市場展望

新冠疫情使物流業迅速成為全球關注的焦點。鑑於該行業在2020年及未來一段時間內受到的關注度不斷提升，本報告重點分析了該行業的關鍵驅動因素、近期市場表現以及行業前景。.

成長驅動因素

• 從根本上看，持續的人口成長和經濟擴張將在未來十年內推動全球中產階級規模幾乎翻倍。消費水準的提高，加上電子商務的加速發展，將從根本上推動對更強大、更具韌性和更多元化的供應鏈的需求。交通基礎設施的持續發展對於確保市場連通性至關重要。.
• 部分市場（尤其是歐洲）勞動力短缺，以及對環境、社會和治理 (ESG) 優先事項日益重視，將迫使企業加速採用技術，以提高效率和透明度。同樣，第三方物流 (3PL) 營運商的使用也將持續成長，因為它們能為企業提供更大的靈活性，從而更好地滿足消費者需求。. 
• 地緣政治將持續影響全球貿易環境。為因應近期貿易流動中斷，許多短期過渡性解決方案已經出台，但全面推行新的供應鏈解決方案需要數年時間，因為企業需要權衡將生產遷回國內的機會以及供需驅動因素。.

租賃市場

• 2020年，工業市場展現出強大的韌性，儘管經濟成長數據創歷史新低，但需求依然強勁。因此，全球工業/物流用地空置率仍然緊張，部分原因是新建案供應有限。.
• 儘管如此，全球租金成長依然相對乏力，2020年僅有不到一半的市場實現了成長，而且不同地區之間的成長情況也存在差異。考慮到疫情的影響，這種情況或許並不令人意外，但也反映了租金長期停滯的趨勢。自2017年以來，全球只有不到一半的市場實現了每年超過2.51兆至3兆美元的租金成長。然而，隨著房東面臨越來越大的成本壓力，尤其是更高的購買成本、土地稅和基礎設施費用，這種情況有望改變。.  

展望

• 需求驅動因素凸顯了供應鏈中的缺口，而這些缺口可以透過擴展物流資產類型來彌補。鑑於供應鏈連接生產和消費，這些缺口可能存在於同一地區，也可能跨越多個地區。. 
• 長期需求結構性趨勢正因企業和消費者對疫情的反應而加速發展。因此，投資者預期資本和收益回報將持續強勁，其中收益貢獻可能進一步增加。. 
• 強勁的需求和旨在提高效率的供應鏈重組，使得土地供應成為新開發案的焦點。這將是房地產行業滿足未來需求必須解決的根本性問題。. 

新冠疫情的爆發新冠政府疫情的爆發給全世界造成了空前的損失。在亞太地區各地即使採取了許多有效的經濟穩定措施，但仍然導致了自大蕭條以來最嚴重的經濟支出，亞太地區的幾個主要經濟體也經歷了十多年的首次嚴重休克。雖然一場的危機可能仍會持續一段時間，但亞太地區長期成長的基本面並不會因此而改變。亞太地區人口流動之城市化進程迅速發展，這些都將推動中產階級以及因此不動產產業將成為該地區的一個結構性發展趨勢且將一直持續下去同時它也將超越新冠疫情所帶來的影響期。從疫情帶來的不利影響得到健康到經濟進入長期復甦階段基礎設施投資和不動產投資信託基金REITs在其中發揮了重要的作用，它們見證了亞太地區從新冠疫情中復蘇並保持經濟發展的這一轉變過程。

加工未來

投資投資基礎建設仍是政府用於刺激經濟的有力工具。它之所以有效果，不僅是基建領域的合理投入增加了短期需求同時也為未來的經濟補充了良好的基礎。國際貨幣基金預計各地如果在未來五年內對基礎設施領域的投資額增加到佔GDP的約1的水平則全球GDP恐怕會增長近2。1這樣的公共投資不僅加速經濟復甦的舉措為創造就業機會和提高就業率帶來了積極的動能同時邊境領域產生了明顯的迴響。總體而言透過持續的基礎設施投資活動亞太地區的經濟將更加活躍這一領域也應該成為未來經濟計劃中的基石從而實現經濟的可持續復甦並推動有益的經濟轉型。

我們預期未來五年香港冷庫市場需求強勁，供應有限。例如，2016年至2020年間，冷凍食品進口量以11%1的複合年增長率成長，而同期冷庫面積（以建築面積計算）的複合年增長率僅為4%2。葵湧是最具發展潛力的細分市場之一，擁有44%的持牌冷庫面積，且交通便利，可透過高速公路網絡輕鬆抵達。我們建議投資人考慮以下三種策略進入該領域：

• 根據需求建造，無論是在空曠的工業用地上，或是在現有工業建築的基礎上進行改造。.

• 售後回租，即購買現有資產並回租給原所有者。.

• 透過添加最先進的技術，將現有工業資產進行改造，以獲得更高的投資回報。.

