市場展望

本報告重點介紹了2018年的主要投資主題：

1. 經濟成長加速，貨幣升值：馬來西亞和印尼的經濟成長速度在 2017 年超過預期，我們預計這些國家在 2018 年將帶來更多正面的驚喜。.
2. 我們預計新加坡和雅加達的辦公大樓市場將強勁復甦：過去三年租金下降了 20-301 兆令吉，但預計未來三年將上漲 10-251 兆令吉。. 
3. 新加坡、吉隆坡和胡志明市的住宅價格可能會意外上漲。.
4. 馬來西亞和印尼的基礎設施支出正在加速成長：我們預計這些基礎設施項目（其中一些是中國「一帶一路」倡議的一部分）將促進就業和經濟成長。.
5. 貨幣政策預計將保持中性至寬鬆，以支持經濟成長：儘管已開發經濟體在 2017 年逐步退出貨幣寬鬆政策，但東南亞各國政府在 2017 年通膨高企的情況下下調政策利率以刺激經濟成長，令市場感到意外。.
6. 東南亞 REIT 變革將擴大資本來源：我們預計未來兩年將有 10 家新的 REIT 機構成立，泰國可能將迎來第一個獨立 REIT 機構。.
7. 區域內資本流動可能會加快：日本、中國和韓國的投資者對東南亞資產的興趣日益濃厚；而菲律賓、泰國和馬來西亞的投資者則尋求在東南亞內部進行投資。.
8. 馬來西亞、印尼和越南可能繼續吸引最強勁的資本流入：2017 年，馬來西亞是東南亞最大的資本接收國，外國投資額達 10 億至 4.21 億美元，其次是越南和泰國。.

GPR/APREA AsiaPac Performance Snapshot 可追蹤 12 個亞太國家/地區和 8 個產業的上市房地產證券 (包括房地產投資信託基金) 在多個時間範圍內的動態。.

•  政府債券在 2018 年 2 月的負回報最少。.
•  過去五年來，股票與上市房地產的表現最為亮眼。.
•  以十年為基礎，房地產投資信託基金的表現優於競爭對手的資產類別，其次是上市房地產。.

本文將探討「中國房地產投資」

1. 法律環境
2. 外資
3. 常見的外資投資結構
4. 近期針對房地產外商投資企業的放寬管制
5. 其他近期動態
6. 我們對市場的觀察

預計2018年澳洲東岸市場（雪梨、墨爾本及布里斯本）新增及大型翻新物業供應量僅16萬平方米，相當於現有庫存少於1.51兆平方英尺。其中大部分位於墨爾本，且已預訂。鑑於商業信心保持積極態勢，我們預計儘管悉尼和墨爾本的供應有限，但市場需求仍將持續增長。因此，我們預計這三個市場的空置率都將下降，其中悉尼的空置率預計將在2018年底達到約3.1兆平方英尺，為25年來最低水準。.

2017年第四季，中央商業區（CBD）的租戶需求達到11個季度以來的最高點，使該年度CBD的淨吸納量達到三年來的最高水平。.

2017年第四季住宅市場前景依然樂觀。受年終假期影響，核心地段分層單位的成交量按年微幅下滑。. 

扣除汽車後的零售銷售額已連續兩個季度呈現增長，這很可能是受季節性促銷活動所帶動。.

隨著庫存保持穩定，且租戶陸續實地進駐新址，2017年第四季的商業園區空置率已連續第六個季度呈現下降趨勢。.

這項「世紀計畫」將在未來數十年內為建築環境帶來巨大的發展機遇

在過去兩代人的時間裡，我們目睹了亞洲財富與影響力不斷上升的熟悉趨勢。這股浪潮始於 70 年代的日本，隨後是 90 年代的韓國，以及 2000 年代初的東南亞「四小龍」。 過去十年間，中國與印度一直是全球經濟增長的主要動力。鑑於兩國的雄心壯志與龐大規模，它們很可能在很長一段時間內都將是經濟增長的重要貢獻者。.

