思想領導

無論您是否準備好，虛擬空間（metaverse）已經是一股不可忽視的力量。這個快速演進的虛擬空間網路不僅違反物理定律，更將重新定義我們所知的房地產。.

Metaverse 是一個虛擬空間網路，人們可以在這裡社交、遊戲、工作，甚至擁有財產。在這個被稱為下一代網際網路的平台上，任何事情都有可能發生 - 擁有像素形式的大滿貫網球場、成為百萬富翁名人的虛擬鄰居，或是取得銷售高級時裝的數位購物中心的股份。.

但是，虛擬世界能否為佔用者和投資者帶來實質價值？我們的專家認為答案是肯定的。.

虛擬社區以「沙盒」（The Sandbox）和「超級世界」（SuperWorld）為名，正吸引投資人、開發商、佔用人，以及在充滿虛擬人偶的線上遊戲（如 Minecraft 和 Roblox）中成長的整整一代數位原住民。儘管虛擬社區的概念尚在萌芽階段，但已經到了掀起房地產革命的臨界點，光是在 2021 年，虛擬土地的銷售額就超過 5 億美元，預計在 2022 年還會成倍增加。.

正如科技進步讓我們從撥號數據機到極速寬頻一樣，我們將元宇宙的沉浸式特性視為互聯網持續演進的合理下一步。隨著 Covid-19 鼓勵人們將生活中更多的事情轉移到線上，人們逐漸意識到 metaverse 有潛力改變從零售體驗到辦公室互動的一切。.

“人們目前非常好奇，都在問：‘metaverse 有何特別之處？’答案是，在這個地方，無論你是誰或做什麼，你都可以做任何事情。每個人都可以進入。”

各地的企業也急於瞭解 metaverse 對其營運的意義，以及如何才能最好地利用它。Jeong 表示，由於虛擬物業相對容易建立、實驗和升級，因此開發商、業主和用戶都可以探索 metaverse，以補足他們在實體世界中的產品。.

鑑於虛擬土地的供應是無限的，元虛擬資產的價格只是實體土地成本的一小部分，這促使世界各地的公司和投資者紛紛投入這個領域。與此同時，開發商也熱衷於將其作為行銷工具，建立社區以吸引可能難以負擔實體房產的新一代客戶。此外，房地產投資信託基金 (REITS) 也希望把握機會，在 metaverse 中收購、創造和租賃數位資產。.

Jeong 指出 metaverse 也有望將開發商和投資人在 Covid-19 期間賴以繼續交易的虛擬導覽提升到一個全新的層次。有了尖端的虛擬實境 (VR) 和擴增實境 (AR) 工具，不需跋涉一步，就能檢視世界任何角落的房地產，甚至是整個社區的特色和細節。.

“Bajpai 認為：「雖然沒有什麼可以取代面對面的互動，但元宇宙可以讓虛擬互動更接近實體互動，比我們之前所擁有的任何技術都更接近實體互動。Bajpai 認為：「元虛擬世界將對零售業產生重大影響，尤其是提供企業一個互動平台來宣傳和行銷他們的產品，這將有助於提升實體世界的銷售額。此外，Bajpai 表示，這將創造新的收入來源，使公司能夠以 NFT 的形式將實體產品的數位版本貨幣化。.

當企業希望發掘 metaverse 的巨大潛力時，必須牢記一些重要的注意事項。.

Bajpai 指出，首先，元宇宙沒有顯著的准入障礙，這在包容性方面是一個優勢，但也允許造成波動的擠擁和投機。雖然目前由 Decentraland 等平台主導，但隨著時間的推移，其他參與者的加入可能會改變格局，就像網路先驅 Netscape 和 MySpace 被 Google 和 Facebook 完全取代一樣。.

Bajpai 指出，同樣重要的是要瞭解，雖然地點和人潮在 metaverse 中扮演的角色可能不如在實體世界中那麼重要，但它們仍會是資產升值的關鍵考量因素。.

隱私權和網路安全的技術風險在元宇宙中更加嚴重，而元宇宙目前還是一個不受監管的空間。事實上，加密貨幣在 metaverse 交易中佔有舉足輕重的地位，這也增加了多一層的不穩定性，而且由於加密貨幣需要龐大的運算能力和能源消耗，也增加了永續性的疑慮。.

