思想引领

高纬环球（Cushman & Wakefield）最近发布了 “重访未来办公空间 ”报告，从全球角度阐述了办公空间的需求和使用正在发生的变化。报告提出了三个现实问题：

1.对办公空间的需求正在加速增长；;

2.混合动力将继续存在；以及

3.办事处的作用发生了变化。.

作为一个地域广阔、文化多样的地区，上述三种情况在亚太地区都是真实存在的，但我们也看到这些现实情况在不同市场之间的细微差别。.

• 亚太地区写字楼需求继续领跑全球
• 然而，考虑到向混合工作方式的转变，该地区在某种程度上处于落后地位
• 随着年轻员工队伍不断壮大，压力日益增大，需要加强变革管理
• 由于市场之间存在细微差别和差异，整个地区的解决方案和方法也需要有所不同
• 企业雇主应立即开始测试和试点，以满足当前和未来劳动力的需求

本报告最初发表于 https://www.cushmanwakefield.com/en/insights/apac-office-of-the-future-revisited

• 与大流行病相关的边境管制、中国大陆的零库存政策、全球航运成本的上升以及能源价格的上涨，将在 2022 年继续给东南亚供应链带来压力，而且很可能在 2022 年以后。.
• 随着占用者通过加强供应链的弹性和寻求在 “及时 ”和 “个案 ”库存模式之间取得平衡来做出回应，对现代仓库的新需求将大幅增长。.
• 制造商实施 "中国+1 "战略，寻求将生产迁出中国大陆，在附近市场建立多个基地，这也将使需求受益，而东盟经济体将成为明显的赢家。.
• 随着 RCEP 和其他自贸协定的生效，东南亚市场与其主要贸易伙伴的关税将大幅下降，这将有利于出口增长，并增强其在全球供应链中的作用和重要性，从而刺激更多的房地产需求。该地区电子商务行业的持续增长也将继续推动仓库需求。.
• 除了入住者需求旺盛外，对东南亚制造业和物流地产的投资也将加速，发达市场的机会可能集中在开发机构级物流库存，以利用当地消费市场的增长和东南亚在全球价值链中日益增加的重要性。.

本报告最初发表于 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-ViewPoint–Prolonged-Supply-Chain-Disruption-to-Accelerate-Southeast-Asian-Logistics-Re

重新发现九龙西》概述了香港西部即将开发的地区和基础设施项目，并为租户和投资者寻找机会。.

大嶼山明日世界及北區都會兩個大型項目，預期會為九龍站、長沙灣及新界新發展區一帶不同的辦公室羣鋪路。因此，未來五年九龍西將有 29% 甲級寫字樓樓面，預計總供應量將由 2022 年 3 月的 600 萬平方呎增至 2026 年的 900 萬平方呎。.

本报告最初发表于 https://www.colliers.com/en-hk/research/colliers-radar-rediscovering-kowloon-west

粤港澳大湾区近年来发展迅速，尤其是在基础设施和交通网络方面。中央政府发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》表明，中国政府致力于改善整个地区的资本流动，这将使香港，特别是写字楼市场受益。.

根据莱坊的内部数据、业主访谈以及租户和中介从业人员提供的信息，生物医药、家族办公室、TMT 和新兴及高增长型中国企业是新近可能进入香港市场的四类中国内地企业。.

莱坊在这份报告中指出了九龙区三个新兴的办公中心，这些中心有更大的潜力从大湾区的发展中获益。.

• 启德发展节点 - 通过城际直通车，启德与大湾区各城市紧密相连；;
• 长沙湾-荔枝角--长沙湾和荔枝角地区即将有显著的新写字楼供应，将使该地区成为西九龙最大的写字楼中心之一；;
• CBD1.5- 高铁站--由于发展规模大、地理位置优越、定位独特，西九文化区和高铁上盖项目将成为香港重要的新兴办公中心。.

展望未来，广州白云机场将继续为建设世界级城市群蓄势待发，莱坊预计中国企业的租赁需求将随着口岸的重新开放而反弹并持续上升。.

本报告最初发表于 https://www.knightfrank.com/research/report-library/greater-bay-area-development-report-june-2022-9110.aspx

大流行病导致许多公司将更多的远程工作纳入其当前首选的工作场所模式，以创建一种混合工作方法，因此，占用者现在必须加强其工作场所，以提供远程工作无法提供的那种无缝和引人入胜的体验。这不再是一个 “很好的条件”，而是必须具备的条件！

世邦魏理仕认为，创造人们的工作场所必须建立在了解混合世界中不断变化的工作性质、人们聚集在一起的动机以及对如何创造真正重要的体验的深刻理解之上。.

