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香港房地產市場即將迎來復甦？

兩年前，香港是全球第三大房地產市場，僅次於紐約和倫敦。然而，抗議活動和疫情的雙重挑戰卻為香港房地產市場帶來了沉重打擊。因此，上週，Yardi邀請專家們對香港的未來發展發表看法。.

香港房地產市場即將迎來復甦？

兩年前，香港是全球第三大房地產市場，僅次於紐約和倫敦。然而，抗議活動和疫情的雙重挑戰卻為香港房地產市場帶來了沉重打擊。因此，上週，Yardi邀請專家們對香港的未來發展發表看法。.

大衛格林-摩根, Real Capital Analytics亞太區董事總經理, 吳宗美, 牛津經濟研究院亞洲首席經濟學家兼Yardi區域總監, Bernie Devine 他們參加了Yardi 2021年高階主管簡報系列的第一期節目。以下是他們認為香港房地產市場即將反彈的原因。.

  • 宏觀經濟指標呈現正態勢。

吳先生在雅迪的演講中向聽眾表示，在新冠疫情爆發之前，政治動盪就已經損害了香港經濟，2020年經濟萎縮了61兆至3兆美元。但牛津經濟研究院預測香港經濟將強勁復甦，2021年成長41兆至3兆美元，之後2025年每年成長2.51兆至3兆美元。德文補充道，所有宏觀經濟指標都預示著好轉，例如疫苗的推廣、零售業業績和失業率的逐步改善，以及香港健全的金融管治框架，這些都仍然是香港的競爭優勢所在。.

  • 辦公室的坎坷歷程終於結束了。

吳先生強調，政治抗議對香港商業辦公室市場的影響比全球疫情更大。抗議期間辦公室價格下跌，但市場正在“觸底”，需求正在回升。格林-摩根對此表示贊同，並指出皇后大道99號73層摩天大樓近期達成的交易。, 中心, 這些價格與 2018 年的價格「基本持平」。.

“吳先生補充說：”不少跨國公司已將部分業務職能轉移至亞洲其他主要城市，例如新加坡和吉隆坡，但仍保留在香港的辦公室。“牛津經濟研究院預計金融業”將繼續蓬勃發展“，而科技行業雖然規模較小，但將成為強勁的增長引擎。香港仍然是「進出中國的門戶」。.

  • 住宅區依然保持韌性

吳先生表示，雖然新冠疫情衝擊了勞動市場，目前失業人數高達713兆，但這並未影響房屋需求。這是為什麼呢？因為房屋市場的參與者大多來自金融和其他高收入產業，而這些產業受疫情衝擊較小。 「對香港真正產生影響的是抗議活動。事實上，從宏觀角度來看，新冠疫情對房價幾乎沒有影響。」德文指出。.

移民，尤其是持有英國國民（海外）護照的移民，是否會影響房地產市場？吳指出，這些移民大多年輕且流動性強，但資產並不富裕，不太可能購屋。同時，土地供應仍將“緊張——至少在未來幾年內”，吳補充道。.

  • 重整零售業的風險與報酬

零售業的復甦可能需要一段時間，牛津經濟研究院預計不會重現2003年非典疫情後的強勁反彈。那十年標誌著零售業的黃金十年，也標誌著中國崛起為旅遊業的「主要力量」。吳先生警告說：“這種情況不會再次發生。”.

每年有超過80%的入境遊客來自中國內地，但中國內地奢侈品價格的下跌削弱了香港作為購物目的地的吸引力。吳先生補充說，旅遊業目前正處於「十字路口」。香港遊客數量的復甦將落後於週邊其他城市，這將導致零售業的「結構性變化」。.

儘管香港的租金位居世界前列，近年來收益率“極低”，但一些投資者開始押注中國旅遊業的復甦。 “這仍然是個未知數，”格林-摩根補充道，“但目前的價格已經足夠低，人們願意冒險一試。”.

  • 香港依然強勁

“格林-摩根表示：「過去兩年對香港來說充滿挑戰，但投資者對香港的整體信心正在增強。」儘管近期有所下滑，「香港仍然是亞太地區乃至全球最具投資價值的城市之一」。.

香港過去十年的表現顯示，它是“世界上價格增長最強勁的市場之一”，在投資方面僅次於東京、首爾和上海。.

根據 Real Capital Analytics 的數據，2020 年最後一個季度，亞太地區房地產市場共投入了 503 億人民幣（$）。 Green-Morgan 解釋說，香港交易量年增 1,711 兆人民幣（171%），是「該地區整體表現如此出色的一個重要原因」。.