不過，Jeong 指出，亞太地區和其他地區的監管機構和私人實體已經在努力應對這些挑戰。「許多國家都在密切關注這個問題，並試圖規管加密貨幣市場和改變市場行為，」她說。「加密貨幣社區也在制定計劃，以減少碳足跡，並變得更加ESG友好」。“

未來幾年，5G、VR、人工智慧、區塊鏈等領域的技術發展，以及數位原生世代的崛起，將把 metaverse 進一步推向房地產主流。這意味著每個行業的參與者都必須制定某種形式的 metaverse 策略。.

“Bajpai 指出：「這個領域有許多機會。”這就是我們專注於建立技術諮詢能力的原因，這樣我們就能向客戶概述優勢和挑戰，並在他們決定投身其中時引導他們完成整個過程。“

雖然 metaverse 永遠不會取代現實世界的資產，但我們的專家認為它越來越有能力與實體世界產生協同效應，並為業主、佔用人和投資人提供令人振奮的全新解決方案和商業模式。.

本文首次發表於 https://www.colliers.com/en-xa/news/e22-expert-talks-real-estate-in-the-metaverse

• 中國大陸對零鈷的追求持續造成製造、物流和供應鏈作業的突然和間歇性中斷。.
• 世邦魏理仕預期，在這種環境下，佔用人會積極建立庫存以減輕潛在的干擾，從而進一步強化 「以防萬一 」的策略，這種趨勢將為內地工業和物流房地產創造大量新需求。.
• 由於工業與物流業者希望將業務版圖擴展至新興的樞紐，因此主要都會區的一線與衛星城市可能會吸引更強大的需求。.
• 我們建議佔用者專注於在交通便利的現代物流設施中尋找空間，而投資者則應考慮在新興的物流樞紐中興建全新的發展項目。.

本報告原刊登於 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Mainland-ChinaBriefFocus-on-supply-chain-resilience-set-to-boost-industrial-and-logistics-real-estat

萊坊數據中心報告》(Q4 2021 Knight Frank Data Centre Report)繼續擴大我們在亞太區的覆蓋範圍。市場分析包括新加坡、香港、孟買、悉尼、首爾和東京等已建立的數據中心樞紐，以及河內、曼谷、上海和吉隆坡等快速增長的市場，以提供最廣泛的區域視野。.

第三季度的勢頭持續到了第四季度，亞太地區的主要市場都發布了幾項重要公告。第四季度亞太地區的總供應量（已投產、分期投產和在建）增加了近 185 兆瓦，使該地區的總容量超過 7,900 兆瓦。吸納量約為 120 兆瓦，較第三季略為放緩，但與前幾季相若。2021 年全年，亞太地區的 IT 產能增長超過 1,500 兆瓦。.

2021 年，東京和上海的千兆瓦級市場增加了大量容量，分別增加了 300MW 至 400MW。在第四季，AirTrunk 的 TOK1 設施在東京啟用，其第一階段的容量高達 60MW。STT 也宣佈計劃在 Inzai 興建兩座總容量為 60MW 的資料中心。此外，Stack Infrastructure's 已計劃興建 36MW 的園區，而 Colt 則已在 Inzai 和東京北部取得兩處 45MW 的用地。.

中國當局宣佈在北部和西部建立四個超大型數據中心集群。隨後又宣佈建立另外 10 個全國性的數據中心集群，作為將中國東部地區的數據運送至西部地區進行存儲和計算的更廣泛策略的一部分。在政府計劃將數據中心歸類為基礎設施資產以便更容易獲得資金的背景下，印度也出現了幾個對數據中心平台的重大新投資，包括 Hiranani-Yotta 和 Kotak-Sify。.

在東南亞，新加坡在經過兩年的暫停後，取消了對新數據中心建設的限制。根據一項新的試點計畫，2022 年將提供高達 60 兆瓦的容量，每個發展項目在 10 至 30 兆瓦之間。作為考慮因素的一部分，新數據中心設施的申請人將需要承諾實現低於 1.3 的 PUE，並獲得新加坡的數據中心綠色標誌白金認證 - 除了為新加坡增加戰略價值。我們期望這個探路者方法能成為其他希望在數位化與永續目標之間找到適當平衡的國家的典範。.

新興的亞太地區市場，如首爾、大阪、胡志明和曼谷等地，也顯示出與日俱增的興趣。.

