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資料中心對香港支柱產業的成功發展至關重要，是香港金融、貿易和物流服務高效運作不可或缺的一部分。隨著全球電信的快速發展以及人們對日常生活便利性日益重視科技進步，香港用戶對「雲端運算」、「電子商務」和「高頻交易」等高階資料中心服務的需求空前高漲。根據立法會2013年12月的文件，政府最初在將軍澳預留了三塊地用於建設資料中心。在第一塊地售出後，剩餘的兩塊相鄰地合併為一塊。所有三塊指定用於資料中心的土地最終均被同一資料中心營運商收購。工業用地市場需求依然旺盛；近期政府出售沙田一塊工業用地，並以創紀錄的價格售予全球最大的無線網路營運商中國移動，便印證了這一點。開發商和其他投標者對該地塊的激烈競爭，證明了政府對資料中心短缺以及增加資料中心用地供應的緊迫性的擔憂並非空穴來風。.

隨著香港資料中心服務的持續擴張，政府顯然無法滿足日益增長的土地需求。雖然許多業者可能並不需要整棟資料中心，但對小型雲端運算資料中心的需求卻十分旺盛。 2012年，政府推出一項政策，鼓勵將工業建築改建為資料中心。對於樓齡15年或以上的工業樓宇，將其部分改建為資料中心可免交改建費。此項豁免適用於所有層級的資料中心。由於將工業建築改建為資料中心能夠大幅降低開發成本，老舊工業資產的業主將更有動力將其建築改造為高附加價值的資料中心。因此，可以合理推斷，這項新的政府政策將極大地刺激小型資料中心的供應，有助於滿足眾多企業的需求。.

毋庸置疑，如果香港的目標是成為亞太地區的國際資料中心樞紐，那麼提供合適的土地以及完善的基礎設施和配套設施至關重要。世界科技巨頭Google和Facebook都曾考慮在香港設立資料中心，但最終分別於2013年和2018年放棄了這項計畫。谷歌當時的官方解釋是，香港缺乏可供未來擴張的土地。最終，Google選擇台灣彰化縣的一個地點作為其新資料中心的所在地——該資料中心的規模是原香港將軍澳資料中心的五倍。目前，Google在亞洲經營兩個資料中心，分別位於台灣和新加坡。選擇這些地點的原因有很多，例如地價優惠、能源成本相對較低以及地理位置靠近其亞太總部。此外，利用再生能源也是Google的首要任務之一。 2012年，Google宣布其再生能源使用目標為100%，旨在最大限度地利用清潔能源發電。與之形成鮮明對比的是，香港僅利用再生能源滿足3%的電力需求，正如香港機電工程署所指出的，這與Google所推崇的「綠色理念」背道而馳。香港資料中心和高科技產業的發展似乎受到許多因素的限制，包括發展空間有限、再生能源供應不足以及特區政府反應遲緩。.

除了土地資源外，其他配套設施和人力資源對於香港成為亞太資料中心樞紐也至關重要。一個場所要適合用作資料中心，需要具備一些先決條件，例如較高的層高、靈活的樓層佈局、標準化的消防系統以及足夠的空間來安裝配套設備（變壓器室、備用發電機等）。強烈建議各政府部門，特別是地政署和屋宇署，及時提供並更新相關指引，以加快業主或其授權代理人的申請流程。沒有政府的支持和有利的政策，香港要想在亞太地區成為成功的資料中心樞紐，就無法實現這一目標，從而確保我們在與其他區域城市競爭中的競爭力。.

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資料中心對香港支柱產業的成功發展至關重要，是香港金融、貿易和物流服務高效運作不可或缺的一部分。隨著全球電信的快速發展以及人們對日常生活便利性日益重視科技進步，香港用戶對「雲端運算」、「電子商務」和「高頻交易」等高階資料中心服務的需求空前高漲。根據立法會2013年12月的文件，政府最初在將軍澳預留了三塊地用於建設資料中心。在第一塊地售出後，剩餘的兩塊相鄰地合併為一塊。所有三塊指定用於資料中心的土地最終均被同一資料中心營運商收購。工業用地市場需求依然旺盛；近期政府出售沙田一塊工業用地，並以創紀錄的價格售予全球最大的無線網路營運商中國移動，便印證了這一點。開發商和其他投標者對該地塊的激烈競爭，證明了政府對資料中心短缺以及增加資料中心用地供應的緊迫性的擔憂並非空穴來風。.

