亚太地区正进入一个新的投资周期，APREA 的旗舰会议——亚太房地产领袖大会探讨了这一势头如何重塑战略、资本流动和长期优先事项。.
主要亮点：
欢迎参加首届 亚太投资图集, 是您在亚太地区进行商业地产投资的战略指南。本报告利用 高纬环球专有的 TIME 评分和公平价值指数 (FVI) 为投资者提供有关市场周期、定价和行业趋势的清晰信息，使他们能够自信地做出以数据为导向的决策。.
市场概述：转型中的韧性
在多个市场近期降息和流动性债务条件的支持下，投资者情绪有所改善。近期前景在动荡中依然喜忧参半，但交易活动和交易规模一直在上升。.
TIME Score：精确定位周期
"(《世界人权宣言》) 时间得分 (Timing the Investment Market Entry/Exit）是一项前瞻性指标，可帮助投资者确定每个市场在房地产周期中所处的位置。随着亚太地区所有物业的 "TIME "得分呈上升趋势（(目前为 3.1)，许多市场正在走出稳定期，进入早期增长阶段。这预示着一个引人注目的战略投资窗口，主要市场包括 澳大利亚、新加坡和日本。.
TIME Score 将多个指标提炼为一个单一指标，以反映周期阶段（从衰退到拐点再到复苏）。它提供了一个实用的框架，以 及时入市和出市 跨地域和跨部门。.
公平价值指数：价值与战略的结合
"(《世界人权宣言》) 公平价值指数（FVI） 根据长期预期回报和风险调整基准，评估优质写字楼、零售和工业市场当前定价的相对吸引力。横跨亚太地区、, 大多数跟踪的写字楼和工业市场价格偏低、, 提供了具有吸引力的进入点。亚太地区的外国投资指数为 2025 年第三季度为 62.5、, 高于第一季度的 60.4，其中 46% 的跟踪市场定价偏低，63% 的物流和工业市场定价偏低。. 澳大利亚的物流与工业、新加坡的优质写字楼以及精选的零售资产在以下方面表现突出 相对价值和未来增长前景。.
公允价值指数将当前市场定价与模拟公允价值进行比较，以显示 定价失调创造机会。更高的 FVI 分数 则表明定价偏低（价值更具吸引力），而 得分较低 表明更多的市场已经完全定价。.
战略主题
基于自然的解决方案（NbS）是指与自然系统协同运作并增强其功能，以应对气候、社会和经济挑战的行动。这些方案既包括绿色屋顶、雨水花园和透水路面等局部措施，也包括湿地修复、红树林恢复和城市森林建设等更大规模的干预措施。NbS 可以带来多重效益，例如增强应对气候变化影响的能力、提升生物多样性、为人们提供绿色空间，从而对人们的福祉产生积极影响。在快速城市化和气候风险交织的亚太地区，NbS 对于保障未来资产的可持续性，同时带来积极的环境和社会效益至关重要。.
实物资产行业高度依赖稳定、运转良好的自然系统来提供清洁水源和调节气候。随着气候变化的影响日益频繁和强烈，这种依赖性转化为实质性风险：洪水、山体滑坡、干旱、热应激和生态系统退化，这些都会直接降低资产的性能和价值。.
| 在东盟，基于自然的解决方案越来越被认为是一种经济有效的应对气候变化的措施，既能减缓气候变化，又能适应气候变化。. |
在场地层面，城市基于自然的解决方案（NbS）可以带来可衡量的效益。绿色屋顶和垂直绿化墙通过隔热保温和缓解城市热岛效应来降低能源需求。雨水花园和生物滞留池改善了雨水管理，降低了洪水风险并减少了维护成本。例如，曼谷的人工湿地和屋顶农场已被证明可以减少高达851吨的径流，同时降低地表温度数度。这些措施不仅可以降低运营成本，还可以帮助建筑项目满足日益严格的建筑规范和环境、社会及公司治理（ESG）要求，从而获得绿色融资。.
除了单个资产之外，景观尺度的基于自然的解决方案（NbS）对于长期韧性至关重要，亚太地区已有不少成功案例。例如，越南和菲律宾沿海地区红树林的恢复，既能提供天然的防洪屏障，又能支持当地居民的生计。同样，马尼拉湾周边湿地的恢复所带来的防洪效益，其价值超过年度投资成本的30倍。这些生态系统层面的干预措施保护了整个流域和城市区域，间接地维护了亚太地区实物资产的价值和可持续性。.
重要的是，来自实物资产市场的证据表明，基于自然的解决方案（NbS）整合能够带来切实的财务收益。拥有卓越绿色环保资质和自然环境优势的建筑，其租金和售价通常可获得5-10%的溢价，入住率更高，且更能抵御保险成本上涨的影响。在气候风险威胁到缺乏韧性的房产可能沦为搁浅资产的地区，NbS正逐渐成为一种防御策略和竞争优势的驱动力。.
要开始整合基于区块链的解决方案，资产所有者应该采取分阶段、务实的做法：
基于自然的解决方案不再是可有可无的附加功能；它们对于亚太地区房地产的韧性、绩效和长期盈利能力至关重要。从小型现场设计到景观层面的生态修复，基于自然的解决方案提供了一种经济高效的途径，使房地产投资组合与气候变化、监管变革和投资者预期保持一致。现在采取行动的房地产所有者不仅可以抵御日益严峻的气候风险，还能在构建自然友好型、面向未来的经济体系中占据领先地位。.
欲了解更多信息，请查看APREA的“亚太地区房地产自然解决方案实践指南”一份全面的指南，详细介绍了将 NbS 嵌入到房地产行业以释放长期价值和增强其韧性的商业案例和战略框架。.
文章作者：
在不断变化的经济环境下，探索该地区实物资产格局的动态变化。该研究指出了周期性和结构性投资机会，并强调韧性、创新和可持续增长是投资者关注的重点。.
办公室 在印度、澳大利亚和日本等市场，租金增长前景更为乐观，因此可能提供颇具吸引力的切入点。靠近便利设施和公共交通的核心地段资产越来越受欢迎，租户对中心地段和分散地段的偏好差异也日益扩大。.
工业与物流 位于制造业租户需求潜力较高地区（例如东南亚和印度）的资产预计将表现优异。韩国的干货物流将继续吸引投资者的目光。电子商务的持续发展，也推动了快速发展市场对物流空间的需求。
尽管 零售 受全球贸易不确定性影响，市场需求较为保守，预计大多数市场的租金增长将在2025年和2026年继续保持。利好因素包括澳大利亚的人口增长和利率下调；日本和韩国强劲的游客数量抵消了国内消费放缓的影响；以及印度当地零售商强劲的租赁需求。
生活领域 尽管亚太地区此类资产规模有限，但需求仍在持续增长。建议投资者继续关注日本等成熟市场，这些市场的现金回报率依然诱人，空置率也保持在较低水平。其他选择包括在澳大利亚和香港特别行政区等供应严重短缺的市场开发或收购用于建造出租公寓或学生公寓的项目。
数据中心 人工智能将继续成为亚太地区投资者的主要投资选择之一。随着人工智能需求的不断增长，预计亚太地区大多数市场的供应将无法满足需求。随着运营商寻求资产再利用，日本、澳大利亚和韩国等一线市场将持续涌现投资机会，而东南亚新兴市场仍将提供开发合作机会。.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