對具有關鍵影響市場的大型交通導向基礎設施項目進行全面分析

班加羅爾是印度主要的經濟成長引擎之一。它對卡納塔克邦的邦內生產總值貢獻超過三分之一，也是該邦就業成長的主要驅動力。除了享有「印度IT之都」這一由來已久的美譽外，它現在還是印度的創業之都和領先的金融科技中心。由於巨大的經濟機會、就業機會以及預計人口將從2011年的1169萬增長到2021年的1648萬，班加羅爾大都會區（BMR）的基礎設施和公共服務，特別是城市交通基礎設施，比以往任何時候都更加迫切需要擴建和升級。.

《2020年班加羅爾城市基礎設施報告—主要交通導向基礎設施項目及關鍵影響市場的全面分析》深入探討了上述交通基礎設施項目。該報告分析了這些項目對房地產市場的影響，重點關注哪些區域將因需求成長而迎來房地產市場蓬勃發展。我們研究了監管幹預和規劃交通基礎設施的系統性實施，以及城市自然發展所扮演的角色。儘管關於城市基礎設施的討論已從交通擴展到影響環境永續性以及空氣和水資源的其他因素，但交通基礎設施仍然是影響房地產市場的重要因素。.

儘管經歷了四波新冠疫情爆發，經濟表現也創歷史新低，香港仍蓄勢待發，可望進一步成長。鑑於2021年第一季GDP強勁反彈，達到7.91兆至3兆港元，且預計2021年全年增長3.5兆至5.51兆港元，商業地產市場在適應部分「新常態」的同時，展現出積極的發展前景。“

2021年第一季度，大東京地區大型多租戶（LMT）物流設施的空置率環比上升0.6個百分點，達到1.1%，這是自2019年第四季達到1.1%以來，空置率首次超過1%。儘管2020年受新冠疫情影響，口罩和其他日用品的需求空前激增，導致物流空間競爭加劇，但目前市場活動似乎有所緩和。儘管如此，整體需求依然保持穩定。.

2021年第一季，大阪地區的LMT（租賃、租賃及租賃）空置率降至1.9%，季減1.8個百分點。這是自2016年第二季以來，空置率首次降至2%以下，當時的空置率也為1.9%。過去兩年租金上漲了13%，加上未來經濟情勢的不確定性增加，導致租戶更加謹慎，租金上漲速度放緩。.

本季名古屋大都會區的LMT（大型綜合物業）空置率較上季下降1.7個百分點至8.6%。隨著2022年約17萬坪新增樓面面積的湧入，業主們正加強宣傳力度以吸引租戶。.

– 本季度，世邦魏理仕開始發布大福岡地區的LMT指數，該地區的空置率自2019年第二季度以來一直保持在0.0%。隨著多個新的LMT設施的開發正在進行中，擁有更人性化佈局的物業將在競爭中佔據優勢。.

• 2020 年第四季工業增加價值 (GVA) 為負 6.7%。.
• 本季超高端工業地產平均租金上漲0.41兆澳元/平方公尺。澳洲超高端工業地產平均租金為1兆澳元/平方公尺。
• 優質債券殖利率年減57個基點，創歷史新低。
• 1.6 公頃地塊的土地價值較上月成長 2.5%，平均每平方公尺 $570；而 0.25 公頃地塊的土地價值較上季成長 5.4%，達到每平方公尺 $719。.
• 交易量方面，超過$5m的交易總計$393m，共18筆交易。這比2020年第一季記錄的交易量減少了78%。.

• 自2020年11月取消雙重印花稅以來，投資情緒有所改善。.
• 2021 年第一季，房地產基金的投資金額達到 331 兆令吉，其中包括十大交易的一半。.
• 工業交易佔總投資額的 43%，是自 2005 年第四季以來的最高比例。.
• 世邦魏理仕預計，今年工業地產改造租賃變更的新標準費率將提振該產業的投資。.

• 雖然仍有一些科技業的公司希望擴大業務，但其他租戶正在考慮‘調整規模’，因為他們正在採用遠端辦公方式。.

• 租賃活動也來自那些因舊建築將於今年稍後進行重建而被迫搬遷的租戶，他們需要尋找新的辦公室。此外，由於新建築的建設延期，近期租約即將到期的租戶可能會選擇續約或尋找其他辦公室。.

• 新供應延遲、遠距辦公限制解除後更多員工返回辦公室以及健康的辦公大樓投資市場，提振了甲級辦公室業主的信心。.

• 2021 年第一季度，Savills CBD A 級辦公室的整體空置率連續第四季度上升 0.3 個百分點，達到 7.3%。.

• 2021年第一季度，儘管市區重建局（URA）中央區辦公大樓租金指數環比增長3.31萬億新元，但第一太平戴維斯（Savills）中央商務區甲級寫字樓的平均月租金連續第五個季度下降，儘管環比降幅有所放緩，為1.21萬億新元，儘管每平方英尺9.41平方英尺。我們維持先前對租金年減51兆新元的預測。.