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概述

2021年開始，全球公債市場遭遇重創，經歷了自2016年第四季以來投資人最糟糕的季度之一，10年期美國公債基準殖利率飆升超過80個基點。然而，任何回檔都曇花一現，債券殖利率在3月持續攀升，並在疫情爆發前達到一年多來的最高水準。收益率的飆升也給該地區的股市帶來了壓力，投資者對過高的估值感到擔憂。.

疫情期間受益最大的科技股遭遇了拋售潮，這在很大程度上得益於中國政府對其本土反壟斷行為的打擊。此外，投資基金Archegos Capital的倒閉也令金融股受到衝擊，該股面臨數十億美元的損失。這推高了該地區房地產股的表現，使其超越了整體股票指數。.

上市房地產

GPR/APREA上市房地產綜合指數回報率為1.8%，其中澳洲房地產股領漲該地區，主要得益於其捆綁式信託基金的強勁表現。隨著限制措施的放鬆，澳洲經濟在2020年第四季公佈了超出預期的GDP成長，住宅價格也持續上漲。日本股市也表現出色，這主要得益於其大型開發商的強勁表現，而緊急措施的解除提振了市場情緒。同時，由於投資人預期政策支持力道將會減弱，且經濟復甦跡象進一步增強，中國股市漲幅受到限制。.

繼辦公大樓和零售房地產投資信託基金合併之後，凱德集團宣布進行公司重組，將其開發部門私有化，並將其投資管理部門剝離出來，使其成為一家專注於基金管理和費用收入的純粹業務公司。這家獨立上市的公司——凱德投資管理有限公司——將成為亞洲最大的房地產投資管理公司（以資產管理規模計算），並位列全球第三大上市房地產投資管理公司，僅次於布魯克菲爾德資產管理公司和黑石集團。.

房地產投資信託基金

亞太地區房地產投資信託基金（REITs）3月上漲1.91兆美元，主要市場普遍上漲。除了澳洲多元化和工業信託基金的強勁回報外，日本房地產投資信託基金（J-REITs）也受益於住宅房地產投資信託基金（Residential REITs）的強勁表現，推動該板塊在3月份創下亞太地區最高回報率。由於缺乏進一步上漲的催化劑，零售和飯店板塊的上漲勢頭有所減弱。.

同時，菲律賓預計在不到一年的時間內推出第三隻房地產投資信託基金（REIT）。開發商菲利賓投資公司（Filinvest）已向該國交易所提交了發行申請。該REIT主要包含菲利賓投資公司在其整體開發的商業區內的BPO辦公資產，如果超額配售選擇權被行使，預計將籌集149億菲律賓比索。.

隨著去年底投資活動強勁復甦，新加坡上市的房地產投資信託基金（REITs）繼續保持跨境資產收購的勢頭。繼第一季達成100兆美元（1,000億至4兆美元）的交易後，該產業的收購總額可望超過去年同期水準。值得注意的是，豐樹物流信託首次進軍印度市場，斥資約8,440萬新加坡元（1,000萬至4兆美元）收購了位於浦那市的兩處倉庫。起飛房地產投資信託基金（Ascendas REIT）是最大的投資方，投資額超過17億美元（1,000萬至4兆美元），其中包括該信託基金在歐洲的首批資料中心收購。.

展望

疫情爆發一年後，亞太地區的房地產股票已從3月的低點強勁反彈。儘管該地區的房地產投資信託基金（REITs）表現顯著優於整體房地產指數，為投資者帶來了接近38%的回報，但它們仍然落後於亞太股市。.

短期前景仍將波動，基數效應會放大通膨預期。此外，近期新病毒變種病例激增無疑會加劇未來的不確定性。鑑於供應短缺的陰影和商品價格上漲預示著經濟復甦將持續進行，儘管過程可能不均衡且有時混亂，投資者將繼續應對債券殖利率上升以及政策收緊的影響。.

儘管如此，該地區房地產投資信託基金（REITs）提供的利差仍然可觀，通常接近200個基點，在一些已開發市場甚至更高。隨著經濟活動逐步恢復正常，持續的通膨交易可能與全球經濟同步復甦相一致。毫無疑問，REITs將受益於此，進一步推高價格。而通膨壓力的回歸，如果能夠有序進行，則是不可避免的權衡。.

