APACは新たな投資サイクルを迎えており、APREAの旗艦会議であるアジア太平洋リアルアセット・リーダーズ会議は、この勢いが戦略、資本の流れ、長期的な優先順位をどのように再構築しつつあるかを検証した。.
主なハイライト
第1回大会へようこそ APAC投資アトラス, 本レポートは、アジア太平洋地域の商業用不動産投資に関する戦略的ガイドです。本レポートは クッシュマン＆ウェイクフィールド独自のTIMEスコアとフェア・バリュー・インデックス（FVI） 市場サイクル、価格、セクターのトレンドを明確にし、投資家が自信を持ってデータに基づいた意思決定を行えるようにします。.
市場の概要移行期における回復力
投資家心理は、いくつかの市場における最近の金利引き下げと流動的な債務状況に支えられ、改善している。ボラティリティが高い中、短期的な見通しは依然まちまちだが、活動量と取引規模は増加している。.
タイムスコアピンポイント・サイクル
について タイムスコア (投資市場参入／撤退のタイミング）は、投資家が各市場が不動産サイクルのどの位置にあるかを特定するのに役立つ、将来を見据えた指標である。APACの全物件TIMEスコアは上昇傾向にあり(現在3.1)、多くの市場が安定期を過ぎ、初期成長期へと移行している。これは、以下のような主要市場に、戦略的投資を行う絶好の機会が到来したことを示している。 オーストラリア、シンガポール、そして日本だ。.
TIMEスコアは、複数の指標を1つの指標に集約し、サイクルステージ（景気後退期から変曲期、回復期まで）を反映する。TIMEスコアは、次のような実用的なフレームワークを提供します。 時間市場参入と撤退 地域やセクターを超えて.
フェア・バリュー・インデックスバリューと戦略の融合
について フェア・バリュー・インデックス（FVI） は、長期的な期待リターンおよびリスク調整後のベンチマークに照らして、プライムオフィス、リテール、インダストリアル市場における現在の価格設定の相対的な魅力を評価している。APAC全体, ほとんどの追跡されたオフィスと工業用市場は割安である、, 魅力的なエントリー・ポイントを提供する。APACのFVIは 2025年第3四半期には62.5となる、, で、第1四半期の60.4から上昇した。 追跡市場の46%が割安、物流・産業市場の63%が割安。. オーストラリアのロジスティクス＆インダストリアル、シンガポールのプライム・オフィス、そして厳選されたリテール・アセットが際立っている。 相対的な価値と今後の成長見通し。.
FVIは、現在の市場価格とモデル化された公正価値とを比較し、以下の場所を示す。 価格破壊がチャンスを生むFVIスコアが高い は、より広範なアンダープライス（より魅力的な価値）を示す。 成績下位 は、より多くの市場が完全に値付けされていることを示している。.
戦略テーマ
アジア太平洋地域のREITは、インデックス・パフォーマンスの上昇、主要市場の回復の兆し、ロジスティクス、データセンター、ホテル、ヘルスケアなどのセクターへの関心の高まりにより、新たな勢いを見せている。テクノロジーとAI、ポートフォリオの多様化、ESGへの関心の高まりがREIT戦略を再構築し、欧米の同業他社との格差を縮めている。.
APREA TrendWatchの最新号では、これらのテーマを解き明かし、APACリートが純粋なインカム重視のビークルから、長期的成長、イノベーション、レジリエンスのためのダイナミックなプラットフォームへと進化しつつあることを示す。.
中東の機関投資家はアジア太平洋地域に軸足を移しつつあり、都市化のトレンドや進化する政策枠組みに支えられながら、長期的な多角化の一環として実物資産に資本を誘導している。その流れは、再生可能エネルギー・プラットフォーム、的を絞ったインフラ・ファイナンス、データセンターやAI関連インフラの急速な建設など、戦略的かつテーマ主導型になってきており、ガバナンスを改善し共同投資を可能にする深いパートナーシップもその一例である。.
APREA TrendWatch最新号では、中東・アジア太平洋回廊がどのように市場を再構築しつつあるのか、資本は次にどこへ向かうのか、そしてそれは投資家にとって何を意味するのかを探る。.
