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資本市場

With economic recovery gaining traction, preliminary real estate investment volume in Singapore increased by 11.5% q-o-q, to $3.523 bn for Q1 2021.

辦公室

Supported by the tight vacancy, the rental decline in the Grade A (Core CBD) market was arrested after four quarters of correction. Conversely, the Grade B market continued to grapple with higher vacancy rates and rents registered a further decline.

商業園區

The performance of the business park market softened slightly in Q1 2021. Negative net absorption was noted, contributed by the City Fringe submarket.

零售

There has been a slowdown in rental declines of prime retail spaces. Landlords continue to maintain a flexible stance towards rental expectations.

住宅

The strong performance in the residential market has further shored up homebuyers’ confidence and take-up of new launches.

工業的

Leasing activity was stable in Q1 2021, albeit slowing down from the strong performance of the previous quarter. Transactions consisted mainly of renewals and relocations, along with a handful of new set ups and expansions.

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去年對新加坡和馬來西亞的商業房地產來說是艱難的一年。但隨著2020年底交易量創下歷史新高，以及新冠疫苗的快速推廣，前景一片光明。.

本週，Yardi匯聚了該地區一些最傑出的經濟專家，共同解讀數據，挖掘趨勢。以下是五大洞見，可幫助您指導2021年及以後的投資決策…

  1. 兩個市場都在波動 牛津經濟研究院預測新加坡GDP將反彈至7.11兆英鎊，馬來西亞將反彈至5.41兆英鎊。新加坡預計在第二季恢復到新冠疫情前的水平，馬來西亞則可能在第四季。但牛津經濟研究院亞洲首席經濟學家西恩·芬納警告說，“經濟成長復甦取決於公共衛生狀況”，並且與各國遏制新冠疫情的努力息息相關。芬納強調，疫苗接種是經濟復甦的關鍵。在新加坡，已有近2.41億人接種了第一劑疫苗。到第三季度，新加坡的疫苗接種率將達到8.01億人，進而實現群體免疫。芬納表示，雖然目前只有2.31億馬來西亞人接種了疫苗，但到年底，全國將有7.01億人完成疫苗接種。.
  2. 經濟創傷需要時間才能癒合。 芬納在Yardi面向房地產專業人士的演講中表示，兩國經濟的反彈和復甦都將受到「經濟創傷」的影響。她解釋說，企業需要時間來修復資產負債表，勞動市場也需要時間來解決技能錯配問題。新加坡在經歷了GDP的歷史性下滑後，實現了V型復甦。芬納的同事、牛津經濟研究院經濟學家鄭成恩表示：「新加坡的產出損失幾乎已經完全彌補，其GDP目前已接近疫情前的水平。」但這一總體數據掩蓋了各行業的差異。由於對消費性電子產品和藥品的強勁需求，製造業表現「非常出色」。受疫情限制措施重創的服務業將「持續表現不佳」。同時，金融業則持續擴張。芬納補充說，儘管1月份收緊的限制措施不如2020年那樣具有破壞性，但馬來西亞仍然陷入了衰退，並且「對經濟的服務業造成了沉重打擊」。馬來西亞的基礎設施項目是一大亮點，預計短期和長期項目都將對經濟產生「強大的乘數效應」。.
  3. 去年亞太地區的投資金額創下歷史新高 2020年可謂是惡夢般的一年，亞太地區的投資額年減了191兆美元，但第四季卻創下了歷史新高。 「人們都在為最後的衝刺積蓄資金，」Real Capital Analytics亞太區董事總經理David Green-Morgan表示，「交易源源不絕。」這使得2020年的投資額回升至1500億美元，達到了可觀的水平。然而，新加坡是2020年亞太地區房地產市場表現最疲軟的市場之一，交易額比去年同期下降了601兆美元。 Green-Morgan補充道，馬來西亞的情況也好不到哪裡去，交易額下降了561兆美元。.
  4. 房地產市場的表現不僅與新冠疫情有關。 格林-摩根表示，在新冠疫情爆發前，新加坡是該地區最活躍的商業房地產市場之一。這個城市國家在2018年和2019年排名第六，但去年下滑至第11名。第 在Real Capital Analytics的排名中，新加坡的銷售額年減了731兆令吉（$32億令吉）。同時，吉隆坡甚至未能躋身前20名。 Green-Morgan表示，新加坡的下滑並非新冠疫情造成的，而是自然衰退的結果，疫情只是「加速並加劇了這一趨勢」。新加坡在2019年創下了’歷史新高“，因此”2020年想要超越這一成績注定會很艱難“。新冠疫情延續了馬來西亞商業地產活動原本就呈現下滑的趨勢。是什麼導致了這種下滑？ Green-Morgan表示，最顯著的因素是政治環境的持續波動造成了不確定性，其次是資本轉向越南等更遠的地方。他表示，馬來西亞政府正在尋求出台政策以便利資本流動，這將起到「巨大的推動作用」。.
  5. 有大量資金正在尋找交易機會。 Real Capital Analytics預計今年新加坡的房地產市場活動將會成長。 Green-Morgan指出，三星中心（Samsung Hub）的交易就是一個例證。三星中心是一棟30層樓高的分層地契建築，於2005年完工。價格已經攀升，最近的交易價格接近每平方英尺14000美元，Green-Morgan補充道，這對新加坡市場來說是一個「相當重要的里程碑」。儘管面臨挑戰，資金仍持續流入馬來西亞的商業房地產市場。去年最大的一筆交易是收購吉隆坡的一處前空軍基地，該基地由馬來西亞政府和中國國營企業中國鐵路工程總公司合資購得。 「這筆土地交易價值15億美元，但如果一切順利推進，其開發價值將達到360億美元。在東協範圍內，這是一個規模龐大的項目，」Green-Morgan總結道。.