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  • 2021年第一季度，全球商業房地產投資額較去年同期下降311兆至3兆美元。預計下半年，隨著經濟復甦和新冠肺炎疫苗的廣泛接種，將出現強勁反彈。.
  • 疫情對全球投資市場的影響程度不一。亞太地區引領了第一季的全球投資復甦。東京、首爾和北京等市場在整個疫情期間都展現了韌性。以洛杉磯、波士頓和達拉斯為首的北美市場也迅速復甦，而歐洲市場則因疫情反彈而落後。.   
  • 全球三大區域的工業地產投資依然強勁。隨著價格下跌和不良資產湧入市場，美國飯店投資活動增加。亞太地區的核心辦公和零售資產表現良好。.
  • 受全球債券市場殖利率上升的影響，房地產和債券之間的殖利率差收窄。強勁的市場基本面與需求推動，全球工業地產殖利率持續收窄。第一季辦公大樓殖利率維持穩定，但美國市場出現擴張跡象。受歐洲市場疲軟的影響，零售房地產殖利率小幅走高。.
  • 得益於穩定的收益回報，2020年房地產總回報率保持正值。許多投資人在2021年轉向機會型和不良資產投資，以期獲得更高報酬。受疫情影響，租戶信用和租金收入成長受到更多關注。.
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Although substantial questions remain about the future of the workplace, it is becoming increasingly clear that a focus on the office as the sole place where work is done is no longer applicable and that there is actually an ecosystem of workplaces.

Facilities Management (FM) needs to adapt and evolve accordingly. There are already changes in the way corporate offices are managed; that transformative approach will need to continue and soon expand to also consider locations that not the office. 

From our collective experience across the globe – best practices developed through trial & error, solutions we have implemented for clients, data collected and analysed – we identify what has significantly changed, what emerging trends we see, and what’s next within facilities management across three core areas: 

  • health and safety; 
  • technology and innovation; and
  • culture and experience. 
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對具有關鍵影響市場的大型交通導向基礎設施項目進行全面分析

班加羅爾是印度主要的經濟成長引擎之一。它對卡納塔克邦的邦內生產總值貢獻超過三分之一，也是該邦就業成長的主要驅動力。除了享有「印度IT之都」這一由來已久的美譽外，它現在還是印度的創業之都和領先的金融科技中心。由於巨大的經濟機會、就業機會以及預計人口將從2011年的1169萬增長到2021年的1648萬，班加羅爾大都會區（BMR）的基礎設施和公共服務，特別是城市交通基礎設施，比以往任何時候都更加迫切需要擴建和升級。.

《2020年班加羅爾城市基礎設施報告—主要交通導向基礎設施項目及關鍵影響市場的全面分析》深入探討了上述交通基礎設施項目。該報告分析了這些項目對房地產市場的影響，重點關注哪些區域將因需求成長而迎來房地產市場蓬勃發展。我們研究了監管幹預和規劃交通基礎設施的系統性實施，以及城市自然發展所扮演的角色。儘管關於城市基礎設施的討論已從交通擴展到影響環境永續性以及空氣和水資源的其他因素，但交通基礎設施仍然是影響房地產市場的重要因素。.

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儘管經歷了四波新冠疫情爆發，經濟表現也創歷史新低，香港仍蓄勢待發，可望進一步成長。鑑於2021年第一季GDP強勁反彈，達到7.91兆至3兆港元，且預計2021年全年增長3.5兆至5.51兆港元，商業地產市場在適應部分「新常態」的同時，展現出積極的發展前景。“

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Yardi 的 Paul Yount 表示，客戶的期望、不斷進步的技術以及蓬勃發展的 「可建可租 」產業，都在鼓勵最優秀的住宅業主提升其 「數位路邊吸引力」。.

Yardi 的行業主管兼產品經理 Yount 租金咖啡廳, 租屋者不再需要花費星期六的時間在人行道上或填寫數十份租屋申請表。.

“他說：「我們知道許多公寓獵人偏好線上互動，現今有 14% 的公寓租賃者甚至願意不親自看房就簽約。.

近年來電子商務的蓬勃發展推動了客戶期望的進化。如果客戶在線上購物時可以期待快速且無摩擦的體驗，為什麼他們在選擇下一間公寓時不會期待同樣的體驗呢？

“在房地產業中，有形的路邊吸引力一直都很重要。但現在數位路邊吸引力更加重要，」Yount 解釋道。.

Yount 補充說，虛擬導覽這種現象在 COVID-19 之前就已經開始加速發展，現在已經成為租房者選擇下一套公寓的首選方式。他指出，Yardi 對 RENT咖啡廳 發現近三分之一 (31%) 的使用者在 COVID 前偏好自助導覽或沒有偏好。.

“「現在，大多數租房者在下一次尋找公寓時都會選擇自助導覽，事實上，83% 的公寓購物者告訴我們，如果有自助導覽，他們更願意參加」。”

Yardi 的研究得到了美國全國多戶家庭住房委員會 (National Multifamily Housing Council) 進行的最大型公寓居民調查的支持。這項調查深入了解了 2020 年 372,000 名公寓住戶的想法，發現：

  • 100% 寧願使用行動應用程式而非網站
  • 90% 希望在線上選擇個人公寓，並
  • 81% 想要公寓模型和設施的視訊。.

