シンガポールの賃貸契約条件は、概して家主側に有利な傾向があります。広大な面積を借りるわけではない場合、交渉の余地は限られるため、自分にとって重要な点に重点を置いて交渉すべきです。 適切な物件を探す際は、物件ごとに認可された用途が異なる点に留意してください。オフィススペースが必要な場合、工業用物件をオフィスとして借りることは認められていません。.
最近では、コワーキングスペースやサービスオフィスが一般的になっています。厳密に言えば、こうしたスペースの利用に関する法的取り決めは、利用者にその施設の独占的な占有権が与えられないため、賃貸借契約ではなく使用許諾契約とみなされます。.
賃貸したい物件が見つかったら、その物件について権利調査を行い、所有権および家主が当該物件を賃貸する権利を確認する必要があります。もしその物件が家主によって賃貸借契約に基づいて保有されている場合は、賃貸借契約書の写しを入手し、転貸に際して元賃貸人の同意が必要かどうかを確認する必要があります。 物件に抵当権が設定されている場合、抵当権設定契約には通常、転貸を禁止する条項が含まれているため、家主に対し、銀行の同意を証明する書類の提出を求める必要があります。 銀行の同意が得られず、銀行が物件の差し押さえを行った場合、銀行は、銀行が同意していない抵当権設定後の賃貸借契約には拘束されません。.
仮使用許可がまだ発行されていない新築物件の場合、通常、賃貸借契約の開始日は変更される可能性があります。 現在の物件に引き続き居住する余地がない場合は、そのような賃貸借契約を締結する前に、遅延のリスクを慎重に検討してください。物件の引き渡し時には、家主と合同で内見を行い、不具合を写真記録とともに記録し、双方で物件の状態を確認・承認することで、退去時のトラブルを回避してください。.
グループ内の複数の会社が当該物件を賃借する場合、どの法人が賃借人となるかを決定してください。 賃料には通常、物品サービス税（GST）が課されるため、可能であれば賃借人となる法人はGST登録を行う必要があります。ほとんどの賃貸借契約には、物件の転貸や共有を禁じる条項が含まれているため、グループ内での転貸や共有を行う場合は、事前に家主の同意を得る必要があります。.
家賃の他に、商業用物件の家主は、建物の維持管理費として管理費を請求することがよくあります。小売店舗の場合、広告宣伝費の分担金が発生することもあります。これらの金額は変更される場合があります。家主は、光熱費や固定資産税の増額など、その他の費用の一部を賃借人に転嫁することがよくあります。 多くの家主は、賃貸借契約書の作成にかかる弁護士費用や事務手数料を賃借人に負担させます。賃借人が家主の標準的な賃貸借契約書の書式に変更を求める場合、その変更に伴う追加の弁護士費用が発生することもあります。賃貸借契約にかかる印紙税は、常に賃借人の負担となります。.
賃借人が支払う敷金の額は、通常、賃借人の払込資本金に基づいて決定されます。賃借人の払込資本金が低い場合、貸主は通常、より高額な敷金を要求します。敷金は現金で支払うか、貸主が同意した場合には銀行保証書で支払うことができます。 銀行保証書による敷金の提供には、家主の破産から保護されるという利点があります。.
賃借人は、物件の内装工事期間中の家賃免除や、家主が同意する場合、賃貸借期間中の家賃免除など、賃貸借契約を締結するための優遇措置を家主に求めることがある。賃借人が賃貸借契約を中途解約した場合、通常、賃貸借契約書には、家主が賃借人に付与した家賃免除期間分の家賃を回収できる旨の規定が設けられている。.
家主は、物件の面積に応じて一定数の駐車スペースを割り当てることがあります。多くの場合、これらのスペースは、通常の駐車料金で、特定の人物への割り当てを限定しない形で提供されます。大規模なテナントは、命名権、看板設置権、購入の優先権、あるいは建物内での競合他社の排除などを盛り込んだ有利な条項を追加することを検討するとよいでしょう。.
賃貸借契約書を注意深く読み、自身の義務を確認してください。通常、改修工事を行うには、家主の事前の書面による同意が必要となります。商業用物件の家主は、建物またはその一部の再開発や改修が行われる場合に、賃貸借契約を解除する権利を留保することが一般的です。 多額の改修費用を投じる場合は、初期契約期間中に家主が契約を解除する権利を交渉で排除し、改修費用を回収できるようにすることを検討するとよいでしょう。.
賃借人が団体保険に加入している場合、賃貸借契約書の保険条項を修正し、家主を「共同被保険者」ではなく「追加被保険者」として指定するようにすべきである。賃借人は、機密保持の観点から、家主に対して実際の保険証券ではなく、保険証明書のみを提出することを希望する場合がある。.
商業用賃貸借契約では、多くの場合、家主の責任を免除する条項や、様々な状況下で賃借人が家主に対して損害賠償責任を負う旨の規定が設けられています。 ご自身で予防策を講じ、十分な保険による保護を確保してください。さらに、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の発生や将来的なパンデミックの可能性を考慮し、「不可抗力」条項を追加することをお勧めします。こうした条項は商業用賃貸借契約からほぼ例外なく省略されているため、その適用範囲が十分に広ければ、契約の解除が可能となります。.
賃借人が家賃を滞納したり、賃貸借契約の条項に違反したりした場合、通常、賃貸借契約には賃貸人による明け渡し請求権が定められています。そのような場合、賃貸人は新たな賃借人を探すことで、損失を最小限に抑えるよう努めるべきです。.
当初の契約期間終了後も当該物件に居続けたい場合は、更新のオプションを請求することを検討するとよいでしょう。更新後の賃料や契約条件が家主によって定められるか、または当事者間で合意される場合、更新条件について合意に至らなかった場合、家主に対して更新契約の締結を強制することはできない可能性があります。 大規模な賃貸物件の場合、家主は更新期間の賃料をより客観的に決定するための評価メカニズムに同意することがあります。.
契約満了時の原状回復義務を確認し、物件の返還が遅れた場合に生じる二重賃料の支払責任を回避できるよう、契約満了時に物件を家主に返還できる状態にしておく必要があります。.
興味深いことに、現在「公正な賃貸借枠組み」が議論されており、今後数ヶ月以内に可決される見込みです。これが実現すれば、交渉当事者の交渉力、とりわけ家主の権限に確実に影響を及ぼすことになるでしょう。.
