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在政治穩定、政策連續性以及強大的結構性需求動力的支持下，日本的下一輪房地產週期正為數據中心、城市租賃住宅、能源安全資產、酒店以及現代物流業帶來引人注目的機遇。.

租金上漲、日圓走弱、旅遊業復甦及企業改革，也為尋求增值、重新定位及長期收入成長的投資者創造了具吸引力的切入點，尤其是位置優越且管理不善的資產。.

對於能夠積極執行的投資者而言，日本是全球最成熟的核心市場之一，兼具透明度、流動性、收益彈性及結構性上揚等優點，實屬難得。.

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亞太地區投資透視 - 2026 年 3 月」報告指出，2025 年投資額達 $1,620 億美元，較去年同期成長 81TP3，主要受惠於市場明朗度提升、金融環境放寬以及買家信心重拾。.

主要亮點包括：

  • 國內資本仍然是本區域的支柱，跨境投資者則重新投入香港、新加坡和印度。.
  • 韓國、日本和新加坡的產量領先，而新加坡 (35%) 和印度 (29%) 則錄得最強勁的年度成長。.
  • 寫字樓繼續佔據主導地位，物流業創下 $301 億美元的業績，而零售業因景氣改善而上升 15%。另類投資仍是成長最快的部分。.
  • 投資者正在「從謹慎轉向堅定」，以更有選擇性、更優質的方式來影響投資活動。.

隨著利率回穩以及跨境資金流動逐漸復甦，2026 年的動力將進一步加強。.

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Cushman & Wakefield 的《東南亞展望 2026》現在已經是第四版，探討了新加坡、馬來西亞、印尼、泰國、越南和菲律賓的經濟和房地產趨勢，並聚焦於新加坡的房地產市場。.

儘管全球貿易存在不確定性，東南亞仍是全球成長最快的地區之一，2025 年成長 4.8%，預計 2026 年成長 4.3%。.

穩健的國內消費、通脹放緩及利率下調繼續支持區內增長。結構性驅動因素，包括供應鏈多元化、城市化進程及持續的外國直接投資，均強化了東南亞房地產的長期發展潛力。.

在此區域背景下，新加坡仍是東南亞最透明、最具機構性的房地產市場，受惠於其避險天堂地位、穩定的貨幣和全球連通性。.

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2026年亞太地區辦公大樓市場可望維持穩定成長動能。在包括澳洲、中國大陸、香港、印度、印尼、日本、紐西蘭、菲律賓、新加坡、韓國和台灣在內的亞太主要市場，供需基本上同步，租戶重新活躍起來，競爭也開始加劇，尤其是在優質物業領域。隨著部分地區空置率的收緊，市場對辦公大樓品質的關注度日益提升。.

主要見解：

  • 預計到 2025 年，亞太地區 11 個市場的辦公室租賃需求將成長 11%，其中印度、中國大陸和日本將引領成長 90%。.
  • 辦公用品供應量增加 19%，11 個主要市場中有 8 個報告成長，其中 82% 的成長主要來自印度、中國大陸和新加坡。.
  • 亞太地區九個市場的辦公大樓投資活動年增 21%，其中韓國和日本引領成長。.
  • 預計 2026 年上半年需求將保持穩定成長，可能導致優質資產空置率收緊，以及部分市場租金上漲。.

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以下是重新平衡結果（自2025年3月24日交易開始生效）：

  • GPR/APREA 可投資 100 指數
  • GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數
  • GPR/APREA 綜合指數
  • GPR/APREA 綜合 REIT 指數 (以星號標示)

GPR/APREA 可投資 100 指數

內容

中國保利地產集團有限公司
日本日本物流基金
SGPLendlease 全球商業房地產投資信託基金

免責聲明

澳大利亞盛世產業房地產信託基金
中國廣州富力地產有限公司
日本星野度假村房地產投資信託公司

GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數

I內含物

日本Sankei Real Estate Inc.
NZLPrecinct Properties NZ Limited & Precinct Properties Investments Limited

免責聲明

NZL古德曼財產信託
PHLAREIT公司.