「一帶一路」倡議（BRI）是中國願景與影響力的最鮮明體現之一。支撐「一帶一路」倡議的基礎設施與投資，將促進貿易流通，並帶動亞洲、中東以及北非和東非大部分地區的經濟活動。 儘管這項願景將為投資者和開發商帶來巨大機遇，但「一帶一路」也將改變中國企業的面貌；隨著中國品牌在全球家喻戶曉，中國企業將在21世紀發揮巨大影響力。.

本報告旨在釐清這項倡議的脈絡，萊坊的研究團隊開發了「一帶一路指數」，依據多項關鍵指標對67個國家進行排名，並針對眾多「一帶一路」市場進行在地化分析。 我們的分析顯示，機遇遍佈各地，隨著「一帶一路」沿線國家與中國之間雙邊關係的改善，為房地產投資、開發及業務擴張提供了潛在契機。毫無疑問，「一帶一路」將為中國企業在全球市場的成長與影響力注入新的動力。.

透過這份報告，我們正採取關鍵步驟，以期能針對「一帶一路」沿線的具體商機，提供最高水準的諮詢建議。我們希望您能從中獲益良多，並獲得寶貴的洞見。.

歡迎翻閱由高瓊（Cushman & Wakefield）旗下前瞻思維專家執筆的《The Occupier Edge》第六期。在這個瞬息萬變的環境中，您必須時刻保持警覺——這正是我們正在做的事。 在高瓊（Cushman & Wakefield），我們將客戶與員工置於未來發展的中心。.

除了區塊鏈與共享辦公空間外，本期《The Occupier Edge》還探討了房地產科技（PropTech）如何顛覆房地產業、營造場所的多面向策略，以及為何 Z 世代代表著未來。我們亦特別介紹了如何運用機器人技術來提升使用者體驗與設施運作效率。.

如今，經營房地產投資組合面臨許多挑戰。利率開始上升，融資競爭異常激烈，物業估值不斷攀升，而投資者的預期收益卻在下降。然而，2018 年 Preqin 全球房地產報告的研究結果有助於我們理解這些問題背後的大背景。自全球金融危機以來，房地產資產類別蓬勃發展，並為絕大多數尋求在另類資產中實現收益多元化的投資者帶來了豐厚的回報。.

2017年可謂風起雲湧，商業不動產（CRE）產業接連迎來多項里程碑。.

亞太地區的經濟表現優於預期，這主要歸功於全球需求改善，帶動出口與製造業表現亮眼。 我們經歷了各種小型衝擊，部分源於朝鮮半島局勢緊張等地緣政治因素，另一些則是國內因素，例如印度實施商品及服務稅（GST），導致該地區第三大經濟體的市場情緒暫時下滑。儘管如此，我們的房地產市場已成功擺脫這些干擾。 許多市場的租戶需求加速增長，該地區的寫字樓吸納量創下2017年以來的最高紀錄。去年的投資額亦創下新高，各資產類別的交易活動均達高峰，唯獨零售業的交易量與2013年持平。 此外，大型交易依然絡繹不絕，特別是在香港，當地創下了全球有史以來最大的土地及寫字樓交易紀錄。在日本，最引人注目的交易發生在東京近郊的橫濱，顯示投資者正以創新的眼光向外尋求機會。.

2018年，該地區將持續受惠於全球經濟復甦帶來的需求增長及改革議程。在此強勁的背景下，各國央行將開始實施貨幣政策正常化，其中韓國銀行已自2011年以來首次調升利率。然而，低通膨環境意味著政策調整將採取漸進式做法。 我們預期房地產市場將維持同樣的強勁勢頭，即使2018年新供應量達到高峰，辦公樓空置率與租金增長仍可望維持在健康水平。投資活動亦應無異，預計2018年交易量將小幅上升。我們將在下文闡述持樂觀態度的理由。.

GPR/APREA AsiaPac Performance Snapshot 可追蹤 12 個亞太國家/地區和 8 個產業的上市房地產證券 (包括房地產投資信託基金) 在多個時間範圍內的動態。.

• 2018年1月，上市房地產的總回報率最高。
• 過去五年中，股票、上市房地產和房地產投資信託基金（REITs）表現最強勁。.
• 從十年期來看，房地產投資信託基金 (REITs) 的表現優於其他資產類別，其次是股票。.