隨著香港資料中心服務的持續擴張，政府顯然無法滿足日益增長的土地需求。雖然許多業者可能並不需要整棟資料中心，但對小型雲端運算資料中心的需求卻十分旺盛。 2012年，政府推出一項政策，鼓勵將工業建築改建為資料中心。對於樓齡15年或以上的工業樓宇，將其部分改建為資料中心可免交改建費。此項豁免適用於所有層級的資料中心。由於將工業建築改建為資料中心能夠大幅降低開發成本，老舊工業資產的業主將更有動力將其建築改造為高附加價值的資料中心。因此，可以合理推斷，這項新的政府政策將極大地刺激小型資料中心的供應，有助於滿足眾多企業的需求。.

毋庸置疑，如果香港的目標是成為亞太地區的國際資料中心樞紐，那麼提供合適的土地以及完善的基礎設施和配套設施至關重要。世界科技巨頭Google和Facebook都曾考慮在香港設立資料中心，但最終分別於2013年和2018年放棄了這項計畫。谷歌當時的官方解釋是，香港缺乏可供未來擴張的土地。最終，Google選擇台灣彰化縣的一個地點作為其新資料中心的所在地——該資料中心的規模是原香港將軍澳資料中心的五倍。目前，Google在亞洲經營兩個資料中心，分別位於台灣和新加坡。選擇這些地點的原因有很多，例如地價優惠、能源成本相對較低以及地理位置靠近其亞太總部。此外，利用再生能源也是Google的首要任務之一。 2012年，Google宣布其再生能源使用目標為100%，旨在最大限度地利用清潔能源發電。與之形成鮮明對比的是，香港僅利用再生能源滿足3%的電力需求，正如香港機電工程署所指出的，這與Google所推崇的「綠色理念」背道而馳。香港資料中心和高科技產業的發展似乎受到許多因素的限制，包括發展空間有限、再生能源供應不足以及特區政府反應遲緩。.

除了土地資源外，其他配套設施和人力資源對於香港成為亞太資料中心樞紐也至關重要。一個場所要適合用作資料中心，需要具備一些先決條件，例如較高的層高、靈活的樓層佈局、標準化的消防系統以及足夠的空間來安裝配套設備（變壓器室、備用發電機等）。強烈建議各政府部門，特別是地政署和屋宇署，及時提供並更新相關指引，以加快業主或其授權代理人的申請流程。沒有政府的支持和有利的政策，香港要想在亞太地區成為成功的資料中心樞紐，就無法實現這一目標，從而確保我們在與其他區域城市競爭中的競爭力。.

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隨著創紀錄的投資湧入房地產市場，基金經理人面臨著日益複雜的局面，以及投資者對即時報告不斷增長的需求。我們採訪了Yardi的Bernie Devine，探討了這些趨勢。.

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本月的報告將探討亞太地區各地區上市房地產股票及房地產信託如何受疫情影響及其未來的展望。

工業類房產信託是今年的一匹黑馬，然而，它在8月出現了驚人的增幅。擁有工業資產的房產信託在疫情後保持了很好的彈性，而零售與旅館業的房產信託則因為疫情受到很大衝擊。在實施社交隔離期間，對飯店、零售和辦公室的房地產信託投資最大，但在8月，它們取得了表現最好的版塊。

8月份，亞太區上市房地產股票表現突出，帶動其他資產類別的市場表現。房地產市場的強勢復甦也引起了中國政府過去的關注，為了進一步控制債務成長，相關部門發布了有關債券發行的新指南。 6月房價成長達到十個月以來的最高點，這也暗示了即將採取全新的房價管制措施。

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上市房地產

本區房地產股票於八月份表現優異，領先大市。在澳洲及日本市場的帶動下，GPR/APREA 綜合上市房地產指數回報 5.8%。這大大抵銷了中國股市的跌幅，中國股市在 7 月前強勁反彈後基本持平。.