在網路研討會的總結環節，Yardi的Devine指出，兩個市場的前景「既樂觀又充滿挑戰，但仍存在不確定性」。 “過去12個月裡，我們學到的最重要的一點是，確定性是一種相當稀缺的資源。”.

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提高投資確定性的最佳方法是掌握市場情報。. 錯過了Yardi最新一期的高階主管簡報會？千萬別錯過下一期！ 訂閱我們的更新 密切關注房地產市場動態。.

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Across the Asia Pacific region, property markets started the year on a strongAcross the Asia Pacific region, property markets started the year on a strongnote, with office, industrial and logistics assets driving the ongoing recovery.

In China, the busy first quarter saw end-users and investors, including foreign investors, closing major deals in keycities. There was a resurgence in investor interest in Hong Kong and Singapore, while Japan witnessed the completionof a number of commercial and residential transactions. In Korea, low interest rates and liquidity continued to fueldemand for office space, a trend likely to persist as competition intensifies for a shrinking pool of assets, while Taiwansaw demand spike for commercial properties. In Australia, a typically quiet quarter witnessed heightened activity in theoffice segment, while New Zealand’s property market, buoyed by policy changes, low interest rates and expectations ofreopened borders, is gearing up for an active year.

In the region’s emerging markets, India saw healthy demand for residential and commercial assets, and investorsremain bullish about the market’s medium to long-term prospects. Vietnam’s property sector is in the midst of arebound supported by government reforms, while Indonesia’s property market is benefiting from a smooth rolloutof vaccines and policy changes that should strengthen purchasing power, improve market confidence and encourageinvestment. Thailand is also witnessing higher levels of market activity, especially in the logistics, warehousing andindustrial sectors, but a rebound in the hospitality sector will depend on the resumption of international travel. In thePhilippines, where the economy shrunk last year for the first time since 1998, the property market is likely to pick upfollowing the easing of quarantine restrictions and the deployment of vaccines. Meanwhile, in Myanmar, the ongoingpolitical turmoil will affect the near-term outlook, but the market is expected to retain its long-term growth potential,especially in the infrastructure and industrial segments.

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香港房地產市場即將迎來復甦？

兩年前，香港是全球第三大房地產市場，僅次於紐約和倫敦。然而，抗議活動和疫情的雙重挑戰卻為香港房地產市場帶來了沉重打擊。因此，上週，Yardi邀請專家們對香港的未來發展發表看法。.

香港房地產市場即將迎來復甦？

兩年前，香港是全球第三大房地產市場，僅次於紐約和倫敦。然而，抗議活動和疫情的雙重挑戰卻為香港房地產市場帶來了沉重打擊。因此，上週，Yardi邀請專家們對香港的未來發展發表看法。.

大衛格林-摩根, Real Capital Analytics亞太區董事總經理, 吳宗美, 牛津經濟研究院亞洲首席經濟學家兼Yardi區域總監, Bernie Devine 他們參加了Yardi 2021年高階主管簡報系列的第一期節目。以下是他們認為香港房地產市場即將反彈的原因。.

