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2021年の中国不動産市場――今後の道筋を探る

2020年は誰にとっても困難な年でした。中国が完全な回復軌道に乗ったと見られる中、サヴィルズは中国市場の概況と見通しをまとめたレポート『Finding a way Forward, 2021』を発表しました。本レポートでは、5つの資産クラスおよび不動産管理セクターにおける主要な推進要因と動向を分析しています。. 

投資： 国内の取引高は前年同期比で減少した一方、ニッチ資産の投資に占める割合は過去最高水準に達した。. 

オフィス： テナント各社は、柔軟なスペース配置を通じてオフィスポートフォリオの最適化を図ると同時に、コスト削減も実現しようとしている。. 

小売り： 不動産オーナーは、消費者を再び商店街に呼び戻すため、ショッピングモールにおけるレジャー関連テナントの割合を増やしている。. 

住宅用： 設備更新やエンドユーザーの需要が市場の安定した基盤を支えている一方、集合住宅セクターでは、入居者の権利を保護するための新たな規制が導入されている。. 

物流： 新たなインフラ整備により、倉庫の基準と規模が向上する見込みです。また、REITの導入により、透明性と資産の流動性も向上すると期待されています。. 

不動産管理： 2020年の新規上場件数は過去最高を記録し、一方、プロップテックはさらなる付加価値サービスの道を開いている。.

デジタル化の加速や消費者の行動変化に伴い、小売テナントもオーナーも、急速に進化するマルチプラットフォームの小売環境に適応し、オンラインでの存在感を高めることでショッピングモールへの実店舗来客を維持し、市場での存在感を保つことが不可欠となっています。 ショッピングモールはもはや単なる販売拠点にとどまらず、多様な消費者のニーズに響く、有意義で記憶に残る体験を取り入れた「中心的な拠点」へと進化すべきです。 これにより、プレイスメイキング戦略の一環として、従来の実店舗での買い物や単なるEコマースよりも、より楽しく魅力的な店内ショッピング環境が実現することになるでしょう。.

シンガポールが「再開の第3段階」に入ったことを受け、集会に関する規制が緩和され、労働者の大半が職場に復帰したことから、小売店舗への来客数の増加が見込まれています。.

最近、一等地の小売スペースの賃料下落ペースが鈍化していることから、2021年初頭には賃料が底を打つ可能性がある。また、地域社会での感染再拡大によるロックダウンが発生しない限り、今年中の賃料引き下げ幅は約5%にとどまると予測される。 オーチャード地区にある一等地の小売スペースの賃料回復には、もう少し時間がかかる可能性があり、全国およびその他の主要都市で大規模なワクチン接種が十分な成果を上げ、移動制限が緩和されて初めて、新型コロナウイルス感染拡大前の水準に戻ると予想される。.

アジア太平洋地域の不動産市場の多くは、オフィス、工業用、物流用セグメントの堅調なパフォーマンスに支えられ、困難な一年を終え、回復の軌道に乗りました。中国では、政府の政策と続くEコマースブームが相まって、ビジネスパークや倉庫への需要を後押ししました。 香港では、政府が商業用不動産の売却にかかる印紙税を引き下げたことを受け、取引件数が急増した。一方、シンガポールでは市場心理の改善に伴い、投資目的の売買が急増した。オーストラリアでは景気後退から迅速に回復したことで市場見通しが改善し、ニュージーランドは新型コロナウイルス感染症への効果的な対応の恩恵を引き続き享受している。 ベトナムもまた、新型コロナウイルスの感染拡大を抑制し、2020年には他の東南アジア諸国よりも良好な経済実績を上げたことから、特に工業・物流セクターにおいて、国内外の投資家からの注目を集めている。日本もまた、Eコマース分野からの需要拡大を反映し、物流資産が強く求められている市場の一つである。 インドネシアでは、打撃を受けたホスピタリティセクターに対し、割安なホテル資産の取得を目指す投資家からの関心が急増した。一方、急成長を続けるミャンマーでは、物流および手頃な価格の住宅セグメントへの関心が引き続き高まっている。フィリピンでも、海外労働者からの送金が需要を牽引しており、住宅セグメントは上昇傾向にあると見られている。 全体として、域内の市場がロックダウンから脱却し、経済が勢いを取り戻す中、投資家は好環境を最大限に活用すべく迅速に行動すると予想される。.