房地產市場一直是中國經濟復甦的主要動力，在冠狀病毒疫情解除後，近幾個月的房屋銷售和投資都以強勁的速度增長。儘管中國統計機構所追蹤的地區最大經濟體的房屋價格在 8 月份較前一個月勉強上漲了 0.6%，但旨在促進市場可持續發展的緊縮措施卻使市場情緒停滯不前。.

由於房地產市場復甦強勁，中國政府採取措施控制債務增長，並發布新的債券發行指引。6 月的房屋價格創下 10 個月以來最快的成長速度，這已經引發了新的房屋抑制措施。.

房地產投資信託基金

亞太區房地產投資信託基金連續第五個月錄得升幅，GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數於八月份回報 5.6%，是今年第二次擊敗股市。由於亞太地區幾乎所有市場均錄得正面價格表現，因此收益基礎廣泛。亞太地區的房地產投資信託基金 (REIT) 領漲的是澳洲市場，其回報率超過 7.0%。.

工業房地產投資信託基金（Industrial REITs）今年迄今表現明顯領先，但在 8 月卻錄得輕微下滑。在大流行病肆虐後，擁有工業資產的房地產投資信託基金大多表現抗跌，而零售和酒店業房地產投資信託基金在大流行病餘波中則首當其衝。以酒店、零售和辦公室為重點的房地產投資信託基金最容易受到社會疏離措施的影響，但在 8 月份卻是表現最好的幾個行業。.

投資者為了尋求更高的收益率，提前買進區內逐漸擴大的經濟復甦，輪動的動力顯然在起作用。日本的情況也是如此，酒店房地產投資信託基金領漲，其次是零售和辦公房地產投資信託基金。.

日本首次為新加坡與日本之間的必要交通安排互惠綠色車道，這也提振了市場氣氛。澳洲以零售業為主的房地產投資信託基金（REITs）亦表現優異，因預期消費將回升，提振市場氣氛。澳洲統計局最新公佈的零售業數字顯示，7 月份零售業營業額攀升 3.2%。.

由於整個地區的限制放寬，辦公房地產投資信託基金的最壞情況也可能已經結束。儘管空置率有所上升，但由於區內用戶對空間需求較為保守，尤其是在高成本城市，因此空置率並未激增。預期遠距工作的採用率也會降低。辦公室仍將是區內的預設工作場所，因為在文化上，辦公室較易被接受；在新興經濟體中，連線性是另一個值得關注的問題。.

本區域的房地產證券化持續壯大。印度和菲律賓股票市場首次推出了新的房地產投資信託基金，其中菲律賓的房地產投資信託基金迎來了其在當地的第一家。本月，印度最新上市的 Mindspace Business Park 房地產投資信託基金表現強勁，被納入 GPR/APREA 房地產指數。與此同時，韓國的 AIP 資產管理公司和日本的東急房地產（Tokyu Land）宣佈了房地產投資信託基金最快今年在新加坡上市的計劃，新加坡作為跨境房地產投資信託基金上市地的地位再次得到提升。以澳洲商業房地產作為後盾的這次發售，可能募集到約 S$4 億美元的資金。.

儘管預期會出現一些波動，但由於政策支持和貨幣條件仍然有利，亞太地區房地產投資信託基金所錄得的收益預期仍會持續。亞太地區的中央銀行持續重申較低的長期展望。今年餘下時間，亞太地區的房地產投資信託基金空間可能會受到持續的併購活動以及中國房地產投資信託基金創立的影響。 持續的經濟復甦以及早於預期的疫苗注射仍將是強勁的市場情緒推動力。.

