市場展望

With new demand continuing to be led by the technology sector, tightening vacancy to 5.0% from 5.2% in Q4 2020, Colliers recommend occupiers to lock in leases early as rents hit an inflection point. Owners should redevelop older properties into mixed-use developments to unlock value.

報告要點：

• CBD Grade A rents stabilised at SGD9.54 per sq ft (-0.3%QOQ) in Q1 2021, as net absorption turned positive after two consecutive quarters of contraction.
• New demand continued to be led bythe technology sector, tightening vacancy to 5.0% from 5.2% in Q4 2020.
• Total office or mixed office investment volumes rose 13.9% YOY to SGD850 million in Q1 2021, as confidence returned with the global vaccine roll-out. 

製造業帶動工業回升

• 根據貿工部 (MTI) 的資料，2020 年第四季新加坡經濟按年 (y-o-y) 收縮 2.4%，使得 2020 年整體經濟成長總變化為負 5.4%。在 COVID-19 年中，製造業的復甦力在緩和經濟衰退方面發揮了巨大作用，電子、生物醫學製造和精密工程產業羣的產出大幅擴張。.

• 由於目前全球晶片短缺，電子產品的需求仍然高漲。而新加坡是半導體的主要製造國，工業界的晶片製造商可能會被迫擴充現有設施，以提高產量。.

• 2021 年 3 月，新加坡採購經理人指數 (PMI) 報告擴張至 50.8，為 2019 年 3 月以來最高。製造商的樂觀情緒在 1 月和 2 月盛行，PMI 分別擴張 50.7 和 50.5，顯示工業部門在 2021 年可能持續成長。.

建議與見解 

我們預計 2021 年上半年辦公室租金和價格仍將面臨壓力，年中才會觸底反彈，隨後是較為穩定的下半年，假設 Covid 在 2021 年上半年得到控制，則 2022 年起租金和價格將再次反彈。我們認為，現在是買家發掘分層業權辦公樓商機的好時機：

- 有長期房地產需求的終端用戶應探索收購方案，因為一旦市場復甦，核心地點的辦公室價格和租金可能會迅速反彈。.
- 投資者若希望在香港投資辦公室行業，但之前又覺得太昂貴，則應把握此機會進入市場。.
- 投資者若要尋找一筆過交易價值較低的辦公室，應考慮九龍區，因為該區有更多選擇，而且價格吸引。.

COVID-19 大流行在全球造成了前所未有的損失。在亞太地區，拉平曲線的措施也引發了自大蕭條以來最嚴重的經濟衰退，主要經濟體經歷了十多年來的首次收縮。不過，儘管危機可能需要數年時間才能擺脫，亞太地區的長期成長基本面仍然完好。.

在人口趨勢的帶動下，亞太地區的都市化將帶動中產階級的成長，並帶動消費成長的週期。實質資產是亞太地區結構性大趨勢中的一環，將超越大流行病的影響。隨著挑戰逐漸從遏制轉為長期復甦，基礎建設投資和房地產投資信託基金將成為這個等式中的關鍵部分，以加速該地區從疫情中復甦，並確保其經濟未來。.

新加坡商業聯合會推出了《新加坡零售店鋪租賃行為守則》（“Code of Conduct for Leasing of Retail Premises in Singapore"）。“COC“）於 2021 年 3 月 26 日生效。COC 旨在為合資格零售物業的業主和租戶提供一套指引，使其在租賃談判中處於公平和平衡的地位，並為此類業主和租戶提供一個管治框架，以確保其遵守無障礙的爭議解決框架。.

COC 自 2021 年 6 月 1 日起生效，預計政府將與利益相關者緊密合作，將守則轉變為法律。本更新概述了 COC 的主要特點和原則。.

新加坡商業聯合會推出了《新加坡零售店鋪租賃行為守則》（“Code of Conduct for Leasing of Retail Premises in Singapore"）。“COC“）於 2021 年 3 月 26 日生效。COC 旨在為合資格零售物業的業主和租戶提供一套指引，使其在租賃談判中處於公平和平衡的地位，並為此類業主和租戶提供一個管治框架，以確保其遵守無障礙的爭議解決框架。.

COC 自 2021 年 6 月 1 日起生效，預計政府將與利益相關者緊密合作，將守則轉變為法律。本更新概述了 COC 的主要特點和原則。.

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隨著世界各國政府開始加強其疫苗接種計劃，旅遊將會恢復。由於邊境重新開放，且便利大規模旅遊的機制已正式確立，我們預期短期內確實會有些謹慎。.