本文原載於 https://www.knightfrank.com/

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香港出現第五波 COVID-19，加上持續嚴格的邊境管制，投資者和企業都希望採取新策略來管理商業房地產業務運作的新常態。.

在我們的《2022 年香港市場走向》報告中，我們強調了六個影響虎年商業房地產市場未來走向的因素：

1. ESG 的重要性不容忽視
2. 搶購優質辦公室物業
3. 開發人員豐富北部都會的土地儲備
4. 自動化與倉儲連結
5. 健康生活方式為健身中心帶來新需求
6. 優質虛擬會議與協同工作空間的需求與日俱增

在氣候緊急的時代，人工智慧 (AI) 能為建築環境帶來什麼？深度強化學習 (Deep Reinforcement Learning) 的核心是代理人與環境。正如我們開始了解到我們在環境中的行為會對地球造成巨大影響，創新的 AI 也在學習 - 而且比我們更快。.

透過使用深度強化學習（Deep Reinforcement Learning）來優化建築環境中 HVAC 系統的能源效率，我們可以在不犧牲使用者舒適度的前提下，將我們自身行為的負面影響降至最低。隨著世界各地的企業嘗試過渡到淨零，這項技術將發揮舉足輕重的作用。.

但為什麼深度強化學習是優化 HVAC 性能的最佳方式？

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作者：埃絲特·安

如今，環境、社會和治理 (ESG) 整合已不再是可選項。在全球「零排放競賽」中，ESG 整合勢在必行。^[1], 在聯合國氣候變遷綱要公約（UNFCCC）的領導下，超過5,200家企業、1,040個城市和440家投資者提高了應對氣候變遷的目標，加入了這個全球聯盟，以加速應對氣候變遷。繼COP26之後，全球超過90%（90%）的GDP承諾在本世紀中葉或前後實現淨零排放。.^[2] 根據17^第 根據世界經濟論壇發布的《全球風險報告》，環境風險被認為是未來 10 年內五大最關鍵的長期威脅。.^[3] 氣候風險是投資和商業風險——氣候變遷造成的損害預計到 2040 年將導致全球財產保險費增加高達 41%。.^[4] 建築和施工產業約佔全球碳排放量的40%。^[5], 房地產行業在推動永續發展方面處於有利地位。.  

一體化：企業和氣候韌性的堅實基礎

城市發展有限公司（CDL）的ESG策略源自於其1995年所建立的「建設即保護」的企業理念。其價值創造商業模式以四大支柱為基石－整合、創新、投資與影響力，引導CDL實現三大關鍵目標：「脫碳」、「數位化與創新」以及「資訊揭露與溝通」。 CDL於2017年實施的《CDL未來價值2030永續發展藍圖》為CDL的業務策略和營運制定了清晰的策略目標和ESG指標。.

城市發展有限公司（CDL）的永續發展組合直接向董事會永續發展委員會匯報，並將環境、社會和治理（ESG）因素有效融入其業務、營運和成長策略。 2018年，城市發展有限公司推出了其永續發展策略。 得到. 策略——重點關注 G在採用ESG視角下實現成長, E提升資產價值以提高營運效率和 T轉型以實現長期可持續的價值。.

創新：擴大永續技術規模，實現綠色革命

認識到創新是氣候解決方案的關鍵加速器，CDL 於 2020 年成立了綠色建築與技術應用團隊。該團隊與該公司的企業創新委員會合作，利用尖端技術，在設計、建造和管理資產的方式上減少 CDL 的碳足跡。.  

為了推動循環經濟解決方案，CDL正在研究採用先進的低碳建築方法和材料來減少隱含碳排放的可行性。為此，CDL加快了可建造設計的發展，轉向勞動密集度較低的流程，並專注於整合數位化交付和麵向製造與組裝的設計（DfMA）技術。透過這些舉措，CDL可以減少對現場工人的依賴，提高工作場所的安全與健康，並提升建築和設施管理的生產力。.

CDL也充分利用跨產業合作的力量來開發低碳技術。該公司已與新加坡太陽能研究院合作，在多個開發項目中試點應用建築一體化光伏（BIPV）組件和麵板。 CDL永續發展學院所進行的雙面BIPV面板試點計畫旨在優化美觀性的同時實現發電。.