自然に基づく解決策（NbS）とは、気候、社会、経済的課題に対処するために、自然のシステムに働きかけ、強化する行動である。NbSには、屋上緑化、レインガーデン、透水性舗装のような現場での対策から、湿地再生、マングローブの再生、都市林のような大規模な介入まで含まれる。NbSは、気候変動の影響に対する回復力の向上、生物多様 性の強化、人々に緑地を提供するなど、さまざまな便益を もたらし、幸福にプラスの影響を与える。急速な都市化と気候変動リスクが集中するアジア太平洋地域では、NbSは、環境と社会にプラスの成果をもたらすと同時に、実物資産を将来にわたって保全するために不可欠である。.
不動産セクターは、きれいな水や気候の調節のために、安定的に機能する自然システムに深く依存している。気候変動の影響が頻度と強度を増すにつれて、この依存性は、洪水、地滑り、干ばつ、熱ストレス、生態系の劣化といった、資産のパフォーマンスと価値を直接的に低下させる重大なリスクに転化する。.
| NbSは、気候変動に対する費用対効果の高い対応策であり、緩和と適応の両方の利益をもたらすものとして、ASEAN全体でますます認識されるようになっている。. |
現場レベルでは、都市のNbSは測定可能な利益をもたらす。屋上緑化や壁面緑化は、建物を断熱し、都市のヒートアイランド現象を緩和することで、エネルギー需要を削減する。レインガーデンやバイオスウェールは、雨水管理を改善し、洪水リスクを低減し、維持管理コストを削減する。例えば、バンコクの湿地帯や屋上農園は、地表の気温を数度下げると同時に、流出水を最大85%削減することが実証されている。このような対策は、運用コストを削減するだけでなく、厳格化する建築基準やESGの要件を満たし、グリーンファイナンスへのアクセスを可能にする。.
個々の資産だけでなく、ランドスケープ・スケールのNbSも長期的なレジリエンス（回復力）にとって極めて重要であり、すでに地域全体でいくつかの優れた事例が見られる。ベトナムとフィリピンでは、海岸線に沿ってマングローブを復元することで、自然の洪水防御を実現すると同時に、地元の生活を支えている。同様に、マニラ湾周辺の湿地帯の再生は、年間投資コストの30倍以上の価値を持つ洪水防御を実現している。このような生態系レベルの介入は、流域や都市地域全体を保護し、間接的にAPAC地域全体の実物資産の価値と存続可能性を守っている。.
重要なことは、NbSの統合が具体的な財務的プラス面を生み出すという、不動産市場からの証拠である。強力なグリーン・クレデンシャルと自然へのアクセスを持つビルは、常に5-10%の賃貸・売買プレミアム、より高い入居率、保険コスト上昇に対するより高い耐性を要求する。気候変動リスクによって、耐震性のない不動産が座礁資産と化す恐れのあるこの地域では、NbSは防御戦略であると同時に競争優位の推進力として台頭してきている。.
NbSの統合を開始するには、資産所有者は段階的かつ実践的なアプローチをとるべきである：
自然をベースとしたソリューションは、もはやオプション的な機能強化ではなく、アジア太平洋地域の不動産資産の回復力、パフォーマンス、長期的な収益性の中核をなすものです。現場での小規模な設計から景観レベルの生態系回復まで、NbSは不動産ポートフォリオを気候変動への対応、規制の変化、投資家の期待に合致させるための費用対効果の高い方法を提供します。今、行動を起こす不動産オーナーは、高まる気候変動リスクから身を守るだけでなく、自然に配慮した未来対応型経済の最前線に立つことができる。.
詳細については、APREAの“アジア太平洋地域のリアルアセットにおけるネイチャー・ベース・ソリューション・プレイブック”「本書は、不動産業界の長期的価値を引き出し、レジリエンスを強化するためにNbSを組み込むためのビジネスケースと戦略的フレームワークについて詳述した包括的なガイドである。.
論文の著者
近年、世界の自動車業界は、サプライチェーンの混乱、EV販売への移行とその後の減速、消費者ニーズの変化、そして最近では地政学的緊張の高まりと関税など、さまざまな課題に取り組んでいる。.