本报告详细探讨了这些挑战，探讨了企业如何规划混合未来，并揭示了亚洲和西方企业在方法上存在的一些细微差别。.

它还确定并扩展了世邦魏理仕确定的五种不同类型的工作场所模式，这些模式考虑到了这样一个事实，即办公室的角色和设计可能会根据员工一周在办公室度过的时间比例而有所不同。.

本报告最初发表于 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-ViewPoint—Future-of-Office—Its-About-People-But-Place-Matters-Too

• 2021 年下半年，随着租赁量的增长，灵活出行运营商恢复了增长，结束了整合阶段。.
• 预计2022年谨慎增长势头将持续，这主要得益于科技公司和商业服务公司企业需求的增长。金融公司、生命科学公司和消费品公司对该领域的兴趣也日益浓厚。.
• 为了应对不断变化的租户需求，灵活办公空间运营商正日益提供更加多样化的空间产品，并对定价模式、中心网络和技术进行变革。.
• 随着传统的房东-租户模式逐渐被合作关系、管理协议和业主-经营模式所取代，房东们越来越积极地在其房产中提供灵活的选择。.

本报告最初发表于 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Report—Asia-Pacific-Flex-Space-Market-Bounces-Back

COVID-19 大流行已进入第三个年头，由于疫苗接种率高、有效的医疗保健和较弱变种的出现降低了病毒的严重性，并消除了封锁和其他相关措施的必要性，亚太地区的大多数市场都采取了与 COVID-19 共存的政策。世邦魏理仕于今年 3 月至 4 月进行的 2022 年亚太地区运营商调查的结果反映了这一新模式：

• 将灵活工作作为新常态
• 完善工作场所战略和政策
• 增强办公室健康和可持续性
• 促进重返办公室
• 追求长期的投资组合扩展

报告还强调了企业在这一转型期需要应对的挑战。.

• 2021 年下半年，亚太地区四个一级市场（大东京地区、悉尼、新加坡和香港特别行政区）的新增数据中心供应量共计 305 兆瓦。这标志着自世邦魏理仕开始记录以来六个月内的最高总量。. 
• 创纪录的新增供应量将 2021 年下半年亚太地区四个一级市场的净吸纳量推高至 280 兆瓦以上。超大规模云计算提供商仍然是主要的需求驱动力，许多集团都提出了扩大设施规模和多站点部署的要求。.
• 2021 年，亚太地区数据中心直接投资总额达 $48 亿美元，比上年增长超过 100%。数据中心运营商完成了多项收购；资本筹集依然强劲；更多投资者正在建立运营平台。.  
• 庞大的互联网用户、稳健的经济增长、政府对工业 4.0 和 5G 发展的支持，继续推动着东南亚新兴市场对数据中心发展的兴趣，其中印度尼西亚和马来西亚是目前最大的市场。.

在 办公室 在该领域，租户可以专注于 具有绿色和可持续性特征的高质量资产 和 制定路线图，将ESG议程从绿色建筑、能源审计到绿色租赁等各个方面落实到位。. 与此同时，房东可以 投资建设智能绿色建筑，包括对老旧建筑进行改造，并通过将可持续性融入建筑生命周期的每个阶段，为新的ESG（环境、社会和治理）要求做好准备。. 在 工业和物流部门, 一个值得关注的重大趋势是对ESG标准的日益重视，这一点显而易见。 67% 的租户认为，未来物流设施中绿色或可持续性特征将更加突出。 在世邦魏理仕2021年亚太物流租户调查中。.

本报告最初发表于 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Real-Estate-Market-Outlook-2022

共有535位亚太地区投资者参与了此次调查，调查内容涵盖了他们对2022年投资意愿、房地产投资策略、行业及市场的偏好等一系列问题。调查结果显示，投资者对亚太地区商业地产的投资情绪依然乐观。一项重要发现是，投资者仍然认为将ESG（环境、社会和治理）因素纳入投资策略至关重要。 满足监管要求, 保护未来资产价值、保护环境和提升品牌形象. 因此，ESG标准持续受到投资者的关注。相关方法包括： 将ESG纳入AEI 和 在评估潜在收购目标时，咨询GRESB等外部评级机构。. 更多投资者也 利用绿色融资进行ESG升级 因为还需要额外的成本。这些成本包括开发商、房地产投资信托基金和基金经理的费用。. 

本报告最初发表于 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Investor-Intentions-Survey-2022