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隨著世界各國政府開始逐步放鬆封鎖限制，人們的注意力不可避免地轉向了「復工」這個概念。然而，這種觀點錯誤地反映了當前的實際情況。許多辦公室員工在疫情期間一直在工作，因此，重點實際上應該是哪些人應該「重返辦公室」？當然，首要考慮因素必須是員工的福祉，弱勢員工的安全必須得到保障。但除此之外，情況就變得更複雜了。,

隨著世界各國政府開始逐步放寬封鎖限制，人們的注意力不可避免地轉向了「重返工作崗位」這個概念。然而，這種觀點未能準確反映當前的實際情況。許多辦公室員工在疫情期間一直堅持工作，因此，真正的問題應該是哪些人應該「重返辦公室」。當然，首要考慮因素是員工的福祉，弱勢員工的安全必須得到保障。但除此之外，情況就變得更加複雜，尤其是在維持社交距離的情況下，現有辦公空間無法容納所有員工。同時，企業也意識到，部分員工可以成功地遠距辦公，至少部分時間可以如此。因此，在可預見的未來，企業必須提供更多選擇和更大的靈活性，讓員工可以遠距辦公。.
 

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Respondents to the Q2 Asia Pacific Commercial Property Monitor indicated that regional sentiment remained downbeat  in Q2. The RICS Commercial Property Sentiment Index*  (CPSI) fell from -31 in Q1 to -38 in Q2, the lowest reading since the Global Financial Crisis. As can be seen in Chart 1, the results from Asia Pacific are in line with those from the Americas (-38), Europe (-36) and the Middle East and Africa (-39).

Chart 2 shows China was the largest contributor to the downbeat sentiment in Asia Pacific. However, this is largely due to its large regional weighting in the index (China represents 48% of the Asia Pacific Index). The CPSI was firmly negative in every Asia Pacific country tracked by this survey. Chart 2 also shows a deterioration in conditions in Australia, India, Japan and elsewhere in APAC (including Hong Kong and Singapore).

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The MSCI Global Annual Property Index weighs real estate investment returns across 25 countries. While MSCI’s national indexes for Japan and Korea are included in the MSCI Global Annual Property Index, our market data for seven other Asian countries – China, Hong Kong, Indonesia, Malaysia, Singapore, Taiwan and Thailand – are excluded from that index. In this report, all national market sizes are based on bottom-up, portfolio-specific estimates, and these are converted into US Dollars using the yearend currency conversion rate.

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我們很高興分享我們的成員 MSCI 的模型：MSCI 房地產氣候風險價值 (Climate VaR) 模型，該模型展示了不同資產和投資組合的物理風險的性質和程度可能存在差異；並強調了考慮這些因素的重要性。.

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亞太地區上市房地產股票指數報酬率在7月維持低位，樓梯0.3%，該地區上市房地產股票指數尚未從6月的低潮完全復甦。

由於新冠疫情的反彈使得中國香港特區政府實施了新的限制社交距離的措施，中國香港地區的上市房地產股票在7月份的表現，較6月的12.2%收益，回升了5.7%。作為受亞太地區影響力的市場，日本也因此出現了加速上升的初期。中國大陸的上市房地產股票呈現上升趨勢，自6月內銷復甦後維持持續的上漲。

亞太地區REITs則連續第四個月盈利，7月份獲得了3%的收益，其根源在於工業地產REITs的出色表現，但近期於回報率達到4.6%的亞太股票指數，其漲幅仍未能跑贏該指數。

7月份，新加坡REITs的表現最佳，回報為4.5%，其次是中國台灣地區的REITs，獲得1.3%的收益；而亞太其他地區的REITs則表現平平，甚至出現虧損。隨著新加坡監管部門自4月份放寬對REITs分紅的頻率要求，從通常的每三個月，放寬至最此後每十二個月一次，新加坡REITs的表現在3月已恢復了20%。同時，新加坡金融管理局表示新加坡REITs的槓桿率限制上調到了50%，並將其最低利率覆蓋率的規定推遲至2022年實行，這些利好措施都有助於新加坡REITs更好地度過危機。

在亞太REITs市場中，8月有兩支新的REITs在亞太地區上市。隨著防範最大的房地產避險－阿亞拉地產集團主導的REIT成功上市，防範也同時成為了在本土擁有上市REITs的亞太地區國家的最新一個。 ，印度也宣布了第二支房地產投資信託基金，名為Mindspace Business Parks REIT（Mindspace Business ParkREIT），其聯合發起人為石黑集團及印度本地覺醒K Raheja集團。

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