2020年，CDL和SERIS在新加坡城市廣場購物中心的永續發展學院試點安裝了新一代光伏藝術牆（雙面BIPV面板）。這為更有效率的光電裝置提供了一個試驗平台。

為了實現淨零排放的世界，零能耗建築是未來的發展方向。迄今為止，城市發展有限公司（CDL）已採用環保技術建造了兩座淨零能耗建築——新加坡永續發展學院（SSA）和位於新加坡植物園的CDL綠色展廳。新加坡永續發展學院是一座獲得新加坡建設局綠色建築標誌鉑金級認證的建築，也是新加坡首個其建築材料（交叉層壓木材和膠合層壓木材）通過「自然條碼」（Nature's Barcode）認證的建築。^™ 系統來自可靠的來源。.

新加坡太陽能中心（SSA）是新加坡首個由下而上啟動的零能耗設施，致力於氣候行動的能力建構和思想引領。自2017年開放以來，該中心一直利用屋頂3,200平方英尺的太陽能板作為能源來源。. 整個設施的建造使用了超過 80% 的來自可持續來源的結構材料。.

2021年2月，城市發展有限公司（CDL）成為東南亞首家簽署世界綠色建築委員會（WorldGBC）「淨零碳建築承諾」的房地產集團。在COP26氣候大會上，CDL是44家率先承諾實現全生命週期淨零碳建築環境的企業之一。根據該承諾，CDL承諾到2030年，其所有新建和現有全資資產及直接營運和管理的開發項目將實現營運淨零碳排放。此外，CDL也承諾到2030年，透過碳抵銷減少新建工程的隱含碳排放並補償剩餘的前期排放，到2050年，所有建築將實現淨零碳排放。.

為邁向低碳經濟，城市發展有限公司（CDL）制定了更為雄心勃勃的碳減排目標，並於2021年通過了科學碳目標倡議（SBTi）的評估和驗證，以適應全球升溫1.5攝氏度的情景。 CDL是新加坡首家在2018年透過SBTi驗證其在全球升溫2攝氏度情境下減排目標的房地產公司。.

CDL 綠色畫廊採用多種環保技術建造，其中包括兩項創新功能——生物材料麻石（主要由大麻植物製成）和預製模組化系統。.

投資：透過永續金融建構未來槓桿 

2017 年 4 月，CDL 的 Republic Plaza 綠色債券成為新加坡公司發行的第一支綠色債券。.

新加坡城市發展有限公司（CDL）已獲得超過143億新元的永續融資，包括各類綠色貸款、綠色債券和永續發展掛鉤貸款，以加速其綠色建築行動。 CDL於2017年發行了新加坡首支綠色債券，為其開拓多元化融資管道奠定了基礎，並以此為榮。 2021年9月，CDL憑藉其在digiHUB專案研發和試點方面的成功，獲得了星展銀行提供的可持續發展目標創新貸款的折扣。這使得CDL成為首家透過大規模支持永續發展目標的創新項目獲得永續發展掛鉤貸款折扣的新加坡企業。.

在城市發展有限公司（CDL）的綜合用途開發項目南灘（South Beach）中，光伏板已安裝在塔頂和百葉窗組件上，總覆蓋面積約為1800平方米。².

影響：永續建築，永續社區

衡量才能管理－CDL在ESG資訊揭露和永續發展方面擁有豐富的經驗，這有助於其發現差距並提升ESG績效。其穩健的ESG整合和資訊揭露獲得了13個全球評級、排名和指數的廣泛認可，其中包括在2021年CDP全球A級企業氣候行動和水安全榜單中獲得的雙A評級。.

CDL榮幸地在Corporate Knights發布的2022年全球100家最具永續發展能力企業榜單中取得最佳成績，排名從第40位躍升至第10位。^第 2021年至5年^第 今年，該公司繼續保持領先地位。此外，該公司連續第四年蟬聯全球頂級房地產管理及開發公司和新加坡頂級永續發展公司，並且是新加坡首家也是唯一一家連續13年入選該知名指數的公司。.

實現零排放需要堅定信念，並需要所有利害關係人的積極參與。二十年來，我們始終將環境、社會和治理（ESG）融入業務營運中，在掌握成長機會的同時，有效降低了ESG風險，從而為投資者、社區和地球創造了更多價值。. 