  • 新一波資本浪潮即將到來

格林-摩根解釋說，房地產投資信託基金在2020年承受了“巨大壓力”，價格下跌了30-40%。雖然部分跌幅已經“收復”，但零售房地產投資信託基金“仍然遭受重創”。.

但香港和中國內地仍將是全球「主要參與者」和重要的資本來源地，僅2020年就有100億至4兆美元（100億人民幣）的中國內地和香港資本流出。我們的專家指出： 聯易房地產信託, 亞洲市值最大的房地產投資信託基金（REIT）只是眾多尋求優質資產的投資者的一個例子。.

格林-摩根解釋說，私募股權基金、退休基金和主權財富基金目前“資金雄厚”，並且都將目光投向了房地產領域。他表示，預計「未來將出現一些大型交易」。.

如果您錯過了Yardi的香港市場更新，請不要錯過我們對新加坡和馬來西亞市場的深入分析。 4月21日, 以及澳洲和紐西蘭 4月28日. 點這裡 註冊。.

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經過二十年在一些市場的成功發展和成長，我們對亞太地區房地產投資信託基金在 2020 年代的發展有何期待？

 經過二十年在一些市場的成功發展和成長，我們對亞太地區房地產投資信託基金在 2020 年代的發展有何期待？

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預計今年經濟將復甦，開局良好

  • 隨著疫苗分發、旅行限制逐步放寬以及員工重返工作崗位等利好消息提振經濟，投資銷售活動在今年第一季回暖，其中住宅市場交易額領先。 2021年第一季投資交易金額約10億至4兆新元，較2020年第一季的30億新元成長26.71兆新元。.
  • 2021年初，住宅市場維持強勁勢頭，投資交易額約1.7億新元。優質洋房（GCB）市場因其稀缺性和珍貴性，以及更多家族辦公室在新加坡設立機構，持續吸引投資者的濃厚興趣。 3月下旬，納西姆路一棟優質洋房以1.288億新元（每平方英尺4005新元）的價格售出，打破了該資產類別先前的所有銷售紀錄。同時，開發商也開始透過合作補充土地儲備。.
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隨著投資人越來越關注私募資產的風險、績效以及與公開證券的比較，私募資產的透明度要求也日益提高。我們採訪了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元資產類別及私募資產研究主管彼得·謝潑德（Peter Shepard）和全球產品管理及應用研究主管布萊恩·施密德（Brian Schmid）。.

隨著投資人越來越關注私募資產的風險、績效以及與公開證券的比較，私募資產的透明度要求也日益提高。我們採訪了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元資產類別及私募資產研究主管彼得·謝潑德（Peter Shepard）和全球產品管理及應用研究主管布萊恩·施密德（Brian Schmid）。.

點這裡收聽Podcast： https://www.msci.com/perspectives-podcast/private-assets-withstand-public-attention

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租戶採用遠距辦公概念

2020年第一季末，由於疫情影響，該國被迫全面封鎖商業活動。 2020年3月，工作場所關閉，員工在最初幾週居家辦公。到2020年5月，隨著封鎖限制的逐步放寬，工作場所開始部分重新開放，但並非所有公司都要求員工返回辦公室。此外，我們仍然看到很大一部分員工居家辦公。 「居家辦公」和「隨時隨地辦公」的趨勢此後日益顯著，企業也對遠距辦公展現開放態度。調查結果顯示，多數企業（60%）預計，未來12-24個月內，其員工中將有約21%至40%在非辦公地點工作。然而，隨著租戶重新審視現有辦公空間的密度規劃，以確保員工安全復工，我們預計該行業將逐步復甦，辦公空間吸收量將在2021年下半年開始顯現回升跡象。我們認為，租戶可能會採用「中心輻射式」模式，為員工提供靈活的辦公地點選擇，讓他們可以在任何地方或客戶附近工作。因此，種種跡象表明，在這種情況下，靈活辦公空間的重要性將日益凸顯。.

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The commercialisation of the property management industry in China started in 1981 with the incorporation of China’s first property management company managing a residential property in Shenzhen. In the subsequent ten years, residential property management continued to mature with the eventual establishment of the Shenzhen Real Estate Management Bureau in 1985. One of the first Grade A office buildings to be professionally managed was the Guangzhou World Trade Centre in 1992, where it was co-managed by Savills and Guangzhou Pearl River Hotel Management. In the early days of property management in China, the sector remained immensely scattered and only basic property management services were provided. The China Property Management Association was eventually established in 2000, with the first nationwide property management regulations issued in 2003. As the property management sector continued to grow, local governments set standards for the market, requiring firms to obtain operation licenses and setting residential property management fee caps.