その他のハードルとしては、（ガソリンエンジン車の製造を続けるメーカーにとって）2030年のネット・ゼロや持続可能性目標を遵守する必要性、コネクテッドカーや自律走行車などの新技術に関連する規制要件などがある。.
自動車会社は、EV技術、ソフトウェア、データ分析など、新しく求められる技術スキルを持つ従業員の確保に苦慮しており、労働力不足とスキル格差の拡大がさらなる課題となっている。.
このような背景から、アジア太平洋地域の多くの自動車会社は、事業再編、人員削減、M&Aや戦略的提携に取り組んでいる。.
本調査では、経済情勢が変化する中、この地域の実物資産のダイナミズムの変化を探る。本調査では、景気循環的な投資機会と構造的な投資機会の両方を特定し、投資家にとっての重要な優先事項として、レジリエンス、イノベーション、持続可能な成長を強調している。.
事業所 インド、オーストラリア、日本などの市場では、賃料の成長見通しが明るさを増しており、魅力的なエントリー・ポイントを提供する可能性がある。アメニティや公共交通機関に近接したコア物件はますます求められており、集中型と分散型の立地選好のギャップが拡大している。.
産業・物流 東南アジアやインドなど、製造業の入居需要が見込まれる立地の物件がアウトパフォームすると予想される。韓国のドライ・ロジスティクスは引き続き投資家の関心を集めるだろう。電子商取引は進化を続けており、急速に発展する市場の物流スペース需要を後押ししている。
一方 小売 世界的な貿易不安のため需要が控えめになっているが、ほとんどの市場では2025年、2026年も賃料の伸びが続くと予想される。追い風となるのは、オーストラリアにおける人口増加と金利引き下げ、日本と韓国における国内消費の鈍化を相殺する堅調な観光客誘致、インドにおける地元小売業者の力強いリース需要などである。
生活部門 アジア太平洋地域では、このアセットクラスの規模が限定的であるにもかかわらず、需要は引き続き加速している。投資家は、キャッシュ・オン・キャッシュの利回りが依然魅力的で、空室率が低い日本などの既存市場に集中することをお勧めする。その他の選択肢としては、オーストラリアや香港特別行政区など、供給不足が顕著な市場で、賃貸住宅や学生寮の建設プロジェクトを開発または取得することが挙げられる。
データセンター は、アジア太平洋地域の投資家にとって主要な投資対象として成長を続けている。AIに対する需要が強まる中、アジア太平洋地域のほとんどの市場で供給が需要を満たせなくなると予測される。日本、オーストラリア、韓国などのティアI市場では、事業者が資産のリサイクルを図るため、投資機会が引き続き表面化する一方、成長著しい東南アジア市場では、開発パートナーシップが引き続き選択肢となるだろう。.
マーケット・シェイパージョージ・ホンチョイの会計士からアジアのリアルアセット・ビジョナリーへの旅
40年にわたる経験と香港の投資環境を再構築した実績を持つホンチョイは、強大な遺産と成長の青写真の両方を残した。.
アジア太平洋地域は、その大きな市場規模、輸出の増加、急速な都市化に後押しされ、投資とインフラ整備が盛んである。.
この傾向は重要な問題を提起している：アジア太平洋地域におけるオフィス需要の上位3つの要因は何か？
このインフォグラフィックでは、APAC全域で需要を促進している主要産業を紹介している。インドでは、IT-BPMと銀行・金融がオフィス総需要の46%を占めた。中国本土では、金融とTMTが28.4%を占めた。中東・アフリカでは、ベトナム、シンガポール、マレーシア、インドネシア、フィリピンなどの国々で、IT-BPM、銀行・金融、テクノロジーセクターを中心にオフィス需要が旺盛である。.
APREAは20年にわたり、アジア太平洋地域における不動産資産の成長と変革を推進してきました。REITの推進からサステナビリティやデジタルイノベーションの推進まで、APREAは業界の最も重要な節目において中心的な役割を果たしてきました。この記念誌は、その歩みを記録し、業界の信頼できる声としての役割を担い続けるAPREAの人材、アイデア、そして繋がりを称えるものです。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