^[1] 首頁 – 氣候衛士 (unfccc.int)
^[2] COP26 顯示零碳投資步伐加快；嚴峻的氣候風險仍然存在－氣候變遷投資者組織 (igcc.org.au)
^[3] 世界經濟論壇《2022年全球風險報告》.pdf (weforum.org)
^[4] 在風險日益加劇的世界中，保險業扮演著至關重要的角色 | 瑞士再保險公司
^[5] https://www.worldgbc.org/news-media/WorldGBC-embodied-carbon-report-publishe

Esther An

首席可持續發展官
城市發展有限公司 (CDL)

Cushman & Wakefield 的辦公室裝修成本指南為全球主要城市的用戶提供了裝修建築成本的指標。無論是基本裝修、協同裝修或先進的混合裝修需求，這些由我們的專案與開發服務團隊編纂的指南均可協助廠商界定其資本規劃與搬遷預算。.

本指南包含全面的裝修成本部分，涵蓋傢俱、專業費用、機電工程、建築工程、視聽/IT 和其他雜項成本，以及復原和改裝成本。.

我們的指南中提供的估計成本是基於某些假設的市場平均值。特定專案的精確成本可能與所提供的不同 - 我們建議您委託專案與開發服務專業人員，根據您獨特的建築需求，提供精確的成本建議。.

2022 年亞太區指南重點

到目前為止，COVID-19 大流行的一個明顯因素是亞太地區的復原能力。.

然而，許多不確定因素仍然存在，尤其是未來的辦公室將會是什麼樣子，以及員工將會如何佔用和使用辦公空間。因此，我們看到企業對辦公室空間需求的構想有所改變，進而影響到裝修決策，而所有這些都是在成本仍受到嚴格審核的環境下發生的。.

對於亞太地區 14 個市場中的 31 個主要城市，今年的《指南》外部連結涵蓋了以下內容：

• 全面的裝修成本明細，包括傢俱、專業費用和建築工程
• 恢復辦公空間的平均成本
• 為迎合大流行後勞動力需求的不同裝修風格的成本估算
• 如果您想更新辦公環境，平均改裝成本可讓您選擇預算較低的方案

本文原載於 https://www.cushmanwakefield.com/

萊坊的亞太區優質寫字樓租金指數按季上升0.3%，是自2019年第三季疫症開始前首次回升。整體空置率仍維持在12.8%的高位，但由於商業氣氛改善，工作場所逐漸回流且更具持續性，尤其是大型科技佔用人利用較低租金遷入優質CBD辦公空間，辦公室租金可能已見底。.

儘管歐米茄變體導致市場情況仍未明朗，但我們預期租金將持續穩定至 2022 年，且區內更多市場將達到租金下行週期的拐點。由於佔用人不斷發展其採用混合工作方式的空間策略，2022 年將是重新設定與實驗的一年。然而，這並不意味著辦公空間的需求減少。我們預期到 2022 年，租賃活動將會增加，需求將受到靈活空間解決方案的整合，以及強調健康和員工體驗的優質空間的支撐。.

本文原載於 https://www.knightfrank.com/

探索一種獨特的方式，利用 13 項標準對 55 個全球主要和新興資料中心市場進行評估和評分。.

探索一種獨特的方式，利用 13 項標準對 55 個全球主要和新興資料中心市場進行評估和評分。.

過去的兩年在許多方面都令人印象深刻。各行各業都面臨變革和破壞，資料中心產業也不例外。2020 年初，許多企業突然面臨更大的雲端技術需求，以連結分散的工作團隊，讓人們能夠在在家工作的環境中完成工作。2021 年，隨著雲端遷移加速、對資料中心的需求持續增加，以及主要資料生產平台 (如 Google、亞馬遜、微軟、阿里巴巴、蘋果等超大型企業) 的資料中心足跡遍佈全球，這種趨勢仍在持續。如今，問題不再是最大的超大規模資料中心用戶是否會每年擴展到新的地區，而是有多少用戶會擴展，以及擴展的速度有多快。. 

高纬环球全球数据中心市场比较》是高纬环球发布的第三期年度报告。.

本報告原刊登於 https://www.cushmanwakefield.com/

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六大城市的寫字樓總吸納量約為 3,300 萬平方呎，較 2020 年增加 10%。本年度泛印度的總吸納量較 2016-2018 年間的年度總吸納量高出 7%，顯示佔用人信心強勁復甦。.

本文原載於 https://www.colliers.com/en-in