思想領導

自 2015 年起，高瓊國際（Cushman & Wakefield）持續掌握全球商用不動產領袖的脈動，以了解「租戶的需求」。 在我們與 CoreNet Global（外部連結）合作進行的年度調查中，我們探討了辦公地點與工作場所的趨勢、對資產組合變動的觀點，以及關於政策、程序與決策的策略。 僅在過去五年間，我們便挖掘出關於租戶最重視事項的關鍵洞見，包括永續發展、招募科技人才，以及後疫情時代的資產組合轉型。 今年，我們針對環境、社會與治理（ESG）提出了更多問題，租戶們向我們闡述了他們如何在組織內部，針對環境、永續發展及治理標準進行具實質意義的變革。.

2023 年調查的主要發現：

• 成本與人才——成本壓力是全球企業面臨的首要挑戰
  • 在全球範圍內，成本已躍升為商業不動產（CRE）的首要戰略驅動力，其次是人才與卓越營運。2022 年的情況則恰恰相反，當時多數租戶在尋求降低成本之前，優先考慮人才招募。.
• 旨在激發創意與創新的共享辦公空間——此類空間的面積已從疫情前的 201 至 301 平方英尺，擴增至 401 至 501 平方英尺，增幅達一倍
• • 大多數租戶將辦公室視為一個集中且經過規劃的聚會場所，旨在透過協作來學習、發展並激發創意。因此，他們致力於擴充公共空間，以營造一個靈活且充滿協同效應的工作環境。.
• 在城市邊界之外發掘人才——26% 的團隊成員正從世界各地招募人才
• • 儘管租戶大多傾向將總部設於中央商務區（CBD），但這並未限制他們從全球人才庫中招募人才的範圍。.
• 縮減佔地規模——近三分之二的租戶（63%）計劃在未來兩年內縮減房地產佔地規模
• • 隨著辦公室入住率僅為疫情前的一半，多數租戶希望縮減整體佔用面積，同時透過完善設施與服務來優化現有空間，以提升辦公室的使用率與使用體驗。.
• ESG 的重要性——從 #8 躍升至 #5，ESG 作為房地產決策的關鍵驅動因素，其重要性顯著提升
• • 社會意識與永續發展對全球各地的租戶而言日益重要。42% 的商用不動產高階主管向我們表示，他們已制定 ESG 目標，目前這些目標或已付諸實行，或正處於規劃階段。.
• 透過彈性工作創造影響力——當員工擁有自主權，可自由選擇工作時間與地點時，他們表示工作體驗更佳
• • 員工希望擁有自主權，能獨立決定工作地點與時間。商用不動產高管們意識到，提供工作場所的彈性不僅能提升員工參與度，也符合其社會責任目標。.

本報告原刊登於 https://www.cushmanwakefield.com/en/insights/what-occupiers-want

大規模實施的新型混合辦公模式，已大幅改變了人們對未來辦公室應有樣貌的期待。 如今的辦公室更為智慧化、互聯化，並能更好地滿足混合辦公人員的需求。租戶企業正計劃轉向彈性辦公模式，而非僅選擇傳統租賃方式。辦公空間偏好與工作場所期望的轉變，對亞太地區（AP）的業主構成了挑戰，迫使他們必須跟上市場需求，並理解租戶的優先考量。.

在這項由 essensys 贊助的研究中，IDC 針對亞太地區六個市場的 180 位租戶企業高階主管（其所屬企業目前採用傳統租賃模式或使用彈性辦公空間）以及 180 位辦公不動產企業高階主管進行了調查，以了解他們對未來辦公空間的期望、面臨的挑戰及相關規劃。.

本資訊簡報接著以澳洲為案例進行深入探討，以了解市場需求與商機。.

這項研究結果提供了寶貴的見解，有助於安德拉邦的房東了解辦公不動產市場不斷變化的需求，並協助他們在辦公不動產市場中保持競爭力。.