アジア太平洋地域全体で、キャップレートは概ね横ばいとなっている。.

2020年第4四半期も、新型コロナウイルス感染症をめぐる不透明感により、潜在的な取引活動は依然として停滞した状態が続いた。当地域全体では、キャップレートの変動は概ね小幅にとどまった。.

2020年第4四半期の主なハイライト：

• で インド, …ただし、顕著な例外として、飲食・小売業界におけるEコマースが地域全体で拡大し、倉庫や物流施設への需要が持続していることから、工業用不動産のキャップレートが低下したことが挙げられる。.
  
• ムンバイ’小売物件のキャップレートは小幅に上昇した。これは、賃料の下落と空室率の上昇が資産価値に下落圧力をかけているためである。.
  
• そのほか マニラ, 、賃料の低下が見られたものの、その影響はまだ資産価値に反映されていません。.
  
• で オーストラリア’オフィスセクターにおいては、投資家がリスクの低い購入機会に注力する中、長期賃貸契約を結んだ近代的な物件は、今後も価値の堅調さを維持すると予想されます。.
  
• オーストラリアのオフィス資産に対する根本的な需要は依然として堅調であるものの、海外渡航制限により現地視察が困難となっているため、取引量は一時的に影響を受けています。さらに、外国投資承認手続きに伴う制約が、海外からの資本流入に不透明感をもたらしています。しかし、最近では政策面での進展が見られ、楽観的な見通しが持てる状況となっています。.

総じて言えば、経済見通しに対する期待のばらつきが、買い手と売り手の価格期待の乖離につながっていると考えられる。.

活動の段階的な回復により、資本がオフィス、小売、産業セクターに再び流入し、その結果、2021年後半にはこれらのセクターのキャップレートに影響を与えることになるだろう。.

2020年11月の小売売上高指数（RSI）（自動車を除く、連鎖指数ベース）は、前年同月比で2.41ポイント小幅に低下し、98.0となった。 当月は、デジタルプラットフォームにおける「11.11」や「ブラックフライデー」といった大規模なセールイベントが牽引し、小売売上高は改善した。これらのイベントに先立ち、多くの実店舗もオンライン化を進めており、伊勢丹やメトロはLazadaなどのプラットフォームで商品を販売し、BHGは独自のショッピングサイトを立ち上げた。 その結果、11月のオンライン売上高は増加し、小売売上高総額1兆310億シンガポールドルのうち、自動車を除く約16.71％（約16億400万シンガポールドル）を占めた。 このうち、小売業の大部分は、主にコンピュータ・通信機器、家具・家庭用品、およびスーパーマーケット・ハイパーマーケットでの取引で構成されていた。.

2020年第4四半期から2024年にかけて、総床面積（GFA）で約5,380万平方フィートの産業用スペースが竣工する見込みです。 このうち、2021年には約4,321万平方フィートの新規供給が完成する見込みであり、その大部分はマルチテナント型およびシングルテナント型の工場スペースとなる。 政府による企業への財政支援が段階的に打ち切られることに伴い、多目的工場の価格や賃料は圧力を受け、2021年には最大5%下落する見通しですが、単一ユーザー向け工場は若干持ちこたえる可能性があります。.

• 新型コロナウイルスのパンデミックは、経済や投資ポートフォリオにおける不動産の役割にすでに根本的な影響を与え始めていた、いくつかの長期的な変化を大幅に加速させた。.
• こうした混乱により、あらゆる種類の不動産投資において、パフォーマンスやリスクの要因が急速に変化する状況を、一貫して把握するために、データと分析手法の進化がますます求められている。.
• この資産クラスが直面する困難な課題は山積しているものの、気候変動とそれがリスクやリターンに及ぼす影響は、不動産投資家にとってこれまで以上に重要な課題となっている。.

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