ナレッジ・ハブ

地域概要

• アジアのRE証券はイラン紛争の反落から回復しているが、年初来高値からは大きく離れており、ハイテク・半導体主導のアジア株式全体を下回っている。
• このギャップは、原油価格の上昇が湾岸依存のアジア経済全体のインフレに影響することへの懸念と、中央銀行のさらなる引き締めの見通しを反映している。
• アジア通貨は回復したが、2月の高値を下回った。豪ドルは例外で、RBAの利上げ後に年初来高値を更新した。
• 停戦がJCPOAスタイルの合意に向けて進展すれば、原油価格を押し下げ、国債を支え、REITを含む金利敏感セクターの回復を促すはずだ。ホルムズ海峡の再開を示唆する発表があるたびに、米ドル安と国債上昇が起きている。

日本

• 日銀は4月会合で、1%への25bpsの利上げを市場が予想したにもかかわらず、利上げを据え置いた。利上げ賛成は6対3で、前回会合での反対はわずか1人だった。夏の利上げの可能性は依然として高く、7月会合（展望リポート全文）がその可能性が高い。
• 短期金利に基づく実質金利は依然としてマイナスであり、日銀の正常化が早ければ早いほど、堅調な取引市場にもかかわらず基準価額のディスカウントが続くJ-REITセクターにとっては好都合である。ディスカウントが続けば、資産の売却と買い戻しの継続が予想される。
• 三井不動産(8801)、三菱地所(8802)、住友不動産(8830)の通期決算は5月13日に予定されている。住友不動産は、同業他社に比べて東京のオフィスエクスポー ジャーが高いこともあり、年初来でアウトパフォームしている。エリオットは3.5%を保有している。
• 5月以降、デベロッパーから期待される収益カタリストはほとんどない。J-REITにとって大きなカタリストはTOPIXへの組み入れの可能性で、今秋にも決定される可能性がある。あるブローカーは、J-REIT58銘柄のうち47銘柄が時価総額の基準を満たし、TOPIXへの組み入れによって約68日間の買いインパクト（平均売買代金25%と仮定）が生まれると試算している。

オーストラリア

• A-REITは、RBAが2月、3月、5月に利上げを実施し、2025年の利下げ幅をすべて巻き戻したため、2025年後半から激しい売り圧力にさらされている。
• A-REITの負債コストの大半が固定化され、金利エクスポージャーがヘッジされているため、収益への影響は2022-23年比で抑制されるはずである。
• RBAは現在、イラン戦争による潜在的な需要の混乱を考慮し、輸入インフレ率が短期的に上昇したとしても、一時停止する可能性が高い。豪ドル高もインフレ相場の上昇に寄与する。A-REITは歴史的に金利ピーク後にアウトパフォームしている。
• 5月12日の連邦予算が目先の重要なカタリストとなる。政府は既存物件のネガティブギアリングを撤廃するが、新築物件のネガティブギアリングは維持すると予想される。

シンガポール＆香港

• 画期的な取引が行われている：カザナとテマセクはマリーナ・ワンを約57億SGD（約3,030坪）で売り出し中で、ケッペル・リートがMBFCタワー3に支払った約3,268坪をわずかに下回っている。買い手はキャピタランドと香港ランド（HKL）と噂されている。
• キャピタランドが買収すれば、HKLがSCPREFに資産を注入した際の価格設定が検証されることになり、広くオフィスのバリュエーションにとって良い兆候となる。キャピタランドは、マリーナベイの資産を同様の評価額で売却したばかりのCICTにとって、買収による収益増が見込めないため、第三者ファンドを設立する必要がある可能性が高い。
• シンガポール政府は5月8日、EC特有のクーリング措置（保有期間の延長、後払い制度の廃止）を発表した。デベロッパーへの短期的な影響は限定的だが、S-REITに対してアウトパフォー マンスしているシンガポールのデベロッパーにとって、中部地域以外の住宅価格を対象とした広範な措置が実施されるリスクは依然として懸念事項である。.