雖然衛生等因素將會有所改變，並受到更多的重視，但我們與生俱來的漫遊慾望、相對便宜的旅遊成本以及被壓抑的需求，將驅使我們預測在未來三到四年內，旅遊業將呈現 V 型復甦。.

在 Colliers Hotel Insights | Q1 2021 中，我們將探討以下問題：

• 2021 年亞太地區飯店展望
• 澳洲墨爾本的飯店市場
• 新加坡飯店市場
• 賭場博彩業的最新情況

物流倉庫和高規格空間將成為亮點

新加坡的工業房地產市場在 2020 年相對較具彈性，JTC 租金和價格指數分別年比下降 1.5% 和 2.7%。2020 年第四季見證了經濟的復甦，隨著經濟的反彈，這可能會持續到 2021 年。我們預測倉庫租金將年增 1.3%，而工廠租金則可能因供應充裕而持平。.

蓬勃發展的科技產業和生物醫學製造業應可支撐對商業園區和高規格空間的需求。2020 年的整體出租率將提升 0.7 個百分點至 89.9%，主要受到倉庫增加庫存和電子商務活動的推動。我們建議業主採用工業 4.0，並重新裝修。 

預計在 COVID-19 之後，零售物業市場將逐漸回穩復甦

2020 年下半年，由於淨吸納量創下歷史新低，烏節路和區域中心的平均租金下降了 2.5%，全年降幅達到 7.2%。我們預期隨著經濟復甦，2021 年的需求將轉為正面。.

2020 年零售交易量年比年下降 29.5%，而資本價值則因收入中斷而下降 5%。我們預期 2021 年資本值將維持平穩。.

下載 Colliers 2020 下半年新加坡零售業雙年期報告，我們將為零售商、業主和投資者分析最新趨勢和市場前景，並提供專業建議。.

工業市場出現復甦

據觀察，工業活動相對強勁，因為分層銷售和空置率逐漸改善，但仍存在不確定性。.

2020 年第四季，經濟年比年收縮 2.4%，較 2020 年第三季的 5.8% 收縮有所放緩。這主要歸功於製造業 10.3% 的年同比增長，延續了第三季 11% 的增長。電子、生物醫學製造、精密工程和化學產業的產出擴張帶動了增長。儘管如此，COVID-19 疫情仍對新加坡經濟造成影響，導致 2020 年經濟萎縮 5.4%，與 2019 年的 1.3% 擴張相比出現逆轉。然而，製造業錄得 7.3% 的成長，與 2019 年 1.5% 的萎縮形成對比。這主要受惠於生物醫學製造、電子及精密工程產業群（分別來自醫藥產品、半導體及半導體製造設備的強勁需求）的擴張。隨著經濟重開，製造業需求回升，2020 年製造業以正面態勢收尾。12 月份，整體採購經理人指數 (PMI) 連續第六個月保持擴張。同樣地，12 月份製造業產出按年增長 14.3%，令 2020 年整體增長達 7.3%。12 月的擴張受到電子、化學和精密工程的支持。另一方面，繼 2020 年第三季增長 6.5%後，2020 年第四季非石油國內出口 (NODX) 錄得 0.5%的按年跌幅。儘管如此，2020 年 NODX 仍擴大 4.3%，扭轉了 2019 年下降 9.2% 的局面。儘管全球經濟存在不確定性，但電子及非電子產品出貨量的增加帶動了 2020 年的整體增長。.

儘管 10 月份頒佈的消費稅上漲令 2019 年最後數月出現了一些不安情緒，但在邁向新的十年時，仍有許多令人鼓舞的因素。事實上，隨著東京奧運會的舉行，與入境旅遊相關的房地產行業尤其表現樂觀。與此同時，日本政治和經濟形勢的相對穩定性繼續吸引著投資者。然而，這種樂觀情緒在 COVID-19 爆發後迅速消退，日本戰後最長的一次經濟擴張也戛然而止。儘管該國已相對妥善地控制病毒，但由於其潛在 GDP 增長率不高，預期復甦之路仍相當漫長。. 

在行業表現方面，國際旅遊業的停滯完全扭轉了過往令人鼓舞的零售業和酒店業的命運。相反地，電子商務的普及所帶來的結構性改變，則讓物流業成為焦點。與此同時，住宅與辦公室產業也經歷了一些重大的變化，而這些對於大流行病的不同反應也在 J-REIT 市場上得到了呼應。具體而言，儘管以物流為重點的 J-REITs 最近可能因行業過熱而有所調整，但其溢價仍遠高於同業。同時，硬資產與上市工具之間的強烈對比，可能反映對產業前景的不同看法，或為精明的投資者提供套利機會。.