GPR/APREA 綜合指數

內容

IDNPT Bakrieland Development Tbk

免責聲明

中國中國新城集團有限公司
中國CIFI控股集團有限公司
中國上海工業城市發展集團有限公司
香港朗廷酒店投資有限公司
IDNPT Mega Manunggal Property Tbk
THAAlly Leasehold REIT *
THACPN 商業成長租賃地產基金
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主要心得

  • 2025 年第四季的新屋推售量較上季減少 37.2%，為 2,632 個單位，而新屋銷售量較上季減少 10.6%，為 2,940 個單位。.
  • 經過連續兩個季度的成長後，2025 年第四季的二手車銷售量季減 8.7%，至 3,759 台。.
  • 新加坡人的非置地住宅總銷售量按季下跌 15.51 百萬噸至 4,900 個單位，而新加坡永久居民（PR）的銷售量則按季溫和收縮 1.51 百萬噸至 929 個單位。.
  • 在第一太平戴維斯的一籃子豪華非土地私人住宅項目中，2025 年第四季的價格繼續按季上升 0.5%，至每平方呎 S$2,640 元。.
  • 繼 2022 年年中左右開始的顯著的全島性價格重定之後，可能還需要一到兩年的時間才會再次出现更廣泛的全市重新定價。在 2026 年，我們可能會看到中部其他地區 (RCR) 和中部核心地區 (CCR) 的一些重新定價，因為部分 RCR 推出的房源預計會出現價格與 CCR 區域重疊的情況。總體而言，我們預計 2026 年私人住宅價格將上漲約 3%。.

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主要心得

  • 季節性因素，包括年底節慶期間，以及外籍人士和國際學生流入減緩，導致 2025 年第四季全島租賃合約按季大幅減少 27.41TP3。各區域的回落幅度也相當廣泛。.
  • 在租賃活動低迷的同時，全島非土地私人住宅的租金也面臨下調壓力，反映出可供租賃的空置單位數量龐大。.
  • 2025 年的小幅同比增長為 2026 年提供了基線。由於預期新落成量將維持在 6,083 個單位左右 - 與 2025 年相對較低的供應量基本一致 - 2026 年上半年的租金可能會大致保持堅挺，尤其是如果空置率保持在 6.5% 以下的話。本地及永久居民（主要是等待私人住宅完工的居民）對臨時租房的需求，可能有助於抵銷因外籍人士流入減少而疲軟的租賃需求。整體而言，預測 2026 年非土地私人住宅的租金將大致持平。
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亞太地區商業房地產市場預計在 2026 年繼續保持穩健成長，在區域經濟韌性的支撐下，投資和租賃活動預計都將增強。.

儘管前景光明，但仍存在一些不利因素，貿易波動和地緣政治緊張局勢等挑戰將在未來一年對房地產決策產生重大影響。.

房地產市場格局正在發生變化，尤其是在前景光明的辦公大樓領域，以及在經歷了長期強勁增長後表現有所降溫的物流領域。預計所有領域的中期供應量都將收縮，這將標誌著當前供應過剩局面的重大轉變。這些市場基本面的變化將對投資者在各個領域的資產配置產生重大影響，而收益率壓縮空間的縮小將迫使業主更加關注收入成長潛力。.

在此背景下，租戶和投資者必須重新評估當前的策略、投資組合和需求，同時擁抱新的產業、技術和方法，因此我們今年的報告主題定為「重新調整和創新」。.

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隨著辦公室、旅館、零售和綜合用途開發等商業房地產資產被納入上市房地產投資信託基金（C-REITs）框架，中國房地產投資信託基金市場正進入新的成長階段。監管環境的完善和更為寬鬆的利率環境提升了C-REITs的相對吸引力，為國內外投資者創造了極具吸引力的收益型投資機會。隨著符合資格的資產範圍擴大和市場深度增加，C-REITs產業展現出巨大的長期潛力。.

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主要心得

  • 10 月和 11 月的零售業銷售額（不含汽車）均有所增長，而食品和飲料（F&B）銷售額在 10 月則恢復增長。.
  • 儘管 2025 年下半年情況有所改善，但 2025 年上半年需求疲軟拖累了整體表現，使得全島零售業空置率在 2025 年第四季大致維持不變。.
  • 根據第一太平戴維斯的一籃子零售物業資料顯示，烏節和郊區的平均月租均錄得溫和的按年增長。.
  • 在緊張的供應量和持續的旅遊業復甦的支持下，今年的出租率和租金（尤其是主要購物區）預計將有 1% 至 2% 的溫和增長。至於郊區的購物中心，由於主要購物中心的空置率仍然偏低，預估租金仍將有相同幅度的成長。
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