  • 宏觀經濟指標呈現正態勢。

吳先生在雅迪的演講中向聽眾表示，在新冠疫情爆發之前，政治動盪就已經損害了香港經濟，2020年經濟萎縮了61兆至3兆美元。但牛津經濟研究院預測香港經濟將強勁復甦，2021年成長41兆至3兆美元，之後2025年每年成長2.51兆至3兆美元。德文補充道，所有宏觀經濟指標都預示著好轉，例如疫苗的推廣、零售業業績和失業率的逐步改善，以及香港健全的金融管治框架，這些都仍然是香港的競爭優勢所在。.

  • 辦公室的坎坷歷程終於結束了。

吳先生強調，政治抗議對香港商業辦公室市場的影響比全球疫情更大。抗議期間辦公室價格下跌，但市場正在“觸底”，需求正在回升。格林-摩根對此表示贊同，並指出皇后大道99號73層摩天大樓近期達成的交易。, 中心, 這些價格與 2018 年的價格「基本持平」。.

“吳先生補充說：”不少跨國公司已將部分業務職能轉移至亞洲其他主要城市，例如新加坡和吉隆坡，但仍保留在香港的辦公室。“牛津經濟研究院預計金融業”將繼續蓬勃發展“，而科技行業雖然規模較小，但將成為強勁的增長引擎。香港仍然是「進出中國的門戶」。.

  • 住宅區依然保持韌性

吳先生表示，雖然新冠疫情衝擊了勞動市場，目前失業人數高達713兆，但這並未影響房屋需求。這是為什麼呢？因為房屋市場的參與者大多來自金融和其他高收入產業，而這些產業受疫情衝擊較小。 「對香港真正產生影響的是抗議活動。事實上，從宏觀角度來看，新冠疫情對房價幾乎沒有影響。」德文指出。.

移民，尤其是持有英國國民（海外）護照的移民，是否會影響房地產市場？吳指出，這些移民大多年輕且流動性強，但資產並不富裕，不太可能購屋。同時，土地供應仍將“緊張——至少在未來幾年內”，吳補充道。.

  • 重整零售業的風險與報酬

零售業的復甦可能需要一段時間，牛津經濟研究院預計不會重現2003年非典疫情後的強勁反彈。那十年標誌著零售業的黃金十年，也標誌著中國崛起為旅遊業的「主要力量」。吳先生警告說：“這種情況不會再次發生。”.

每年有超過80%的入境遊客來自中國內地，但中國內地奢侈品價格的下跌削弱了香港作為購物目的地的吸引力。吳先生補充說，旅遊業目前正處於「十字路口」。香港遊客數量的復甦將落後於週邊其他城市，這將導致零售業的「結構性變化」。.

儘管香港的租金位居世界前列，近年來收益率“極低”，但一些投資者開始押注中國旅遊業的復甦。 “這仍然是個未知數，”格林-摩根補充道，“但目前的價格已經足夠低，人們願意冒險一試。”.

  • 香港依然強勁

“格林-摩根表示：「過去兩年對香港來說充滿挑戰，但投資者對香港的整體信心正在增強。」儘管近期有所下滑，「香港仍然是亞太地區乃至全球最具投資價值的城市之一」。.

香港過去十年的表現顯示，它是“世界上價格增長最強勁的市場之一”，在投資方面僅次於東京、首爾和上海。.

根據 Real Capital Analytics 的數據，2020 年最後一個季度，亞太地區房地產市場共投入了 503 億人民幣（$）。 Green-Morgan 解釋說，香港交易量年增 1,711 兆人民幣（171%），是「該地區整體表現如此出色的一個重要原因」。.

  • 新一波資本浪潮即將到來

格林-摩根解釋說，房地產投資信託基金在2020年承受了“巨大壓力”，價格下跌了30-40%。雖然部分跌幅已經“收復”，但零售房地產投資信託基金“仍然遭受重創”。.

但香港和中國內地仍將是全球「主要參與者」和重要的資本來源地，僅2020年就有100億至4兆美元（100億人民幣）的中國內地和香港資本流出。我們的專家指出： 聯易房地產信託, 亞洲市值最大的房地產投資信託基金（REIT）只是眾多尋求優質資產的投資者的一個例子。.

格林-摩根解釋說，私募股權基金、退休基金和主權財富基金目前“資金雄厚”，並且都將目光投向了房地產領域。他表示，預計「未來將出現一些大型交易」。.

