市場展望

儘管 10 月份頒佈的消費稅上漲令 2019 年最後數月出現了一些不安情緒，但在邁向新的十年時，仍有許多令人鼓舞的因素。事實上，隨著東京奧運會的舉行，與入境旅遊相關的房地產行業尤其表現樂觀。與此同時，日本政治和經濟形勢的相對穩定性繼續吸引著投資者。然而，這種樂觀情緒在 COVID-19 爆發後迅速消退，日本戰後最長的一次經濟擴張也戛然而止。儘管該國已相對妥善地控制病毒，但由於其潛在 GDP 增長率不高，預期復甦之路仍相當漫長。. 

在行業表現方面，國際旅遊業的停滯完全扭轉了過往令人鼓舞的零售業和酒店業的命運。相反地，電子商務的普及所帶來的結構性改變，則讓物流業成為焦點。與此同時，住宅與辦公室產業也經歷了一些重大的變化，而這些對於大流行病的不同反應也在 J-REIT 市場上得到了呼應。具體而言，儘管以物流為重點的 J-REITs 最近可能因行業過熱而有所調整，但其溢價仍遠高於同業。同時，硬資產與上市工具之間的強烈對比，可能反映對產業前景的不同看法，或為精明的投資者提供套利機會。.

2017年至2019年，印度靈活工作空間的年複合增長率為38%，在企業用戶或企業客戶需求增加的帶動下，許多本地和全球運營商進入該空間。截至 2021 年 2 月底，印度六大城市靈活工作空間總存量為 3,000 萬平方英尺（280 萬平方米）。由於市場狀況不明朗，需求疲弱，2020 年靈活工作空間營運商的租賃面積為 290 萬平方英尺（26.9 萬平方米），較 2019 年減少 75.8%。這約佔六大城市總租賃量的 8.5%。班加羅爾、海德拉巴和孟買佔了大部分交易，因為一些運營商擴大了他們的版圖，主要是在分散的地點。此外，前六大城市取消了約 170 萬平方英尺（158,000 平方米）的預先承租或已進入最後階段的交易。.

截至 2021 年 3 月，在頂尖彈性辦公空間營運商的組合中，約有 65% 的辦公桌已被租出。儘管大部分的辦公空間都是由知名企業所佔用，而非自由工作者或新創企業，但我們認為企業客戶仍有使用更多彈性辦公空間的空間，因為營運商對於大型或多地點的交易都提供相當吸引的價格。目前的租賃期約為一至兩年，因為企業將彈性辦公空間視為臨時解決方案，以容納其勞動力，直到他們完成 2023 年之後的擴張和佈局。.

Colliers 在其最新的 2021 年展望報告中估計，印度房地產的機構投資將從 2020 年的 3,460 億盧比（48 億美元）增長 14.6%，達到 3,960 億盧比（55 億美元）。相比之下，2020 年較 2019 年減少了 23%。Colliers 認為，機構投資者持續看好辦公樓、數據中心和倉庫等印度房地產資產類別，他們希望部署現有的乾粉。.

“印度的投資氣氛非常暢旺，全球投資者對不動產的興趣日益濃厚。全球利率處於歷史低位，而印度的淨收益率則為正值，因此印度已成為房地產投資的首選目的地之一。此外，從各個市場持續良好的住房銷售表現、商業辦公樓和工業園區的大規模機構投資，以及過去六個月兩家房地產投資信託基金的上市，也可看出印度市場的韌性。’

資料中心：全球經濟的重要基礎設施：基金經理的成長機會與營運挑戰
SS&C 的白皮書

世界充斥著數據。據估計，人類每天產生 2.5 百萬億位元組的資料。據報導，世界上的資料量每兩年就會增加一倍，而全球現有的資料中，估計有 90% 是在過去兩年中產生的。.

