預計在 COVID-19 之後，零售物業市場將逐漸回穩復甦
2020 年下半年，由於淨吸納量創下歷史新低，烏節路和區域中心的平均租金下降了 2.5%，全年降幅達到 7.2%。我們預期隨著經濟復甦，2021 年的需求將轉為正面。.
2020 年零售交易量年比年下降 29.5%，而資本價值則因收入中斷而下降 5%。我們預期 2021 年資本值將維持平穩。.
下載 Colliers 2020 下半年新加坡零售業雙年期報告，我們將為零售商、業主和投資者分析最新趨勢和市場前景，並提供專業建議。.
工業市場出現復甦
據觀察，工業活動相對強勁，因為分層銷售和空置率逐漸改善，但仍存在不確定性。.
2020 年第四季，經濟年比年收縮 2.4%，較 2020 年第三季的 5.8% 收縮有所放緩。這主要歸功於製造業 10.3% 的年同比增長，延續了第三季 11% 的增長。電子、生物醫學製造、精密工程和化學產業的產出擴張帶動了增長。儘管如此，COVID-19 疫情仍對新加坡經濟造成影響，導致 2020 年經濟萎縮 5.4%，與 2019 年的 1.3% 擴張相比出現逆轉。然而，製造業錄得 7.3% 的成長，與 2019 年 1.5% 的萎縮形成對比。這主要受惠於生物醫學製造、電子及精密工程產業群（分別來自醫藥產品、半導體及半導體製造設備的強勁需求）的擴張。隨著經濟重開，製造業需求回升，2020 年製造業以正面態勢收尾。12 月份，整體採購經理人指數 (PMI) 連續第六個月保持擴張。同樣地，12 月份製造業產出按年增長 14.3%，令 2020 年整體增長達 7.3%。12 月的擴張受到電子、化學和精密工程的支持。另一方面，繼 2020 年第三季增長 6.5%後，2020 年第四季非石油國內出口 (NODX) 錄得 0.5%的按年跌幅。儘管如此，2020 年 NODX 仍擴大 4.3%，扭轉了 2019 年下降 9.2% 的局面。儘管全球經濟存在不確定性，但電子及非電子產品出貨量的增加帶動了 2020 年的整體增長。.
儘管 10 月份頒佈的消費稅上漲令 2019 年最後數月出現了一些不安情緒，但在邁向新的十年時，仍有許多令人鼓舞的因素。事實上，隨著東京奧運會的舉行，與入境旅遊相關的房地產行業尤其表現樂觀。與此同時，日本政治和經濟形勢的相對穩定性繼續吸引著投資者。然而，這種樂觀情緒在 COVID-19 爆發後迅速消退，日本戰後最長的一次經濟擴張也戛然而止。儘管該國已相對妥善地控制病毒，但由於其潛在 GDP 增長率不高，預期復甦之路仍相當漫長。.
在行業表現方面，國際旅遊業的停滯完全扭轉了過往令人鼓舞的零售業和酒店業的命運。相反地，電子商務的普及所帶來的結構性改變，則讓物流業成為焦點。與此同時，住宅與辦公室產業也經歷了一些重大的變化，而這些對於大流行病的不同反應也在 J-REIT 市場上得到了呼應。具體而言，儘管以物流為重點的 J-REITs 最近可能因行業過熱而有所調整，但其溢價仍遠高於同業。同時，硬資產與上市工具之間的強烈對比，可能反映對產業前景的不同看法，或為精明的投資者提供套利機會。.
2017年至2019年，印度靈活工作空間的年複合增長率為38%，在企業用戶或企業客戶需求增加的帶動下，許多本地和全球運營商進入該空間。截至 2021 年 2 月底，印度六大城市靈活工作空間總存量為 3,000 萬平方英尺（280 萬平方米）。由於市場狀況不明朗，需求疲弱，2020 年靈活工作空間營運商的租賃面積為 290 萬平方英尺（26.9 萬平方米），較 2019 年減少 75.8%。這約佔六大城市總租賃量的 8.5%。班加羅爾、海德拉巴和孟買佔了大部分交易，因為一些運營商擴大了他們的版圖，主要是在分散的地點。此外，前六大城市取消了約 170 萬平方英尺（158,000 平方米）的預先承租或已進入最後階段的交易。.
截至 2021 年 3 月，在頂尖彈性辦公空間營運商的組合中，約有 65% 的辦公桌已被租出。儘管大部分的辦公空間都是由知名企業所佔用，而非自由工作者或新創企業，但我們認為企業客戶仍有使用更多彈性辦公空間的空間，因為營運商對於大型或多地點的交易都提供相當吸引的價格。目前的租賃期約為一至兩年，因為企業將彈性辦公空間視為臨時解決方案，以容納其勞動力，直到他們完成 2023 年之後的擴張和佈局。.
Colliers 在其最新的 2021 年展望報告中估計，印度房地產的機構投資將從 2020 年的 3,460 億盧比（48 億美元）增長 14.6%，達到 3,960 億盧比（55 億美元）。相比之下，2020 年較 2019 年減少了 23%。Colliers 認為，機構投資者持續看好辦公樓、數據中心和倉庫等印度房地產資產類別，他們希望部署現有的乾粉。.