重點總結：

• 對租戶而言，無縫的數位體驗至關重要。所有組織都願意為此支付更高費用。.
• 使用者在辦公大樓的動態空間中，例如公共大廳（76%）、活動與會議空間（62%）以及餐飲場所（26%），正越來越多地使用網路。.
• 安得拉邦的房東尚未完全滿足租戶對網路及連線服務的需求，特別是在網速、可靠性、安全性及存取便利性等方面。.
• 房東們深知，自動化網路管理能帶來諸多好處，例如能掌控整個物業組合的網路（76%），以及簡化網路基礎設施的管理（55%）。.
• 房東們也計劃在未來 3 年內，在其物業組合中導入更多智慧科技。主要技術包括網路管理、空間管理，以及免接觸與感測器為基礎的解決方案。.

2023年隨著有利的政治與經濟政策的實施，加上內需與投資的復甦，作為最大新興市場的大中華地區，勢將迎來顯著的復甦。新經濟房地產業展現出蓬勃的成長潛力。.

由 Tricor 與亞太實物資產協會（APREA）聯合發布的《中國新經濟房地產——2023 年市場回顧與營運指南》，對中國新經濟房地產業進行了全面分析，並特別著重於物流房地產市場。 該報告深入剖析了當前市場格局與發展軌跡，並預測未來趨勢。.

本報告聚焦於「參與」、「演進」與「加速」這三個關鍵面向，闡述了部分全球領先企業所採取的房地產策略，旨在強化營運流程、建立韌性並滿足複雜需求，以期提升職場體驗。.

在這充滿不確定性的時期，本報告提出若干潛在的房地產策略，並建議租戶採取以下措施：

• 參與：為職場與勞動力做好變革準備
• Evolve：滿足未來的空間需求與混合型勞動力所帶來的挑戰
• 加速：運用科技推動變革並提升績效

重點摘要

• 各行各業的企業租戶正重新評估其目前的辦公空間配置，以找出最適合員工的空間組合。.
• 超過 65% 名員工希望與團隊有更多面對面的互動時間，而 70% 名員工則希望維持彈性工作安排。.
• 661% 的企業決策者正考慮重新規劃實體空間，以更好地適應混合辦公環境。.
• 隨著吸引和留住人才的迫切性日益增加，企業正開始考慮採用替代性的辦公解決方案及新的辦公地點。.
• 混合辦公模式讓彈性辦公空間成為焦點，並協助租戶優化成本，同時確保員工擁有靈活性。.
• 整合智慧科技、數位基礎設施與智慧設施，有助於吸引租戶、提升營運效率、降低能源消耗，並提高客戶留存率。.
• 全球各地的企業正積極投入 ESG 與 DEI 相關計畫，包括綠色設計、有助提升健康與安全水準的科技功能、促進員工福祉的設施，以及具包容性的職場環境。.
• 隨著使用者持續尋求在設計、施工及營運表現上均符合環境、能源及健康標準的環保建築，對獲得綠色認證建築的需求將持續上升。.

隨著亞太地區逐步走出疫情陰霾，商業活動恢復常態，企業租戶愈發重視員工生產力及提升辦公室使用率。隨著辦公空間轉型持續推進，市場對調整空間配置並「打造更優質的辦公室」以滿足員工及高層管理人員快速演變的需求，展現出強勁的需求。 此外，租戶應積極發掘新機遇與策略，以確保其物業組合具備未來適應力。 世邦魏理仕（CBRE）的《2023年亞太區辦公租戶信心調查》匯集了來自該地區80多家跨國及本土企業、逾130位企業房地產高管的見解，深入探討了未來工作模式及辦公室角色的轉變。主要發現包括： 

• 混合辦公政策正趨於嚴格
  • 681%的高階主管正致力於提高辦公室出勤率或提升工作效率
  • 66% 針對辦公室出勤設有政策執行機制，包括績效與財務上的後果
     
• 企業正著手為其投資組合做好未來準備
  • 44% 預期其商業地產投資組合將在未來三年內擴增
  • 大眾運輸的便利性、現場餐飲設施以及永續建築特色，是最受歡迎的建築特色
     
• ‘「綠色飛行」正逐漸成為下一項常態
  • 64% 希望拓展至獲得 ESG 認證的建築物
  • 47% 希望將資料共享納入綠色租約中
     
• 對更精緻工作環境的需求正日益增加
  • 48% 已採用彈性座位安排；預計到 2025 年，此類座位將增加至 80%
  • 對專注空間及小型會議室的需求日益增加

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-major-report-2023-asia-pacific-office-occupier-sentiment-survey

破產清算問題一直是印度政策制定者與房地產貸款機構的共同痛點，在《2016年破產與清算法》實施之前，該領域在債權回收率與處理時效方面均表現不佳。.

