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2021年中國房地產市場——尋求前進之路

2020年對所有人而言都是充滿挑戰的一年。隨著中國似乎正邁向全面復甦，世邦魏理仕（Savills）發布了中國市場概況與展望報告《2021年前行之路》，該報告分析了五大資產類別及物業管理行業的關鍵驅動因素與發展趨勢。. 

投資： 全國交易量較去年同期下降，而利基資產在投資總額中的佔比則攀升至歷史新高。. 

辦公室： 租戶期望透過靈活的空間規劃來優化其辦公物業組合，同時實現成本節約。. 

零售： 業主提高購物中心內休閒類租戶的比例，以吸引消費者重返市中心商圈。. 

住宅： 設備升級與終端用戶的需求支撐著穩固的市場基礎，而多戶住宅領域則出台了新法規以保障租戶權益。. 

物流： 新的基礎設施計劃將提升倉儲標準與規模。隨著房地產投資信託基金（REITs）的推出，透明度與資產流動性亦有望獲得改善。. 

物業管理： 2020年新股發行量創下歷史新高，而房地產科技（PropTech）則為更多增值服務開闢了道路。.

隨著數位化進程加速以及消費者行為的轉變，零售租戶與業主都必須適應快速演變的多平台零售環境，以維持競爭力，並透過線上佈局來鞏固購物中心實體客群的客源。 購物中心不應再僅僅是銷售據點，更應轉型為能融合有意義且令人難忘體驗的焦點，以呼應消費者多樣化的需求。 作為其「場所營造」策略的一部分，這將打造出比傳統實體店舖或單純電商更令人愉悅且具吸引力的店內購物環境。.

隨著新加坡進入重啟計劃第三階段，隨著聚會限制的放寬，以及多數勞動力重返工作崗位，預計零售場所的人流量將有所增加。.

近期優質零售空間租金跌幅放緩，顯示租金可能在2021年初觸底，且預估今年內的租金降幅約為5%，除非因社區反覆出現感染而實施封城措施。 位於烏節路（Orchard）的優質零售空間租金可能需要稍長的時間才能復甦，預計只有在全國及主要城市的大規模疫苗接種取得足夠成效，並隨之放寬旅行限制後，租金才會恢復至新冠疫情前的水平。.

得益於寫字樓、工業及物流板塊的強勁表現，亞太地區多數房地產市場在經歷充滿挑戰的一年後，正逐步邁向復甦。在中國，政府政策與持續蓬勃發展的電子商務共同推動了對商務園區及倉儲設施的需求。 香港政府調降商業物業銷售印花稅後，交易量隨之激增；新加坡則在市場信心改善之際，投資銷售量大幅攀升。澳洲因迅速從經濟衰退中復甦，市場前景有所改善；紐西蘭則持續因應對 COVID-19 疫情得當而獲益。 越南同樣成功控制了新冠疫情的蔓延，且在2020年的表現優於其他東南亞經濟體，正吸引越來越多本地及海外投資者的關注，特別是在工業和物流領域。日本是另一個物流資產備受追捧的市場，這反映了電子商務領域日益增長的需求。 在印尼，受重創的酒店業迎來投資者大量關注，他們正尋求收購折價的酒店資產；而快速發展的緬甸則持續吸引市場對物流及平價住宅領域的興趣。菲律賓的住宅市場亦呈現上升趨勢，當地海外勞工匯款正推動需求增長。 總體而言，隨著區域內各市場逐步解除封鎖，經濟重拾動能，預期投資者將迅速採取行動，以充分把握這有利的市場環境。.

亞太地區的資本化率普遍維持在較低水平。.

2020年第四季，圍繞新冠肺炎的不確定性持續使潛在交易活動處於觀望狀態。我們觀察到該地區的資本化率波動普遍有限。.

2020 年第四季重點摘要：

• 在 印度, 值得注意的例外情況包括工業物業資本化率出現下滑，因為該地區餐飲及零售業的電子商務蓬勃發展，為倉儲及物流設施帶來持續的需求。.
  
• 孟買’隨著租金下滑與空置率上升對資產價值造成下行壓力，該地區的零售資產資本化率略有上升。.
  
• 在其他地方 馬尼拉, ，我們觀察到租金價值出現下滑，但這尚未反映在資產價值上。.
  
• 在 澳洲’「在辦公樓市場方面，隨著投資者愈發關注低風險的收購機會，我們預期具備長期租約的現代化物業，其價值將持續展現韌性。」.
  
• 儘管市場對澳洲辦公物業的基本需求依然強勁，但交易量目前正受到國際旅行限制的影響，這使得實地考察受到阻礙。此外，外資審批程序帶來的限制，也為外資流入帶來了不確定性。不過，近期政策方面已取得進展，前景看來樂觀。.

總體而言，我們認為，對於經濟前景的預期差異，已導致買方與賣方的價格預期出現落差。.

隨著經濟活動逐步恢復，資金將重新流向辦公、零售及工業領域，進而影響這些領域在2021年稍晚的資本化率。.

2020年11月，零售銷售指數（RSI）（以鏈式量度法計算，不包括機動車輛）較去年同期微幅下降2.41個百分點，降至98.0。 受數位平台上「11.11」及「黑色星期五」等大型促銷活動帶動，當月零售銷售表現有所改善。在這些活動之前，許多實體店舖也開始轉向線上經營，例如伊勢丹（Isetan）和麥德龍（Metro）在 Lazada 等平台上銷售商品，而 BHG 則建立了自己的購物網站。 這導致11月的線上銷售額增加，佔零售總額（不含機動車輛）約16.71%（即約16.4百萬新元），而零售總額為31.3億新元。 其中，零售貿易的大部分主要來自電腦及電信設備、家具及家用設備，以及超市和大型超市的交易。.

從 2020 年第四季至 2024 年，預計將有約 5,380 萬平方英尺的工業空間總樓面面積（GFA）竣工。 其中，預計約有4,321萬平方英尺的新增供應將於2021年落成，其中相當大比例為多用戶及單用戶工廠空間。 加上政府對企業的財政支援將分階段撤銷，多用戶工廠的價格和租金可能面臨壓力，2021年跌幅不超過5%，而單用戶工廠的表現則可能稍好一些。.

• COVID-19 疫情顯著加速了若干長期趨勢的演變，而這些趨勢原本已開始對房地產在經濟體系及投資組合中所扮演的角色產生根本性的影響。.
• 此類變革使得我們更需要透過不斷演進的數據與分析工具，來全面且一致地掌握各類房地產投資中，那些快速變化的績效與風險驅動因素。.
• 儘管該資產類別面臨著一系列棘手的問題，但氣候變遷及其對風險與報酬的影響，對房地產投資者而言，其重要性已較以往任何時候都更加凸顯。.

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