市場展望

全球經濟

• 預計2020年全球經濟增長將下降3.51%至3.3%，但預計2021年將回升5.51%至5.3%
• 在疫苗提早推出帶動下，2021年已開發經濟體的經濟成長率預計將達到4.31%
• 受惠於低基效應，新興經濟體預計在2021年將成長6.31%

印度經濟 

• 受全球疫情及封城措施影響，印度2021財政年度的國內生產總值（GDP）增長率預計將下降7.71個百分點
• 根據收入損失、行動限制及供應瓶頸等因素，預估2021財政年度私人消費將萎縮9.51個百分點
• 預計政府消費將增加5.81萬億泰銖，主因是作為疫情紓困方案的一部分而增加支出。.
• 受經濟不確定性及資本項目實施延遲影響，預計投資將減少14.51萬噸

展望 

• 消費指標，包括快速消費品、汽車銷量及商品及服務稅（GST）徵收額，顯示第三季需求復甦步伐加快
• 由於消費模式發生重大轉變，疫情後醫療、製藥、電信及科技（電子商務、金融科技、教育科技等）領域的成長動能持續強勁
• 疫情促使許多企業更傾向於採用數位服務，並推動數位化轉型
• 受惠於消費與投資的強勁增長，以及較低的基數效應，預計2022財政年度的國內生產總值（GDP）將增長11.1%。

這場疫情已促使消費者產生行為改變，且這些改變很可能成為常態。實體零售與餐飲業首當其衝，該產業必須迅速適應這項新常態，才能引領產業重回復甦軌道，儘管其形態已有所演變。.

只要社交距離措施仍被嚴格執行，客流量就很難恢復到疫情前的水平。因此，外帶服務渠道至關重要。隨著收入減少、失業率上升，外送公司的業務量已從四、五月的高峰期開始下滑。家長們現在也告誡孩子們不要隨意下單。 客流量時多時少，有些日子比其他日子繁忙得多（就像我們辦公室一樣——有些日子有 30% 的員工回崗，但大部分時間只有 15% 到 20%）。 近來實在難以預測每日的人流狀況。每當政府發放「直升機撒錢」時，郊區便會湧現人潮。但大約過10天後，客流量便會回落至發放前的水平。.

上述重點已彙整於以下熱力圖中。表 1A 和 1B 分別顯示中央商務區（CBD）及郊區各主要租戶類別的營收熱力圖。這些結果是經過數週向各類零售及餐飲業者徵詢意見，並透過實地考察以排除週末與平日差異的影響後所獲得的。.

當文化價值變成商業價值，並轉化為投資收益時。.

• 由於 2020 年第四季的銷售額反彈至超越大流行前的水平，2020 年的店屋交易總額達到 S$8 億 8,070 萬新加坡元，與 2019 年錄得的 S$9 億 1,590 萬新加坡元相比，僅錄得 3.8% 的輕微按年跌幅。單是本季度的銷售總額就佔了 2020 年銷售總額的近一半，達到 S$4.318 億美元。.
• 2020 年的店屋銷售量也較上一年增加，共成交 138 宗，而 2019 年則為 123 宗（見圖 1）。售出的大部分（88.4%）為永久業權店屋。2020 年第四季共有 51 宗店屋交易，較銷售開始復甦的第三季多出 19 宗。.
• 受惠於借貸成本下降及市場流動資金充裕，不同買家（如首次置業投資者、家族辦公室及企業）被壓 抑的需求促使店屋市場整體復甦，尤其是在本年度最後一季。買賣雙方對價格的預期均能切合實際，令銷售得以實現。.

在充滿挑戰的市場中，仍存在著機會

儘管今年以疫情及隨之而來的經濟衝擊拉開序幕，中國仍迅速復甦，並成為2020年少數幾個實現經濟增長的國家之一。 展望2021年，隨著數位技術的顯著進步與廣泛應用，生活、工作及經濟的許多面向已發生根本性的改變。然而，我們仍需從疫情爆發前的現狀出發，繼續應對那些持續存在的重大結構性問題，例如債務水平、氣候挑戰及經濟穩定性。.