“印度的投資氣氛非常暢旺，全球投資者對不動產的興趣日益濃厚。全球利率處於歷史低位，而印度的淨收益率則為正值，因此印度已成為房地產投資的首選目的地之一。此外，從各個市場持續良好的住房銷售表現、商業辦公樓和工業園區的大規模機構投資，以及過去六個月兩家房地產投資信託基金的上市，也可看出印度市場的韌性。’
資料中心：全球經濟的重要基礎設施：基金經理的成長機會與營運挑戰
SS&C 的白皮書
世界充斥著數據。據估計，人類每天產生 2.5 百萬億位元組的資料。據報導，世界上的資料量每兩年就會增加一倍，而全球現有的資料中，估計有 90% 是在過去兩年中產生的。.
所有這些資料都需要居住和工作的地方，這有助於解釋全球資料中心迅速激增的原因。根據分析公司 Synergy Research 的資料，截至 2019 年底，全球共有超過 500 個「超大型」資料中心，而且這個數字還在持續攀升。據房地產服務公司 JLL 估計，截至 2020 年年中，全球共有 6,340 萬英呎的數據中心面積，另有 430 萬英呎在建。.
SS&C 透過簡化作業、降低風險、改善客戶體驗和提高可見度來幫助客戶管理其投資。SS&C 在全球擁有 500 多家房地產和私募基金客戶，管理的資產總額超過 $754B，在服務開放式和封閉式房地產、基礎設施、硬資產、債務和混合基金方面擁有豐富經驗，專長於複雜的基金管理、中間辦公室和數據服務以及虛擬數據室。我們的技術可實現並確保資訊的流通，使我們的客戶能夠更有效率地工作，並對我們充滿信心。我們擁有全球最大的 GPs 和 LPs 社群，共有來自 57,000 多個捐贈基金、基金會、退休金、顧問和諮詢師的 240,000 多人使用 Intralinks。.
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受經濟環境疲弱及傳統淡季影響，香港島甲級寫字樓的租賃需求在12月持續疲軟，但整體市場仍受專業服務業（尤其是金融及法律服務業）的帶動，這些行業在中央商業區的高級大廈內承租了辦公空間。 兩家中國內地金融公司——東莞銀行與方源資本——租下了國際金融中心二期的一整層樓面，該樓層此前由野村控股佔用。 醫療公司亦在核心地區擴展據點。一家醫療中心租下中環皇后大道中9號整層頂樓，以滿足日益增長的醫療保健及健康需求。 鑒於經濟形勢疲弱，部分租戶退租了更多辦公空間。鑑於港島區當前高達7.81%的空置率，我們預期部分業主將放寬立場，並更願意進行協商。.
九龍 九龍區的租賃活動在12月持續放緩。 新租賃交易量較上月下降20%。大部分租賃活動集中在九龍東，月租低於每平方呎1,425港元。雖然多數行業均深受新冠疫情影響，但物流業表現依然強勁，成為此波疫情中的贏家之一。 部分物流公司把握了這市場低迷時期的黃金機會，擴充業務並升級工作環境與地點。 近期一個顯著的例子是物流巨頭DHL的搬遷。該公司搬離了Megabox，進駐位於觀塘的頂級甲級寫字樓國際貿易大廈，租用面積達91,015平方呎，成為2020年迄今市場上最大的一宗新租約交易。在檢視其辦公需求後，DHL 選擇重新規劃工作模式，並採用敏捷工作方式，以實現辦公空間的優化。 受疫情及經濟不確定性所限，租戶在九龍區將持續注重成本效益，並尋求具成本效益的選項。鑒於傳統節日季將至，加上新冠疫情持續不穩，我們預期租賃需求將維持疲軟，而目前的低租賃量至少將持續至農曆新年。.
在本期 2021 年 1 月刊中，我們將探討本地商業房地產市場的最新動態，並分享對該產業在 2021 年的展望。.
2020年第四季是至關重要的一季，因為它標誌著復甦態勢的形成，與前幾季相比，租賃指標呈現出積極的趨勢。在COVID-19顛覆職場運作模式的變革時期，租賃趨勢與租戶策略正經歷急速轉變，這將對市場活動產生影響。 儘管疫情情勢仍在演變，租戶持續評估其房地產組合並規劃空間需求，但幾乎所有城市都見到市場活動水準提升，擴張驅動的需求也某種程度上重現。 孟買、浦那、德里國家首都區、艾哈邁達巴德及加爾各答在去年第四季皆見證了因擴張與整合而帶動的新租賃活動增加。 這預示著2021年的租賃勢頭將持續向好，隨著疫苗的推出及員工逐步重返辦公室，市場活動將獲得亟需的推動力，預計各城市將呈現全面復甦的態勢。.
在本報告中，我們分析了印度辦公樓市場在2020年第四季以及全年整體的表現。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
