中国はCOVID-19パンデミックの「先手必勝」の恩恵を受け、国内外の投資家にとってますます魅力的な国となっています。これを受けて、当社のリサーチ、バリュエーション、キャピタルマーケットの各チームが共同で、2020年後半に投資家の意向とキャップレート予想に関する調査を実施し、中国本土の国内外の大手商業用不動産（CRE）投資家から貴重な回答を得ました。.
調査結果によると、中国の一級都市、特に北京と上海のオフィス物件への投資家の関心が強く、ビジネスパークへの関心も高まっていることが明らかになりました。また、中国がパンデミックから急速に回復していることから、小売物件への投資家の関心も比較的堅調に推移しました。当然のことながら、調査回答者の大多数は、一級都市および周辺の衛星都市にある物流施設やデータセンターにも関心を示しました。主要な二級都市の中では、中国の新興テクノロジー都市であり浙江省の省都でもある杭州が最も人気が高く、次いで成都が続きました。.
キャップレートの見通しに関しては、北京と上海のCBDオフィス物件のキャップレートは2021年も低水準にとどまり、3.9%から4.6%の範囲にとどまると予想されます。一方、深圳と二級都市のオフィスキャップレートは若干上昇すると予想されます。リテール投資については、上海、広州、主要二級都市のキャップレートは比較的安定する見込みですが、北京と深圳では上昇が見込まれます。さらに、ビジネスパーク物件のキャップレートは中国の主要都市全体で安定的に推移すると予想されますが、回答者の大半は、一級都市およびその周辺の物流施設とデータセンターのキャップレートがさらに低下すると予想しています。.
– 2021年第1四半期、首都圏における大型マルチテナント（LMT）物流施設の空室率は、前四半期比0.6ポイント上昇し1.11％となった。 これは、2019年第4四半期に1.11%を記録して以来、空室率が1.1%を超えたのは初めてのことである。 新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより、マスクやその他の日用品に対する需要がかつてないほど急増したことで、2020年には物流スペースをめぐる競争が激化したが、現在はその動きが落ち着きを見せている。とはいえ、全体的な需要は安定している。.
– 2021年第1四半期、大阪圏のLMT空室率は1.91%となり、前四半期比で1.8ポイント低下した。 空室率が2.1％を下回ったのは、同じく1.91％だった2016年第2四半期以来のことである。 過去2年間で賃料が13%上昇したことに加え、今後の経済動向に対する不透明感が高まっていることから、テナントの姿勢は慎重化しており、賃料上昇のペースは鈍化している。.
– 今四半期、名古屋圏のLMT空室率は前四半期比1.7ポイント低下し、8.6%となった。2022年には約17万坪の新規供給が見込まれることから、オーナー各社はテナント誘致に向けたプロモーション活動を強化している。.
– 今四半期、CBREは福岡広域圏におけるLMT指数の公表を開始しました。同地域の空室率は2019年第2四半期以降、0.01%で推移しています。現在、複数の新規LMT施設の開発が進められていることから、利用者に配慮したレイアウトを備えた物件は、競合他社に対して優位性を発揮することになるでしょう。.
• テクノロジー業界などの企業の中には、事業拡大を目指すところもある一方で、リモートワークを導入したことで「適正規模化」を検討しているテナントも少なくない。.
• リース需要は、今年後半に再開発が予定されている古い建物から移転を余儀なくされているテナントによる、代替スペースの探求からも生じています。さらに、建設予定の新築物件の着工遅延により、近い将来にリース契約が満了するテナントは、契約を更新するか、あるいは今すぐ代替スペースを探すことになる可能性があります。.
• グレードAオフィスのオーナーの間では、新規供給の遅れ、リモートワーク制限の緩和に伴いオフィスへの出社者が増加していること、そしてオフィス投資市場の好調さにより、市場心理が後押しされている。.
• サヴィルズが対象とする都心部（CBD）のグレードAオフィスビルの総合空室率は、2021年第1四半期に0.3ポイント上昇し、7.31％となり、4四半期連続で上昇を続けた。.
• 2021年第1四半期、URA（都市再開発庁）の中央地区オフィス賃料指数は前期比3.3%の上昇を示したものの、 サヴィルズが選定したCBD（都心部）のグレードAオフィス物件のバスケット平均月額賃料は、四半期比1.2%と下落幅は縮小したものの、5四半期連続で下落し、1平方フィートあたりS$9.41となった。当社は前年同期比で-5%という賃料予測を維持する。.
要点
中国国外で新たな生産拠点や再活性化された生産拠点が増えるにつれ、資産クラスとしての製造不動産の重要性が高まっており、製造資産の取引は2011年以降、年間19%増加しています。.
物流分野では、アジア太平洋地域のオンライン小売売上高の中で最も急成長しているカテゴリーであるオンライン食料品売上高が年間30%増加すると予測されており、ラストマイル配送施設の需要を押し上げています。.
2020年の壊滅的な経済危機の後、アジア地域の主要経済圏の大半は着実な発展を続けており、「改革と回復」が今年の主要テーマとなるはずです。インドが示したように、円滑な正常化は確実ではありませんが、取引件数の増加は、アジアが欧州と米国の両方を上回り続ける中で、地域の不動産投資家の信頼感が高まっていることを示唆しています。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