在房地產市場方面，2021 年既充滿挑戰，也蘊藏機遇。住宅銷售領域面臨更嚴格的監管措施，旨在降低該行業的槓桿率，這將放緩增長並抑制需求。然而，擁有資本的投資者仍將持續投資，以實現財富的儲存、保值與增值。 旅行限制雖已減少外派人員及外籍人士回流的數量，但業者已迅速調整服務與設施，以迎合日益增長的本地客群——這群客戶正逐漸體認到租賃的優勢。商業地產雖面臨供應過剩的困境，但能為租戶營造培育創意環境並提供更高彈性的業主，將能維持市場份額。 線上平台持續佔據零售銷售的更大份額，但消費者對獨特體驗與社交互動的渴求，確保了實體店面仍將是品牌與消費者之間的重要接觸點。. 

物流產業的成長雖受法規與嚴格的土地許可限制所扼制，但第三方物流（3PL）及電商平台的需求依然旺盛。 儘管投資已從傳統商業領域轉向物流及數據中心市場以尋求更高成長機會，但隨著這些市場趨於回調，且供應商面臨融資限制的壓力日益增大，市場中正開始浮現新契機，活動水準預期將逐步回升。. 

尋路前行

儘管2020年初爆發的疫情帶來巨大衝擊，但中國經濟迅速復甦，成為全年經濟實現正增長的少數幾個國家之一。隨著數位技術的進步與普及，我們的生活、工作及經濟活動都在發生變化。此外，我們還需積極應對債務、氣候變遷及經濟穩定等長期存在的結構性挑戰。

2021年的房地產市場挑戰與機遇並存。住宅銷售市場正面臨監管收緊，短期市場需求可能因此受限，但市場的中長期價值前景並未改變，仍是保值與增值的重要途徑。高端租賃市場持續演進，雖然旅行限制影響了外籍租戶的需求，但本地租戶的需求上升、日趨多元，為業主帶來調整契機。辦公大樓市場雖存在局部供應量增加的情況，但能為租戶創造創意環境與彈性空間的業主將佔據優勢。零售商紛紛進軍電商平台，但顧客對獨特體驗與社交互動的需求顯示，實體店面仍是品牌與消費者溝通的重要管道。

物流行業的增長受到政策和土地許可的限制，但來自第三方物流公司和電子商務平台的需求卻持續增長。物流和數據中心的高增長潛力，促使部分投資者從傳統房地產領域轉向利基資產。然而，隨著競爭減弱以及部分業主面臨融資壓力，傳統資產的投資機會將再次浮現，投資活躍度有望因此回升。

2020年，香港的投資勢頭趨緩，總交易量較去年同期下降471TP3，至601億港元（77億美元）， 創下過去十年的新低。.

鑑於市場仍籠罩在多重不確定性之中，多數投資者在2020年全年都採取了觀望態度。 與此同時，全球爆發的新冠肺炎疫情及隨之而來的旅行限制，很可能也阻礙了部分實地考察與投資決策，特別是對於決策者身在海外的投資者而言，使得本地及內地資本成為主要買家。.

儘管香港房地產市場的絕大多數商業板塊正經歷調整，但過去兩年收益率的逐步上升，促使投資者尋求不良資產或折扣幅度更大的物業，儘管這類資產的供應有限。過去12個月來，買賣價差過大仍是投資交易面臨的主要障礙。. 

2021年中國房地產市場——尋求前進之路

2020年對所有人而言都是充滿挑戰的一年。隨著中國似乎正邁向全面復甦，世邦魏理仕（Savills）發布了中國市場概況與展望報告《2021年前行之路》，該報告分析了五大資產類別及物業管理行業的關鍵驅動因素與發展趨勢。. 

投資： 全國交易量較去年同期下降，而利基資產在投資總額中的佔比則攀升至歷史新高。. 

辦公室： 租戶期望透過靈活的空間規劃來優化其辦公物業組合，同時實現成本節約。. 

零售： 業主提高購物中心內休閒類租戶的比例，以吸引消費者重返市中心商圈。. 

住宅： 設備升級與終端用戶的需求支撐著穩固的市場基礎，而多戶住宅領域則出台了新法規以保障租戶權益。. 

物流： 新的基礎設施計劃將提升倉儲標準與規模。隨著房地產投資信託基金（REITs）的推出，透明度與資產流動性亦有望獲得改善。. 

物業管理： 2020年新股發行量創下歷史新高，而房地產科技（PropTech）則為更多增值服務開闢了道路。.