所有這些資料都需要居住和工作的地方，這有助於解釋全球資料中心迅速激增的原因。根據分析公司 Synergy Research 的資料，截至 2019 年底，全球共有超過 500 個「超大型」資料中心，而且這個數字還在持續攀升。據房地產服務公司 JLL 估計，截至 2020 年年中，全球共有 6,340 萬英呎的數據中心面積，另有 430 萬英呎在建。.

SS&C 透過簡化作業、降低風險、改善客戶體驗和提高可見度來幫助客戶管理其投資。SS&C 在全球擁有 500 多家房地產和私募基金客戶，管理的資產總額超過 $754B，在服務開放式和封閉式房地產、基礎設施、硬資產、債務和混合基金方面擁有豐富經驗，專長於複雜的基金管理、中間辦公室和數據服務以及虛擬數據室。我們的技術可實現並確保資訊的流通，使我們的客戶能夠更有效率地工作，並對我們充滿信心。我們擁有全球最大的 GPs 和 LPs 社群，共有來自 57,000 多個捐贈基金、基金會、退休金、顧問和諮詢師的 240,000 多人使用 Intralinks。.

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受經濟環境疲弱及傳統淡季影響，香港島甲級寫字樓的租賃需求在12月持續疲軟，但整體市場仍受專業服務業（尤其是金融及法律服務業）的帶動，這些行業在中央商業區的高級大廈內承租了辦公空間。 兩家中國內地金融公司——東莞銀行與方源資本——租下了國際金融中心二期的一整層樓面，該樓層此前由野村控股佔用。 醫療公司亦在核心地區擴展據點。一家醫療中心租下中環皇后大道中9號整層頂樓，以滿足日益增長的醫療保健及健康需求。 鑒於經濟形勢疲弱，部分租戶退租了更多辦公空間。鑑於港島區當前高達7.81%的空置率，我們預期部分業主將放寬立場，並更願意進行協商。.

九龍 九龍區的租賃活動在12月持續放緩。 新租賃交易量較上月下降20%。大部分租賃活動集中在九龍東，月租低於每平方呎1,425港元。雖然多數行業均深受新冠疫情影響，但物流業表現依然強勁，成為此波疫情中的贏家之一。 部分物流公司把握了這市場低迷時期的黃金機會，擴充業務並升級工作環境與地點。 近期一個顯著的例子是物流巨頭DHL的搬遷。該公司搬離了Megabox，進駐位於觀塘的頂級甲級寫字樓國際貿易大廈，租用面積達91,015平方呎，成為2020年迄今市場上最大的一宗新租約交易。在檢視其辦公需求後，DHL 選擇重新規劃工作模式，並採用敏捷工作方式，以實現辦公空間的優化。 受疫情及經濟不確定性所限，租戶在九龍區將持續注重成本效益，並尋求具成本效益的選項。鑒於傳統節日季將至，加上新冠疫情持續不穩，我們預期租賃需求將維持疲軟，而目前的低租賃量至少將持續至農曆新年。.

在本期 2021 年 1 月刊中，我們將探討本地商業房地產市場的最新動態，並分享對該產業在 2021 年的展望。.

• 雖然預計今年將逐步恢復辦公室辦公，但由於全球商業環境的不確定性可能在短期至中期內持續影響企業的擴張決策，辦公樓市場恐難立即恢復至疫情前的蓬勃景象。 然而，隨著美國新政府推行較少保護主義的政策，辦公樓市場預計將受惠於資訊科技與業務流程管理（IT-BPM）產業的預期增長。.
  
• 這種新型冠狀病毒變異株再度引發焦慮，並進一步延緩了國際旅遊的恢復。隨著政府在主要都會區及觀光景點擴大實施更嚴格的社區隔離措施，此變異株也被認為會抑制國內旅遊，進而使旅遊業的前景更加不明朗。.

