市場展望

テクノロジーセクターが引き続き新規需要を牽引し、空室率は2020年第4四半期の5.2%から5.0%に縮小しました。コリアーズは、賃料が転換点を迎えるにあたり、テナントに対し早期に賃貸契約を締結することを推奨しています。オーナーは、価値を最大限に引き出すために、築古物件を複合開発へと再開発すべきです。.

レポートのハイライト:

• CBDグレードAの賃料は、2四半期連続の縮小後に純吸収がプラスに転じたため、2021年第1四半期に1平方フィートあたり9.54シンガポールドル（-0.3%QOQ）で安定しました。.
• 新規需要は引き続きテクノロジー部門が牽引し、空室率は2020年第4四半期の5.2%から5.0%に縮小しました。.
• 世界的なワクチン接種の展開により信頼が戻ったため、2021年第1四半期のオフィスおよび混合オフィスへの総投資額は前年比13.9%増加し、8億5,000万シンガポールドルとなりました。. 

製造業が産業部門の回復を牽引

• 貿易産業省（MTI）によると、シンガポールの経済は2020年第4四半期に前年同期比2.4%縮小し、2020年全体の経済成長率の変動幅はマイナス5.4%となった。COVID-19の影響を受けながらも、堅調な製造業は経済への影響を緩和する上で大きな役割を果たし、電子機器、バイオメディカル製造、精密工学クラスターにおける生産量が大幅に増加した。.

• 世界的な半導体不足により、電子機器の需要は依然として高い水準にあります。シンガポールは半導体の主要生産国であるため、産業分野の半導体メーカーは生産量を増やすために既存施設の拡張を迫られる可能性があります。.

• 2021年3月、シンガポール購買担当者景気指数（PMI）は50.8と、2019年3月以来の高水準に拡大した。製造業の間では楽観的な見方が広がり、1月と2月にはそれぞれ50.7と50.5のPMI拡大が見られ、2021年も工業部門の成長が続く可能性が高いことが示唆された。.

推奨事項と洞察 

オフィス賃料と価格は、2021年前半は引き続き下落圧力にさらされ、年半ばに底入れする見込みです。その後、下半期はより安定し、2022年以降は再び回復すると予想しています。ただし、2021年前半に新型コロナウイルス感染症が収束すればの話です。現在、購入者にとって区分所有権オフィスセクターにおける投資機会を模索する良い機会だと考えています。

• 市場が回復すれば、中核地域ではオフィス価格と賃料が急速に回復する可能性があるため、長期的な不動産ニーズを持つエンドユーザーは、取得オプションを検討する必要があります。.
• 香港のオフィスセクターへの投資を検討していたものの、これまでは高すぎると感じていた投資家は、この市場参入の好機を捉えるべきです。.
• 一括取引額の少ないオフィスを探している投資家は、より多くの選択肢と魅力的な価格を提供している九龍のエリアを検討する必要があります。.

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックは、世界中で前例のない甚大な被害をもたらしました。アジア太平洋地域では、感染拡大抑制策が世界恐慌以来最悪の経済不況を招き、主要経済国は10年以上ぶりの縮小を経験しました。しかしながら、この壊滅的な危機が収束するまでには数年かかる可能性はあるものの、この地域の長期的な成長基盤は依然として健在です。.

人口動態の追い風を受け、アジア太平洋地域における都市化は劇的なブームを巻き起こし、中流階級の成長と消費拡大のサイクルを牽引するでしょう。実物資産は、パンデミック後も続くこの地域の構造的なメガトレンドを担う重要な資産です。課題が封じ込めから長期的な回復へと移行する中、インフラ投資とREITは、パンデミックからの回復を加速させ、経済の将来を確保するために、この方程式の重要な要素となります。.

シンガポール商業連盟は、シンガポールにおける小売店舗の賃貸に関する行動規範（以下「行動規範」）を導入した。“COC“「を 2021 年 3 月 26 日に施行する。COCの目的は、適格小売店舗の家主とテナントが賃貸交渉において公平でバランスの取れた立場を取れるようにするためのガイドラインを提供すること、また、そのような家主とテナントが利用しやすい紛争解決枠組みを遵守するためのガバナンスの枠組みを提供することである。.

COCは2021年6月1日から発効し、政府は利害関係者と緊密に連携して規範を法制化することが期待されている。本アップデートでは、COCの主な特徴と原則を要約する。.

シンガポール商業連盟は、シンガポールにおける小売店舗の賃貸に関する行動規範（以下「行動規範」）を導入した。“COC“「を 2021 年 3 月 26 日に施行する。COCの目的は、適格小売店舗の家主とテナントが賃貸交渉において公平でバランスの取れた立場を取れるようにするためのガイドラインを提供すること、また、そのような家主とテナントが利用しやすい紛争解決枠組みを遵守するためのガバナンスの枠組みを提供することである。.

COCは2021年6月1日から発効し、政府は利害関係者と緊密に連携して規範を法制化することが期待されている。本アップデートでは、COCの主な特徴と原則を要約する。.