隨著數位化進程加速以及消費者行為的轉變，零售租戶與業主都必須適應快速演變的多平台零售環境，以維持競爭力，並透過線上佈局來鞏固購物中心實體客群的客源。 購物中心不應再僅僅是銷售據點，更應轉型為能融合有意義且令人難忘體驗的焦點，以呼應消費者多樣化的需求。 作為其「場所營造」策略的一部分，這將打造出比傳統實體店舖或單純電商更令人愉悅且具吸引力的店內購物環境。.

隨著新加坡進入重啟計劃第三階段，隨著聚會限制的放寬，以及多數勞動力重返工作崗位，預計零售場所的人流量將有所增加。.

近期優質零售空間租金跌幅放緩，顯示租金可能在2021年初觸底，且預估今年內的租金降幅約為5%，除非因社區反覆出現感染而實施封城措施。 位於烏節路（Orchard）的優質零售空間租金可能需要稍長的時間才能復甦，預計只有在全國及主要城市的大規模疫苗接種取得足夠成效，並隨之放寬旅行限制後，租金才會恢復至新冠疫情前的水平。.

得益於寫字樓、工業及物流板塊的強勁表現，亞太地區多數房地產市場在經歷充滿挑戰的一年後，正逐步邁向復甦。在中國，政府政策與持續蓬勃發展的電子商務共同推動了對商務園區及倉儲設施的需求。 香港政府調降商業物業銷售印花稅後，交易量隨之激增；新加坡則在市場信心改善之際，投資銷售量大幅攀升。澳洲因迅速從經濟衰退中復甦，市場前景有所改善；紐西蘭則持續因應對 COVID-19 疫情得當而獲益。 越南同樣成功控制了新冠疫情的蔓延，且在2020年的表現優於其他東南亞經濟體，正吸引越來越多本地及海外投資者的關注，特別是在工業和物流領域。日本是另一個物流資產備受追捧的市場，這反映了電子商務領域日益增長的需求。 在印尼，受重創的酒店業迎來投資者大量關注，他們正尋求收購折價的酒店資產；而快速發展的緬甸則持續吸引市場對物流及平價住宅領域的興趣。菲律賓的住宅市場亦呈現上升趨勢，當地海外勞工匯款正推動需求增長。 總體而言，隨著區域內各市場逐步解除封鎖，經濟重拾動能，預期投資者將迅速採取行動，以充分把握這有利的市場環境。.

亞太地區的資本化率普遍維持在較低水平。.

2020年第四季，圍繞新冠肺炎的不確定性持續使潛在交易活動處於觀望狀態。我們觀察到該地區的資本化率波動普遍有限。.

2020 年第四季重點摘要：

• 在 印度, 值得注意的例外情況包括工業物業資本化率出現下滑，因為該地區餐飲及零售業的電子商務蓬勃發展，為倉儲及物流設施帶來持續的需求。.
  
• 孟買’隨著租金下滑與空置率上升對資產價值造成下行壓力，該地區的零售資產資本化率略有上升。.
  
• 在其他地方 馬尼拉, ，我們觀察到租金價值出現下滑，但這尚未反映在資產價值上。.
  
• 在 澳洲’「在辦公樓市場方面，隨著投資者愈發關注低風險的收購機會，我們預期具備長期租約的現代化物業，其價值將持續展現韌性。」.
  
• 儘管市場對澳洲辦公物業的基本需求依然強勁，但交易量目前正受到國際旅行限制的影響，這使得實地考察受到阻礙。此外，外資審批程序帶來的限制，也為外資流入帶來了不確定性。不過，近期政策方面已取得進展，前景看來樂觀。.

總體而言，我們認為，對於經濟前景的預期差異，已導致買方與賣方的價格預期出現落差。.

隨著經濟活動逐步恢復，資金將重新流向辦公、零售及工業領域，進而影響這些領域在2021年稍晚的資本化率。.

2020年11月，零售銷售指數（RSI）（以鏈式量度法計算，不包括機動車輛）較去年同期微幅下降2.41個百分點，降至98.0。 受數位平台上「11.11」及「黑色星期五」等大型促銷活動帶動，當月零售銷售表現有所改善。在這些活動之前，許多實體店舖也開始轉向線上經營，例如伊勢丹（Isetan）和麥德龍（Metro）在 Lazada 等平台上銷售商品，而 BHG 則建立了自己的購物網站。 這導致11月的線上銷售額增加，佔零售總額（不含機動車輛）約16.71%（即約16.4百萬新元），而零售總額為31.3億新元。 其中，零售貿易的大部分主要來自電腦及電信設備、家具及家用設備，以及超市和大型超市的交易。.