股持續落後於受科技股及製藥股支撐的股市。房地產週期最終會走出危機，儘管歷史上房地產週期會滯後於經濟復甦，但在區內持久的結構性基本因素支持下，房地產週期將會更加長久。.
上市房地產
GPR/APREA 上市房地產綜合指數於 12 月份的回報率為 1.6%，表現遜於區內股票及房地產投資信託 市場，原因是中國內地及香港的不景氣表現拖累該行業。在區內的重磅股中，中國及香港的房地產股按年跌幅最大，原因是政策風險擴大了對估值的拖累。除了對發展商實施所謂的「三條紅線」限制外，內地監管機構進一步限制銀行對房地產行業的貸款，包括遏抑按揭貸款，這無意間抑制了置業意欲。.
房地產投資信託基金
相比之下，GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數所追蹤的亞太區房地產投資信託基金，在 12 月廣泛上揚，升幅超過 5%。不過，這仍無法讓亞太地區的 REITs 在 2020 年進入成長領域。.
值得注意的是，高風險分部的輪動推動零售業在 12 月上升 6.5%。按年計算，酒店房地產投資信託基金萎縮幅度最大，2020 年全年下跌 21.1%。這與工業類的強勁表現形成對比，由於投資者在物流和數位資產中尋求安全性，工業類在同期錄得超過 20% 的升幅。.
12 月份，各國股市普遍上揚，只有泰國例外，因為感染率回升壓抑了市場氣氛。儘管也出現類似的病例激增情況，日本的房地產投資信託基金（J-REITs）仍能締造收益。日本政府在 12 月宣佈了總金額達 73.6 兆日圓的新刺激經濟措施，顯示政府有決心擺脫冠狀病毒危機造成的經濟低迷。在此之前的兩項方案預算已超過 200 兆日圓。.
與此同時，南韓正逐漸成為該地區房地產投資信託基金的增長催化劑。ESR Cayman Limited 宣佈 ESR Kendall Square 房地產投資信託基金於 2020 年 12 月 23 日成功在 KOSPI 證券交易所上市，標誌著南韓首個以機構優質物流資產為重點的房地產投資信託基金公開上市。.
隨著 GPR/APREA 指數系列的最新季度調整，新增了 11 家房地產投資信託基金，包括首次在印度和菲律賓交易所上市的公司。工業板塊的代表性也有所擴大。.
展望
預期貨幣政策將維持寬鬆，以支持因大流行病而疲弱的經濟活動。這在歷史上助長了房地產投資信託基金的估值。隨著全球持續推出疫苗，預期該地區的零售與辦公產業將有更大的上漲潛力，同時邊境也有可能重新開放。然而，變種病毒的出現為不確定性增添了新的動力，可能會抑制預期。這將繼續助長作為投資組合對沖工具的「抗大流行」工業房地產投資信託基金的收益。.
尋求收益的投資者將進一步轉向房地產資產，而承諾更高回報的基金則將被迫承擔更高的風險
利率將在更長時期內維持低位。在後全球金融危機的經濟週期中，幾乎整個過程中，市場對利率的預期都持續下修，或者將利率上升的預期大幅推遲至未來。隨著新冠肺炎疫情的爆發，如果——這是一個很大的假設，畢竟系統中已注入大量流動性——通膨能得到控制，那麼這個未來似乎會更加遙遠。.
這對房地產市場意味著什麼？Preqin 的 替代方案的未來 預測顯示，私人房地產資產管理規模（AUM）將從 2020 年的 1.05 兆英鎊增長至 2025 年的 1.24 兆英鎊（圖 1）。 雖然低於我們對所有另類資產管理規模（AUM）9.81%的年複合成長率（CAGR）預測，但房地產AUM每年3.41%的成長率，應置於市場面臨其兩大資產類別——零售與辦公——需求可能出現不確定性的背景下來解讀。.
儘管在低迷的市場環境下，辦公室租金持續下跌，但租戶把握機會尋求更理想的搬遷選項，導致本月租賃市場活動相當活躍。然而，業主為爭取租戶，在協商租賃條款時進一步放寬條件並採取更務實的態度，因此多數租戶傾向續簽租約。 受此影響，本月甲級寫字樓的新簽租面積處於異常低位，中央商業區（CBD）的情況尤為明顯。.
在充滿挑戰的經濟環境下，,
儘管在低迷的市場環境下，辦公室租金持續下跌，但租戶把握機會尋求更理想的搬遷選項，導致本月租賃市場活動相當活躍。然而，業主為爭取租戶，在協商租賃條款時進一步放寬條件並採取更務實的態度，因此多數租戶傾向續簽租約。 受此影響，本月甲級寫字樓的新簽租面積處於異常低位，中央商業區（CBD）的情況尤為明顯。.
在充滿挑戰的經濟環境下，成本競爭力仍是租戶亟需考量的重點。因此，展望2021年，我們預期「去中心化」趨勢將持續發展。 我們亦預見共同工作空間的需求將持續上升，因為越來越多企業——尤其是深受新冠疫情引發的經濟衰退衝擊的中小企業（SMEs）——正積極尋求彈性租賃方案。.
自從泰國宣布進入緊急狀態以應對2019冠狀病毒病（COVID-19）疫情以來，已過一個多月。這場全球疫情對泰國經濟造成了嚴重衝擊，以至於泰國央行不得不將先前預測的2020年GDP成長預期從2.81兆至3兆美元下調至萎縮5.31兆至3兆美元。我們看到，不同的組織機構正在以各種方式應對這場危機，這可以說是迄今為止規模最大的職場實驗。一些公司…
自從泰國宣布進入緊急狀態以應對2019冠狀病毒病（COVID-19）疫情以來，已過一個多月。這場全球疫情對泰國經濟造成了嚴重衝擊，以至於泰國央行不得不將先前預測的2020年GDP成長預期從2.81兆至3兆美元下調至萎縮5.31兆至3兆美元。我們看到，不同的組織機構正在以各種方式應對這場危機，這可以說是迄今為止規模最大的職場實驗。.