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世界各国の政府がワクチン接種計画を強化し始めると、旅行が再開される。国境が再開され、大量旅行を促進するメカニズムが正式に確立されるため、当面は注意が必要である。.

衛生面などの要素に変化や重点が置かれるようになるとはいえ、私たちが本来持っている放浪欲、比較的安価な旅行費用、潜在的な需要は、今後3～4年の間にこのセクターがV字型に回復するという予測を後押しするだろう。.

コリアーズ・ホテル・インサイトでは、2021年第1四半期について考察している：

• 2021年のアジア太平洋地域のホテル展望
• オーストラリア、メルボルンのホテル市場
• シンガポールのホテル市場
• カジノゲーミング部門の最新情報

物流倉庫とハイスペック・スペースが明るい話題に

2020年のシンガポールの工業用不動産市場は比較的底堅く、JTCの賃貸料は前年比1.5%減、価格指数は同2.7%減となった。2020年第4四半期には回復が見られ、景気回復に伴い2021年まで続く可能性がある。倉庫賃料は前年同期比1.3%の上昇、工場賃料は十分な供給により横ばいを予想する。.

ビジネスパークやハイスペックスペースの需要は、盛んなテクノロジーセクターやバイオメディカル製造業によって支えられるはずである。全体的な稼働率は2020年に0.7ポイント改善し、89.9%となる。大家にはインダストリー4.0の導入と改装を勧める。 

COVID-19以降、商業施設市場は安定し、徐々に回復する見込み

オーチャードロードとリージョナルセンターの平均賃料は2020年下半期に2.5%下落し、純吸収額が過去最低を記録したため、通年の下落幅は7.2%となった。2021年の需要は景気回復に伴いプラスに転じると予想される。.

2020年のリテール取引は前年比29.5%減少し、キャピタル・バリューは収入が途絶えていることから5%減少した。2021年のキャピタルバリューは横ばいと予想する。.

コリアンズのシンガポール小売セクターに関する隔年レポート（2020年下半期版）をダウンロードして、最新のトレンドと市場見通しを分析し、小売業者、地主、投資家の皆様に専門家による提言をお届けします。.

Industrial market sees recovery

Industrial activity was observed to be relatively robust as strata sales and vacancy rates improve gradually but uncertainties remain.

In Q4/2020, the economy contracted by 2.4% YoY, moderating from the 5.8% contraction in Q3/2020. This was largely attributed to the 10.3% YoY expansion in the manufacturing sector, extending the 11% growth in Q3. The growth was led by output expansion in the electronics, biomedical manufacturing, precision engineering and chemicals cluster. Nevertheless, the COVID-19 pandemic still took a toll with Singapore’s economy contracting by 5.4% in 2020, a reversal from the 1.3% expansion in 2019. However, the manufacturing sector posted growth of 7.3%, in contrast to the 1.5% contraction in 2019. This was supported by expansion in the biomedical manufacturing, electronics and precision engineering clusters, arising from strong demand for pharmaceutical products, semiconductors and semiconductor manufacturing equipment respectively. With the pickup in manufacturing demand following the reopening of the economy, the manufacturing sector ended on a positive note in 2020. In December, the overall Purchasing Manager’s Index (PMI) remained in expansionary mode for a sixth straight month. Similarly, manufacturing output grew by 14.3% YoY in December, bringing overall growth to 7.3% in 2020. The expansion in December was supported by the electronics, chemicals and precision engineering. On the other hand, after an increase of 6.5% in Q3/2020, non-oil domestic exports (NODX) recorded a 0.5% YoY decline in Q4/2020. Nevertheless, NODX expanded by 4.3% in 2020, a reversal from the 9.2% drop in 2019. Despite global economic uncertainties, the overall growth in 2020 was led by increased shipments of electronics and non-electronics products.

10月に実施された消費税増税が2019年最後の数ヶ月間に若干の不安をもたらした一方で、新しい10年に向けては多くの励ましがあった。実際、東京オリンピックの開催を目前に控え、インバウンド観光に関連する不動産セクターは特に明るかった。その一方で、日本の政治・経済情勢が比較的安定していることは、投資家にとって魅力的であり続けた。しかし、COVID-19が発症すると、こうした楽観的な見方は急速に影を潜め、戦後最長の景気拡大のひとつが足踏み状態に陥った。COVID-19は比較的うまく対処したものの、日本の潜在的GDP成長率が緩やかであることを考えると、回復への道のりはやや長いと予想される。. 

セクターの業績に関しては、海外旅行の中止により、それまで好調だった小売業と接客業の運勢が完全に逆転した。これとは対照的に、eコマースの普及がもたらした構造変化により、物流セクターが脚光を浴びている。一方、住宅とオフィスの両セクターも大きな変化を遂げつつあり、パンデミックに対するこうしたさまざまな反応はJ-REIT市場にも反映されている。具体的には、物流特化型J-REITは、同セクターの過熱を受けたと思われる最近の調整にもかかわらず、プレミアムは同業他社より大幅に高いままである。同時に、ハードアセットと上場ビークルの対照的な姿は、セクターの将来性に対する見解の相違を反映しているのかもしれないし、抜け目のない投資家に裁定取引の機会を与えているのかもしれない。.