The industry started to undergo greater liberalisation in 2014-2016, with property managers no longer required to obtain the national ‘Certified Property Manager’ qualification license and commodity housing management fees caps removed and instead set by market forces. In more recent years, property managers have started providing value-added services (VAS) to boost revenues and profit margins. At the same time, many developers have spun off property management divisions in separate listings, with many of them given the mandate to aggressively expand market share, often through mergers and acquisitions. The property management industry is now also taking on a broader range of property types. In addition to the more standard commercial and residential developments, firms are be contracted for work at schools, hospitals, airports, sports stadiums and public utilities, to name just a few.

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  • The aggregate performance of closed- and open-end real estate funds in the U.S. was strikingly similar in recent years, despite large differences in their strategic focus and the roles they play in institutional portfolios.
  • How investors timed their commitments to closed-end funds, as well as how managers drew down and returned capital to investors, contributed toward money-weighted returns that were 2 percentage points higher than their equivalent time-weighted returns.
  • Performance dispersion across closed-end funds created opportunity for investors able to select top-quartile managers, but even those making a large number of commitments potentially faced a wide range of portfolio returns.
  • The aggregate performance of closed- and open-end real estate funds in the U.S. was strikingly similar in recent years, despite large differences in their strategic focus and the roles they play in institutional portfolios.
  • How investors timed their commitments to closed-end funds, as well as how managers drew down and returned capital to investors, contributed toward money-weighted returns that were 2 percentage points higher than their equivalent time-weighted returns.
  • Performance dispersion across closed-end funds created opportunity for investors able to select top-quartile managers, but even those making a large number of commitments potentially faced a wide range of portfolio returns.

To Read More visit: https://www.msci.com/www/blog-posts/open-vs-closed-end-real-estate/02413249714

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With new demand continuing to be led by the technology sector, tightening vacancy to 5.0% from 5.2% in Q4 2020, Colliers recommend occupiers to lock in leases early as rents hit an inflection point. Owners should redevelop older properties into mixed-use developments to unlock value.

報告要點：

  • CBD Grade A rents stabilised at SGD9.54 per sq ft (-0.3%QOQ) in Q1 2021, as net absorption turned positive after two consecutive quarters of contraction.
  • New demand continued to be led bythe technology sector, tightening vacancy to 5.0% from 5.2% in Q4 2020.
  • Total office or mixed office investment volumes rose 13.9% YOY to SGD850 million in Q1 2021, as confidence returned with the global vaccine roll-out. 
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製造業帶動工業回升

  • 根據貿工部 (MTI) 的資料，2020 年第四季新加坡經濟按年 (y-o-y) 收縮 2.4%，使得 2020 年整體經濟成長總變化為負 5.4%。在 COVID-19 年中，製造業的復甦力在緩和經濟衰退方面發揮了巨大作用，電子、生物醫學製造和精密工程產業羣的產出大幅擴張。.
  • 由於目前全球晶片短缺，電子產品的需求仍然高漲。而新加坡是半導體的主要製造國，工業界的晶片製造商可能會被迫擴充現有設施，以提高產量。.
  • 2021 年 3 月，新加坡採購經理人指數 (PMI) 報告擴張至 50.8，為 2019 年 3 月以來最高。製造商的樂觀情緒在 1 月和 2 月盛行，PMI 分別擴張 50.7 和 50.5，顯示工業部門在 2021 年可能持續成長。.
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建議與見解 

我們預計 2021 年上半年辦公室租金和價格仍將面臨壓力，年中才會觸底反彈，隨後是較為穩定的下半年，假設 Covid 在 2021 年上半年得到控制，則 2022 年起租金和價格將再次反彈。我們認為，現在是買家發掘分層業權辦公樓商機的好時機：

- 有長期房地產需求的終端用戶應探索收購方案，因為一旦市場復甦，核心地點的辦公室價格和租金可能會迅速反彈。.
- 投資者若希望在香港投資辦公室行業，但之前又覺得太昂貴，則應把握此機會進入市場。.
- 投資者若要尋找一筆過交易價值較低的辦公室，應考慮九龍區，因為該區有更多選擇，而且價格吸引。.

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