由 Yardi 技術提供支援的自助導覽的吸引力不僅僅在於拉近社交距離。三分之二的租客希望以自己的步調參觀物業，僅有不到一半的租客希望在下班後參觀物業。.

這是否意味著現今的租客更喜歡高科技的體驗，而不是高接觸、個人化的方式？Yount 將現今租戶的期望與購物者的期望相提並論。.

“有些人喜歡老式的結帳方式，有些人則喜歡自助結帳，有些人喜歡路邊取貨，有些人則選擇送貨服務。今天的消費者希望以許多不同的方式做生意”。”

那麼，Yardi 在建立忠誠度及與租戶建立長期聯繫方面的三大高科技、高接觸手法是什麼？

下載 Yardi 的最新論文瞭解詳情。.

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  • By April 2021, office-focused listed real estate companies became the worst-performing segment in the MSCI World Core IMI Real Estate Index, on a cumulative basis since January 2020.
  • Office’s relatively poor recent performance upset the pattern of returns — across regions and public and private markets — seen in 2020, when industrial outperformed, retail and hotels lagged and office and residential had middling returns.
  • Private-market data has not shown such a shift in sector-performance rankings but, looking deeper, we can see the performance of office assets has varied by location type and lease structure.

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由於中國在新冠疫情中“率先進入並率先退出”，因此對國內外投資者的吸引力日益增強。為此，我們的研究、估值和資本市場團隊於2020年底聯合開展了一項投資者意向和資本化率預期調查，收集了來自中國大陸及國際大型商業房地產投資者的寶貴回饋。.

調查結果顯示，投資人對中國一線城市表現出濃厚的興趣，特別關注北京和上海的辦公大樓資產，以及商務園區。受中國疫情後經濟快速復甦的推動，投資人對零售資產的興趣也保持相對穩定。不出所料，大多數受訪者也對一線城市及其周邊衛星城的物流和資料中心表現出濃厚的興趣。在主要的二線城市中，杭州——中國新興的科技之都和浙江省省會——成為首選，其次是成都。.

就資本化率預期而言，2021年北京和上海中央商務區辦公室的資本化率可能仍將保持在較低水平，介於3.91TP/3T至4.61TP/3T之間。相較之下，深圳和二線城市的辦公大樓資本化率預計將略有上升。零售投資方面，上海、廣州和主要二線城市的資本化率預計將保持相對穩定，而北京和深圳的資本化率可能會上升。此外，預計中國所有主要城市的商務園區物業資本化率將保持穩定，而大多數受訪者預計一線城市及其周邊地區的物流設施和資料中心的資本化率將進一步下降。.

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2021年第一季度，大東京地區大型多租戶（LMT）物流設施的空置率環比上升0.6個百分點，達到1.1%，這是自2019年第四季達到1.1%以來，空置率首次超過1%。儘管2020年受新冠疫情影響，口罩和其他日用品的需求空前激增，導致物流空間競爭加劇，但目前市場活動似乎有所緩和。儘管如此，整體需求依然保持穩定。.

2021年第一季，大阪地區的LMT（租賃、租賃及租賃）空置率降至1.9%，季減1.8個百分點。這是自2016年第二季以來，空置率首次降至2%以下，當時的空置率也為1.9%。過去兩年租金上漲了13%，加上未來經濟情勢的不確定性增加，導致租戶更加謹慎，租金上漲速度放緩。.

本季名古屋大都會區的LMT（大型綜合物業）空置率較上季下降1.7個百分點至8.6%。隨著2022年約17萬坪新增樓面面積的湧入，業主們正加強宣傳力度以吸引租戶。.

– 本季度，世邦魏理仕開始發布大福岡地區的LMT指數，該地區的空置率自2019年第二季度以來一直保持在0.0%。隨著多個新的LMT設施的開發正在進行中，擁有更人性化佈局的物業將在競爭中佔據優勢。.

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  • 2020 年第四季工業增加價值 (GVA) 為負 6.7%。.
  • 本季超高端工業地產平均租金上漲0.41兆澳元/平方公尺。澳洲超高端工業地產平均租金為1兆澳元/平方公尺。
  • 優質債券殖利率年減57個基點，創歷史新低。
  • 1.6 公頃地塊的土地價值較上月成長 2.5%，平均每平方公尺 $570；而 0.25 公頃地塊的土地價值較上季成長 5.4%，達到每平方公尺 $719。.
  • 交易量方面，超過$5m的交易總計$393m，共18筆交易。這比2020年第一季記錄的交易量減少了78%。.
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