在我們最新的報告中，我們探討了《國際破產法典》（IBC）在解決房地產業破產案件時所扮演的角色、產生的影響，以及所面臨的挑戰。我們的主要發現包括：

IBC 旗下房地產部門的解決率，與其他部門相比。.

• 已成功解決的索賠中，追回款項佔索賠總額的比例
• 解決房地產壓力所面臨的關鍵挑戰
• 解決房地產破產問題的未來路向

2023年第一季，全球超級頂級住宅（$10m+）銷售量強勁反彈， 根據高力國際《全球超級頂級住宅智庫報告》追蹤的12個市場，共計成交417宗，較2022年第四季的376宗增加111宗，創下自去年第二季以來的最高成交量。.

本報告原刊登於 https://www.knightfrank.com.au/research/global-super-prime-intelligence-q1-2023-10221.aspx

全球豪華住宅市場的租金持續強勁增長。截至今年3月的12個月內，萊坊全球頂級租賃指數上漲了8.51%，其中多數市場的租金均創下新高。.

本報告原刊登於 https://www.knightfrank.com.au/research/prime-global-rental-index-q1-2023-10269.aspx

• 亞太地區的彈性辦公空間市場持續展現穩定增長，截至2023年3月，該地區的彈性辦公空間總量已達8,700萬平方英尺，較2022年9月增長了61%（註：原文為6%，此處依上下文推斷應為61%）。.
   
• 德里國家首都轄區（Delhi NCR）與班加羅爾的新增彈性辦公空間供應量自 2022 年起加速增長，這兩座城市在 2023 年第一季共新增了 310 萬平方英尺的供應量。 鑑於彈性辦公空間營運商在2023年第一季的租賃表現依然強勁，預計今年剩餘時間內，這兩大市場的新彈性辦公中心開業步伐將持續活躍。表現較弱的市场包括墨爾本，當地一家彈性辦公空間營運商面臨潛在破產危機，導致該地的彈性辦公空間存量出現下滑。.
   
• 截至2023年3月底，彈性辦公空間在整體辦公市場中的滲透率維持穩定，約為4%。 彈性辦公空間在甲級辦公樓存量中的占比持續上升，從2022年9月的3.11%升至3.51%，反映出彈性辦公空間營運商為將其中心升級為甲級辦公樓而展現的強勁需求。. 
   
• 持續的經濟不確定性正凸顯投資組合靈活性的重要性，並促使市場更加重視成本管理，進而帶動租戶對彈性辦公空間的需求。世邦魏理仕（CBRE）的《2023年亞太區租戶調查》顯示，超過半數的受訪者認為其投資組合中彈性辦公空間的配置比例過低，並計劃增加對此類空間的使用。.
   
• 世邦魏理仕（CBRE）觀察到 2023 年上半年其他主要趨勢，包括科技公司持續主導彈性辦公空間的使用；受資本支出考量影響，市場傾向選擇專用空間（例如企業解決方案）；以及對活動場地和通行證的需求強勁。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/briefs/agile-real-estate-infographic-h1-2023-asia-pacific-flexible-office-market

儘管租戶的詢問與實地考察依然頻繁，但市場熱度已較上次調查有所降溫。雖然中國內地的詢問與考察活動相當活躍，但由於租戶持謹慎態度，實際成交數量仍有限。.

辦公及零售業的擴張需求均有所增長，但工業用地的需求則出現下滑。澳洲和日本對更多空間的需求有所增加，而印度的新設及擴張需求則持續強勁。.

三分之二的受訪者預期租金和優惠措施將維持不變。中國大陸的看法則略顯悲觀，預測租金將會下降。.

儘管較上一季略有下滑，但多數市場的租賃市場信心仍維持在正值區間。中國大陸的租賃市場信心仍處於負值區間，預計需要更長的時間才能復甦。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/briefs/asia-pacific-leasing-market-sentiment-index-june-2023