如果您錯過了Yardi的香港市場更新，請不要錯過我們對新加坡和馬來西亞市場的深入分析。 4月21日, 以及澳洲和紐西蘭 4月28日. 點這裡 註冊。.

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經過二十年在一些市場的成功發展和成長，我們對亞太地區房地產投資信託基金在 2020 年代的發展有何期待？

 經過二十年在一些市場的成功發展和成長，我們對亞太地區房地產投資信託基金在 2020 年代的發展有何期待？

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預計今年經濟將復甦，開局良好

  • 隨著疫苗分發、旅行限制逐步放寬以及員工重返工作崗位等利好消息提振經濟，投資銷售活動在今年第一季回暖，其中住宅市場交易額領先。 2021年第一季投資交易金額約10億至4兆新元，較2020年第一季的30億新元成長26.71兆新元。.
  • 2021年初，住宅市場維持強勁勢頭，投資交易額約1.7億新元。優質洋房（GCB）市場因其稀缺性和珍貴性，以及更多家族辦公室在新加坡設立機構，持續吸引投資者的濃厚興趣。 3月下旬，納西姆路一棟優質洋房以1.288億新元（每平方英尺4005新元）的價格售出，打破了該資產類別先前的所有銷售紀錄。同時，開發商也開始透過合作補充土地儲備。.
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隨著投資人越來越關注私募資產的風險、績效以及與公開證券的比較，私募資產的透明度要求也日益提高。我們採訪了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元資產類別及私募資產研究主管彼得·謝潑德（Peter Shepard）和全球產品管理及應用研究主管布萊恩·施密德（Brian Schmid）。.

隨著投資人越來越關注私募資產的風險、績效以及與公開證券的比較，私募資產的透明度要求也日益提高。我們採訪了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元資產類別及私募資產研究主管彼得·謝潑德（Peter Shepard）和全球產品管理及應用研究主管布萊恩·施密德（Brian Schmid）。.

點這裡收聽Podcast： https://www.msci.com/perspectives-podcast/private-assets-withstand-public-attention

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租戶採用遠距辦公概念

2020年第一季末，由於疫情影響，該國被迫全面封鎖商業活動。 2020年3月，工作場所關閉，員工在最初幾週居家辦公。到2020年5月，隨著封鎖限制的逐步放寬，工作場所開始部分重新開放，但並非所有公司都要求員工返回辦公室。此外，我們仍然看到很大一部分員工居家辦公。 「居家辦公」和「隨時隨地辦公」的趨勢此後日益顯著，企業也對遠距辦公展現開放態度。調查結果顯示，多數企業（60%）預計，未來12-24個月內，其員工中將有約21%至40%在非辦公地點工作。然而，隨著租戶重新審視現有辦公空間的密度規劃，以確保員工安全復工，我們預計該行業將逐步復甦，辦公空間吸收量將在2021年下半年開始顯現回升跡象。我們認為，租戶可能會採用「中心輻射式」模式，為員工提供靈活的辦公地點選擇，讓他們可以在任何地方或客戶附近工作。因此，種種跡象表明，在這種情況下，靈活辦公空間的重要性將日益凸顯。.

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The commercialisation of the property management industry in China started in 1981 with the incorporation of China’s first property management company managing a residential property in Shenzhen. In the subsequent ten years, residential property management continued to mature with the eventual establishment of the Shenzhen Real Estate Management Bureau in 1985. One of the first Grade A office buildings to be professionally managed was the Guangzhou World Trade Centre in 1992, where it was co-managed by Savills and Guangzhou Pearl River Hotel Management. In the early days of property management in China, the sector remained immensely scattered and only basic property management services were provided. The China Property Management Association was eventually established in 2000, with the first nationwide property management regulations issued in 2003. As the property management sector continued to grow, local governments set standards for the market, requiring firms to obtain operation licenses and setting residential property management fee caps.

The industry started to undergo greater liberalisation in 2014-2016, with property managers no longer required to obtain the national ‘Certified Property Manager’ qualification license and commodity housing management fees caps removed and instead set by market forces. In more recent years, property managers have started providing value-added services (VAS) to boost revenues and profit margins. At the same time, many developers have spun off property management divisions in separate listings, with many of them given the mandate to aggressively expand market share, often through mergers and acquisitions. The property management industry is now also taking on a broader range of property types. In addition to the more standard commercial and residential developments, firms are be contracted for work at schools, hospitals, airports, sports stadiums and public utilities, to name just a few.

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