一些公司正在調整員工的工作安排，讓員工輪流到辦公室上班和居家辦公。另一些公司則讓所有員工居家辦公。這極大地影響了企業和員工的工作方式，尤其是在一個對以往工作場所變革抵抗程度較高的國家。這也引發了人們對新冠疫情將對辦公地產市場產生長期影響的諸多疑問和判斷，其中不乏一些斷言辦公空間將走向消亡的極端論調。.
萊坊和泰國Peoplespace認為，以下動態將受新冠疫情影響，重塑辦公室格局。新冠疫情不太可能徹底顛覆或導致辦公室消亡。雖然疫情會促使人們更加審視並改變一些既有的市場行為，但其最深遠的影響在於推動和加速許多領先的辦公市場參與者早已開始的趨勢。.
由於亞太房地產市場保持相對健康，且中美簽署了第一階段貿易協議，我們對 2020 年抱持審慎樂觀的態度。之後，COVID-19 來襲，令市場陷入動盪，我們之前的許多預測也因此偏離正軌。今年的主旋律是大流行病，各種房地產資產類別的活動和表現與它們受病毒影響的程度息息相關。正如本報告所強調的，各地域和房地產類型都受到了禁售、限制以及隨之而來的經濟疲弱的影響。然而，當我們現在展望 2021 年及其可能帶來的潛在復甦時，以下六項趨勢可讓我們對未來有所瞭解：
由於亞太房地產市場保持相對健康，且中美簽署了第一階段貿易協議，我們對 2020 年抱持審慎樂觀的態度。之後，COVID-19 來襲，令市場陷入動盪，我們之前的許多預測也因此偏離正軌。今年的主旋律是大流行病，各種房地產資產類別的活動和表現與它們受病毒影響的程度息息相關。正如本報告所強調的，各地域和房地產類型都受到了禁售、限制以及隨之而來的經濟疲弱的影響。然而，當我們現在展望 2021 年及其可能帶來的潛在復甦時，以下六項趨勢可讓我們對未來有所瞭解：
由於研發中的疫苗試驗成功，令大流行病有望終止，區內房地產股在 11 月扭轉了連續兩個月的跌勢。由於喬-比登勝選，地緣政治環境有望更趨穩定，全球最大的貿易協定也在 11 月簽署。包括東盟集團、澳洲、中國、日本、南韓和紐西蘭在內的 15 個亞太經濟體簽署了區域全面經濟夥伴關係協定，突顯了該協定在大流行病後的復原工作中所扮演的重要角色。.
由於研發中的疫苗試驗成功，令大流行病有望終止，區內房地產股在 11 月扭轉了連續兩個月的跌勢。由於喬-比登勝選，地緣政治環境有望更趨穩定，全球最大的貿易協定也在 11 月簽署。包括東盟集團、澳洲、中國、日本、南韓和紐西蘭在內的 15 個亞太經濟體簽署了區域全面經濟夥伴關係協定，突顯了該協定在大流行病後的復原工作中所扮演的重要角色。.
上市房地產
GPR/APREA 上市房地產綜合指數回報 11.4%，表現優於區內股票市場。大部份地區的房地產股，尤其是東南亞新興市場的房地產股均錄得升幅。泰國擺脫了持續的內亂，錄得區內最大回報；澳洲的房地產股因維多利亞州放寬禁區而上揚。香港及中國亦受惠於數據向好，顯示全球第二大經濟體持續復甦，10 月份消費開支穩步回升，工業產出增幅亦高於預期。中國央行已於 11 月向金融體系注入更多流動資金，以維持動力。.
房地產投資信託基金
以 GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數追蹤的亞太房地產投資信託基金收高 9.7%。同樣地，受大流行病打擊最嚴重的行業也帶動了反彈。.
零售業房地產投資信託基金（REITs）漲幅最大，其次是酒店業，因為這兩個行業都可能從疫苗的推出中受益最多。辦公房地產投資信託基金（REITs）也因經濟敏感型股票的輪動而上揚。工業房地產投資信託基金（Industrial REITs）則顯然沒有受惠。.
亞太地區的許多股市中，房地產投資信託基金（REITs）股票都錄得雙位數漲幅。泰國的房地產投資信託基金（REITs）成份股漲幅居前，其中零售業和餐旅業 REITs 因泰國重新開放 60 天的旅遊簽證給所有遊客而反彈。澳洲的零售業房地產投資信託基金（REITs）也因關卡放寬而上揚。.
展望
工業部門以外的持續復甦仍是復甦至大流行前高位的先決條件。雖然零售及酒店業將繼續回復大流行病前的高位，但在未明朗全面回復正常的情況下，路徑可能仍不平坦。由於對疫苗試驗進展的欣喜已逐漸被定價，在投資者對短期前景仍然感到憂慮的情況下，進一步的方向在此期間將著重於短期動力。儘管如此，我們預期疫苗相關的樂觀氣氛仍會持續至 12 月。到目前為止，風險較高資產的復甦幅度擴大，顯示投資人相信前景至少較為明朗。美國目前因政治爭拗而無法達成刺激經濟的協議，而亞洲地區第三季 GDP 成長數據優於預期，這些都是市場情緒的驅動力，仍可支持市場。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