2020年第四季是至關重要的一季，因為它標誌著復甦態勢的形成，與前幾季相比，租賃指標呈現出積極的趨勢。在COVID-19顛覆職場運作模式的變革時期，租賃趨勢與租戶策略正經歷急速轉變，這將對市場活動產生影響。 儘管疫情情勢仍在演變，租戶持續評估其房地產組合並規劃空間需求，但幾乎所有城市都見到市場活動水準提升，擴張驅動的需求也某種程度上重現。  孟買、浦那、德里國家首都區、艾哈邁達巴德及加爾各答在去年第四季皆見證了因擴張與整合而帶動的新租賃活動增加。 這預示著2021年的租賃勢頭將持續向好，隨著疫苗的推出及員工逐步重返辦公室，市場活動將獲得亟需的推動力，預計各城市將呈現全面復甦的態勢。. 

在本報告中，我們分析了印度辦公樓市場在2020年第四季以及全年整體的表現。.  

雖然第四季的寫字樓租賃活動與該年度其他季度相比整體較為平淡，但與2019年第四季的水平大致相當。.

• 辦公室空間的需求主要來自兩類租戶：一類是因舊建築將進行重建而需搬遷，因而尋求替代空間的租戶；另一類則是辦公室租約即將到期的租戶。.

• 鑑於疫情帶來的不確定性，租戶仍持觀望態度，並希望先釐清未來辦公模式的發展趨勢，再決定未來的辦公空間需求。.

• 第四季，科技公司於辦公樓市場簽署了多宗規模頗為可觀的租賃交易。這些公司預計將持續擴大在新加坡的業務版圖，因其政治穩定、戰略位置優越及經濟基本面強勁，使新加坡成為它們眼中極具吸引力的據點。.

分層式辦公樓市場展望

•  預計在 2021 年，新加坡的分層式辦公樓市場與整體辦公樓市場將持續面臨壓力，因為在以不斷演變的遠距工作規範為特徵的後疫情時代，各企業正對辦公空間的使用方式進行嚴格檢討。 因此，交易量及價格在至少今年上半年內，料將持續低迷。.
• 然而，隨著辦公空間使用者逐步優化並調整其空間需求，小型企業等租戶可能會將自置分層式辦公室視為租賃空間之外的可行替代方案。因此，分層式辦公室的需求，尤其是位於市中心的地段，在2021年下半年可能會有所提升。.

分層式零售市場展望

• 展望未來，儘管疫苗已開始分發，但其他國家仍不時出現疫情，全球經濟前景依然不明朗。即使疫苗分發工作最終取得成功，由於遊客銳減且社交距離措施仍未解除，預計新加坡分層式零售單位的價格將持續疲軟，且預期將出現更多迫切出售的案例。.
• 預計此類分層物業空間的需求將來自有意經營自家業務的業主，他們傾向於在分層零售開發項目通常所在的地點開設店舖。相較於在同一地點的頂級購物中心租用零售空間，較低的成本往往是最大的誘因。.
• 因此，隨著零售市場逐漸傾向採用更具體驗感的空間營造策略，並將部分服務轉移至數位平台，分層所有權的零售店主也亟需採取類似策略，才能在這個不斷變化的市場中生存下去。.

2020年對菲律賓房地產及全球房地產市場而言是充滿挑戰的一年，但我們認為新的一年對工業與物流、辦公、住宅、房地產投資信託（REITs）及數據中心等領域而言，將是充滿希望的時期。 工業與物流領域是過去一年中最穩定的資產類別，而電子商務及 COVID-19 疫苗的推廣帶來了巨大的發展機會。 辦公樓市場的表現預計將優於2020年，而我們預期住宅房地產將呈現緩慢但穩步的復甦態勢。.

2021年，諸如電子商務蓬勃發展、彈性辦公模式，以及馬尼拉大都會以外地區持續去中心化等宏觀趨勢
此趨勢很可能持續，並有助於房地產市場溫和復甦。.

自2015年以來，菲律賓人口年均增長率達1.51%，這對經濟復甦至關重要。這種增長造就了「人口結構的黃金期」，並持續推動消費成長，特別是帶動線上零售及相關物流平台的擴張。 隨著外包業務持續增長，菲律賓年輕的人口結構也將使該國繼續保持在全球商業流程外包（BPO）產業的前沿地位。.